【正文】 話法。 觀察法觀察法是指調研人員不與被調研者正面接觸，而是在旁邊觀察的調研方法。例如，要比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效果，可在廣下面附一個條子，請客戶剪下來回寄，根據這些回條，便可以知道在哪一家報刊雜志上刊登廣告的效果較好。例如調研廣告效果時，可選定一些消費者作為調研對象，對他們進行廣告宣傳，然后根據接受的效果來改進廣告詞語、聲調等。但是，大樣本不可避免地要大量增加調研成本，而且在調研實物中，大樣本也引進了額外的誤差因素，諸如調研員的疲乏，統計上的錯誤、回收率難以控制等。這二個方面都使得調研內量變引發(fā)了質變，使調研失去了意義。訪問地方市場上曾經發(fā)生交易行為的買方或賣方，應著重查訪成交標的物的位置、面積、交易價格、交易當時的狀況和其他條件等。.房地產開發(fā)商公開推出的各種銷售或出租廣告。同業(yè)間資料的交流。地方市場上的準交易資料具有及時反映市場行情的功能，因為準交易行為者擬定價格前必須預先到該地方市場了解交易情況，參考當時的成交價格后才能初步決定價格。研究策劃人員在考慮是否有必要用資源，進行初級資料搜集前，應先評估是否有現成的次級資料可資利用，并盡可能優(yōu)先利用次級資料，因為利用次級資較有成本低廉、取得容易的特點。這種資料搜集方法在社會科學研究中常使用。因此在進行項目可行性分析時，必須深入掌握土地所在區(qū)域的特性及基地狀況。例如開辟新的道路，使車流改道進而使新道路旁的商圈興起，使原有商圈或舊道路沿線的商息消沉沒落。而普通工薪階層較密集的區(qū)域，其產品價格相比而言就要低多了。但在運用這些級資料時，最重要的是要以搜集5~10年長期資料為基礎，才能掌握發(fā)展的趨勢。在面對帶來負面影響的公共設施時，在規(guī)劃上應注意其影響及克服的方式，例如噪音，可以通過設計雙層窗戶或設計時讓建筑縮以干擾，對區(qū)域景觀有較大影響的，如變電所 、基地排水溝等屬較難規(guī)避的設施，也應盡量掌握其位置、高度等細節(jié)，以事先確定各種因應措施。（九）房地產市場景氣資料的搜集房地產景氣究竟是指價格、銷售率、總銷售金額、銷售速度，還是交易量呢？一般人?？吹椒績r、銷售率或成交總金額不及市場最熱鬧的時候，就認為市場景氣不好，但仔細想想，一個“有價無市”的情況，那有景氣可言？反過來看即使房價普遍下跌，總銷售金額也許未增加，但交易卻十分活躍，難道不表示市場景氣好轉嗎？至于銷售率及消化速度只是交易量的一個結果，所以房地產市場的景氣衡量標準界定在交易上是較客觀的。貸幣供給額年增率是預售市場景氣的同時、同向指標。銷售工地現場資料：銷售現場是接觸業(yè)務的第一線，客戶反應資料是最直接最真實資料。從市場調研搜集而來的資料及信息，還需要整理分析，而在整理資料時要注意以下方法和原則：編碼：用數字符號代表資料，使資料易于編入適當類別，分類處理、歸檔，以便日后取用和尋找。由于競爭項目個案必須深入了解，所以除了要與各工發(fā)公司、代理公司的項目人員維持良好關系以探詢資料外，還要對公開的項目個案定期追蹤其銷售、廣告等資料。越繁榮的街道，其兩旁商店的租金越高，甚至帶動其巷道內商店租金也是日益高漲，因此商店一定要注意其與商圈發(fā)展的密切性。參考專業(yè)雜志的租金行情資料。辦公樓：辦公樓區(qū)位必須具備交通順暢、金融機構聚集、商圈成熟、人潮持續(xù)等條件，這也是定位應參考的條件，一般根據路段、屋齡、外觀等分為甲、乙、丙三級。至于區(qū)域外的項目，即使是同類型的，也無需為競爭項目深入了解。這類資料雖較易搜集，但在運用時應查證其正確性，避免因被誤導而導致決策偏差。廣告通常配合銷售策略而制作，因此常能反映各預售項目主要的訴求重點對象。匯率年增長率是預售市場景氣的同步、反向指標。商圈資料一般而言都沒有次級資料可供參考，而由項目個案負責人按調研目及預算，擬定調研計劃，再實地派人以調研、訪問或觀測等方式完成，如商圈內居民生活型態(tài)或來商圈購物的商圈外居民消費型態(tài)的調研、商圈內行業(yè)類別調研、商圈內車流量調研等。公共設施用地的開發(fā)與使用對房地產開發(fā)胡重大影響。除了以上幾項因素外，區(qū)域內人口的年齡、教育程度、家庭收入等都是進行房地產項目定位時可供參考的資料。2. 職業(yè)或行業(yè)類別比例：區(qū)域居住人口從事的職業(yè)或行業(yè)，直接影響了房地產產品價格及特性。交通流量調研選擇應注意假日、非假日、上班前、下班后，及一日中的特定區(qū)分，分別調研取樣，才能代表所有交通流量狀況。（四）項目基地現狀資料的搜集不論是住宅、商業(yè)或工業(yè)用地，都可以從下列的土地、建筑物及座落環(huán)境狀況，掌握土地的開發(fā)條件：地形狀況地上物狀況鄰地狀況基地四周道路、給排水狀況附近公共設施及交通狀況。官方資料以統計類居多，學術單位以研究報告或論文居多，產業(yè)資料以房地產市場資料居多。(二)基本資料的搜集基本資料可分為初級（一手）資料及次級（二手）資料兩類。交易資料一般必須是買賣雙方達成協議和發(fā)生房地產交易行為的資料。這種查證方式較費工夫，但不失為有效的交易資料探尋方法。一般而言，他們不但參與許多交易行為，且對于地方市場具有相當程度的了解，經常提供資料給買賣雙方參考，以促進交易成功。資料搜集內容包括基礎資料、土地使用法規(guī)資料、項目基地現狀資料、交通流量資料、人文社會經濟資料、公共設施資料、商圈資料、房地產市場景氣資料、銷售資料、競爭項目資料、租金資料。反之，如果盡量增加調研的內容，問卷太長，會使得調研者失去耐心，降低整個調研的可信度。但是由于人力物力的限制，還有調研技術條件的限制，使得我們不得不從以下四個方面來考慮調研的規(guī)模：樣本數的份量。有些購買者不愿透露他們某些方面的行為，通過觀察法便可以較容易地了解到，但觀察法只能觀察事物的表面現象，不能得到另外一些信息，如人們的感情、態(tài)度、行為動機等等，因此調研人員通常將觀察法與其他方法組合起來使用。（2）實際痕跡測量法。如定期詢問重點住戶對房產的設計、設備、功能、環(huán)境、質量、服務的感覺如何。調研表設計好之后，按照調研人員與被調研人員的接觸方式不同，可將訪問法劃分為3種形式：一是答卷法。二是調研表上每一個問題只能包含一項內容。設計調研表的步驟：一是根據整個研究計劃的目的，明確列出調研表所需搜集的信息是什么。即通過市場調研人員，根據自己的以往經驗來判斷由哪能些個體來作為樣本的一種方法；當樣本數目不多，樣本的間的差異又較為明顯時，采用此法能起到一定效果。它可以分為3種：（1）隨機抽樣，即整體中所有個體都具有同等的機會被選作樣本；（2）分層隨機抽樣，即對總體按某種特征（如年齡、性別、職業(yè)等）分組（分層），然后從各組中隨機抽取一定數量的樣本；（3）分群隨機抽樣，即將總體按一定特征分成若干群體，隨機抽取其中一部分作為樣本。如調研高檔住宅需求情況，可選擇一些購買大戶作為調研對象，往往這些大戶對住宅需求量、對住宅功能要求占整個高檔商品住宅需求量的絕大多數，從而推斷出整個市場對高檔住宅的需求量。房地產市場調研的方法一、 市場調研方法分類市場調研方法可分為兩大類，一類是按選擇調研對象來劃分，有普查、重點調研、抽樣調研等，另一類是按調研對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。預測不可能做到百分之百的精確，但若預測誤差很大，就失去了預測的意義。3． 搜集和分析有關資料。定量預測與統計資料、統計方法密切相關，也稱統計預測，主要包括時間序列預測和因果關系預測。微觀市場預測是企業(yè)制定生產經營決策，編制計劃的依據。中期預測是反映企業(yè)對15年內的房地產市場變化及期限發(fā)展趨勢的預測，是企業(yè)制定發(fā)展規(guī)劃的依據?？茖W地市場預測分析是房地產企業(yè)提高經濟效益的途徑之一，可以提高整個企業(yè)的經營管理水平，實現經營管理的科學化。(四) 房地產營銷渠道調研主要包括：(1)房地產營銷渠道的選擇、控制與調整情況；(2)房地產市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因；(3)租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況；(4)房地產租售客戶對租售代理商的評價。四、 房地產市場營銷活動調研房地產市場營銷活動是一系列活動的組合，包括房地產產品價格、促銷、廣告等活動。主要包括消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。市場需求由購買者、購買欲望、購買能力組成。文化環(huán)境調研的內容主要包括：居民職業(yè)構成、教育程度、文化水平等。居民收入水平、消費結構和消費水平。(二) 經濟環(huán)境調研經濟環(huán)境調研主要是了解財政、金融、經濟發(fā)展狀況和趨勢等因素，這些因素影響的是市場大氣候。一、 房地產市場環(huán)境調研房地產企業(yè)的生存發(fā)展是以適應房地產市場環(huán)境為產提的，對房地產企業(yè)來說，市場環(huán)境大多是不可控制因素，房地產企業(yè)的生產與營銷活動必須與之相協調和適應。(2)報告內容簡明扼要，重點突出；(3)文字精煉，用語中肯；(4)結論和建議應表達清晰，咳歸納為要點；(5)報告后應附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用；(6)報告完整，印刷清楚美觀。在資料編輯整理過程中，要檢查調研資料的誤差，剔除那些錯誤的資料；然后要對資料進行評定，一確保資料的真實與準確。在實地調研前，調研人員應該選擇決定抽查的對象、方法和樣本的大小。在搜集原始資料時，一般需要被調研者填寫或回答各種調研表格或問卷。三、 初步調研初步調研的目的是了解產生問題的一些原因，通常有如下3個過程：（一） 研究搜集的信息材料 研究企業(yè)外部材料。另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如法律、法規(guī)、政策的調整、競爭對手的廣告支出與價格讓利等。從此例可以看出：探測性調研只是搜集一些有關資料，以確定問題所在。房地產市場調研的程序包括確定調研目的、搜集資料信息、制定調研計劃、初步調研、調研設計、資料分析、做出結論和提出建議。房地產市場調研結果不能直接指示決定。復雜的大規(guī)模的調研要采用高級的計算機、數據分析程序和信息處理系統，用于處理、計算并生成大量精確的信息。一個調研項目可以只花幾千元，也可以花幾十萬、幾百萬。房地產市場調研主體側重對房地產市場產品的調研，如項目基地狀況、交通信息和基本信息，一般耐用消費品的市場調研主體側重于消費者。根據馬斯洛的“需要層次理論”，人們的需要是不斷變化的，如對住房的要求剛開始是保證遮風、擋雨、睡覺、休息，而后隨著生活水平的提高，經濟條件的改善，又提出了上些功能要求，包括廚房、衛(wèi)生設備俱全，房間布局合理，朝向位置較好等?？茖W性要求采用科學的方法去設計方案、定義問題、采集數據和分析數據，從中提取有效的、相關的、準確的、可靠的、有代表性的當前的信息資料。調研的服務對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策層或個人。 房地產市調培訓作者:鄭偉市場調研的目的是為管理決策部門提供參考依據。從事調研活動不允許帶有任何個人主觀的意愿或偏見，也不應愛任何個人或管理部門的影響或“壓力”。其次，消費者的需求是不斷變化的，通過及時的市場調研可以掌握消費者的意向和動態(tài)。房地產市場調研和處理都有較高的難度。 房地產市場調研具有很強的針對性房地產市場調研在營銷的不同階段的內容不同，實施調研需要具體問題具體分析。簡單的調研可以設計得只需幾頁記錄紙和一個可裝在口袋里的計算器，結果也就是幾頁報告。應當按照錯誤的具體情況進行修正處理，這樣可能需要在解釋結果時作些修改，或是對調研發(fā)現的依賴方面作些變動。房地產市場調研的程序為了使市場調研工作順利進行，保證質量，在進行房地產市場調研時，應按一定程序進行。在這種情況下，采用探測性調研，從中間商或者消費者那里搜集資料，以便找出最有可能的原因。例如價