【正文】 金額最高不得超過所購（建、大修）住房價值的50%；（三）期限個人住房貸款期限最長為30年。一方面，可以通過實地考查,核實開發(fā)商所遞交項目資料的真實性，掌握開發(fā)商的資信及經(jīng)營狀況、項目開發(fā)及銷售的合法性，并對商品房銷售前景作出判斷；另一方面，可以更好的確定銀行為項目提供個人住房貸款的規(guī)模、額度和期限，保證商品房預(yù)售資金?？顚Ｓ?。通過會計報表，了解開發(fā)商的財務(wù)狀況和資金實力，從而對企業(yè)的擔(dān)保能力作出判斷。2．項目審查（1）項目資料的完整性、真實性、有效性的審查。2）項目銷售的合法性審查。（7）審核與核準(zhǔn)項目調(diào)查報告晶審核人員審核，交有權(quán)審批部門審查核準(zhǔn)。成立個人住房貸款中心集中辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)的行，為妥善處理集中辦理業(yè)務(wù)和客戶分散的關(guān)系，各城區(qū)支行可受理個人住房貸款中心委托受理個人住房貸款申請，并對客戶提交的材料是否齊全進行初審后送個人住房貸款中心進行調(diào)查、審批等。經(jīng)初審符合要求后，貸款受理人應(yīng)將借款申請書及申請材料交由貸前調(diào)查人員進行貸前調(diào)查。貸前調(diào)查人與申請人面談應(yīng)作相應(yīng)記錄，內(nèi)容主要為可能存在真實性風(fēng)險的內(nèi)容、申請材料中未包含但應(yīng)作為貸款審批依據(jù)的內(nèi)容、以及其他可能對貸款產(chǎn)生重大影響的內(nèi)容。3．調(diào)查內(nèi)容貸前調(diào)查人在調(diào)查借款申請人基本情況、貸款基本情況、借款所購（建）房屋情況、貸款擔(dān)保等情況時，應(yīng)重點調(diào)查以下八點內(nèi)容：（1）材料一致性貸款調(diào)查人應(yīng)認(rèn)真審核貸款申請材料，以保證《中國建設(shè)銀行安徽省分行個人住房貸款申請調(diào)查審批表》填寫內(nèi)容與相關(guān)證明材料一致；相關(guān)證明材料副本（復(fù)印件）內(nèi)容與正本一致，并需由貸款調(diào)查人驗證正本后在副本（復(fù)印件）蓋章簽名證實。（1）審查借款申請材料貸前調(diào)查人通過審查借款申請材料了解借款申請人的基本情況、借款所購（建）房屋情況、貸款擔(dān)保情況等；（2） 面談借款申請人貸前調(diào)查人必須至少直接與借款申請人（包括共同申請人）面談一次，面談可以在受理貸款申請的同時進行。如果申請人不具備完全民事行為能力，則不予受理，應(yīng)退回貸款申請并向申請人說明原因。（2）個人住房貸款貸前咨詢的主要內(nèi)容1）個人住房貸款品種介紹；2）申請個人住房貸款應(yīng)具備的條件；3）申請個人住房貸款需提供的資料；4）辦理個人住房貸款的程序；5）個人住房貸款合同中的主要條款：如貸款利率、還款方式及還款額及其他；6）獲取個人住房貸款申請書等申請表格及有關(guān)信息的渠道；7）建設(shè)銀行個人住房貸款經(jīng)辦機構(gòu)的地址及聯(lián)系電話。檢查工程的結(jié)構(gòu)是否與《工程規(guī)劃許可證》相符，確保工程非違規(guī)施工；檢查項目的工程進度是否到達(dá)政府部門規(guī)定預(yù)售的形象進度內(nèi)；三是檢查項目的位置是否理想，考察房屋售價是否符合市場價值，同時對項目的銷售前景作出理性判斷。通過審查開發(fā)商的《用地批準(zhǔn)書》《工程規(guī)劃許可證》，確定開發(fā)商是否已按政府規(guī)定交納完土地出讓金，土地使用是否經(jīng)批準(zhǔn)，工程建筑時間是否在有效期間內(nèi)，建筑物的結(jié)構(gòu)是否與規(guī)劃許可證相符，從而確定項目的開發(fā)是否合法。因此，企業(yè)法人情況是銀行選擇合作伙伴的重要參考因素。 （4）會計報表 會計報表是綜合反映企業(yè)一定時期財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的書面文件。三、個人住房貸款操作規(guī)程（一）綜述個人住房貸款操作流程如下所示：個人住房貸款中新建房貸款（一手房）個人住房貸款比其他個人住房貸款一般多一個貸前準(zhǔn)備階段，其業(yè)務(wù)流程如下：貸前準(zhǔn)備→ 營銷受理→貸前調(diào)查→貸款審核→貸款審批→貸款發(fā)放→貸后管理（二）貸前準(zhǔn)備對于目前銀行辦理最多的抵押加階段性保證個人住房貸款方式，即銀行在為借款人提供個人住房貸款時，需以借款人提供的所購住房作抵押，在借款人取得該住房的房屋所有權(quán)證和辦妥抵押登記之前，由售房人為借款人提供階段性連帶責(zé)任保證。即借款人申請個人住房貸款購買或集資建造自住住房，且以所購住房或以其他住房做抵押的，貸款金額最高不超過購房款、個人實際應(yīng)出資部分（集資建房）或者住房評估價值（以兩者較低額為準(zhǔn)）的80%；因貸款用途、貸款擔(dān)保方式等其他因素不同的另有規(guī)定包括：，額度應(yīng)適當(dāng)降低；，額度最高為7成；、大修住房的，貸款金額一般不超過建造（修理）費用的70%。 （二）零售性 銀行傳統(tǒng)的貸款業(yè)務(wù)大多是以法人單位為對象的，貸款投向集中、金額大，屬批發(fā)性質(zhì)；個人住房貸款的對象是自然人，貸款筆數(shù)多、投向分散、單筆金額小，屬零售業(yè)務(wù)性質(zhì)。個人組合貸款中不同貸款品種參照相應(yīng)的貸款辦法，按照不同的期限、額度、利率等規(guī)定執(zhí)行。2．個人再交易住房貸款：指銀行用信貸資金向在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)住房二級市場購買住房（含商業(yè)用房）的自然人發(fā)放的貸款，俗稱“二手房”個人住房貸款。1．自營性個人住房貸款：是銀行運用信貸資金向在城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類型住房的自然人發(fā)放的貸款。（二）發(fā)展策略１．品牌策略通過新產(chǎn)品的市場推介、傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)品的強化營銷，保持并強化建行以個人住房貸款為核心的住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)的市場領(lǐng)先地位，鞏固建設(shè)銀行住房金融服務(wù)品牌優(yōu)勢和特色，提升“要買房，到建行”的社會影響力和公眾認(rèn)知度，強化“樂得家”品牌優(yōu)勢和知名度；以“樂得家”為統(tǒng)領(lǐng)，創(chuàng)建更多子品牌，逐漸豐富“樂得家”品牌的內(nèi)涵和外延，形成體系化的品牌名稱，逐步強化住房金融與個人信貸產(chǎn)品的整體品牌策略；加強住房金融與個人信貸產(chǎn)品的品牌宣傳工作，以品牌宣傳為手段擴大和增強建設(shè)銀行住房金融與個人信貸產(chǎn)品優(yōu)勢和市場影響力。建設(shè)銀行目前正在實施風(fēng)險管理體制改革，推行客戶經(jīng)理和風(fēng)險經(jīng)理的平行作業(yè)機制，但尚處于起步階段；雖然初步開發(fā)了申請評分模型，但還沒有廣泛應(yīng)用于所有的個人貸款業(yè)務(wù)，尚未開發(fā)客戶行為評分卡；部分地區(qū)即使開始采用電子化審批，其規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化程度也還比較低；掌握個人信貸風(fēng)險控制和計量的先進技術(shù)的人才比較缺乏，尚沒有在全行建立起一支數(shù)量充足的、專業(yè)的貸后管理隊伍。其中，專職銷售人員的客戶營銷成功率達(dá)80%。5．服務(wù)質(zhì)量和水平需進一步提高國際一流零售銀行普遍將金融服務(wù)作為經(jīng)營的主題，由于客戶經(jīng)理隊伍建設(shè)到位，專業(yè)化服務(wù)水平較高，能夠掌握充分的客戶信息，并能夠據(jù)此對客戶進行清晰的分類，全面掌握各層次客戶對信貸融資和服務(wù)效率的不同要求，具備較高的差別化服務(wù)能力，業(yè)務(wù)流程前后臺定位明晰，營銷服務(wù)和售后服務(wù)分工明確，服務(wù)效率和服務(wù)滿意程度較高?；谶@一理念，美國銀行工作的出發(fā)點是關(guān)注客戶、改進服務(wù)、提高效率，工作的目標(biāo)和結(jié)果就是促進業(yè)績增長、為客戶、股東和員工創(chuàng)造更多的價值。另外，隨著2006年底中國銀行業(yè)的全面對外開放，外資金融機構(gòu)將獲得與中資金融機構(gòu)同等的國民待遇。因此，從穩(wěn)定收益、降低風(fēng)險等方面來講，建設(shè)銀行必須超常規(guī)加快發(fā)展個人貸款這一成長型、厚利型的產(chǎn)品，這是加快個人銀行業(yè)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一項重大戰(zhàn)略任務(wù)。大力發(fā)展個人銀行業(yè)務(wù)，是建設(shè)銀行的立行之本和成敗關(guān)鍵。第五章 住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展趨勢及戰(zhàn)略未來幾年，世界經(jīng)濟有望保持穩(wěn)定增長，中國經(jīng)濟將繼續(xù)保持較快增長。七、發(fā)展個人信貸有利于國民經(jīng)濟的宏觀調(diào)控在消費信用發(fā)達(dá)的國家中，消費信貸的規(guī)模與變動傳遞著消費需求及消費意愿的市場信息，這無疑有利于決策當(dāng)局對國民經(jīng)濟運行事態(tài)的了解和相關(guān)政策的制定。二是往往形成重復(fù)建設(shè)和低效無效項目，這對搞好工業(yè)合理布局、調(diào)整生產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提高資金使用效益和提高銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量等都是極為不利的。消費需求能否隨投資需求的擴張而相應(yīng)擴張，是當(dāng)前我國宏觀調(diào)控需要解決的問題。 四、改善人民住房條件 住房是人們生活的基本消費資料，是人民安居樂業(yè)的重要標(biāo)志。另一方面，從目前我國消費的總體情況看，呈現(xiàn)“四低”，即消費整體水平低、消費結(jié)構(gòu)層次低、消費的貨幣化程度低、消費信用化程度低。通過這種資金的融通，為住宅產(chǎn)業(yè)提供可靠的資金保障,使房地產(chǎn)再生產(chǎn)得以順利進行,從而促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。建設(shè)銀行積極相應(yīng)號召，于下發(fā)了《管理辦法》，并推廣這項業(yè)務(wù)，為解決就業(yè)問題提供了支持。（四）個人信貸快速發(fā)展與創(chuàng)新（21世紀(jì)初期至今）21世紀(jì)以來全球經(jīng)濟體系中國經(jīng)濟的發(fā)展一枝獨秀，GDP的年增長率多年連續(xù)保持在7%以上，國內(nèi)居民年收入也穩(wěn)步增長，這極大地帶動了居民的消費熱情，從而為國內(nèi)金融機構(gòu)造就了一個巨大的個人信貸市場。1998年，我國消費信貸重新起步，1998年下半年，住房、小轎車等信用消費的重要內(nèi)容為各商業(yè)銀行所看好。 （二）個人信貸業(yè)務(wù)的起步階段（20世紀(jì)90年代初到90年代末期）1991年6月，國務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于積極穩(wěn)妥地開展城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》后，我國的住房制度改革從試點步入全國推廣階段。消費信貸能夠迅速發(fā)展，一是因為二戰(zhàn)后各商業(yè)銀行之間以及各種金融機構(gòu)之間的競爭日趨激烈，使許多商業(yè)銀行認(rèn)識到了零售業(yè)務(wù)的重要性，打破了以批發(fā)為主的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，開始經(jīng)營以個人和家庭為對象的消費貸款業(yè)務(wù)。2004年根據(jù)《財政部關(guān)于政策性住房金融業(yè)務(wù)財務(wù)管理有關(guān)問題的通知》（財金[2004]6號）規(guī)定，建設(shè)銀行的政策性住房金融業(yè)務(wù)于4月30日并入會計大帳管理，政策性住房金融業(yè)務(wù)單獨核算的歷史從此結(jié)束，委托性住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展和管理逐步走上精細(xì)化道路。這一文件的頒布意味著在中國沿襲了40多年的住房實物分配制度停止，中國新的住房制度初步建立。住房公積金制度全國范圍逐步推開，肇始于上海的住房公積金制度逐步成為我國政策性住房制度最重要的基石和支柱。自上而下房信部承辦模式逐步在全國范圍建成。我國住房金融的發(fā)展主要經(jīng)歷了四個階段： 一、住房金融萌芽期（20世紀(jì)70年代末到80年代） 我國住房制度改革剛剛開始起步，其標(biāo)志是住房建設(shè)所需資金從財政撥款轉(zhuǎn)向銀行貸款，中國建設(shè)銀行開始創(chuàng)辦和承擔(dān)住房建設(shè)信貸業(yè)務(wù)為了推動中國住房制度改革的發(fā)展，1986年，國務(wù)院先后確定煙臺、蚌埠、常州、唐山、佛山為城市住房制度改革綜合配套試點城市。委托性住房金融業(yè)務(wù)的資金來源主要是各類住房基金、住房公積金、住房維修基金、住房補貼等，資金運用主要是發(fā)放公積金貸款、購買國債等。在建設(shè)銀行主要指以購房為目的而進行的個人類資產(chǎn)業(yè)務(wù)和相關(guān)負(fù)債業(yè)務(wù)，主要產(chǎn)品包括個人住房貸款、個人商業(yè)用房貸款，個人再交易住房貸款，個人住房組合貸款（自營性部分）、個人住房最高額抵押貸款、存貸通個人貸款增值帳戶等產(chǎn)品，以及住房抵押貸款資產(chǎn)證券化等相關(guān)業(yè)務(wù)。二、個人信貸的特征。住房生產(chǎn)循環(huán)過程涉及到開發(fā)、經(jīng)營、消費等多個環(huán)節(jié)，其中住房開發(fā)又要經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、施工建設(shè)、竣工驗收等多個階段，每個階段都需要資金的不斷投入，而投入的資金的用途和性質(zhì)各不相同，復(fù)雜的生產(chǎn)循環(huán)過程導(dǎo)致資金籌措、使用、回收上的復(fù)雜，必然要求有一種專業(yè)的組織或機構(gòu)統(tǒng)一集中地協(xié)調(diào)房地產(chǎn)資金運動過程。從加強信貸管理，防范控制風(fēng)險的角度強調(diào)貸款必須按約定用途使用這是必要的，但由于在借款人在實際占有貸款貨幣之后，貸款銀行即很難進行用途上的嚴(yán)格限定。 二、個人信貸業(yè)務(wù)概念個人信貸指以銀行等金融機構(gòu)或其他機構(gòu)為貸款人，以自然人（公民）個人為借款人，借、貸雙方簽訂借款合同，按約定貸款人向借款人提供貸款，借款人到期返還本金并支付利息的一種融資方式。崗 位 培 訓(xùn) 教 材住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)中 國 建 設(shè) 銀 行目 錄第一篇 住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)概述 4第一章 住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)的概念與特征 4第一節(jié) 住房金融與個人信貸的概念 4第二節(jié) 住房金融與個人信貸的特征 5第二章 建設(shè)銀行住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)范圍 8第一節(jié) 自營性住房金融業(yè)務(wù) 8第二節(jié) 委托性住房金融業(yè)務(wù) 9第三節(jié) 個人消費貸款業(yè)務(wù) 10第三章 我國住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)的產(chǎn)生與發(fā)展 10第一節(jié) 住房金融業(yè)務(wù)的產(chǎn)生和發(fā)展 10第二節(jié) 個人信貸業(yè)務(wù)的產(chǎn)生和發(fā)展 13第四章 發(fā)展住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)重大意義 18第五章 住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展趨勢及戰(zhàn)略 22第二篇 住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)產(chǎn)品 33第一章 個人住房貸款業(yè)務(wù)產(chǎn)品 33第一節(jié) 個人住房貸款產(chǎn)品介紹 33第二節(jié) 個人住房貸款 36第三節(jié) 個人商業(yè)用房貸款 73第四節(jié) 個人住房最高額抵押貸款 76第五節(jié) 固定利率個人住房貸款 102第六節(jié) 存貸通個人貸款增值賬戶 105第七節(jié) 還款方式 112第二章 房改金融業(yè)務(wù)產(chǎn)品 118第一節(jié) 住房公積金歸集業(yè)務(wù) 118第二節(jié) 住房補貼資金歸集業(yè)務(wù) 134第三節(jié) 住房維修基金歸集業(yè)務(wù) 143第四節(jié) 住房基金專門賬戶 157第五節(jié) 公積金個人住房貸款業(yè)務(wù) 171第六節(jié) 住房公積金客戶的電子渠道服務(wù) 179第七節(jié) 住房公積金委托提取還貸 183第三章 個人消費信貸業(yè)務(wù)產(chǎn)品知識 194第一節(jié) 個人汽車貸款 194第二節(jié) 個人消費額度貸款 204第三節(jié) 個人助業(yè)貸款 217第四節(jié) 個人質(zhì)押貸款 227第五節(jié) 國家助學(xué)貸款 232第六節(jié) 下崗失業(yè)人員小額擔(dān)保貸款 238第三篇 住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理 244第一章 客戶營銷 244第一節(jié) 客戶營銷技能 244第二節(jié) 客戶營銷策略 246第二章 客戶服務(wù) 256第一節(jié) 客戶細(xì)分 256第二節(jié) 客戶挖掘 261第三節(jié) 客戶維護 266第三章 產(chǎn)品創(chuàng)新 273第一節(jié) 產(chǎn)品創(chuàng)新簡介 273第二節(jié) 產(chǎn)品創(chuàng)新意義 276第三節(jié) 產(chǎn)品創(chuàng)新實踐 278第四節(jié) 產(chǎn)品創(chuàng)新方向 282第四章 運營監(jiān)測 284第一節(jié) 運營監(jiān)測概述 285第二節(jié) 住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)發(fā)展監(jiān)測 287第三節(jié) 住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)資產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)測 293第五章 風(fēng)險管理 295第一節(jié) 風(fēng)險管理概述 295第二節(jié) 個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險控制 300第三節(jié) 委托性住房金融業(yè)務(wù)風(fēng)險防范 310第四節(jié) 個人消費貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險防范 313第五節(jié) 個人助業(yè)貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險防范 325第六節(jié) 逾期貸款的催收 333第六章 檔案管理 353第一節(jié) 個人信貸檔案概述 353第二節(jié) 重要檔案的管理 354第三節(jié) 一般檔案的管理 356第四節(jié) 檔案的移交歸檔 362第四篇 相關(guān)知識與政策法規(guī)