瑞露嘉都項(xiàng)目貳期市場報(bào)告與策劃建議書(存儲(chǔ)版)
【正文】 一定會(huì)取得最后的勝利，進(jìn)而奠定舒巢房產(chǎn)進(jìn)軍地產(chǎn)成功的堅(jiān)實(shí)腳步，為布局四川乃至中國開啟良好篇章（如圖）診斷篇項(xiàng)目一期“亞健康”癥狀全接觸“亞健康”狀態(tài)表現(xiàn)于人，對(duì)于地產(chǎn)的物業(yè)認(rèn)識(shí)和營銷，也同樣有其“亞健康”的狀態(tài)表現(xiàn)……從市場定位透視本項(xiàng)目之“亞健康”癥狀瑞露嘉都定位之初，依據(jù)中國發(fā)展大勢研判，定位于大規(guī)模純電梯公寓與小量別墅的社區(qū)，首期即推出400余套電梯住宅。目前，南充市場的如柏林美墅項(xiàng)目這種顛覆傳統(tǒng)的戶型在瑞露嘉都后期設(shè)計(jì)中就值得我們參考和借鑒。如臨時(shí)售樓部耗資百萬，在幾個(gè)中、高檔大盤中算是最失誤的敗筆。瑞露嘉都堅(jiān)持規(guī)?；娞葑≌@一發(fā)展趨勢定位的同時(shí)，順應(yīng)當(dāng)前住宅消費(fèi)多元化這一現(xiàn)實(shí)，走一條引領(lǐng)市場又適應(yīng)市場循序漸進(jìn)的道路，一定會(huì)越走越成功?！扒小痹\：瑞露嘉都市場定位與住宅形態(tài)“門當(dāng)戶對(duì)”？瑞露嘉都前期主觀定位南充市高端消費(fèi)人群，消費(fèi)均價(jià)為1500元/m2以上的人群，大規(guī)模的建筑形態(tài)表現(xiàn)為電梯集群，主動(dòng)放棄了南充目前主流消費(fèi)形式一多層。政府規(guī)劃定位：中高檔商住物業(yè)開發(fā)形勢：南充市重點(diǎn)開發(fā)新區(qū)、未來3年內(nèi)主城區(qū)住宅開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域；項(xiàng)目周邊在建樓盤較多，市場競爭激烈，針對(duì)本項(xiàng)目立地條件需要著力提升產(chǎn)品品質(zhì)，區(qū)隔差異化，提高項(xiàng)目綜合質(zhì)素。南充城市化水平比22%。南充商品住房交易形勢運(yùn)行良好2005年一季度，三區(qū)商品住房銷售成交登記2199套，面積291073平方米，面積成交金額，同比分別增長4%和28%。宏凌南門壩項(xiàng)目優(yōu)勢：開發(fā)商在南充良好的口牌，后一步跟進(jìn)開發(fā)，易吸取南門壩前期開發(fā)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，避免失誤。劣勢（W）：一期“挫折”，資金回籠速度慢，放緩了開發(fā)進(jìn)度；單一超大規(guī)模電梯集群市場接受速度慢；一期建筑外立面品質(zhì)沒有得到彰揚(yáng)。“一陰一陽之為道”，“易者道也”，一期的“挫折”正是成功開發(fā)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。具體產(chǎn)品表現(xiàn)參考：四加一建筑：六加一建筑：十加一建筑：戶型推薦一：戶型推薦二：戶型推薦三：院落景觀：花廊景觀：局部景觀效果：二期經(jīng)營管理改進(jìn)建議：二期經(jīng)營管理總體思路是：開發(fā)與營銷分離，一個(gè)投資主體，兩個(gè)專業(yè)機(jī)構(gòu)，不僅有助于瑞露嘉都的成功，而且有利于增加集團(tuán)的利潤，開辟另一個(gè)進(jìn)帳“窗口”。P1：抓特點(diǎn)帝一家、地中海藍(lán)、宏凌南門壩項(xiàng)目（濱江名城、格蘭春天）。創(chuàng)新原則：每次營銷活動(dòng)要遵循借力用勢的原則，少投入，大產(chǎn)出，以少勝多。如今年流行的“超級(jí)女聲”活動(dòng)，便是充分調(diào)動(dòng)了廣大電視觀眾的參與，因而獲得了廣泛成功。（如南門壩公園，南門壩小學(xué)，這一利于南門壩整個(gè)片區(qū)的公益配套，如何使其成為瑞露嘉都區(qū)別于南門壩其他項(xiàng)目，從而優(yōu)于其他項(xiàng)目呢？這就需要開發(fā)商充分認(rèn)識(shí)自己優(yōu)勢，從而發(fā)掘自身優(yōu)勢。直面“硬傷”、成功賣樓。一方面可以樹立開發(fā)商負(fù)責(zé)任的形象，另一方面提前鎖定目標(biāo)客戶，何樂而不為呢？這便是“匯焦點(diǎn)”，匯集社會(huì)熱點(diǎn)、焦點(diǎn)，借助社會(huì)熱背景于自身項(xiàng)目宣傳、營銷活動(dòng)之中，這種營銷活動(dòng)絕非開發(fā)商唱獨(dú)角戲，不像項(xiàng)目推介會(huì)，只強(qiáng)調(diào)“推”介，沒有把消費(fèi)者放在“主人”、“上帝”的位置，沒有體現(xiàn)現(xiàn)代營銷觀念，其結(jié)果只能是開發(fā)商“推介”完便完，而充分調(diào)動(dòng)消費(fèi)者廣泛參與的活動(dòng)，才是真正有效的活動(dòng)。P4：互動(dòng)營銷，即每次營銷推廣活動(dòng)要有客戶主動(dòng)參與內(nèi)容，調(diào)動(dòng)客戶積極性，認(rèn)同項(xiàng)目的興趣和熱情，變“要我買”成為“我要買”。P1簡要解釋：正確認(rèn)識(shí)自我：四川舒巢房產(chǎn)公司、四川地緣基業(yè)投資管理有限公司（籌），豪吉集團(tuán)背景優(yōu)勢資源，總結(jié)一期經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，成立專業(yè)營銷機(jī)構(gòu)，彌補(bǔ)開發(fā)經(jīng)歷不足。“三點(diǎn)一線”，三點(diǎn)即“抓特點(diǎn)、樹賣點(diǎn)、匯焦點(diǎn)”；“一線”即“以客戶互動(dòng)、體驗(yàn)營銷為主線”，“三點(diǎn)一線”整合運(yùn)用，將達(dá)到使瑞露嘉都二期快速銷售，穩(wěn)定回收成本，實(shí)現(xiàn)利潤較高回報(bào)的目的（見下圖）：二期產(chǎn)品定位建議繼續(xù)堅(jiān)持電梯住宅為特色，在二期開發(fā)中占有主要比重（具體須詳細(xì)市場研究后定量）。威脅（T）機(jī)會(huì)點(diǎn)（O）南門壩將成為南充主城區(qū)未來三年內(nèi)房地產(chǎn)逐鹿的熱點(diǎn)，類似前幾年的西山西河一帶，不斷涌現(xiàn)的樓盤在炒熱區(qū)域板塊的同時(shí)也分走了一部分蛋糕。“易者變也”。地中海藍(lán)：優(yōu)勢：開發(fā)商具有成熟且能引導(dǎo)南充市場的開發(fā)理念，開發(fā)商的操盤經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)作能力較強(qiáng)；規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)適應(yīng)市場，且概念推廣具有一定的創(chuàng)新性；推盤技巧嫻熟，巧妙地利用購房者“從眾”、“崇洋”心理，制
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