【正文】 970 19580910 600652 5926318 10271146 3744176 11352319 4825349 2643207 售后返租效益評估 （返租年回報率按 8%計算，三年每年支付一次） 返租分析： —— 若按 返租年回報率按 6%計算：三年的返租總額為 19580910 元， 而三年出租租金為 22224117 元，實際收益為 2018784 元； —— 若按 返租年回報率按 8%計算：三年的返租總額為 26107878 元，而三年出租租金為 22224117 元，實際收益為 3883761 元； —— 以投資資金的運作角度，按 6%返租，開發(fā)商需支付返租成本 6526970 元，三年合計 19580910 元；按 8%返租，開發(fā)商需支付 返租成本 8702626 元，三年合計 26107878元。以珠海新香洲商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者地位及角度發(fā)展，站在競爭市場的制高點上，全面提升項目綜合素質(zhì)，增強市場凝聚力及競爭力，實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 ——借助品牌主力店的優(yōu)勢，在人流、投資回報、品牌效應(yīng)、市場收益等因素的全面素質(zhì)提升，強化項目優(yōu)勢及特性。眾所周知，尾鋪是最難處理的，卻是發(fā)展商最終利潤的體現(xiàn)，處理尾鋪最好的方式就是不留尾鋪。亦可對市場反應(yīng)進(jìn)行全面摸底。一樓展開盤，可舉行鋪王拍賣活動造勢，少部分 位置不盡理想的商鋪給予優(yōu)惠，形成銷 售熱點。 —— 目標(biāo)效果：銷售 40%強 。按揭具體 以銀行為準(zhǔn)。 分期付款 96 20200 50%（含定金） 30% 20% 尾款在2020年１２月２５日前付清。 —— “ 平 ” ： 即價格要 平，搶占先機(jī)， 形成熱點， 快速套現(xiàn) 。 —— 導(dǎo)入 VI 視覺系統(tǒng)，以完整的 VI系統(tǒng)及項目外觀特色使大眾對項目有全面、形象認(rèn)識，加深對本項目的印象。 天時、地利、人和， 占盡商機(jī) 商業(yè)、文化、社區(qū)，無限活力 即買 鋪即收 租， 三 年 24％返租超值投資 回報 海上生明月，旺角聚財源（開盤用） 廣告分期策略 根據(jù)市場行情和物業(yè)特點，擬將廣告分為四期進(jìn)行推廣 （與銷售同步） ； 第一期：試銷階段 —— 在首期宣傳中，讓４０％的目標(biāo)客戶知道格力 旺角商業(yè)文化中心，并在心目中留下深 刻印象。一黃金周樓展 的契機(jī)，加大宣 傳力度進(jìn)行扇風(fēng)點火， 鼓 動 和引導(dǎo)更多的人 關(guān)注格力旺角這個項目 。時間： 2020年 11 月 21 日 2020 年 2 月 7 日 —— 充分利用新聞的巨大效應(yīng)，變廣告行為為 新聞行為 ，突出 主力店的核心效應(yīng) ， 讓記者和報紙的新聞版為售 鋪 服務(wù)，評論、專訪、報道、特寫等新聞手法充分加以利用。 —— 借助開業(yè)氣氛大做文章，吸引觀望客商。 制造氣氛。 —— 設(shè)立熱線電話。主力店簽約儀式 —— 要有銷售專車，方便客商參觀 項目商鋪 。 另外需 完善各項法律手續(xù)和文書文件，規(guī)范，科學(xué)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶各項權(quán)益。 時間： 2020年 11 月 21 日 2020 年 2 月 7 日 —— 消化剩余樓盤， 完成 銷售計劃。 第三期：強銷階段 時 間 ： 2020年 9 月 21 日： 2020 年 11 月 20 日 —— 乘第一期廣告之余威， 趁熱打鐵 ， 繼續(xù)采取寬正面立體推廣，鞏固已有成績，吸引目標(biāo)受眾更多的注意，變潛在客戶為準(zhǔn)備購買群。以圖一舉炸開市場。 —— 戶外包裝：樓體、圍墻廣告，售樓處布置、售樓書、宣傳單等。旺角給你十足的信心、市場給你無盡的回報！ 投資 小鋪位， 成就 大 富翁 ※ 副廣告語 ： 水到渠成地引入到旺角這個項目，便于大眾接受旺角這個品牌并對 此充滿信心。 詮釋 ： 分四個階段進(jìn)行推廣，重點抓信擴(kuò)銷期和強銷期，擴(kuò)銷期的十 —— 銷售工作準(zhǔn)備充分，已經(jīng)有一定的客戶儲備（建議設(shè)定內(nèi)部認(rèn)購期），有把握在開盤期間對市場產(chǎn)生較大的沖擊力。 —— 目標(biāo)效果：銷售 10%，售磬清盤。 —— 戶外包裝更新，宣傳資料更新，媒體宣傳賣點更新，（突出主力店核心作用） —— 策略：攜主力店優(yōu)勢逐步取銷優(yōu)惠政策，對部分臨街商鋪提高 15%以上的售價。（因項目距樓展現(xiàn)場較遠(yuǎn)）。試銷階段： 2020 年 9 月 8 日 —— 2020 年 9 月 28 日 —— 拉開推廣序幕，開通售鋪電話，售樓人員到位，進(jìn)行咨詢； —— 內(nèi)部認(rèn)購，銷售意向摸底，接受登記； —— 策略：商鋪價格低開，預(yù)先推出位置相對不理想的鋪位 15 至 20 間，可享受 折優(yōu)惠。 ——強化 SHOPPING MALL（購物中心）的投資前景，以及與項目統(tǒng)一整體的經(jīng)營規(guī)劃，增強投資信心。 商鋪賣點營造 : 月，二層為 50 元 /㎡ 年） 返租成本 （元） 返租單價 （元 /㎡ 定價策略： 分層定價、分區(qū)定價、特位特價 從商戶經(jīng)營的角度來說，面積小的商鋪更 符合經(jīng)營客商需要，因而更有利于商鋪投資商客獲取穩(wěn)定出租收益。 —— 珠海商務(wù)人員、政府公務(wù)員等中產(chǎn)階層人士，該部分投資商客熟悉珠海經(jīng)濟(jì)環(huán)境及發(fā)展方向。 二樓：主力店（超級市場）、兒童天地、特色美食（肯德基、麥當(dāng)勞）等； 集新香洲商貿(mào)、文化、汽車三大亮點中的兩大亮點，新香洲商業(yè)文化核心地位不可撼動。遠(yuǎn)的大連萬達(dá)廣場，近的珠海揚名廣場。 周邊項目商鋪售價及租金調(diào)查表： 周邊項目商鋪售價及租金調(diào)查表 項目 面積（㎡） 售價（元 /㎡） 租金（元 /月㎡） 備注 富華廣場 27 11000 55 雙層 75 8500 40 84 11000 58 90 12020 65 130 5000 40 層高 133． 54 6500 40 管理費：餐飲2 元 /㎡ 商業(yè) 1． 5元 /㎡ 鴻運花園 50 6000 30 170 6800 26 廣富市場 45 6700 75 銀廈廣場 80 5600 30 怡景苑 31． 54 14000 65 85 9000 50 安居園 38 3800 30 健民路 100 4500 30 葵竹苑 46 6800 40 桂花苑 70 10000 55 和福街 80 8300 60 五洲花城 32 13000 調(diào)查時間： 8 月下旬 三、 項目定位 縱觀珠海市場發(fā)展趨勢，珠海的拱北、吉大及老香洲商業(yè)相對成熟，其商業(yè)格局在未來五年內(nèi)難以發(fā)生較大改變。 翠華時代廣場： 由珠海電力房產(chǎn)投資在建，位于創(chuàng)業(yè)路與人民西路交匯處，占地面積 ㎡，規(guī)劃有 13 棟小高層住宅及 ㎡的商 場，商場規(guī)劃為一至二層。 —— 目前沒有具規(guī)模檔次的商業(yè)中心，商業(yè)業(yè)態(tài)表現(xiàn)為有限的幾個社區(qū)店、便利店。 —— 消費群體集中在澳門、本地居民及外來游客。 —— 交通便利程 度不夠，只有 2 33 路兩條公交線路過。 優(yōu)勢：