【正文】 服務(wù)等），可以考慮與韓國本土的專業(yè)機構(gòu)或代理公司合作的方式進行項目宣傳推廣。從專家及座談會了解到的情況是，一般韓國人購房都是以投資為主，比例高達50％以上。u 區(qū)域選擇傾向分析：從未來購房的區(qū)域選擇來看，選擇望京區(qū)域的比例明顯高于其他區(qū)域，% ，其次是亞運村區(qū)域，%。178。 購房需求偏好u 需求產(chǎn)品型式分析：從未來購房時對于房地產(chǎn)產(chǎn)品形式的選擇傾向性來看，選擇小高層和高層板樓的比例明顯較高，%%，其次是選擇高層塔樓，%。u 采暖方式分析：從未來購房時對于采暖方式的需求偏好來看，有超過70%的韓國人偏好于采用地板采暖的方式。 物業(yè)檔案管理等；178。在認(rèn)為是必要的智能化設(shè)施中，除了紅外線報警系統(tǒng)較少人選擇以外，其他如閉路電視監(jiān)控、智能門禁（可視對講）、智能煙感報警、窗磁門磁、小區(qū)一卡通等設(shè)施都有超過70％的受訪者選擇認(rèn)為是必要的。 對望京區(qū)域商業(yè)的不滿意的主要方面 分析：從韓國人對望京的商業(yè)不滿意方面來看，對于望京商業(yè)“購物環(huán)境”“服務(wù)水平”“商品質(zhì)量”的表示不滿意的比例較高，%、%%，其次不滿意的方面是“商品式樣”和“商品檔次”，%%。3 對本項目適宜規(guī)模的建議％的受訪者認(rèn)為適宜在5～10萬㎡左右，％的受訪者認(rèn)為適宜在10～20萬㎡之間，％的受訪者認(rèn)為應(yīng)該在在20～50萬㎡之間，％的受訪者認(rèn)為應(yīng)該在50萬㎡以上。178。 樓間距要大，將來不能在樓間增建其他輔助設(shè)施。178。 建設(shè)功能齊全的會所，至少要有健身、游泳池、cofe等功能，最好還能有GOLF練習(xí)場。韓國人需求規(guī)模=12萬247。 在京韓國人主要聚集在望京區(qū)域的原因是；看重望京區(qū)域整體環(huán)境及社區(qū)配套；如韓式餐廳、國際學(xué)校等；178。178。北京、夏都家園、圣馨大地、望京新城以及五道口區(qū)域的非常宿舍等項目。 已購房留學(xué)生中70%以上的選擇了一次性付款。 留學(xué)生購房選擇兩室兩廳和三室兩廳兩位的比例最高，%%。 %的留學(xué)生購房目的是投資。178。 在餐飲方面明顯傾向于韓國氛圍的餐廳，其次是中餐；西餐、日餐的消費比例較小。 對本項目設(shè)計概念的認(rèn)同度方面，大部分受訪者認(rèn)為，韓國人購房時在區(qū)域選擇方面比較看重周邊環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃，以及產(chǎn)品設(shè)計和由此帶來的產(chǎn)品性價比，對于是否有韓國人聚集并不十分關(guān)心。178。 11 駐京韓籍人士的住房供需缺口分析；按照未來幾年望京區(qū)域住房供應(yīng)規(guī)模來看，望京區(qū)域未來住房供需缺口在110萬平方米左右。在京韓國人主要從事房地產(chǎn)中介服務(wù)、裝飾、IT、通訊等行業(yè)，以自由職業(yè)為主。韓國人一般偏好大面積（120m2以上）住宅，要求客廳要盡可能大一點，臥室只要能放下一張床即可。韓國的一些大企業(yè)會給在京員工一些租房補貼，對于高層的管理人員，公司會有一些限制購房的措施。（開盤時間為2005年1月8號）從開盤到現(xiàn)在價格漲幅為8%。三、 韓國人購房特征韓國人購房，最明顯的特征是“一連串”購買，這反映出韓國人購房中“口碑相傳”的效果。同時這里便利設(shè)施很好，學(xué)校很近，子女上學(xué)方便。在東西南北四個方向均建有主題園林景觀，樓間距近200米，屬低密度住宅。l 要有能晾衣服的陽臺，最好是大陽臺。l 建筑物外立面要定期保養(yǎng)，隔兩三年就要重新裝飾。l 房子不要出現(xiàn)太多轉(zhuǎn)角，很浪費空間。李仁淑來京3年，原來開辦一家汽車配件公司，但后來主要精力放在房地產(chǎn)投資上。 影響韓國人購房的主要政策因素早先韓國國內(nèi)有政策限制韓國人將資金匯出國外及在國外購房，但這個政策在2004年中旬被放寬，只要是價值在50萬美元以下的國外房產(chǎn)，韓國人都可以自由購買。l 中國的房地產(chǎn)市場走勢：韓國的房地產(chǎn)市場一直處于上升狀況，沒有下跌過，而中國的房地產(chǎn)市場則起起伏伏，也讓韓國人覺得風(fēng)險較大。根據(jù)1994年敲定的望京規(guī)劃方案，望京新區(qū)除居住小區(qū)外，還新設(shè)了外事區(qū)、商務(wù)區(qū)和新行政中心區(qū)，即在望京新區(qū)的東北側(cè)，望京外環(huán)路到機場路沿線規(guī)劃預(yù)留了第四使館區(qū)。望京新區(qū)：南到北四環(huán)路，北至北小河，西到南湖渠路，東到機場路，總共用地約9平方公里的區(qū)域為望京新區(qū)，是望京新城的核心區(qū)。相同的情況也發(fā)生在CBDd一些項目里，CBD的發(fā)展及規(guī)劃是有目共睹的，所以也有很多韓國人購買了建外SOHO和富麗城。李仁淑購房主要就是為了投資，她從2004年開始，在1年半的時間里購買了14套房產(chǎn)，差不多都轉(zhuǎn)手再倒賣給了其他韓國人，主要購買項目為寶星園及其二期寶星國際，另外她還在星源國際購買了一套寫字樓用于自己辦公。附件四：望京東湖灣項目第二次座談會會議紀(jì)要目的：了解韓國人在京的基本情況，購房情況，及影響其購房的主要因素時間：2005年9月19日 晚7：008：00參加：專家：李仁淑、李柱燁；購房意向代表：樸成坤、韓今玉、吳商根（臨時有事未參加）；甲方代表：鄂寧、崔植、楊男男；乙方代表：梁曉林、王發(fā)軍、金軍記錄：梁曉林會議內(nèi)容： 與會韓籍人士在北京工作生活情況來北京的韓國人一般都會攜帶家屬，如李柱燁一家四口來到北京、李仁淑為一家三口、樸成坤也為一家四口。如果精裝修交房，裝修材料一定要選擇中高檔的。商業(yè)可以放在小區(qū)的外面，小區(qū)內(nèi)部相對封閉，不要設(shè)置小區(qū)內(nèi)部的底商。l 三居室必須有兩個衛(wèi)生間以上，四居室要有三個衛(wèi)生間以上。小區(qū)內(nèi)保安制度也是關(guān)注點之一，韓國人喜歡純粹的居住環(huán)境，不喜歡小區(qū)內(nèi)人員過于雜亂，所以小區(qū)內(nèi)最好不好設(shè)置人氣過旺的商業(yè)。針對商住樓：（1）供電上采用不同標(biāo)準(zhǔn)；（2）注重配套，如員工餐廳、會議室、健身房、娛樂設(shè)施等；（3）最好可以掛牌辦公；（4）電話裝機容量要高。韓國相關(guān)的人士，在寶星源主要購買高塔、小戶型，購房目的以投資為主。以中高檔住宅居多。但是，一般韓籍人士購房一般以一次性付款為主，采用銀行按揭方式付款的并不多見。韓國人購房最關(guān)注的并不是房子的價格，而是以戶型、朝向、面積等作為購房的主要關(guān)注點。 綜上所述，我司認(rèn)為本項目要打造“純韓國人社區(qū)”的可行性不高。178。178。 大部分受訪者對交通環(huán)境、區(qū)位條件、將來升值潛力等比較看好。8 駐望京韓籍人士在望京商業(yè)消費狀況178。7 駐京韓籍人士商業(yè)需求特征在京韓國人的在商業(yè)的需求特征主要表現(xiàn)在以下幾個方面：178。 %的留學(xué)生希望一次性付款購房。 在有購房打算的留學(xué)生中，%選擇普通住宅，%選擇高檔公寓，%選擇服務(wù)式公寓。 目前已購房留學(xué)生中，80%以上的購房面積集中在120200平方米之間，另有近20%的購房面積在200平方米以上。在京韓籍人士不同職業(yè)已購房比例韓資企業(yè)非韓資企業(yè)韓國駐華機構(gòu)留學(xué)生自由職業(yè)者商人其他Total已購房比例（％） 178。 駐京韓籍人士的住房需求租購比例為8：2，隨著各種利好因素的刺激，其購房比例不斷提高；178。3 駐京韓籍人士租購房狀況178。數(shù)學(xué)模型：供給規(guī)模= 區(qū)域內(nèi)同期開發(fā)建設(shè)小區(qū)可銷售面積需求規(guī)模= 供應(yīng)期末區(qū)域內(nèi)新增韓國人口規(guī)模247。 小區(qū)內(nèi)可設(shè)置幼兒園/托兒所和學(xué)校。 小區(qū)商業(yè)設(shè)在沿街一面，并設(shè)置獨立出入口，千萬不能和小區(qū)同一出入口進出，小區(qū)內(nèi)部決不允許設(shè)置商業(yè)面積，將來也不允許出現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部商業(yè)，只在沿街商業(yè)部分對內(nèi)保留便利窗口。 建筑物外立面要定期保養(yǎng)，保持更新。178。大部分受訪者認(rèn)為，韓國人購房時在區(qū)域選擇方面比較看重周邊大環(huán)境和區(qū)域資源，如商業(yè)配套、道路交通，以及其他設(shè)施配套，由此判斷區(qū)域升值潛力，在選擇居住項目時，主要看重小區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計，由此判斷項目的性價比，對于是否有韓國人聚集并不十分關(guān)心，打造純韓國人的居住社區(qū)并無實際意義，關(guān)鍵要看是否方便韓國人居住生活，如：在商業(yè)配套方面是否齊全、物業(yè)服務(wù)是否周到，小區(qū)設(shè)計是否合理等，其次是在建筑風(fēng)格和產(chǎn)品設(shè)計方面是否符合韓國人的生活習(xí)慣和傳統(tǒng)文化，如房間是否足夠大，是否通透，布局是否合理，裝修是否夠檔次等。u 餐飲 分析：對于韓國人在望京的餐飲消費調(diào)查來看，%的人表示主要載韓國風(fēng)味的餐廳消費，其次是中餐和咖啡廳，西餐、日餐、酒吧消費較少。 智能化設(shè)施需求狀況分析：對于智能化系統(tǒng)需求調(diào)查來看，選擇“閉路電視監(jiān)控”和“智能門禁系統(tǒng)”的比例最高，% % ，選擇“智能化煙感報警系統(tǒng)”“小區(qū)一卡通”“窗磁門磁系統(tǒng)”“煙感報警系統(tǒng)”的比例均在50%左右。 入住管理、裝修管理、水電費和其它費用代收；178。而從深入訪談、專家訪談及座談會了解到的情況是：一般韓國人還是大部分喜歡三居，要求結(jié)構(gòu)方正、戶內(nèi)使用率高，正南正北，采光好，客廳要大，陽臺要大，廚房要大，最好是開放式廚房，衛(wèi)生間也是越多越好，三室兩衛(wèi)、兩室兩衛(wèi)、四室三衛(wèi)等戶型更受歡迎。u 購房主要看重的因素分析：從未來購房時區(qū)域選擇看重的因素分析來看，看中“交通方便”的比例較大，%，看中“區(qū)位環(huán)境”和“景觀環(huán)境”%% ，看重“是否有韓國人聚集”% ，看中“方便子女上學(xué)”% ，看中“投資潛力高”% ；選擇其他因素的比例相對較低。u 能夠承受的價格178。 不同從業(yè)者購房需求檔次比較（主要分析留學(xué)生） 分析：從不同從業(yè)者未來購房時對于產(chǎn)品檔次的選擇傾向性來看，留學(xué)生、自由職業(yè)者、韓資企業(yè)員工購買高檔公寓的比例較高，韓國駐華機構(gòu)、自由職業(yè)者、商人購買酒店式公寓的比例較高。u 不同從業(yè)者的購房意向分析：從不同從業(yè)狀況的韓國人未來購房意向調(diào)查來看，不同從業(yè)者中韓資企業(yè)員工、留學(xué)生、自由職業(yè)者中有購房打算的比例較高。另外，韓國本土的客戶購買中國國內(nèi)的房產(chǎn)主要通過朋友的“口碑相傳”，就望京的住宅項目而言，韓國本土的投資客一般通過在京的親戚朋友或韓國專業(yè)中介服務(wù)機構(gòu)那里獲得項目的信息，單憑開發(fā)商的宣傳推廣很難打動其購買欲望。 一般韓國國內(nèi)投資者要購買北京項目有三個途徑，一個是通過在北京的親戚朋友介紹推薦，如本次調(diào)研的一個專家——李漢俊已替其親戚朋友購入鳳凰城4套、遠洋新干線1套、金隅國際一套；一個是通過短期旅游前來考察；還有就是北京的項目通過與韓國國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)合作直接向韓國國內(nèi)宣傳發(fā)售。5 國內(nèi)樓盤在韓國銷售狀況 韓國本土的人士對北京房地產(chǎn)項目的購置情況（專家訪談）韓國本土的購買客戶購買目的分為三種，其一是投資，其二是為自己的子女到中國留學(xué)或生活置辦居住場所，其三是為自己到中國發(fā)展置辦居住場所，望京與韓國商品房相比，房價較低，生活質(zhì)量較高，不少韓國人把在韓國的房屋出租，僅靠租金就可以在北京過上不錯的生活。 產(chǎn)品品質(zhì)，無論是投資客戶還是自住客戶，對房地產(chǎn)產(chǎn)品的要求相當(dāng)苛刻，包括：小區(qū)整體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套設(shè)施、戶型設(shè)計、裝修檔次等方面的要求較高。一般韓國企業(yè)都沒有購房補助，但是政府機關(guān)及大企業(yè)會對員工提供無息貸款。 居住在五道口、亞運村的受訪者對目前居住地滿意的方面主要表現(xiàn)在：距離工作地近，交通方便，對價格業(yè)基本認(rèn)可。178。從區(qū)域性結(jié)構(gòu)來看，目前居住在望京區(qū)域的韓國人對目前住房的滿意度較高，其次是亞運村區(qū)域和CBD區(qū)域，五道口和其他區(qū)域的韓國人對目前住房的滿意度相對較低。 受到留華時間的限制，一些韓國企業(yè)員工和駐華機構(gòu)工作人員駐華時間具有不確定性，購置房產(chǎn)不方便。u 租住的韓國人目前住房的租金 分析：從目前租住韓國人住房租金的點狀分布圖來看，目前韓國人的房租支出在25003500元/月之間最多，%，其次是租金在35004500元/月之間的，%，%% ，% 。由于2008年北京奧運會的召開，以及中韓兩國關(guān)系的友好發(fā)展和兩國間經(jīng)濟技術(shù)交流的貿(mào)易往來的深度和廣度不斷加大，近幾年來中國國內(nèi)尤其北京市經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，以及北京房地產(chǎn)行業(yè)的投資發(fā)展，使韓資企業(yè)在華長期發(fā)展意圖明顯，諸多韓國人對華投資前景看好，由此可以判斷，在未來幾年在京韓國人的購房比例會持續(xù)增加。 租、購房人員區(qū)域比例分布分析：從區(qū)域分布來看，望京區(qū)域購房者比例明顯高于其他區(qū)域，亞運村、CBD次之，五道口及其他地區(qū)的租房者比例明顯高于上述區(qū)域。個體經(jīng)商者則收入與中國經(jīng)商者區(qū)別不大，在交納房租等成本費用后收入并不樂觀。u 家庭規(guī)模構(gòu)成分析分析：本次調(diào)研對象中，駐京韓籍人員里，%，%，%，%，其中單身人員有50%以上是留學(xué)生。而且最近十年中國的房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，房價也在不斷攀升。在北京的韓籍人士主要聚居在望京、五道口、亞運村等地，其中望京區(qū)域集中了超過6萬人，五道口區(qū)域集中了約2萬人，亞運村區(qū)域有約5000～10000人，其他韓籍人士則分散在燕莎－三元橋、CBD、順義等地。本文中除標(biāo)注信息來源部分，如“深入訪談”“座談會”字樣之外的數(shù)據(jù)部分均來自問卷調(diào)研，關(guān)于供給部分主要來自我司調(diào)查人員實地調(diào)研數(shù)據(jù)。u 2次座談會部分兩次座談會分別于2005年9月8日和9月19日成功舉辦，座談會均有2～3名韓籍專家和3～4名有購房需求韓籍人士參加，甲方派人參與，會議內(nèi)容見附件三、四。以專家訪談提綱為準(zhǔn)，有針對性的提問，以獲取宏觀至微觀方面市場信息，以及為本項目的開發(fā)建議和意見，以一對一訪談的形式，完成專家訪問5份。 數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析：9月14日——9月18日；178。 通過調(diào)查，掌握韓籍在購房方面的需求偏好，以此作為本項目產(chǎn)品定位和物業(yè)配套的市場參考依據(jù)。計劃銷售均價9000元/平米，主力戶型面積為180平米，目前處于前期定位和總體規(guī)劃階段。2. 本報告的編制目的本次調(diào)研的目的就是通過對在京韓國人士以問卷形式進行抽樣調(diào)查，以及與房地產(chǎn)相關(guān)機構(gòu)的專家和韓籍真實需求客戶的深入訪談和討論，為北京東湖灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供能夠真實反映韓國人士住房需求的市場信息，為在望京東湖區(qū)打造一個純韓國人社區(qū)的可行性提供有效的市場決策的依據(jù)。178。 問卷調(diào)研：利用公司多年積累的關(guān)于韓籍人士住房需求客戶數(shù)據(jù)庫資源，以及公司能夠疏通的渠道資源，以一對一問卷訪談的形式，完成成功問卷302份。3. 本次調(diào)研完成情況總結(jié). 調(diào)研完成情況u 300份調(diào)研問卷部分本次調(diào)研中，實際接觸駐京韓國人士627人，其中有近241人拒訪，84份問卷不完整，最終成功回收有效問卷302份。4. 樣本說明本次調(diào)研樣本抽樣來自于我司多年從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的客戶資源庫，從中選取服務(wù)日期最近韓國客戶2000個，不同區(qū)域的客