【正文】 值 動態(tài)價值 機會價值 動態(tài)價值 有形價值 無形 價值 推廣布兵 C 價格思路 項目成本 升值潛力 文化價值 機會價值 價格構成 比重 75% 12% 8% 5% 預測值 2150 344 230 146 初判價格 2870元 /㎡ 預計項目一期總價值約： 5﹒ 7億元。 燈柱與路燈 —— 城市的標志，城市感的營造 城市路 不僅僅是增加展示空間，增強對消費者的誘惑，也不僅僅是有寬大的落地櫥窗，與逛街人進行的視覺溝通。 架空層 —— 精致打造，精致品質 架空層 的裝飾運用，令室內(nèi)外空間相連接， 使空間向外延伸 ，增加空間感和層次感。將業(yè)主參與的設計的成果轉化為真正可觸摸的產(chǎn)品！ 樣板房 —— 精致打造，精致品質 室內(nèi)裝修根據(jù)業(yè)主的參與進行，在業(yè)主的需求之上進行綜合設計施工，將業(yè)主的潛在需求挖掘并打造出來！ 根據(jù)業(yè)主提供的意見，進行 綜合設計，并 整理得出幾種標準樣板 ，進行打造，形成特有的空間，每種空間的適用范圍均不相同。 08 營銷活動建議 05 04 03 強化保利品牌，展現(xiàn)其公眾形象，從而實現(xiàn)宣傳品牌及項目的效果。 老客戶營銷 活動時間： 配合各個重要宣傳節(jié)點 /日常維護 活動目的：保持項目的持續(xù)關注度、利用老客戶渠道促進成交 活動方式：老業(yè)主聯(lián)動 /節(jié)日禮包大贈送 /短信溫馨提示 針對客戶：項目前期已成交、已登記客戶（未成交）、圓夢及開發(fā)商的客戶資源 本報告是嚴格保密的。 品牌超市 —— 新一佳或華潤萬家店； 品牌餐飲 —— 品牌超市，品質的保證，購物便利、放心！ 品牌餐飲，飲食方便，有面子。弱化戶型的局限感覺。 公園 —— 結廬在人境，而無車馬喧 大隱隱于市，小隱隱于野 公園 —— 結廬在人境，而無車馬喧 首發(fā)站：銷售中心 . 進入看樓通道，延長的有指引性的 排列著的飾品 ，為每一個看樓的人指示方向，有很好的導示性，而且不至于使用太生硬的符號和標牌。地磚的運用也是別 出心裁 ，引領了這個地段的都市感 城市路 黑夜里的 燈柱 無疑是城市繁華的標志，點點星光般的明亮營造都市的繁華景象。電視昂貴 ， 性價比不高 ， 只為塑造項目品牌而安排 。形成了良好的銷售勢頭，目標完成總銷售額的 60﹪ 70﹪ 的目標推進。 他們是這個社會的“中堅”部落， 處于高處，熠熠生輝，深藏不露 ,光芒大地。 年齡層次： 中青年人為主（ 28~45歲） 家庭結構： 三 ~五口之家為主 客戶視角 A 收入?yún)^(qū)分 中高等級 經(jīng)濟結構： 現(xiàn)有存款 10萬元以上 消費等級 10萬 ~50萬元 消費水準 精品型消費 購屋心態(tài) 1）環(huán)境偏好 ——超大綠化，滿眼綠意，治安良好，相對恬靜，且有安全保障之住家。 推廣主題 D 一座城市的夢想 我們的生活從此改變 300萬人的呼喚 眼界決定高度 美麗小城，鐘愛一生 和諧 /雅致 /健康 回歸自然 /回歸健康 每天晨曦，曙光陪你升起 05 客戶視角 05 04 03 客戶視角 A 作為牡丹江新城區(qū)之一的南城區(qū)。 滿足三、滿足有眼光投資客戶的 需求。 外部優(yōu)勢 市場發(fā)展良性，市場前景看好； 價格持續(xù)走高，銷售價格前景看好； 市場高層集中推出，有利于本項目主動爭奪市場資源。 圓夢認為，我們需要把這些機會點進行放大，再放大！打出的不是一記重拳，而是在房地產(chǎn)界投了一顆原子彈，產(chǎn)生的將是幾何增長的核爆效應。有政府資源的利用，還有項目規(guī)模的優(yōu)勢，還需要一個時機。 C資源 03 市場機會 03 02 01 案例：六種新城模式 模式名稱 驅動因素 典型案例 田園新城 以國家立法為基準，政府主導下的由新城開發(fā)公司進行規(guī)劃建設的新城 Stevenage(英國，倫敦 ) 邊緣新城 城市郊區(qū)化，中心城功能外遷，在都市外緣形成相對獨立的新城鎮(zhèn) Columbia（美國，馬里蘭州） TOD新城 通過捷運系統(tǒng)與城市中心區(qū)快速連接來縮短交通時間，吸引中心城部分功能的轉移 千里新城（日本，大阪） 產(chǎn)業(yè)新城 以一種或多種產(chǎn)業(yè)為主導工業(yè)園或產(chǎn)業(yè)園的形式上建立起來的相對獨立的新城鎮(zhèn) Port Sunlight（英國利物浦） 副中心新城 通過分擔核心區(qū)部分城市功能來實現(xiàn)城市多中心結構的目標 東京副中心新城（日本東京） 行政中心新城 指隨著一國首都或重要政府機關的遷移，而建立起來的行政驅動的新城市 堪培拉（澳大利亞首都） 案例借鑒 澳大利亞定都堪培拉，行政中心新城建設拉開序幕 ◆ 澳大利亞首都堪培拉位于澳大利亞阿爾卑斯山的山麓平原上，跨莫朗河兩岸邊，整個地區(qū)約 2330平方公里，人口三十幾萬，是舉世聞名的花園城市?！? “大盤的配套才齊全啊，以后的幼兒園、學校、超市等，我是因為你們以后還有才買的，你們那些東西都會有吧？” 規(guī)模優(yōu)勢明顯，多數(shù)客戶認為“大盤 =完善配套” 項目定向開發(fā) +小高層營銷，項目規(guī)?？胺Q第一。 發(fā)展歷史 馬克思的辯證唯物論里說過： “ 任何事物都是統(tǒng)一的又是對立的 。 競爭樓盤 “綠地世紀城”采用法式新古典主義建筑風格與景觀設計 ，社區(qū)東南側緊鄰牡丹江市政府和牡丹江市第一中學，毗鄰國道，與高速公路想連，達到機場、火車站、汽車站都在 10分鐘車程以內(nèi)。 競爭樓盤 江城美地東起西七條路西到西十條路，北靠西牡丹街，南至西新安街，規(guī)劃占地總面積 121500平方米，建筑面積約 230000平方米，第一街區(qū)是首先開發(fā)的居住組團，位于西九條路和西十條路之間，建筑面積 ， 80130㎡ 的戶型面積。 景觀實用，采用封閉式物業(yè)管理 ，節(jié)能節(jié)電節(jié)水技術、住宅管網(wǎng)體系成套技術、住宅設備成套技術、住宅廚衛(wèi)體系成套、現(xiàn)代化管理成套技術，居住環(huán)境質量保障技術等。 牡丹江現(xiàn)有專業(yè)藝術表演團體 5個，公共圖書館 8 個，藝術館和文化館 14 個，文物管理機構 7 個，博物館和紀念館 5 個，即將新建城市規(guī)劃展示館、革命烈士館和青少年宮。 牡丹江是黑龍江省重要的綜合性工業(yè)城市、對俄經(jīng)