社區(qū)商業(yè)街專題研究(存儲版)
【正文】 設中期 建設后期 25 未來發(fā)展前景 商業(yè)街成功開發(fā)的十個要素： 慎重選址 要有特色 定位準確 規(guī)模適中 科學規(guī)劃 業(yè)態(tài)整合 選好贏利模式 招商先行 錯位經營 注重管理 26 三 社區(qū)商業(yè)街的策劃研究 項目市場分析 分布類型 人流動向規(guī)劃 商業(yè)街發(fā)展建議 項目定位 規(guī)模定位 市場定位 主題定位 業(yè)態(tài)組合定位 租售定位 價格定位 鋪位面積配比 業(yè)態(tài)分布特點 投資環(huán)境環(huán)境 區(qū)域商業(yè)分析 自身情況分析 客戶群分析 SWOT分析 競爭者分析 27 房地產市場分析 商業(yè)環(huán)境分析 經濟環(huán)境分析 商業(yè)地產市場分析 城市條件分析 生產總值分析 三產比分析 消費能力分析 綜合性能分析 現狀分析 發(fā)展分析 投資環(huán)境分析 投資環(huán)境分析 28 房地產市場分析 商業(yè)環(huán)境分析 經濟環(huán)境分析 商業(yè)地產市場分析 城市條件分析 城市面積 人口 地形地貌 工業(yè)狀況 教育設施 城市規(guī)劃 投資環(huán)境分析 投資環(huán)境分析 29 區(qū)域商業(yè)分析 區(qū)域商圈分析 商圈指在一定的經濟區(qū)域，以商場或者商業(yè)區(qū)的形式為中心，向周邊擴散和輻射而形成的一種集中消費趨勢。 在對上述各個方面分析結束后，接下來應對區(qū)域的調查分析進行總結，總結的內容主要是針對上述分析過的內容進行綜述。 項目其他消費者分析 35 項目競爭者分析： 競爭者 直接競爭者 （重點） 間接競爭者 項目競爭小區(qū)商業(yè)分析 項目競爭商業(yè)道路分析 項目競爭商場廣場分析 競爭者分析 36 分析內容 描述 要素 競爭小區(qū)商業(yè) 開發(fā)商在開發(fā)時都會在小區(qū)內部或沿街開發(fā)一些商業(yè)作為配套，由于這種配套和社區(qū)商業(yè)街的目標消費者很接近，因此對社區(qū)商業(yè)街的影響也不容忽視。 要素 宏觀政策、市場供應、競爭對手、其他 SWOT分析 38 三 社區(qū)商業(yè)街的策劃研究 項目市場分析 分布類型 人流動向規(guī)劃 商業(yè)街發(fā)展建議 項目定位 規(guī)模定位 市場定位 主題定位 業(yè)態(tài)組合定位 租售定位 價格定位 鋪位面積配比 業(yè)態(tài)分布特點 投資環(huán)境環(huán)境 區(qū)域商業(yè)分析 自身情況分析 客戶群分析 SWOT分析 競爭者分析 39 定位前的準備： 商 業(yè) 街定位一般遵循的 三大原 則 ： 關聯(lián)性： 項目定位必須與項目所處的區(qū)位、商業(yè)環(huán)境、商 業(yè)業(yè)態(tài)之間和諧統(tǒng)一，共生共榮。 業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 社區(qū)商業(yè)街的基礎業(yè)態(tài)： 超市、餐飲、便利店、服務配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài) 44 租售定位原則： ? 市場租售態(tài)勢對項目的影響（租售市場壓力的大?。? ? 開發(fā)商的意圖： ? 若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售； ? 若有條件長期經營并希望作為自有的品牌來打造，則建議以租為主； ? 若希望短期回籠資金，同時兼顧品牌的打造，則通常建議只售價值較高的街鋪，而主力店及內鋪只租。臨蓮花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的區(qū)域，如麥當勞、肯德基、民潤、小六湯包等。 人流動線規(guī)劃 53 人流動線規(guī)劃 焦點型人流 動線 ?人流集散中心具有唯一性； ?能有效的聚集人流，對人流焦點附近的商鋪價值提升明顯； 54 人流動線規(guī)劃 端點型人流 動線 ?人流集散中心為兩個或多個； ?兩端或多端拉動人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價值。 主力店及次主力店的主要代表： 生活超市 中西連鎖快餐 中餐特色酒樓 美容 SPA、休閑足浴品牌商家 品牌 24小時便利店等 61 銷售策略 目前商業(yè)市場有四種操作策略，根據不同的操作策略，所引進的業(yè)態(tài)及長期經營效果也各不相同。 ?幫業(yè)主堅守前幾年守業(yè)期，既能堅定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱； ?3年返租期較適中， 3年后商業(yè)有可能旺。 ?因返租而產生相應的返租法律風險。 適用： ?商業(yè)氛圍已形成且正經營紅火，無需擔心后續(xù)收益； ?可銷售物業(yè)有大型主力店進駐且長期經營保證，獲取長期穩(wěn)定收益回報； ?純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。 引爆： 即公開招商及后一至二周， 全面媒體鋪開，網站、增加各酒店及高檔場所信息傳遞； DM直郵單頁、短信、戶外展點設立、報紙、電臺、電視均配合到位，公交車體、公交站牌全面啟動。 人流焦點 一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點人流較密集，具有凝集人流的作用。從方便居民生活及合理 分配資源的角度出發(fā)，應該要注意的基本原則有以下幾點： 在商業(yè)布點時，可優(yōu)先考慮體現居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費，又兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動作用； 餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時應避免影響到社區(qū)居民的正常生活； 對位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預留良好的展示面。 規(guī)模定位 41 市場定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括： 功能定位 ? 按照商業(yè)所輻射的區(qū)域可分為外向型社區(qū)商業(yè)（服務半徑在 — 2公里 范圍內，常住人口不少于 10萬人）、中間型社區(qū)商業(yè)（服務半徑在 里范圍內）、內向型社區(qū)商業(yè)（在規(guī)劃時僅考慮滿足本社區(qū)的居民消費 群）； ? 按
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