【正文】 或主管同意，并做好借閱登記工作。3． 資金回籠1) 根據(jù)客戶交款情況制作“客戶交款情況明細表”，對延期付款的客戶及時上報銷售部經(jīng)理，同時電話聯(lián)系催其盡快交款。如該客戶在期限內(nèi)決定購買，則補足定金，并辦理相關認購手續(xù)；如該客戶逾期未作出決定或決定不購買，該單位可另行出售，所交部分訂金退還。保留需由銷售副總批準。5）客戶在特殊業(yè)務審批單上簽字確認，收到退款無異議。如變更要求超出付款方式規(guī)定的，由銷售副總結合公司規(guī)定及項目銷售情況酌情確定是否批準。4) 在額外折扣未被批準之前，經(jīng)辦售樓員應盡量引導客戶先交足定金，并按正常付款方式的折扣簽定認購書，待折扣批準后再按新的折扣重新簽定認購書。2) 對符合下列條件的，且客戶確以折扣作為成交條件的，可逐級報請有權上級批準給予相應折扣成交。客戶在簽署《商品房買賣合同》之后要求更名的，原則上不予辦理。4）銷售部經(jīng)理進一步了解和核實情況，對符合條件且無法說服的可逐級上報董事長批準后，憑批單由銷售部、財務部辦理取消交易及退款手續(xù)。除非銷售副總以上領導批準，否則原則上不予預留。特殊申請必須經(jīng)營銷總監(jiān)及銷售部經(jīng)理審查，或報上級領導批示同意才可執(zhí)行，銷售人員無權答應客戶要求。4) 特殊優(yōu)惠客戶需備案，將相關申請文件存檔，優(yōu)惠信息輸入“客戶特殊優(yōu)惠一覽表”。3. 辦證人員必需使用活頁文件夾或文件袋對客戶資料分門別類進行整理。七、 定金、發(fā)票1. 定金一律由財務收取，開據(jù)收據(jù)。2. 銷售統(tǒng)計：銷售部經(jīng)理及時更新相關銷售數(shù)據(jù)，并制作“銷售日報表”，并同每天的來訪來電統(tǒng)計每天上報。6) 凡是自行錯過客戶的接待機會均不補償，視為輪空。三、 客戶接待程序1． 接待規(guī)定1) 輪流接待。3． 入座洽談1) 看完模型后請客戶到洽談桌入坐并奉上茶水，在對客人需求已有一定程度了解的基礎上，再進行針對性介紹，同時可再詳述項目的優(yōu)點、目前的優(yōu)惠，以增加客人的購買欲，力爭成交。7) 如果同時有2個電話需要接聽，通常是依先后次序來接聽電話，但根據(jù)實際情況來應變是十分重要的，先應付較緊要的電話；8) 如果來電找人而他不在，你應先說：“請稍等一下”，然后立即傳達，傳達時不可大聲呼叫及要注意言語表達。4) 銷售業(yè)務流程。2． 其他監(jiān)審內(nèi)容1) 補充協(xié)議是否正確簽訂；2) 補充條款中約定事項是否符合甲方要求；3) 甲乙雙方是否簽字蓋章；4) 合同份數(shù)是否正確。4. 善自聯(lián)系其他業(yè)務人員的客戶，視為搶客戶。B. 若老客戶直接帶新客戶來，并事先聲明找A售樓員，由A售樓員接待，如果A不在B售樓員有義務接待，之后可接待下一個客戶。來訪來電客戶必須三日內(nèi)進行回訪，并有回訪記錄。新客戶僅僅是“聽”過某個老客戶講起樓盤或客戶談起認識某個老客戶，不能算為“客帶客”。若是來電客戶，在交大定金后認出，則第一接待提成占20%，第二接待占80%，由第二接待繼續(xù)追訪，第一接待退出，業(yè)績歸第二接待所有；在交小訂后認出，則提成二人平分，由第二接待繼續(xù)追訪，第一接待退出，業(yè)績歸第二接待所有；在未交任何定金時發(fā)現(xiàn)則第二接待算作義務接待，由第一接待繼續(xù)追訪，第二接待退出。如客戶進售樓處，則由銷售人員接待，即使只取材料，也算接待一次，但禁止出現(xiàn)置業(yè)顧問將客戶堵在門外的現(xiàn)象，如有此現(xiàn)象，也算接待一次。在確不知情的情況下，某個客戶一家人（父子女、母子女、兄弟、夫妻、姐妹等）購買同一單位，被不同置業(yè)顧問接待，并做了登記，若交大定金后發(fā)現(xiàn)，則提成二人平分；若交小訂后發(fā)現(xiàn)則第一接待提成占60%，第二接待占40%；若未交任何定金時發(fā)現(xiàn)則算作義務接待，由第一接待繼續(xù)追訪，第二接待退出。銷售人員如不能親自到現(xiàn)場跟進，則必須通知現(xiàn)場主管安排同事幫忙跟進，如無出現(xiàn)特殊狀況，傭金由原銷售人員享有。3． 月例會（視項目具體情況安而定）時間：（待定），由營銷總監(jiān)及銷售經(jīng)理主持，售樓處全體人員參加。情節(jié)嚴重勸退；6) 未經(jīng)允許對客戶擅自承諾的，根據(jù)情節(jié)嚴重性每次扣款100500元或開除；7) 擅自收取客戶回扣，負面影響較大的，根據(jù)情節(jié)嚴重性每次扣款100500元或開除；8) 與客戶發(fā)生污辱性言語或肢體沖突的，根據(jù)情節(jié)嚴重性每次扣款100500元或開除；9) 對外界嚴重泄露案場銷售機密，根據(jù)情節(jié)嚴重性每次扣款2001000元或開除。嚴禁對客戶私自轉讓房號，如有特殊情況應及時通知銷售部經(jīng)理，銷售人員不得蓄意參與任何形式的“炒樓”或私下洽談轉讓房號，對未交定金的客戶，銷售人員不得私自承諾保留房號；11. 銷售人員嚴禁超越自己的權限與客戶談價格，不得隨意承諾客戶任何優(yōu)惠條件，更不得以任何形式暗示客戶向公司領導或政府主管部門等尋找優(yōu)惠關系，除財務外，所有業(yè)務人員不得經(jīng)手客戶的各類現(xiàn)金錢款；12. 所有銷售文件都屬于內(nèi)部重要的保密性資料（包括認購書、各類銷售報表、相關協(xié)議合同書等文件），除公司領導、銷售部經(jīng)理、銷售主管外，其他銷售人員不可隨意翻看，不得以任何形式向外界透露案場銷售及業(yè)務狀況；13. 銷售人員應及時做好客戶登記、成交登記和值班工作記錄，對自己的客戶資料做好保密工作，不得以任何形式向外界泄露客戶信息資料。衣服要熨燙平整，不得有破損和污垢；男士須著正式西裝，以深藍為宜，不得穿休閑裝；10. 鞋襪：一律黑色皮鞋，男士配深色襪子，女士配肉色絲襪，穿裙子時要求穿連褲襪，并須保持襪子的完整，能看到破洞抽絲的襪子不能穿。男士頭發(fā)長度前不能遮額，兩側不能過耳，后不能蓋衣領；女士過肩長發(fā)及頭發(fā)蓬松者要扎起，頭發(fā)前不能過眉，兩側要露耳；2. 耳朵：耳朵內(nèi)外須干凈。一旦確定，必須嚴格按照值班安排表執(zhí)行，如有變化，須提前通知，在安排好替班后方可輪休。3. 紀律：銷售人員必須遵守公司的各項規(guī)章制度及管理條例。銷售人員中途經(jīng)批準離開公司，辦好交接手續(xù)且無欠帳或違規(guī)處罰行為的，公司可按規(guī)定發(fā)放銷售（走時已經(jīng)到帳的銷售額）提成；銷售人員中途不辭而別或未經(jīng)批準離職的，不發(fā)放提成。15) 認真完成上級領導交予的其它工作。5） 負責客戶、顧客的投訴記錄，協(xié)助有關部門妥善處理。13）負責對廣告公司、禮儀公司等外協(xié)單位的業(yè)績和策劃水平的調查評估，提出比選報告，做好與公司選定的外協(xié)單位之間的溝通和聯(lián)系工作，參與廣告策劃、廣告創(chuàng)意的審定和廣告的設計制作工作。5) 負責按照公司制定的考核方案和規(guī)章制度， 對本部門員工進行日常業(yè)務考核，根據(jù)員工的實際表現(xiàn)，提出晉升、獎罰等相關建議。一、 人員組織架構 銷售主管 置業(yè)顧問 置業(yè)顧問 置業(yè)顧問項目經(jīng)理 銷售主管 置業(yè)顧問 置業(yè)顧問 置業(yè)顧問 營銷總監(jiān) 銷售助理 項目策劃二、 主要崗位職責：：1）負責在總經(jīng)理指導下，主持本部門的日常管理工作，協(xié)調與其他部門的工作關系。8）負責組織編制和修改以下各項報告、方案和規(guī)定： 公司房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場調研報告； 公司擬投資房地產(chǎn)項目的可行性報告； 公司房地產(chǎn)開發(fā)項目的項目市場定位方案和營銷策劃方案； 公司房地產(chǎn)項目的銷售定價方案、付款方式及優(yōu)惠的規(guī)定； 公司出租物業(yè)的租金定價方案及優(yōu)惠的規(guī)定； 公司售樓員的提成方案； 公司房地產(chǎn)項目的促銷活動、封頂儀式、入伙慶典活動的策劃方案； 公司房地產(chǎn)項目營銷費用（含媒體廣告發(fā)布）預算及調整補充方案。15) 負責組織實施公司房地產(chǎn)項目開盤的各項準備工作，包括： 編制銷售手冊； 現(xiàn)場售樓員的招聘、培訓及考核上崗； 售樓模型的設計制作； 售樓現(xiàn)場和樓盤環(huán)境的設計和布置..2. 項目經(jīng)理：1) 負責案場日常監(jiān)督管理，下達銷售任務2) 組織市場調研，及時了解與項目有關的市場信息，將市場變化反饋給公司，并根據(jù)市場變化，及時調整銷售策略3) 負責持續(xù)的培訓工作4) 負責營銷策略的貫徹執(zhí)行5) 負責業(yè)務執(zhí)行的督導6) 與公司各部門或合作部門做好協(xié)調工作7) 解決案場的突發(fā)事件8) 關愛團隊，培養(yǎng)骨干，激發(fā)斗志，加強和提高團隊凝聚力9) 監(jiān)督規(guī)章制度的執(zhí)行，對銷售人員工作表現(xiàn)做獎懲措施10) 按公司要求完成相關報表。8） 完成領導臨時交辦的其他任務。 （二）傭金計提方法按照實際完成情況執(zhí)行（三）傭金發(fā)放制度傭金按銷售回款額提取，銷售回款額是指全款到帳金額。（四）傭金發(fā)放流程 銷售主管上報簽字 銷售助理制表 銷售部總監(jiān)及經(jīng)理簽字 財務中心核實簽字 分管銷售的副總簽字 總經(jīng)理簽字 財務中心發(fā)放（五）末位淘汰連續(xù)兩個月銷售回款額排名末位的置業(yè)顧問，公司將予以警告或予以淘汰除名處理。二、 考勤制度1. 上班實行指紋打卡簽到制，不得遲到、早退，無故缺勤、離崗。4. 每日實行值日、值班制。女性的眼睛化妝不能過于夸張，以淡妝為宜。四、 業(yè)務規(guī)范1. 所有案場工作人員必須嚴格遵守案場的各項管理制度，服從現(xiàn)場統(tǒng)一管理，項目組各級人員應在自身權限范圍內(nèi)開展業(yè)務工作，在工作中如有任何問題，不得私自處理，私自越級對接，必須逐級上報，實行統(tǒng)一的規(guī)范化操作流程；2. 工作期間，隨時保持各自崗位及洽談桌整齊和整潔，與工作無關的雜物、水杯、書刊等一律不得置于銷控柜臺上，每位置業(yè)顧問在客戶離開后應立刻清理洽談桌面并將椅子恢復原位，保持銷售大廳整潔；3. 上班期間，銷售人員要保持良好坐姿，隨時留意門口客戶到訪情況。五、 審查制度1． 考勤