【正文】 房屋出租現(xiàn)象。　　(5)走廊地毯要定時吸塵，壁面墻紙需清洗清潔無指印?！　?2)電梯口?！　∞k公大樓清潔衛(wèi)生工作，應(yīng)按照大樓各個部位的具體情況提出要求。為了防汛、防臺，還需保證落水管道暢通、排水系統(tǒng)完好。傳媒業(yè)辦公大樓要向承租客商供應(yīng)飲用熟水，因而必須裝備鍋爐和安排鍋爐工。隨著傳媒業(yè)辦公大樓現(xiàn)代化、智能化，所裝備的設(shè)備越來越多、越來越先進(jìn)，辦公大樓的設(shè)備管理工作就越來越復(fù)雜，要求也越來越高?！　?5)消防　　消防也是辦公大樓安全保衛(wèi)工作的重要內(nèi)容之一。大樓巡邏有規(guī)定的路線和程序，如巡邏隊員集中后坐電梯到大樓最高層，先在樓頂平臺巡視一周，再通過大樓消防通道逐層向下巡邏?！　?3)后大門警衛(wèi)　　如前所述，傳媒業(yè)辦公大樓內(nèi)的辦公人員大多為中高級職員，自備汽車較多，辦公大樓又大多為高層建筑，因而汽車出入十分繁忙，辦公大樓的后門就是專供汽車進(jìn)出的?！　、蹫槌凶饪腿颂峁┐蜃謧髡嬉约坝?船車、飛機(jī))票服務(wù)。這為大樓的現(xiàn)代化、智能化發(fā)展提供了條件。外型雄偉、裝飾考究的業(yè)高層建筑往往是業(yè)主信譽、擁有者富有和事業(yè)上成功的象征。尤其值得注意的是，微電子與信息產(chǎn)業(yè)所開發(fā)的最新技術(shù)往往迅速運用和裝備于傳媒業(yè)，因而傳媒業(yè)的辦公大樓技術(shù)先進(jìn)、設(shè)施精良、造型獨特、管理規(guī)范。1923年美國修改后的區(qū)劃法規(guī)允許建筑進(jìn)一步向高空發(fā)展，一幢幢摩天大樓相繼出現(xiàn)，如黃金大廈73層，帝國大廈102層，世界貿(mào)易中心也超過了100層。傳播媒介企業(yè)為貫徹利潤原則，追求工業(yè)化的大規(guī)模、大批量和商業(yè)效應(yīng)，其名下之辦公大樓已不再僅僅因為能使社會各行業(yè)不出大樓便可見面接洽而得到社會肯定，還以其特有的象征意義和影響為任何一個企業(yè)和個人進(jìn)入激烈的商戰(zhàn)前沿陣地，提供必需的工作空間，進(jìn)入其辦公大樓便可以直接步入經(jīng)濟(jì)旋渦的中心。這里辦公大樓是指一種被用于出租辦公室的收益型房地產(chǎn)。一個社區(qū)中往往有多家物業(yè)公司管理的房產(chǎn)。在日內(nèi)瓦，大多數(shù)城鎮(zhèn)居民選擇單元住房。因此，為保證管理任務(wù)的順利執(zhí)行，公司一般都會與水暖電等專業(yè)維修公司簽訂長期合作合同，以確保管轄區(qū)的物業(yè)不論何時出現(xiàn)意外情況，都能及時找到維修人員?！　〈撕螅髸M(jìn)入表決程序?！　〉诙椬h程通常是物業(yè)公司的主管介紹情況，并向大會提交物業(yè)管理合同及下年度物業(yè)預(yù)算?！　I(yè)主們?nèi)胱?個月后，物業(yè)公司以召集人的身份向所有業(yè)主發(fā)函，通知召開業(yè)主大會。業(yè)主如果拒付物業(yè)管理費是違背社會道德規(guī)范和國家法律的。物業(yè)的管理權(quán)由于物業(yè)產(chǎn)權(quán)的多元化而分解，與福利性房屋管理體制下業(yè)主與物業(yè)管理人一致的情況不同，物業(yè)所有權(quán)的分散導(dǎo)致物業(yè)管理權(quán)的分散。（3）房管部門效率低。（4）從管理機(jī)制來看，傳統(tǒng)的房屋管理是一種行政隸屬關(guān)系，住戶無法選擇房管單位，處于被動地位，主人翁地位難以體現(xiàn)，是一種計劃體制。兩種模式比較如下：（1）管理體制上，傳統(tǒng)的房屋管理是行政福利型的管理，政府作為房屋所有權(quán)的主體，對自己所屬的房屋財產(chǎn)實施的局限于房屋單體建筑的維修和使用管理，周邊環(huán)境和公共 綠地等配套設(shè)施不予管理，而保安、清潔、供水、供電等則由公安、環(huán)衛(wèi)、水電等部門分割管理。 集體產(chǎn)權(quán)由一個集體（Group）做出行使資源的各種權(quán)利的決定，由集體的決策機(jī)構(gòu)以民主程序?qū)?quán)利的行使做出規(guī)定和約束?，F(xiàn)代物業(yè)由于產(chǎn)權(quán)多元化而導(dǎo)致的外部性使得原有的自給自足的房屋管理模式不適用于業(yè)主的需要，而物業(yè)管理比較適合于這種產(chǎn)權(quán)多元化的需要，因而物業(yè)管理應(yīng)運而生。這種管理辦法理順了租賃關(guān)系，房屋得到較好的養(yǎng)護(hù)，改善了居住環(huán)境，是現(xiàn)代物業(yè)管理的萌芽。從法律的角度來說，產(chǎn)權(quán)就是財產(chǎn)權(quán)利（Property Rights），或者說就是憑借財產(chǎn)所獲得的各種權(quán)利的總和，而財產(chǎn)權(quán)是指存在于任何客體中或之上的完全的權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、出借權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)……和其他與財產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利。如在住宅物業(yè)管理中已漸漸融入了家務(wù)代辦、教育、衛(wèi)生、文化娛樂、商業(yè)網(wǎng)點、社會福利等社區(qū)服務(wù)的項目。物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)人員，也在4年中增加了近90萬人。 　?。?）認(rèn)為物業(yè)管理是受業(yè)主委托對現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行的，以期正常發(fā)揮物業(yè)的功能，保持正常的生活和工作秩序?！鴥?nèi)物業(yè)管理的基本特征分析我國物業(yè)管理產(chǎn)生于本世紀(jì)80年代初。在實踐中，F(xiàn)M將貫穿到物業(yè)或設(shè)施的可行性研究、設(shè)計、建造、維修及運行管理的全過程之中。具體來講，這種觀念是將物業(yè)作為一項支持企事業(yè)機(jī)構(gòu)主營業(yè)務(wù)運轉(zhuǎn)及改善其經(jīng)營狀態(tài)的主要資源，并將用戶要求與物業(yè)功能有機(jī)結(jié)合起來，全面考慮物業(yè)壽命周期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)性、適用性、服務(wù)性等要求，從而達(dá)到物業(yè)壽命期經(jīng)營費用與使用效率的最優(yōu)結(jié)合。Alam Spedding教授在分析這種趨勢時指出：由于70年代以來房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響及發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)形式的變化，企業(yè)建造投機(jī)性商業(yè)及辦公用房在一定程度上大為減少，物業(yè)很輕易被轉(zhuǎn)讓的態(tài)度，已讓位于一種更謹(jǐn)慎的處理物業(yè)的態(tài)度。 　　從以上論述可見，近年來國外PM的內(nèi)容與范圍不斷地在擴(kuò)大，即傳統(tǒng)物業(yè)使用期維修管理擴(kuò)大到物業(yè)壽命期的全過程管理。一個企業(yè)對未來的期許，同一個人很相似，一方面要眼光放遠(yuǎn)，另一方面要腳踏實地；在我們迎接挑戰(zhàn)時，有些來自于外界，更多的來自于自身，任何人都無法同他的歷史割斷聯(lián)系，我們的目標(biāo)絕不僅僅是恢復(fù)以往的光輝歷史，而是要超越歷史。這時物業(yè)管理企業(yè)的絕對數(shù)量已經(jīng)大大減少了，但這一行的從業(yè)人員的絕對數(shù)量卻比以往任何一個時期都多。昨天和今天的物業(yè)管理即處于這個時代，象當(dāng)初的齊、晉、楚被稱為“伯”（霸）一樣，這時我們的國家首批一級資質(zhì)物業(yè)公司們是行業(yè)的翹楚；這一時代的核心標(biāo)識是“禮”，用今天的話說，叫組織文化與質(zhì)量體系；它的基本內(nèi)涵是“德”，在今天被稱作以人為本和業(yè)主至上。特約服務(wù)實際上是專項服務(wù)的補(bǔ)充和完善，當(dāng)有較多的業(yè)主和物業(yè)使用人有某種服務(wù)需求時，物業(yè)管理企業(yè)可以將此項特約服務(wù)納入專項服務(wù)。我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，物業(yè)管理的市場體系正在建立中，目前開展的物業(yè)管理，多屬于狹義的物業(yè)管理。廣義物業(yè)管理的范疇相當(dāng)大，它涉及到物業(yè)全部壽命周期內(nèi)的多種管理與服務(wù)活動。狹義的物業(yè)管理，一般包括對房屋建筑及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進(jìn)行管理，對房屋周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的經(jīng)營服務(wù)。但就物業(yè)管理費所包含的內(nèi)容和項目而言，按服務(wù)性質(zhì)和提供服務(wù)的方式，物業(yè)管理的內(nèi)容可作如下分類。這個“朝陽”產(chǎn)業(yè)似乎同它的孿生的兄弟們有著太多的不同，它不會也不可能通過極少數(shù)人一朝一夕的智慧取得成功，同教育行業(yè)一樣，物業(yè)管理要求它的大多數(shù)從業(yè)人員在某種程度上保持停滯不前，而這自然也正是整個行業(yè)的桎梏?！皣抑d亡，家族之興衰，個人之榮辱”，在這一時期的物業(yè)管理市場當(dāng)中是廣泛發(fā)生的，其中較大的物業(yè)管理公司，要么依托開發(fā)商地產(chǎn)項目的高水準(zhǔn)定位，要么依靠原先計劃經(jīng)濟(jì)體制下的近水樓臺，再要么就是憑借主業(yè)母公司本身的財雄勢大，但是真正說來，很多大型的物業(yè)管理企業(yè)尚未展現(xiàn)出其規(guī)模優(yōu)勢，有些反而因其體制陳舊、機(jī)構(gòu)臃腫而面臨種種困擾。畢竟物業(yè)管理理論本身就在“無用論”與“萬能論”之間振蕩，無論是物業(yè)管理對其它行業(yè)的“連橫”，還是其它行業(yè)對物業(yè)管理的“合縱”，這些矛盾沖突卻促使企業(yè)更加成熟，并且物業(yè)管理本身，也會向許多政府職能部門提出挑戰(zhàn)，可以確言的是，到這個時期中國的環(huán)保問題已經(jīng)上升到相當(dāng)嚴(yán)重的地步，如果一些物業(yè)管理公司在早期能夠眼光放遠(yuǎn)，積累實力，那在此時應(yīng)當(dāng)是收獲的季節(jié)。從國外近幾年的實踐來看，現(xiàn)代意義的PM（或REM）與我國開展的物業(yè)管理，在內(nèi)容和范圍上存在一定的差別，它一般體現(xiàn)出以下的具體特征。只有將其生產(chǎn)與使用的全過程相互聯(lián)系起來系統(tǒng)考慮其管理問題，方能全面、科學(xué)地認(rèn)識房地產(chǎn)產(chǎn)品對人們生產(chǎn)及生活所產(chǎn)生的效用及效益。在房地產(chǎn)或物業(yè)的經(jīng)營方面，逐漸擺脫了以往短期投機(jī)以謀取暴利的不良觀念，并使房地產(chǎn)經(jīng)營管理的理念出現(xiàn)了根本性的回歸，即回到其為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營提供基本服務(wù)的基礎(chǔ)上。而FM則不以盈利為目標(biāo)去進(jìn)行物業(yè)的管理。同樣，第（2）種觀點中，對物業(yè)的狹義的理解，也是不符合實際情況的。然而，物業(yè)管理在我國的開展還處于初級階段。而正是由于這樣一種思路，國內(nèi)物業(yè)管理一般都把房地產(chǎn)投資決策、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、物業(yè)租售經(jīng)營等經(jīng)營過程或內(nèi)容，排除在物業(yè)管理之外，這樣便產(chǎn)生了范圍與內(nèi)容狹窄的“狹義性物業(yè)管理”。 　　從社會化角度來看，我國物業(yè)管理除了帶有房屋管理的性質(zhì)外，還帶有比較明顯的社會服務(wù)性質(zhì)，其具體表現(xiàn)在以下方面： 　　（1）專業(yè)服務(wù)的社會化。它還結(jié)合了社會服務(wù)業(yè)的眾多服務(wù)內(nèi)容，出現(xiàn)了服務(wù)范圍的大眾化與管理職能的社會化。當(dāng)時英國正處于工業(yè)革命時期，工業(yè)對勞動力的需求很大。現(xiàn)代建筑由于多元產(chǎn)權(quán)的存在，產(chǎn)權(quán)關(guān)系比較復(fù)雜。其次，現(xiàn)代物業(yè)存在兩方共有、部分共有、全體共有等產(chǎn)權(quán)形態(tài)，因而不能區(qū)分財產(chǎn)所有者對各自財產(chǎn)的使用就會導(dǎo)致外部性的問題。 在物業(yè)管理市場中，業(yè)主委員會充當(dāng)這個角色。相反，物業(yè)管理實行企業(yè)化的管理，物業(yè)管理公司收取業(yè)主的管理費后，量入為出，使業(yè)主的房屋發(fā)揮最大的使用功能，盡量保持增值。傳統(tǒng)房屋管理與現(xiàn)代物業(yè)管理的區(qū)別 　 項目　　　　 傳統(tǒng)房屋管理　　　 現(xiàn)代物業(yè)管理FiN 管理體制　　　　　行政福利型　　　　 企業(yè)經(jīng)營型1p 經(jīng)費來源　　　　　以租養(yǎng)房　　　　 　以業(yè)養(yǎng)業(yè)*}O.:( 業(yè)主與住戶地位　　被動接受　　　　　 主動選擇，參與zj 房屋權(quán)屬　　　　　產(chǎn)權(quán)單一，國有　 　產(chǎn)權(quán)多元化?I 管理內(nèi)容　　　　　簡單的維修養(yǎng)護(hù)　　 全方位管理N 　 福利房管體制向物業(yè)管理體制轉(zhuǎn)變的產(chǎn)權(quán)解釋　 福利房管體制的弊端主要是：（1）財政負(fù)擔(dān)嚴(yán)重?！? （4）不適應(yīng)住房制度改革的需要。第二章　國際物業(yè)管理的發(fā)展綜述　國外物業(yè)管理的發(fā)展　國外物業(yè)管理的優(yōu)秀模式模式在經(jīng)濟(jì)學(xué)上的含義是一種標(biāo)準(zhǔn),一種規(guī)范,一種系統(tǒng),是由一些局部形成,在發(fā)展中按照一定的價值觀和標(biāo)準(zhǔn),從而使綜合效益達(dá)到最大.在經(jīng)濟(jì)和體制環(huán)境中找到一種適合自己國家的發(fā)展模式,美國,日本,新加坡等國的物業(yè)模式,我們不難看出這一問題的度的含義. （一）英美兩國的物業(yè)管理模式英國,物業(yè)管理屬于英國的社會服務(wù)行業(yè),和餐飲服務(wù)業(yè)一樣,物業(yè)管理在英國一般屬于專業(yè)化的,業(yè)主可以根據(jù)小區(qū)自身的情況委托或者選聘物業(yè)管理公司. 美國 比較成熟的物業(yè)管理開始于美國,專業(yè)化的物業(yè)管理在美國一般屬于很常見的,各級政府機(jī)構(gòu)中，都設(shè)有房產(chǎn)管理局，其職責(zé)是制定房地產(chǎn)法規(guī)并監(jiān)督檢查。例如小區(qū)內(nèi)的游泳池、網(wǎng)球場、乒乓球室、健身房等全憑業(yè)主卡免費使用。由于業(yè)主大會關(guān)乎切身利益，住戶們一般都會盡量安排出時間親往參加業(yè)主大會。　　第三項議程是業(yè)主們就存在的問題自由發(fā)表意見?！　〉聡飿I(yè)管理；雇主利益的維護(hù)者和代理人　　德國物業(yè)管理公司不僅要按條約規(guī)定負(fù)責(zé)雇主房產(chǎn)的定期維護(hù)和外部粉刷、住宅區(qū)和樓道的衛(wèi)生，門前屋后的綠化和規(guī)劃，還要負(fù)責(zé)出面替雇主履行德國相關(guān)房地產(chǎn)法中所規(guī)定的責(zé)任和義務(wù)?！　∪鹗课飿I(yè)管理：與社區(qū)管理相協(xié)調(diào)　　瑞士日內(nèi)瓦物業(yè)管理的特點，就是為物業(yè)投資者增值，為房主和住戶提供方便的生活條件和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。因此，物業(yè)公司把提供優(yōu)質(zhì)和多品種服務(wù)視為競爭的重要因素。居民的水電費、房租、電話費，退休人員的工資以至違章罰款等都可以到就近的郵局辦理。辦公大樓最初是為了滿足社會各行業(yè)、各部門聯(lián)系便捷的需要而產(chǎn)生的，它是商品經(jīng)濟(jì)和社會專業(yè)化分工發(fā)展的產(chǎn)物。　　早期傳媒業(yè)辦公大樓大都不超過6層，因為當(dāng)時磚石結(jié)構(gòu)墻體十分沉重，建筑樓層過高，地基無法承受?！　髅綐I(yè)辦公大樓高層化這一特點，決定了它本身的選址十分重要。大樓的外部，大塊的幕墻玻璃鑲嵌在鋁合金窗框內(nèi)，不僅最大限度地增大了辦公大樓的采光面積，而且整個辦公大樓猶如一個透明體，入夜時燈光通明，就像是輝煌的宮殿。一些中小企業(yè)在辦公大樓內(nèi)租上一間辦公室，精心裝修一番，為自己創(chuàng)造一個高層次的門面。營銷人員可在辦公大樓前臺工作，也可有單獨的辦公室?！　∞k公大樓保安工作的基本范圍有以下5個方面：　　(1)中心監(jiān)控　　現(xiàn)代傳媒業(yè)辦公大樓一般都裝有中央監(jiān)視系統(tǒng)，可通過電視畫面隨時了解大樓各層面、各部位的情況?！　、诙〞r巡視停車場的各個部位，檢查車輛停放情況和有否外人進(jìn)入，確保車輛出入方便和場內(nèi)安全?！　〈髽茄策壍娜蝿?wù)主要有以下兩項：　　一是檢查各樓面消防樓梯內(nèi)是否有閑雜人員和違反治安的人與事?！　、诮?jīng)常向承租客商宣傳消防知識，及時提出意見和建議，消除火災(zāi)隱患。　　(2)中央空調(diào)設(shè)備管理。管道管理的任務(wù)是保證傳媒業(yè)辦公大樓用水的正常供應(yīng)。污水處理人員的任務(wù)，就是用專門設(shè)備對大樓的污水進(jìn)行處理，使之達(dá)到國家污水排放標(biāo)準(zhǔn)，并定時配合環(huán)衛(wèi)單位運走糞便和泥漿。大理石地面要不間斷地保養(yǎng)，以保持光亮。(3)盥洗室。大樓的消防樓梯同樣應(yīng)定人負(fù)責(zé)打掃，不但要保持消防通道暢通，而且還要經(jīng)常對臺階、扶手、壁面等打掃擦洗，以保持清潔。目前，很多國家或地區(qū)的物業(yè)管理已經(jīng)非常發(fā)達(dá)，服務(wù)管理質(zhì)量達(dá)到很高的水平，他們在發(fā)展過程中積累了豐富的經(jīng)驗和成功的運作模式，值得認(rèn)真學(xué)習(xí)和借鑒。物業(yè)公司的管理費來源多渠道，有租金收入、服務(wù)費收入，甚至有政府補(bǔ)貼。各住宅樓均有專職清潔工，定期安排專業(yè)人員進(jìn)行煤氣檢查和消毒防疫。對不稱職的管理人員，居民有權(quán)提出罷免建議，使物業(yè)管理工作處于群眾的監(jiān)督之下。居民搬家，事務(wù)所幫助尋找服務(wù)好且廉價的搬家公司；春季花店上門為居民的盆花換上施肥；洗衣店的員工總是把洗好的衣物，罩上透明玻璃紙送到住戶家中。管理人員以向住戶提供最佳服務(wù)為宗旨，嚴(yán)格執(zhí)行“快捷”服務(wù)。小修工程、日常服務(wù)可由內(nèi)部維修