房地產(chǎn)評估的類型(存儲版)
【正文】 影響更大。（二）運用估價方法進行價格試算（l）資料的可信程度。在如何決定最終估價結(jié)果上，有兩種不盡相同的的意見：又稱封閉式估價報告書，是固定格式、固定內(nèi)容，估價人員必須按要求填寫，不得隨意增減。3．混合式估價報告書。1．封面（寫明報告名稱）。5．估價分析報告（即技術(shù)報告）。5．估價時點。9．估價結(jié)論。不同論著在介紹估價程序時往往存在著某些差異，但異點不是發(fā)議在上述六個基本步驟上，而是由于闡述問題的詳略程度或范圍不同所造成的。明確估價的基本事項與擬定估價作業(yè)計劃，屬于估價的準備階段；實地勘察、搜集與分析相關(guān)資料、運用估價方法估算并決定估價權(quán)，同于估價的實施階段；撰寫估價報告則屬于估價的結(jié)束階段。6．估價作業(yè)日期。1．委托估價者名稱。6．有關(guān)附件。2．目錄。其優(yōu)缺點與定型式估價報告書恰好相反。估價報告是記述評估成果的文件，為了保證其質(zhì)量，在撰寫時要遵循掌握內(nèi)容全面、格式清晰、簡明扼要、突出評估依據(jù)的原則。調(diào)整試算價格的方法主要有三種，這種價格，稱為試算價格。對于搜集到的實例資料，應整理成表格形式，以便于利用。但是，當房地產(chǎn)市場走勢比較穩(wěn)定，價格變動比較平穩(wěn)時，這些一般影響因素對房地產(chǎn)價格的綜合作用還是能夠體現(xiàn)出規(guī)律性的，房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)平穩(wěn)的變動趨勢，這時可運用統(tǒng)計規(guī)律和預測方法來確定房地產(chǎn)價格的平均增減量、平均增長速度或價格變化模型。不要忽視調(diào)查實際使用情況與登記所規(guī)定的限定用途是否一致，數(shù)量是否相符，權(quán)利狀態(tài)與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案記載是否一致等。實地勘察的內(nèi)容主要包括如下幾方面：對于上述需要確定的種種估價事項，一般都是由委托人提出的，或根據(jù)委托人的意向由估價人員整理出來的。變更估價是以改變房地產(chǎn)的利用狀態(tài)為前提所進行的評估，也可稱為變更利用狀態(tài)估價，它主要包括如下幾種情形：例如，以購買鄰地并與自有土地合并使用為前提，對鄰地進行買賣價格評估即為合并估價；又如，為使土地的一部分分割出售成為可能，而評估其剩余部分的價格，即為分割估價。估價時點一般以年、月、日來表示，其詳略程度一般是由房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定程度及評估的價格種類所決定的。明確了評估目的，也就相應地確定了所要評估的價格類型，如買賣價格、租賃價格、入股價格、抵押價格、征用價格、課稅價格等。首先要明確所評估的是何種物權(quán)，是所有權(quán)，還是使用權(quán)或抵押權(quán)等。一般來說，估價的基本事項包括估價對象、估價目的、估價時點及評估前提四個方面。特定評估：這種評估是房地產(chǎn)交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯低于市場價格水平而做的評估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評估方法進行評估，評估結(jié)果一經(jīng)確定，具有法律效力,一般而言，評估一宗房地產(chǎn)主要包括如下六個基本步驟。1．評估實體的確定。（三）明確估價時點由于特殊情況的需要，以及評估對象與其他事物之間所存在的關(guān)系，在評估上還要明確評估的前提條件，
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