【正文】 1400－700）30000平方米＝2100萬元如定價每平方米1500元，則全部售出后銷售利潤：（1500－700）30000平方米＝2400萬元三期工程：如定價每平方米1100元，則全部售出后銷售利潤：（1100－700）10000平方米＝400萬元如定價每平方米1200元，則全部售出后銷售利潤：（1200－700）10000平方米＝500萬元如定價每平方米1300元，則全部售出后銷售利潤：（1300－700）10000平方米＝600萬元四期工程不進行分析，假定一個銷售利潤1000萬元。1600元/平方米10800平方米－1740萬元≈0萬元二期工程保本點分析：二期工程單位面積造價700元/平方米，企業(yè)需要投入資金700－2100萬元，工程完工后每平方米以三種不同的價格計算保本點：建設10000平方米時：如定價每平方米1300元計算，賣出全部可出售面積10000平方米的54%，即5400平方米即可回籠資金702萬元，從而達到盈虧保本點。1200元/平方米5800平方米－700萬元≈0萬元如定價每平方米1300元計算，賣出全部可出售面積10000平方米的54%，即5400平方米即可回籠資金702萬元，從而達到盈虧保本點。金融財務風險主要來自國家利率的調整和財務成本、費用的變動。如建設30000平方米，總投資為2100萬元，開工建設所需資金為總投資的30%，即630萬元，這筆資金可從一期商鋪的銷售中利潤得到，具體為：當一期商鋪定價分別為1400、1500、1600元/平方米銷售時，銷售利潤分別為151760、1980萬元，%、%、%時即可籌措到此筆資金。（二）遞減式還款這種還款方式的特點是每個還款期的償還本金一定，但應付本息逐期減少，這種方式在個人購房抵押貸款中運用非常普遍。其中短期貸款必須在一年內償還，一般可作為企業(yè)短期資金周轉；而在房屋建成一定的階段，發(fā)展商或可用以作抵押，籌集長期貸款。貸款年期一般與房產建筑期相同，但還應根據發(fā)展商的需要而延長或縮短。借款入以分期付款方式，按月攤還本金和利息予銀行，這種還款方式的好處是不會給予借款人造成經濟上的過重負擔。目前，我國很多地區(qū)和城市都已頒布了此類辦法和規(guī)定，這將有利于房地產開發(fā)項目的融資，并促進當地房地產業(yè)的繁榮和發(fā)展。根據設置，成立后的公司有管理人員6人，一般工作人員14名。銷售部：（1）銷售策略的制訂；（2）銷售模擬過程的預案制訂；（3）銷售資料的準備；（4）銷售組織與日常管理；（5）售樓中心的管理與維護；行政部（1）負責公司的人力資源管理；（2）處理日常辦公室工作；（3）制定公司日常辦公室規(guī)章制度；（4）全面負責房地產開發(fā)業(yè)務及申報產權工作；（5）整理保存各類文件檔案；（6）申報辦理各類有關公司駝作的手續(xù)。行政主管參與項目的全過程，負責處理日常事務性工作。項目工作計劃進度如下表：階段劃分時間實施項目工作內容負責部門項目建設準備階段2004年3月4月組建公司成立項目公司，部門設置，人員招聘，培訓鑫奧特公司項目手續(xù)申辦前期考察，項目可行性報告編制，項目策劃，建筑方案設計，綜合管網設計，施工圖設計，辦理建設規(guī)劃許可證等項目公司建筑公司銷售準備項目策劃方案的實施，項目宣傳炒作，項目形象推廣，銷售接待中心的設置，東西城售樓處的設置，項目公司項目建設與銷售階段2004年4月10月一期工程建設相關景觀的建設，沿街商鋪的開發(fā)建設項目公司建筑公司項目銷售內部認購，招商招租，項目預售，資金回籠2004年9月2005年12月二、三期工程建設批發(fā)市場商和品住宅的開發(fā)建設項目公司建筑公司項目銷售內部認購，招商招租，項目預售，資金回籠2006年1月2006年12月四期工程建設酒店的開發(fā)建設項目公司建筑公司項目銷售產權銷售，資金回籠項目招商招商會議的舉辦，客戶洽談，招商成功市場經營與項目銷售同步進行市場經營市場經營公司的組建或對外合作，商鋪招租、市場招商，市場經營項目公司物業(yè)管理根據項目建設進度和業(yè)主入住情況物業(yè)管理物業(yè)管理公司的組建或對外合作，項目物業(yè)管理工作開展項目公司。方案高手參與項目全過程，負責起草和設計所有的文案。市場策劃（招商部）（1）制訂總體市場策略及操作方法；（2）策劃與操作各類市場推廣活動；（3）負責項目的整體對外招租、合資合作開發(fā)；（4）組織培訓本部門工作人員；（5）制定本部門工作制度和工作計劃；（6）進行市場調查研究與分析，提供公司決策依據。銷售部招聘有一定經驗和客戶資源的售樓管理及售樓員10人財務部暫由總公司指定1名?！　°y行在提供融資服務時，一般要按以下條件對貸款項目進行評估：借款用途、擬投資項目的可行性、借款人的資信和還款能力、還款來源、抵押物的實際價值以及市場情況等。房產抵押貸款不像建筑貸款的彈性大和變化大，反而每宗貸款模式都大致相同的。　　房地產抵押貸款有時也稱為建筑貸款，它的特征是彈性大和變化大，這是因為貸款形式和條款沒有固定的標準，往往是根據借款人的需要和市場的情況而確定，并隨著市場情況變動而改變。銀行為項目投資的抵押貸款，期限通常不超過5年，而為房地產消費市場上的購房抵押貸款，期限通常在10年以上，最多不超過20年。因此開發(fā)商和商業(yè)銀行為保護各自的利益，在利息計算和本金償還方面會達成一定共識才開始放貸。在此我們針對建設10000平方米和30000平方米兩種方案的資金來源分別進行特別分析說明。在此項目中，由于我們進行了大規(guī)模的前期造景升級和項目炒作工作，因此可以初步把握一期工程的可實現性，對于后期開發(fā)，如要有效降低其風險，解決途徑主要是加強市場前營銷工作，加大市場調查力度，力爭做到以需要定目標，以客戶定產品。1500元/平方米14000平方米－2100萬元≈0萬元三期工程保本點分析：三期工程單位面積造價按700元/平方米計算，企業(yè)需要投入資金700萬元，工程完工后每平方米售價按三種不同的價格方案分別計算保本點如下：如定價每平方米1100元計算，賣出全部可出售面積10000平方米的64%，即6400平方米即可回籠資金704萬元，從而達到盈虧保本點。1400元/平方米125400平方米－1740萬元≈0萬元如定價每平方米1500元計算，賣出全部可出售面積22000平方米的54%，即11880平方米即可回籠資金1782萬元，從而達到盈虧保本點。保守的估計，上述部分建設項目建成后售價能上升一倍，即平均達到1500元/平方米，利潤空間十分巨大。資金投入：700元/平方米30000平方米＝2100萬元資金籌措：上述2100萬元可由一期工程建設所產生的利潤解決，按照慣例，2100萬元的工程，企業(yè)只需要出資30%，即630萬元即可開工建設，此630萬元資金來源為售出第一期的部分商鋪利潤。第二部分即22000平方米上下雙層商鋪的開發(fā)建設，公司自籌資金投入300萬元及工程總包單位融資，完成進度至商鋪封頂，約1540萬元。該部分按每平方米700元建筑成本計算，需投入資金700萬元。二、項目資金投入與資金籌措 一期工程初步估算靜態(tài)投資為1740萬元，其中第一部分工程總投資約為200萬元。工期預計為6個月，2004年6月動工至2004年12月結束。銷售網絡為克服項目位置偏遠的不利條件，便于城區(qū)客戶了解項目，建議開發(fā)商在東西城各設置售樓處一處，西城可以設在水產品批發(fā)市場門口，東城設在人流聚集區(qū)，各自安排銷售人員現場售樓。其他建議：為帶動市場的快速形成，市場經營管理公司可率先選擇優(yōu)越位置開店經營，營造市場氣氛，等招租完成，市場形成后，根據實際情況繼續(xù)經營或對外承包。酒店的開發(fā)酒店的位置優(yōu)越，如做成商鋪將獲得不菲的經濟價值，現在開發(fā)為時尚早。建筑面積100平方米100平方米建筑成本相同，在800元/平方米左右相同，在800元/平方米左右定價1750元/平方米1600元/平方米總售價175000元160000元額外回報帶三年租賃協(xié)議，固定租金回報31500元無銷售速度快，資金迅速回籠慢，且無法預料價值分析收入：房價差15000+租金收入18000=33000元；三年租金支出：31500元，有贏余。（3）集團認購面向集團客戶如某地財團進行項目的整體招商，或制訂優(yōu)惠的團購政策，鼓勵水產品市場的所有經營業(yè)戶或廣利港居民進行團體購買。（2）工地圍墻工地圍墻現在通用的方式是用彩鋼圍墻，設置項目噴繪廣告，宣傳項目公司情況、項目賣點、項目整體形象、渲染現場氣氛。通過調查表明，東營市民中家有存款5萬元以上，年收入在3萬元以上的人群將成為產權式批發(fā)市場投資置業(yè)的首選客戶，其中居住在廣利港周邊的漁民由于長期漂泊在外，對于“一代商鋪養(yǎng)三代”的理解尤為嚴重，他們必將成為該市場的第一批投資置業(yè)業(yè)主。 優(yōu)勢分析：一是廣利港作為“海上東營”建設的重要基地，已經列入政府總體規(guī)劃，在25年內周邊現狀將得到徹底改變；二是未來的廣利港將成為國家一級漁港，建成后可一次性停泊漁船數千艘，年交易額達幾萬噸，對于繁榮東營漁業(yè)經濟將起到積極的推動作用。個人購房者中的絕大多數又以置業(yè)投資為目的，因此，當前中國房地產熱是由個人投資置業(yè)消費的有效需求所推動的。本項目填補了此種業(yè)態(tài)的空白?！〗ㄗh調整規(guī)劃，在沿街部分增加“背靠、天井”式商鋪，增大開發(fā)面積，商鋪的開發(fā)應注重建筑自身的品質與功能性，以落地窗，煙道，商住兩用等功能增加銷售賣點；建議商鋪開發(fā)為雙層，涵蓋海鮮湖鮮美食、漁文化民俗、海洋生物展覽、漁港特色紀念品、水手酒吧等旅游相關內容；單位面積不宜過大，以便業(yè)主隨意分割，基本戶型設計為：A型，建筑面積150平方米和B型100平方米左右兩種，C戶型50米，進深均10米左右。沿路向南路邊綠化帶中擺有若干漁文化景觀小品，如海神雕塑、漁人雕塑等，命名為“趕海大道”，總長度為450米左右。一、社會價值定位本項目的開發(fā)，將旅游、海洋文化與地產項目緊密結合，引領了東營市的特色消費新觀念。（3）體現獨特的漁港建筑風格。表層現狀為建筑物及回填土層。土地平整情況水、電、路、訊等基礎設施已經完備，具備開發(fā)的基本條件，但設施相對落后，有待爭取更大的政府扶持。廣利港的執(zhí)法部門有廣利港管理局、廣利港漁政站、廣利港邊防派出所。在廣利港建設批發(fā)市場具有極大的開發(fā)潛力與消費市場。并為此出臺了相應的配套優(yōu)惠政策，以鼓勵漁業(yè)投資經營。一個好的項目策劃，是以信息的收集、加工、整理、利用開始的，而好的開始就意味著成功的一半，因此，信息性原則是本策劃的基礎性原則，也是關鍵性的原則。本策劃從產品定位、市場營銷、效益分析、管理模式等諸多方面進行了有益的探索和創(chuàng)新。房地產市場項目策劃篇[001]作者：日期：專業(yè)市場房地產項目策劃目 錄序 言項目總論 產品定位篇市場營銷篇經濟效益篇組織管理篇項目工作進度 『序 言』建設“東營廣利港海鮮批發(fā)市場”是東營經濟社會的一件大事，項目建設在即將興起的國家一級漁港廣利港，被東營市政府列為發(fā)展“海上東營”的龍頭項目，項目建成后將產生明顯的社會效益和巨大的經濟效益?！笨梢姡瑑?yōu)化生存環(huán)境，策劃人間動態(tài)，創(chuàng)新性原則首當其沖，這也是本項目策劃的一個最基本的出發(fā)點之一。五、信息性俗話說“多存芝麻好打油”。（二）根據2003年市政府發(fā)布的《關于發(fā)展海洋經濟，加快“海上東營建設的意見》，到2007年，東營將建成以廣利漁港、紅光漁港為重點的一處國家級中心漁港，漁港以水產專業(yè)批發(fā)市場、冷藏加工、漁需物資供應、餐飲服務為核心，培植成區(qū)域水產加工、銷售的集散地。（三）可改變的海上漁業(yè)傳統(tǒng)交易漁港產漁季節(jié)，每日清晨日出前，在距港口十多公里外的?？冢詈w來的漁船與東營的水產批發(fā)、零售商進行大批的海上水產品交易，交易后，漁船轉向羊口批發(fā)市場。附：廣利港概況：廣利港自1993年開始開發(fā)建設漁民村，現已建成漁民村三個，常駐人口357戶，1500人，流動人口2000多人，現有漁船245艘，燈標一座。環(huán)境條件東營是一個缺少景觀的城市，本項目依托于東營市淡水湖景區(qū)與海港景區(qū)兩大得天獨厚、相對唯一的重要景區(qū)，造景升值對于項目來說十分重要。（批發(fā)市場等部分未做介紹）（四）建設方案建設場地環(huán)境（1）地貌：場地位于東營市東部，地貌上屬河流與海沖積形成的沖積海灘地貌。（2）商鋪戶型設計適應“商住兩用”需求。商業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)生活污水、固體垃圾處理等.『產品定位篇』本篇由社會價值定位、文化價值定位、產品功能定位組成，為實現項目企業(yè)的效益最大化，其中建筑布局定位中建議改變原產品設計，敬請決策層高度重視。（一）主路入口景觀趕海大道　在南二路與港口路交叉口建有一個具有藝術感的漁港大門，請書法名家題字“XX項目名”。東營雖然是濱海城市，但多數市民尚未領略到濱海風情，將此部分開發(fā)并啟動物美價廉的海鮮美食、特色小吃、休閑娛樂的專業(yè)街區(qū)，不但可以滿足商品房的商業(yè)空間，也填補了東營的市場空白，更能帶動已經成型的冷藏廠開發(fā)和后期大型批發(fā)市場的銷售開發(fā)工作。（五）三星級賓館“鑫奧特海洋渡假村”縱觀整個東營酒店服務業(yè)，全部集中在城市中心地帶，渡假會議作為一種會議