【正文】 房者，“兩線”指銷售明線和暗線。以充分體現(xiàn)開發(fā)商的規(guī)范與成熟，獲得潛在客戶的信任與好評。征集樓名與樓文是以引起市民特別是目標消費者的（5）新聞發(fā)布會及頒獎晚會。在客戶中樹立良好的形象為熱銷打好基礎，為迅速收盤做好前奏。由發(fā)展商提供一套現(xiàn)房贈送給某著名人士，策動新聞，便于樓盤的軟文炒作，以形成目標消費者對樓盤的定位及價值的高度認可。1，年齡：35——55歲左右主要特質：注重生活品質，有文化品位（或希望有高的文化品位）；有一定的經濟基礎，但是又比較講究物有所值；事業(yè)有成，希望獲得別人的稱贊，有種事業(yè)有成的豪情；工作環(huán)境相對嘈雜，接觸人員多，內心向往一種幽雅恬靜的家園生活。銷售準備期所有制作類的設計和制作、工地圍墻和戶外看板等銷售工作的準備。以報紙廣告和電視廣告為主要媒體，配合電臺、DM廣告、促銷活動和現(xiàn)場廣告，來形成強烈的宣傳攻勢，增加與目標客戶的接觸頻次；（2）建議作為此次宣傳的軟性新聞的媒體。建議從動工到封盤在施工外圍樹立3D效果圖，開盤前一個月在中心廣場，金三角大市場，北區(qū)主干道，南區(qū)摩托車大市場樹立大型戶外廣告牌。故建議作為長期、高容量信息投放方式。五、廣告預算及分配（3）表現(xiàn)制作類為計劃廣告投人總額6%。3，小區(qū)外居安環(huán)境及市容環(huán)境建設，開發(fā)商一定要有看的見手段，讓目標消費者相信小區(qū)是安全可靠的，與街區(qū)合作，搞好市容環(huán)境衛(wèi)生。配音：公眾場合喧囂、嘈雜聲畫面3：公交車開過來，車擁擠不堪兒子在迎接他。項目簡介：　　“在水一方”是由重慶渝海實業(yè)總公司開發(fā)的一個房地產項目，位于重慶渝北區(qū)回興鎮(zhèn)（渝北區(qū)位于主城區(qū)東北部），項目占地6萬多平方米，建筑面積8萬多方，綠地率43%，座擁占地700多畝的寶圣湖。在我司提出的“5＋2”生活模式得到認可后，我司便又發(fā)現(xiàn)，單純的“5＋2”生活概念思路還比較狹窄，于是我們又將其發(fā)散為度假的概念，這樣又把目標客戶層面拓寬。在項目組的精心策劃下，我們首次在重慶提出“5+2”生活模式，塑造項目全新理念?！　≡跇I(yè)界與市民的強烈呼吁下，宏佳公司在萬豪酒店組織召開了“在水一方項目營銷策劃”新聞發(fā)布會，又一次為“在水一方”項目營造了新聞熱點。21．1．區(qū)域市場分析202．2．項目形象定位394．宣傳策略語區(qū)內社會保障事業(yè)發(fā)展較快。由于房地產業(yè)發(fā)展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使該區(qū)城內開發(fā)了不少不同性質的房地產，有商品房、安居房、集資房、宅基地等，成了廣州市典例，區(qū)域市場競爭十分激烈。位于廣州新城市中軸線，發(fā)展?jié)摿薮?。?）劣勢分析格：4481～5145元/m2，均價4655元/m2（復式）5668～6195元/m2，均價5861元/m2（最新價格）：一級二類裝修⑴優(yōu)勢分析①該樓盤已為現(xiàn)樓，可即買即入住，易于吸引買家入住；②價格較同區(qū)域其他樓盤為低，有競爭優(yōu)勢；③位于內街，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力；④發(fā)展商知名度較高，能夠給買家一定的信心支持；⑵劣勢分析①周邊外來人口較多，人流復雜，治安環(huán)境較差，影響買家購買心理；②樓盤周圍環(huán)境欠佳，影響樓盤檔次；③戶型設計一般，凸柱位較多，影響使用率；④外立面缺乏特色；⑤建筑密度較大，樓距較密，私密性較差對手二：紫林居：由3幢連體9層組成：現(xiàn)推C—H座的3～9層：品味家在公園旁的舒適與休閑格：4218～5980元/m2，均價5102元/m2：毛坯房：⑴優(yōu)勢分析①位于主干道旁，交通方便，出入市區(qū)方便，有一定的升值潛力；②戶型設計方正實用，間隔采用隱梁隱柱設計，方便住戶日常生活；③雖為單體樓，但內部配套設施齊全，有助吸引買家購買；④南向單位可享受一定的綠化景觀及安靜環(huán)境，有利于銷售。504路豪賢路—村稅員火車站245路——從以上對市場和項目的理解，我們初步得出以下的企劃思路：項目的交通環(huán)境較為優(yōu)越，故可利用具備的先天優(yōu)越的條件來諦造一個“天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”，塑造獨特的品牌形象。更重要一點是宣傳區(qū)域唯一至大型社區(qū)概念，因為社區(qū)概念是目前消費者首選,這也項目是否成功的關鍵。由于項目為廣電成熟生活區(qū)物業(yè)，擁有優(yōu)良的先天條件。886路882路村—瑞寶村221路臺177路員村—⑵劣勢分析①周邊同檔次的對手樓盤多，競爭壓力大；②本小區(qū)外部建有一幢高層建筑，有礙整體建筑美感；③周邊外來人員多，治安管理有隱患；④周邊生活配套設施不完善，難以滿足住戶日常生活需求。11．社區(qū)配套設施較完善，有學校、醫(yī)院、市場、天河公園、本項目由海景公司開發(fā)，發(fā)展商實力雄厚，能給買家充足的信心。附近工廠較多，居民較為密集，消費群體以工薪階層為主。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等63條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號線天河終點位于區(qū)內。49結323．2．促銷手段建議152．項目市場定位言公關活動，豐富內涵：　　“在水一方”推出后，我們相繼策劃了“看房一日游”、“夕陽紅歌舞藝術節(jié)”、“渝海地產轟動造勢，求認知，求認同：　　2001年在經開大道通車之前，在常人看來，渝北地區(qū)的交通并不方便，所以在項目準備前期就有許多業(yè)內人士并不看好該項目。經過周密的分析和前期的市場調查，我們發(fā)現(xiàn)“5+2”生活模式在重慶尚屬空白點，而本地塊的各項條件與“5+2”生活模式很吻合。由宏佳公司代理的“在水一方”就是經過前期縝密的市場調研，從激烈的市場競爭中尋找空白點，首次在重慶提出“5+2”生活模式，創(chuàng)造了重慶房市的又一個銷售奇跡。沒有上車的人出現(xiàn)在“湘藝苑”小區(qū)門口，美麗的妻子和可愛的畫面1：兩老板從某市場下班回家每次活動都要有媒介負責人，能夠保證相關信息的及時有利的報道、宣傳。（2）媒體費用為計劃廣告投人總額60%，包括報紙50%，電視30%，戶外10%，廣播5%，車體5%。株洲交通頻道覆蓋面廣，影響大。同時，《株洲日報》的房地產?？上鄳斗?，該?？瘜τ跐撛谫彿空邅碚f閱讀率很高。根據(jù)前期銷售情況及客戶反饋意見，對廣告訴求及表現(xiàn)形式作出調整，繼續(xù)以報紙廣告為主的廣告的廣告攻勢，并對已購買的客戶作跟蹤服務，挖掘潛在客戶；（2）3，二、媒體策略一、三、贈房活動1，策劃用意：藝術展覽活動是對樓盤的定位的最大支撐。（3）設立征名征文點，發(fā)放意見卡。借典禮邀請政界名人，目標消費群領軍人物，著名藝術家參與。在與顧客接觸時，他們承擔了樓盤的第一形象，他們必須能體現(xiàn)項目的定位，有修養(yǎng)、有風度、有氣質。營銷活動建議一（3）廣告口號與廣告主題一脈相承，有利于相互照應。藝術又體現(xiàn)了人成功后的一種高級、高尚的愉悅享受，正是藝術給了業(yè)主的優(yōu)越感、滿足感。公開發(fā)售中期：廣告原則給實體并可作內部銷售，引導目標客戶對樓盤的態(tài)度與看法。要樹立的形象藝術、文化、有品位、能體現(xiàn)成就感；不僅是家，更是休身養(yǎng)性、渡假，處處體現(xiàn)出對品質的追求，對業(yè)主的尊重。促進樓盤銷售，為其成為“株洲十佳樓盤”提供動力。品位包圍生活，文化名人與我們同在。（4）目標消費者：蘆凇區(qū)服裝市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，南區(qū)附近購房者；以及自身具有文化藝術氣質的經濟能力較強的階層。“家在身旁”，勞累后不是匆匆奔向遠遠的家。1“湘藝苑”核心定位是“都市文化藝術之都”。高開低走，保證品牌支撐，預留樓盤銷售力。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關鍵的問題，這要取決于本案品質是否擁有高品質這一因素。3）株洲市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用于購買不動產保值是最好的選擇。（4）交通便利。房屋設計：房屋種類較多，有6層、帶電小高層、別墅，層次不一，面向復雜?？梢钥紤]與市政府合作開通幾路專線。6消費者買房不是一時沖動，而是完全比較后行為，這一點應是本案拉動銷售的最大著力點。2幾乎所有的消費者認為高綠化率是十分必要的，由此看來，現(xiàn)在消費者對住宅環(huán)境的要求已經越來越高；小區(qū)及其周圍的配套設施的基本要求為學校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網球場、圖書館、棋牌室等；67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。核心競爭力：演繹精彩生活塑造經典小區(qū)屬未來商業(yè)地帶周邊交通發(fā)展趨勢大房屋設計理念突出銀座大廈：近臨中心廣場，一醫(yī)院；只是一個連體樓、屬小高層，沒有自身小區(qū)；周邊自然環(huán)境不是很好；但它屬預置房產其房屋多數(shù)為企業(yè)或近處金融高層管理人員所預購。湘銀：銷售手段不合理，收費不合理，手續(xù)不合理，還有的不合法。忽視樓盤品牌的建設，忽視樓盤內涵的建設，導致后繼開發(fā)力不足。2001年當年房地產項目竣工面積為83萬平方米，住宅竣工面積為80萬平方米，商品房銷售面積為40萬平方米，商品房銷售總額為37723萬元。株洲市屬于四線城市，房地產市場雖不是很成熟，但是有融城的美好前景；有高速有效的物流體系；又據(jù)東西南北交通要塞；處中南最大服裝批發(fā)市場；有大批大型國有企業(yè)。前營銷公關活動建議第六節(jié)廣告策略一項目優(yōu)勢分析二前期成功打造的無形資產造成了一些浪費，不能形成更大的影響力、滲透力。規(guī)模越大，規(guī)?；潭仍礁撸瑒t成本越低，可能占領市場的份額越高，知名度、美譽度上升的空間也越大。經驗是寶貴和必不可少的，經驗是科學的基石。響亮提出是專門為老人量身定做設計的房子。大力宣揚中華民族尊老愛幼的傳統(tǒng)美德，倡導孝心消費，引導子女為老人集資買房；窗戶采用推拉桿式，避免頭手伸出窗外；陽臺外設自動晾衣架，收晾衣物十分方便；1通過樓盤的物管系統(tǒng)，成立釣魚協(xié)會，老年棋協(xié)，與外部掛鉤聯(lián)辦川劇座唱、老年大學等等；1通過樓盤物管系統(tǒng)，配備專職保健醫(yī)生、護士，方便老年人常見病就診，開設家庭病房，上門醫(yī)療、護理。所有路面都進行防滑處理；資金來源分析：只要不是孤寡老人，一般不愿意入敬老院。一、老年人看病難的訴求觸動了筆者的靈感。如果走中低檔路線，我們又發(fā)現(xiàn)：特色不突出的競爭對手非常多，而且對手實力較強勁，打價格戰(zhàn)，港都花苑實業(yè)公司不僅沒把握取勝，說不定連本錢都收不回來。4：從先出產品后找市場上升到先找市場后出產品。仿效此案進行項目運作，可以起到揚長避短、減少競爭壓力的作用?！　”痉桨赣忻鞔_的思路，切實可行的執(zhí)行方案，而且運用了先進的形象公關傳播方案，為對本案的實施效果進行評估，我們采用了三個評估方法：　　⒌廣播廣告錄制、發(fā)布費（時間跟活動進行，約2—3小時）；　　由于本次活動構思新穎、規(guī)模超前，具體事務與動用媒體煩瑣復雜等，使其在實施過程中具有較大的難度，這些都是影響活動順利進行的障礙；如果方案通過，執(zhí)行公司必須使所有步驟逐一落實，并預先準備相應補救措施，才能確保行動成功?！　、彼脑氯涨鄭u晚報：內容重新營造企業(yè)形象，提示明天弄海園行動，但不注明具體行動內容；　?、吃屑t色綢帶的弄海園小型面包車：四五輛；五、發(fā)布策略　　⒈主體：市南區(qū)景線“五一”外游的所有家庭。二、傳播目標　　一九九九四年不論是對青島地產業(yè)還是飲食娛樂業(yè)來說都是關鍵性的一年，處在籌建、奠基、封頂、竣工等不同階段的地產公司均都面臨著同一問題回攏資金，迅速出售；均都處于同一環(huán)境市場冷淡，供大于求。一、前言活動形式：l為貧困學生獻愛心活動——分為兩個部分：一是為貧困學生提供助學金；二是為春節(jié)不能回家的貧困學生提供一定的計時工作崗位。ll廣場大型宣傳活動：活動名稱：“春之聲”服飾廣場開業(yè)展示活動。建議媒體：《渝州服務導報》——是一家更貼近廣大市民中年輕一族的生活的大眾媒體，針對香格里拉的目標消費群體，該媒體具有很強的客源拓展?jié)摿?。建議媒體及宣傳方式：以促銷活動相配合。第二階段該階段是香格里拉服飾廣場開業(yè)及經營的高潮，是充分向廣大市民展示其魅力的階段。l在傳統(tǒng)的商業(yè)銷售淡季期間，作為休閑服飾類的商品卻真正進入使用旺季，有效的推廣活動將推動有效的消費行為，因此這一階段才是真正有所回報的階段。這一階段主要介紹“春之聲”服飾廣場的特色定位，極力倡導“購物即享受”的全新消費理念，通過推廣活動形成“春之聲”服飾廣場的品牌形象，為開業(yè)打下良好基礎，并加強系列宣傳活動，以全方位立體的宣傳態(tài)勢擴大“春之聲”服飾廣場的知名度。傳播的內容與方式：l（2）（7）公關活動：對于知名度和美譽度的建立，有效的公關活動是永遠不可替代的方式，同時公關活動與促銷活動將會有效的結合在一起。（3）“春之聲”的品牌核心概念：（3）（4）使“春之聲”服飾廣場成為重慶市以“運動、休閑、青春、時尚”為主題商場的第一品牌。30個房產營銷策劃案例1. “春之聲”服飾廣場營銷推廣及傳播策略 102. “弄海園”浪潮行動公關企劃方案 213. 夕陽紅金港花苑項目策劃案 264. “湘藝苑”廣告策劃方案 295. “在水一方”全程策劃 506. 《天河花園》整體策劃報告書 547. 668. 2003年北京房地產十大營銷經典回顧 749. ESPRIT濟南專賣店開業(yè)形象策劃案 7910. XX大廈推廣策劃 8711. XX花園市場研究報告提綱 10812. Z市某房地產置換有限公司愛家看房直通車項目策劃 11613. 安徽宣城敬亭香榭推出“購物即享受”的消費新概念（2）第三階段達到85%以上在目標消費者中的知名度?！按褐暋钡钠放谱R別系統(tǒng)：（2）2002年1月12日——2002年2月19日，本案的重點推廣期，利用節(jié)假日造足人氣。（3）推廣對象延伸：對能夠影響直接消費者的第三人或第四人展開推廣活動，使其在影響直接消費者的過程中自己也變成直接消費者。階