【正文】 話法。 觀察法觀察法是指調(diào)研人員不與被調(diào)研者正面接觸，而是在旁邊觀察的調(diào)研方法。例如，要比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效果，可在廣下面附一個條子，請客戶剪下來回寄，根據(jù)這些回條，便可以知道在哪一家報刊雜志上刊登廣告的效果較好。例如調(diào)研廣告效果時，可選定一些消費者作為調(diào)研對象，對他們進行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來改進廣告詞語、聲調(diào)等。但是，大樣本不可避免地要大量增加調(diào)研成本，而且在調(diào)研實物中，大樣本也引進了額外的誤差因素，諸如調(diào)研員的疲乏，統(tǒng)計上的錯誤、回收率難以控制等。這二個方面都使得調(diào)研內(nèi)量變引發(fā)了質(zhì)變，使調(diào)研失去了意義。訪問地方市場上曾經(jīng)發(fā)生交易行為的買方或賣方，應(yīng)著重查訪成交標的物的位置、面積、交易價格、交易當時的狀況和其他條件等。.房地產(chǎn)開發(fā)商公開推出的各種銷售或出租廣告。同業(yè)間資料的交流。地方市場上的準交易資料具有及時反映市場行情的功能，因為準交易行為者擬定價格前必須預(yù)先到該地方市場了解交易情況，參考當時的成交價格后才能初步?jīng)Q定價格。研究策劃人員在考慮是否有必要用資源，進行初級資料搜集前，應(yīng)先評估是否有現(xiàn)成的次級資料可資利用，并盡可能優(yōu)先利用次級資料，因為利用次級資較有成本低廉、取得容易的特點。這種資料搜集方法在社會科學(xué)研究中常使用。因此在進行項目可行性分析時，必須深入掌握土地所在區(qū)域的特性及基地狀況。例如開辟新的道路，使車流改道進而使新道路旁的商圈興起，使原有商圈或舊道路沿線的商息消沉沒落。而普通工薪階層較密集的區(qū)域，其產(chǎn)品價格相比而言就要低多了。但在運用這些級資料時，最重要的是要以搜集5~10年長期資料為基礎(chǔ)，才能掌握發(fā)展的趨勢。在面對帶來負面影響的公共設(shè)施時，在規(guī)劃上應(yīng)注意其影響及克服的方式，例如噪音，可以通過設(shè)計雙層窗戶或設(shè)計時讓建筑縮以干擾，對區(qū)域景觀有較大影響的，如變電所 、基地排水溝等屬較難規(guī)避的設(shè)施，也應(yīng)盡量掌握其位置、高度等細節(jié)，以事先確定各種因應(yīng)措施。（九）房地產(chǎn)市場景氣資料的搜集房地產(chǎn)景氣究竟是指價格、銷售率、總銷售金額、銷售速度，還是交易量呢？一般人?？吹椒績r、銷售率或成交總金額不及市場最熱鬧的時候，就認為市場景氣不好，但仔細想想，一個“有價無市”的情況，那有景氣可言？反過來看即使房價普遍下跌，總銷售金額也許未增加，但交易卻十分活躍，難道不表示市場景氣好轉(zhuǎn)嗎？至于銷售率及消化速度只是交易量的一個結(jié)果，所以房地產(chǎn)市場的景氣衡量標準界定在交易上是較客觀的。貸幣供給額年增率是預(yù)售市場景氣的同時、同向指標。銷售工地現(xiàn)場資料：銷售現(xiàn)場是接觸業(yè)務(wù)的第一線，客戶反應(yīng)資料是最直接最真實資料。從市場調(diào)研搜集而來的資料及信息，還需要整理分析，而在整理資料時要注意以下方法和原則：編碼：用數(shù)字符號代表資料，使資料易于編入適當類別，分類處理、歸檔，以便日后取用和尋找。由于競爭項目個案必須深入了解，所以除了要與各工發(fā)公司、代理公司的項目人員維持良好關(guān)系以探詢資料外，還要對公開的項目個案定期追蹤其銷售、廣告等資料。越繁榮的街道，其兩旁商店的租金越高，甚至帶動其巷道內(nèi)商店租金也是日益高漲，因此商店一定要注意其與商圈發(fā)展的密切性。參考專業(yè)雜志的租金行情資料。辦公樓：辦公樓區(qū)位必須具備交通順暢、金融機構(gòu)聚集、商圈成熟、人潮持續(xù)等條件，這也是定位應(yīng)參考的條件，一般根據(jù)路段、屋齡、外觀等分為甲、乙、丙三級。至于區(qū)域外的項目，即使是同類型的，也無需為競爭項目深入了解。這類資料雖較易搜集，但在運用時應(yīng)查證其正確性，避免因被誤導(dǎo)而導(dǎo)致決策偏差。廣告通常配合銷售策略而制作，因此常能反映各預(yù)售項目主要的訴求重點對象。匯率年增長率是預(yù)售市場景氣的同步、反向指標。商圈資料一般而言都沒有次級資料可供參考，而由項目個案負責人按調(diào)研目及預(yù)算，擬定調(diào)研計劃，再實地派人以調(diào)研、訪問或觀測等方式完成，如商圈內(nèi)居民生活型態(tài)或來商圈購物的商圈外居民消費型態(tài)的調(diào)研、商圈內(nèi)行業(yè)類別調(diào)研、商圈內(nèi)車流量調(diào)研等。公共設(shè)施用地的開發(fā)與使用對房地產(chǎn)開發(fā)胡重大影響。除了以上幾項因素外，區(qū)域內(nèi)人口的年齡、教育程度、家庭收入等都是進行房地產(chǎn)項目定位時可供參考的資料。2. 職業(yè)或行業(yè)類別比例：區(qū)域居住人口從事的職業(yè)或行業(yè)，直接影響了房地產(chǎn)產(chǎn)品價格及特性。交通流量調(diào)研選擇應(yīng)注意假日、非假日、上班前、下班后，及一日中的特定區(qū)分，分別調(diào)研取樣，才能代表所有交通流量狀況。（四）項目基地現(xiàn)狀資料的搜集不論是住宅、商業(yè)或工業(yè)用地，都可以從下列的土地、建筑物及座落環(huán)境狀況，掌握土地的開發(fā)條件：地形狀況地上物狀況鄰地狀況基地四周道路、給排水狀況附近公共設(shè)施及交通狀況。官方資料以統(tǒng)計類居多，學(xué)術(shù)單位以研究報告或論文居多，產(chǎn)業(yè)資料以房地產(chǎn)市場資料居多。(二)基本資料的搜集基本資料可分為初級（一手）資料及次級（二手）資料兩類。交易資料一般必須是買賣雙方達成協(xié)議和發(fā)生房地產(chǎn)交易行為的資料。這種查證方式較費工夫，但不失為有效的交易資料探尋方法。一般而言，他們不但參與許多交易行為，且對于地方市場具有相當程度的了解，經(jīng)常提供資料給買賣雙方參考，以促進交易成功。資料搜集內(nèi)容包括基礎(chǔ)資料、土地使用法規(guī)資料、項目基地現(xiàn)狀資料、交通流量資料、人文社會經(jīng)濟資料、公共設(shè)施資料、商圈資料、房地產(chǎn)市場景氣資料、銷售資料、競爭項目資料、租金資料。反之，如果盡量增加調(diào)研的內(nèi)容，問卷太長，會使得調(diào)研者失去耐心，降低整個調(diào)研的可信度。但是由于人力物力的限制，還有調(diào)研技術(shù)條件的限制，使得我們不得不從以下四個方面來考慮調(diào)研的規(guī)模：樣本數(shù)的份量。有些購買者不愿透露他們某些方面的行為，通過觀察法便可以較容易地了解到，但觀察法只能觀察事物的表面現(xiàn)象，不能得到另外一些信息，如人們的感情、態(tài)度、行為動機等等，因此調(diào)研人員通常將觀察法與其他方法組合起來使用。（2）實際痕跡測量法。如定期詢問重點住戶對房產(chǎn)的設(shè)計、設(shè)備、功能、環(huán)境、質(zhì)量、服務(wù)的感覺如何。調(diào)研表設(shè)計好之后，按照調(diào)研人員與被調(diào)研人員的接觸方式不同，可將訪問法劃分為3種形式：一是答卷法。二是調(diào)研表上每一個問題只能包含一項內(nèi)容。設(shè)計調(diào)研表的步驟：一是根據(jù)整個研究計劃的目的，明確列出調(diào)研表所需搜集的信息是什么。即通過市場調(diào)研人員，根據(jù)自己的以往經(jīng)驗來判斷由哪能些個體來作為樣本的一種方法；當樣本數(shù)目不多，樣本的間的差異又較為明顯時，采用此法能起到一定效果。它可以分為3種：（1）隨機抽樣，即整體中所有個體都具有同等的機會被選作樣本；（2）分層隨機抽樣，即對總體按某種特征（如年齡、性別、職業(yè)等）分組（分層），然后從各組中隨機抽取一定數(shù)量的樣本；（3）分群隨機抽樣，即將總體按一定特征分成若干群體，隨機抽取其中一部分作為樣本。如調(diào)研高檔住宅需求情況，可選擇一些購買大戶作為調(diào)研對象，往往這些大戶對住宅需求量、對住宅功能要求占整個高檔商品住宅需求量的絕大多數(shù)，從而推斷出整個市場對高檔住宅的需求量。房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法一、 市場調(diào)研方法分類市場調(diào)研方法可分為兩大類，一類是按選擇調(diào)研對象來劃分，有普查、重點調(diào)研、抽樣調(diào)研等，另一類是按調(diào)研對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。預(yù)測不可能做到百分之百的精確，但若預(yù)測誤差很大，就失去了預(yù)測的意義。3． 搜集和分析有關(guān)資料。定量預(yù)測與統(tǒng)計資料、統(tǒng)計方法密切相關(guān)，也稱統(tǒng)計預(yù)測，主要包括時間序列預(yù)測和因果關(guān)系預(yù)測。微觀市場預(yù)測是企業(yè)制定生產(chǎn)經(jīng)營決策，編制計劃的依據(jù)。中期預(yù)測是反映企業(yè)對15年內(nèi)的房地產(chǎn)市場變化及期限發(fā)展趨勢的預(yù)測，是企業(yè)制定發(fā)展規(guī)劃的依據(jù)。科學(xué)地市場預(yù)測分析是房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)濟效益的途徑之一，可以提高整個企業(yè)的經(jīng)營管理水平，實現(xiàn)經(jīng)營管理的科學(xué)化。(四) 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)研主要包括：(1)房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況；(2)房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因；(3)租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況；(4)房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價。四、 房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研房地產(chǎn)市場營銷活動是一系列活動的組合，包括房地產(chǎn)產(chǎn)品價格、促銷、廣告等活動。主要包括消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。市場需求由購買者、購買欲望、購買能力組成。文化環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容主要包括：居民職業(yè)構(gòu)成、教育程度、文化水平等。居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)和消費水平。(二) 經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研主要是了解財政、金融、經(jīng)濟發(fā)展狀況和趨勢等因素，這些因素影響的是市場大氣候。一、 房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展是以適應(yīng)房地產(chǎn)市場環(huán)境為產(chǎn)提的，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，市場環(huán)境大多是不可控制因素，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與營銷活動必須與之相協(xié)調(diào)和適應(yīng)。(2)報告內(nèi)容簡明扼要，重點突出；(3)文字精煉，用語中肯；(4)結(jié)論和建議應(yīng)表達清晰，咳歸納為要點；(5)報告后應(yīng)附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用；(6)報告完整，印刷清楚美觀。在資料編輯整理過程中，要檢查調(diào)研資料的誤差，剔除那些錯誤的資料；然后要對資料進行評定，一確保資料的真實與準確。在實地調(diào)研前，調(diào)研人員應(yīng)該選擇決定抽查的對象、方法和樣本的大小。在搜集原始資料時，一般需要被調(diào)研者填寫或回答各種調(diào)研表格或問卷。三、 初步調(diào)研初步調(diào)研的目的是了解產(chǎn)生問題的一些原因，通常有如下3個過程：（一） 研究搜集的信息材料 研究企業(yè)外部材料。另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競爭對手的廣告支出與價格讓利等。從此例可以看出：探測性調(diào)研只是搜集一些有關(guān)資料，以確定問題所在。房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序包括確定調(diào)研目的、搜集資料信息、制定調(diào)研計劃、初步調(diào)研、調(diào)研設(shè)計、資料分析、做出結(jié)論和提出建議。房地產(chǎn)市場調(diào)研結(jié)果不能直接指示決定。復(fù)雜的大規(guī)模的調(diào)研要采用高級的計算機、數(shù)據(jù)分析程序和信息處理系統(tǒng)，用于處理、計算并生成大量精確的信息。一個調(diào)研項目可以只花幾千元，也可以花幾十萬、幾百萬。房地產(chǎn)市場調(diào)研主體側(cè)重對房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的調(diào)研，如項目基地狀況、交通信息和基本信息，一般耐用消費品的市場調(diào)研主體側(cè)重于消費者。根據(jù)馬斯洛的“需要層次理論”，人們的需要是不斷變化的，如對住房的要求剛開始是保證遮風(fēng)、擋雨、睡覺、休息，而后隨著生活水平的提高，經(jīng)濟條件的改善，又提出了上些功能要求，包括廚房、衛(wèi)生設(shè)備俱全，房間布局合理，朝向位置較好等?？茖W(xué)性要求采用科學(xué)的方法去設(shè)計方案、定義問題、采集數(shù)據(jù)和分析數(shù)據(jù)，從中提取有效的、相關(guān)的、準確的、可靠的、有代表性的當前的信息資料。調(diào)研的服務(wù)對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策層或個人。 房地產(chǎn)市調(diào)培訓(xùn)作者:鄭偉市場調(diào)研的目的是為管理決策部門提供參考依據(jù)。從事調(diào)研活動不允許帶有任何個人主觀的意愿或偏見，也不應(yīng)愛任何個人或管理部門的影響或“壓力”。其次，消費者的需求是不斷變化的，通過及時的市場調(diào)研可以掌握消費者的意向和動態(tài)。房地產(chǎn)市場調(diào)研和處理都有較高的難度。 房地產(chǎn)市場調(diào)研具有很強的針對性房地產(chǎn)市場調(diào)研在營銷的不同階段的內(nèi)容不同，實施調(diào)研需要具體問題具體分析。簡單的調(diào)研可以設(shè)計得只需幾頁記錄紙和一個可裝在口袋里的計算器，結(jié)果也就是幾頁報告。應(yīng)當按照錯誤的具體情況進行修正處理，這樣可能需要在解釋結(jié)果時作些修改，或是對調(diào)研發(fā)現(xiàn)的依賴方面作些變動。房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序為了使市場調(diào)研工作順利進行，保證質(zhì)量，在進行房地產(chǎn)市場調(diào)研時，應(yīng)按一定程序進行。在這種情況下，采用探測性調(diào)研，從中間商或者消費者那里搜集資料，以便找出最有可能的原因。例如價