【正文】 際層數(shù)計算建筑面積。當圍護結構向內(nèi)傾斜時，按圍護結構上沿外圍水平投影面積的一半計算建筑面積；當圍護結構向外傾斜或外凸時，按底板外沿水平投影面積的一半計算。6）房屋的平臺、花臺。l3）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。2）不規(guī)則（弧狀）墻體處理原則：當房屋墻體向內(nèi)凹且內(nèi)田的高度高于2．20米時，按其外墻高度2．20米處的水平投影面積測算房屋的建筑面積。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計人使用面積；不包含在結構面積內(nèi)的煙囪、通風道、管道并均計人使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計人使用面積。知識點四：公攤面積的測算共有建筑面積的構成商品房應分攤的共有建筑面積主要包括以下兩部分：1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整棟樓建筑服務的公共用房和管理用房之建筑面積；單獨具備使用功能的獨立使用空間（如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等）；為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理用房、設備間等，均不計人共有建筑面積。實測面積是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權證、結算物業(yè)費及相關費用的最終依據(jù)。因為得房率越高，公共部分的面積就越少，住戶也會感到壓抑。較低的起步價容易引起消費者的注意。所謂“均價”。這個銷售價格一般是最高價，即售樓人員向客戶提出的報價。 一次性買斷價一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。分期付款的好處在于可以緩解一次性付款的經(jīng)濟壓力，也可用房款督促開發(fā)商履行合同中的承諾，其不利之處在于隨著付款期限的延長，利率會越高，房款額比一次性付款的房款額高。在選擇按揭購房時，購房款被分為兩個部分，一部分是首付款，一部分是貸款。按照銀行相關貸款文件的規(guī)定，申請商業(yè)住房貸款一般必須符合以下條件：1）具有完全民事行為能力的中國公民及在中國大陸有居留權的境外，國外公民。這里必須注意，所謂“具有完全民事行為能力”，我們國家民法規(guī)定十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨立進行民事活動，是完全民事行為能力人；十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動收人為主要生活來源的，也視為完全民事行為能力人。知識點四：公積金貸款公積金貸款屬于政策性貸款，相對來講利息是最低的。根據(jù)規(guī)定，購頭以下房產(chǎn)可以申請個人住房公積金貸款1）購買房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品住房2）購買按規(guī)定可出售的公有住房。共同申請公積金貸款共同申請個人住房公積金貸款，是指有幾個人一起申請的公積金貸款，其最高貸款額度是根據(jù)每一申請人來分別計算貸款額度的，經(jīng)相加后即為總額度，而最長貸款期限是根據(jù)共同申請人中最年輕的一位來計算的，最長水超過這位申請人法定離休或退休年份后的5年。6）借款人和配偶及符合條件參與計算額度的直系血親的個人住房公積金賬號。貸款對象和條件借款人必須經(jīng)過住房基金管理中心審批后同意給予公積金貸款，并符合貸款行規(guī)定的貸款條件。 知識點七：購房稅費根據(jù)規(guī)定，購房者在購買商品房過程中應繳納如下稅費：簽訂購房臺同時：印花稅簽訂購房合同時，買賣雙方均需要繳納印花稅。一般情況下，公證費的收費標準為貸款額的千分之一保險費的收費標準為房價總額費用系數(shù)x貸款年限辦理產(chǎn)權證時：契稅、登記費契稅是指房屋所有權發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權承受人（即買方）征收的一次性稅收。在具體的房地產(chǎn)項目銷售中，開發(fā)商擁有房屋、車庫等的產(chǎn)權并獨立出售，但像屬于小區(qū)綠地等部分的公建，對購房而言，就不具備產(chǎn)權的概念。但因提供按揭的銀行不同，在收費項目及標準上，也存在一定的差異。兩種還款方式的區(qū)別：l）按月等額本息還款方式是指借款人在還款期內(nèi)每月償還的貸款本金和利息之和不變，但每月還款額中的本金比重逐月增加，利息比重逐月減少的一種還款方式。另外，當你在償還住房公積金貸款本息時，也可提取住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額用于沖抵貸款余額。4）購房首付款發(fā)票。貸款期限公積金貸款期限與你購買的房屋性質有直接的關系，可分為兩種情況，如果你購買的是新建商品房，那么你最長可以借30年的貸款，如果你購買的是二手房，那么你最長可惜15年的貸款。4）借款人家庭（一對夫率〕中沒有住房公積金貸款或其他數(shù)額貸較大，可能影響還貸能力的債。5）個人住房貸款申請審批表。7）愿意履行貸款合同的全部條款。由于資金完全來自銀行，在銀行能接受的風險范圍內(nèi)，貸款額度通常不會受到什么限制，目前一般為購房款的70％左右。因此，有參與公積金的客戶，在選擇貸款時，一般首選住房公積金貸款，不足部分用商業(yè)貸款來補。分期付款分期付款，是指整個購房款被分成若干比例，依照樓宇的施工進度逐一支付的付款方式。預售價預售價是商品房預售時的價格。所謂“表價”、是指“樓盤銷售價目表” 上標明的各具體單元的銷售價格。均 價在實際銷售中，一般客戶是很少會問到均價的。房地產(chǎn)項目的定價方式與普通商品有很大區(qū)別，由于樓層、朝向、景觀，戶型等方面的影響，基本上可以做到“一屋一價”。計算房屋面積時，計算的是建筑面積，所以得房率太低，不實惠。預測面積預測面積是指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)。一般來說，陽臺可以分為開放式陽臺和封閉式陽臺、外挑式陽臺和內(nèi)含式陽臺。廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和。3）不計算建筑面積通常是層高小于2．20米的房屋及部位；裝飾性的建筑；與室內(nèi)不相通的部位；沿街巷社會公用的建筑及無上蓋或上蓋為社會公用的建筑（除挑陽臺、非廣場式室外樓梯算一半面積外）。11）廣場式室外樓梯。4）房屋的天面、挑臺，房屋天面上的花園、泳池。2）獨立柱、單排柱的門廊、雨篷、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計算。l6）與房屋相通的有柱雨篷按柱外圍水平面積計算。10）與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱外圍水平面積計算。4）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳均按一層計算建筑面積。5）房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪177。所謂建筑面積，是套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應分攤的共有建筑面積之和。然而，由于內(nèi)部認購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的，是不受法律保護的，購房者的權益也無法受到法律保障?！皟蓵?，這也是法律對銷售方的基本要求。7）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任。7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。根據(jù)規(guī)定，在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù)；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續(xù)；商品房銷售實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。預售合同商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。商品房預售條件1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。RUN 智能家居布線系統(tǒng)RUN智能家居布線系統(tǒng)，是一種物理網(wǎng)絡系統(tǒng)，建立在國際標準之上，以TIA/EIA570A為核心，以每戶為單位，支持家庭和小區(qū)內(nèi)所有弱電（電話、電腦、視頻、BA）的應用，由雙絞線、同軸電纜、光纖和連接配件組成，所有的連接均端接于分布在每個房間的通訊插座和面板，并可簡單地自動連接相關設備，如電腦、電視、傳真、防盜警報系統(tǒng)等，為每一戶成員提供安全和舒適的生活環(huán)境1－3商品房銷售基本知識與法律常識知識點一：房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)一級市場房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或將農(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。如地下車庫、化糞池這些設施的地表覆土一般達不到3米的深度，也就是說在上面種植的大型喬木成活率較低，”所以計算綠地率時不能計入。綠地率所謂綠地率，居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。知識點五：住宅建設的技術經(jīng)濟指標建筑容積率所謂建筑容積率，是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)全部建筑面積（總建筑面積）與規(guī)劃建設用地面積（總用地面積）之比，這里的建筑面積應把附屬建筑物也計算在內(nèi)，但不計算面積的附屬建筑物除外。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》規(guī)定，住宅的進深采用下列常用參數(shù)：、。住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規(guī)定。4）居高望遠，視野開闊。同時，板樓也有兩項缺點：1）建筑密度低，房價高。2）均好性強。板 樓從建筑物本身來說，板樓和塔樓反映的只不過是一個建筑物的長、寬、高之比。其缺點是工藝比較復雜，建筑造價較高。外墻作承重作用，理應受到充分的重視，非承重墻僅承擔自重不承擔上部荷重，可作為間隔墻使用。此時，房間的分隔墻和預應力廚房衛(wèi)生間分隔墻可以采用預制的輕質隔墻來分隔空間，此種方式為日后的室內(nèi)裝修改造帶來了較大的方便之處，深受廣大住戶歡迎?？蚣芙Y構框架結構住宅；，是級以鋼筋混凝土澆鑄承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、怪石、陶粒等輕質板材隔墻分戶裝配賦部宅。 隔斷隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。“毛坯型”住宅“毛坯型”住宅是指在住宅在交房時未經(jīng)裝飾，也不附過多的起居設施，僅是完成土建、水電等基本工程，地面為粗糙偽混凝土上面，房頂僅抹灰層，預留衛(wèi)生間、浴缸、水、氣管道。如有孩子，也可有獨自的小天地。錯層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想像得到，所以對于初次進人這種住宅的人有較大吸引力。這樣的好處是動靜分區(qū)明確，互不干擾。配建設施與住宅規(guī)嫩與人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。居住小區(qū)居住小區(qū)一般稱為小區(qū)，是指被城市中居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，以居民基本生活活動不穿越城市主要交通線為原則，并設有與其居住人口規(guī)模相應的、滿足該區(qū)居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地區(qū)。存量房即二手房的書面稱呼，是相對首次成交的商品房而言。準現(xiàn)房準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、接間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工得正處在內(nèi)外激裝修和進行配套施工階段的房屋。其中，層數(shù)在4O層以上的為超高層住宅。知識點五：住宅的層數(shù)劃分低層住宅低層住宅，是指層數(shù)為1至3層的住宅。節(jié)水、節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境、減少環(huán)境污染、延長建筑物壽命等優(yōu)點。（2）樓外有園。酒店式公寓所謂酒店式公寓，是指提供酒店式管理服務的公寓。19世紀四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn)時期，目前在歐美十分普及。集資房集資房，是改變住房建設由國家和單位統(tǒng)包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金建造的房屋。經(jīng)濟適用房不是人人都可以買的，購買經(jīng)濟適用房必須符合當?shù)卣?guī)定的條件，并經(jīng)過排號購買。程監(jiān)理企業(yè)的資質等級分為甲級、乙級和丙級，并按照工程性質和技術特點劃分為若干工程類別。（2）有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于5人。連續(xù)3年建筑工程質量合格率達100％，優(yōu)良率達10％以上。（5）近 3年累計竣工對萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相關的房地產(chǎn)開發(fā)投資。包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質、與相鄰宗地的關系等。當然，房屋所占用的土地使用權是有年限限制的。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》42條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，其土地使用權的使用年限為減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。七通一平七通一平，是指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。（3）土地使用權的劃撥。同樣，消費者購買商品房后，對該房屋所占用的土地，不享有所有權，只擁有使用權。房地產(chǎn)銷售基本常識地產(chǎn)前沿第1章 售樓人員必備的相關知識1－1土地與房地產(chǎn)開發(fā)知識知識點一：房地產(chǎn)基礎概念房 產(chǎn)房產(chǎn)，是指房屋的經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有著明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋。在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的只是土地的使用權，而不是土地的所有權。土地使用權的轉讓，是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權再轉移的行為。三通一平三通一平是指在土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。土地使用年限從上地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權之日起開始計算。首先應該明確．房屋的所有權是不存在年限問題的，也就是說，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權后．即作為業(yè)主您個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。它反映一宗地的基本情況。（4）具有5年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。（5）近3年累計竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。4．資質四級企業(yè)（1）自有流動資金200萬元以上，注冊資金不低于200萬元。監(jiān)理公司其職能是對工程建設進行監(jiān)督，以確保工程質量。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格而言是適中的，能夠適應中低收人家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調(diào)住房的實用效果，而不是降低建筑標準。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。TOWNHOUSETOWNHOUSE 通俗的解釋是聯(lián)排住宅，由幾幢甚至十幾幢小于3層的低層住宅并聯(lián)組成，每幢面積約在150－200平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超過50平方米，另外還有專用車位或車庫，離城不太遠，價格不算太貴，屬中等偏高的水平。商住住宅適合于小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡進行社會活動的人群。雙景住宅應該具備以下特點：（1）窗外有景。它是既適應地方生態(tài)而又不破壞地方生態(tài)的建筑，具有節(jié)地。SHOPPING MALL