【正文】 獎（電器）現代的小孩需要更多的“關懷”（各式產品） “冰點”的滋味（飲料） 只要青春，不要“痘”（化妝品） 我是喝克寧奶粉長大的（牛奶）一次沖泡，完整感受（麥斯威爾三合一咖啡） 越黑的時候，我們越亮（新聞廣告） 成就看得見，也要聽得見（電視） 離塵不離城的現代桃花源（房地產） 一畝地只蓋一棟別墅（房地產） 運動家的最高機密（運動自然接觸，方顯真情（內衣褲此階段廣告費用投入相對較少。當然，每個階段中的廣告及發(fā)布，應依據具體情況靈活使用和調整。屆時，樂隊奏出美妙動聽的西洋樂曲，嘉賓云集，參觀人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕于耳。④ 工地圍板的設計、繪制。確立行銷要求： 房地產營銷廣告推廣業(yè)務的策略： 首先選搭大型戶外看板，以獨特新穎的方案引起客戶的好奇，引發(fā)其購買欲 ⑤人員講習工作完成 ⑦銷售人員進駐。④ 不定期舉行業(yè)務與企劃部門的動腦會議，對來人，來電及區(qū)域記錄表予以分析后， 決定是否修正企劃策略。⑴、正式公開推出前需吸引引導期有望客戶與配合各種強勢媒體宣傳，聚集人潮，并施 展現場銷售人員團隊與個人銷售魅力，促成訂購，另可安排雞尾酒會或邀請政經名人蒞臨剪 彩，提高客戶購買信心。 ⑼、實施責任戶數業(yè)績法，每位銷售成員自定銷售目標或由公司規(guī)定責任戶數，并于每周一作統(tǒng)計，完成目標人員公司立即頒發(fā)獎金，以資鼓勵。 ⑴、正式公開強勢銷售一段時日后，客戶對本案之認識程度應不淺，銷售人員應配合廣 告，重點追蹤以期達到成交目的。⑷、退訂戶仍再追蹤，實際了解問題所在。例：Strength優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析S1. 良好道路體系S2. 豐富景觀資源S3. 開闊視野空間S4. 龐大建筑規(guī)模S5. 靈活建筑規(guī)劃設計S6. 充裕資金實力S7. 齊全區(qū)內配套W1. 周邊基礎配套不全W2. 公交系統(tǒng)尚不完善W3. 緊靠工廠、監(jiān)獄W4. 區(qū)域人文環(huán)境不佳W5. 項目周邊規(guī)劃50畝廉租房W6. 周邊規(guī)劃路投入使用時間尚不清楚Opportunity機會分析Threat威脅分析O1. 整體經濟向好,地產發(fā)展迅速,棉紡企業(yè)效益提高O2. 政府政策傾斜,促使外地人在石購房O3. 城市高速擴張,土地不斷升值O4. 入市時機良好,區(qū)域尚無競爭對手O5. 區(qū)域待開發(fā)土地較多,易形成大規(guī)模居住區(qū)O6. 政府待建公園,環(huán)境景觀日趨成熟O7. 存在集團購買,將有力促進銷售T5. 周邊項目檔次較低1．物業(yè)優(yōu)及劣勢分析2．機會點及威脅分析 （將SWOT的內容分別詳細說明及解釋）3．劣勢及威脅的彌補方案 ‘S+W’用自身的優(yōu)勢彌補劣勢 ‘O+P’用存在的機會解決威脅的問題4．分析總結通過SWOT的分析，總結出項目最大的優(yōu)點，此部分將會引導定位的方向。解決辦法：改為用表格表示；如： 改為：內銷公寓普通住宅外銷公寓別墅總體51462東234南121西16北11遠郊311于圖上直接說明，如例：a. 據有關部門統(tǒng)計→哪個部門？什么時候？改：據北京統(tǒng)計局于2001年9月份公布的統(tǒng)計b. 據國家統(tǒng)計局的數據顯示→什么時候公布的？改：據國家統(tǒng)計局于2001年6月份公布的數據顯示c. 據統(tǒng)計→寫明是“據北京中原統(tǒng)計”，沒有注明從以下/以上那個圖/表的資料改：以上圖3可以看出……例：中型住宅普遍受到垂青問題：中型住宅是指其規(guī)?；蚴菓粜兔娣e或是居室數量？問題：普遍是指什么？60%？70%？80%？例：中、高、低收入人士問題：怎樣介定為中、高、低收入人士，月收入/年收入介乎在多少之間？部分以人民幣為準，但又出現美元的價格解決：可于美元后（約人民幣……）可直接折算為人民幣 除了個人文章、雙月刊內中原萬花筒的個人感受文章及內部刊物的文章外，其他一律不可有“我”的意思出現，尤其分析報告等(不代表個人意見)。表達方式：比較多，較雜的圖片表示，配以大量介紹性的文字表達方式：以大幅圖片為主，文字側重于感性的文字，內容較虛，項目實際內容很少?！鲜鲆磺匈Y料，均以政府最后批準之圖則及法律文件為依據’。平面圖上間隔出錯，例如實心墻及非實心墻分別。，除非資料未落實。例：以上圖3中可反映本年度外銷樓盤的加權均價為6913元→6913是圖表中內銷樓盤的加權均價。6．銷售控制策略試銷期以較差單位為主，可配合低開高走策略；遇有客戶要求購買尚未推出優(yōu)質單位，應在不打散整幢樓或整個層面情況下抬價售出，堅決不賣容易流失客戶；在有恰當價差的前提下，優(yōu)質與劣質單位同時推出可幫助劣質單位銷售；銷售氣氛良好，可以公開銷控表，加速客戶下訂；公開銷控表亦可作為營做銷售氣氛的手段（在一口價時尤其適用）；銷售時機要配合工程進度、市場狀況二．宣傳推廣策略1．項目案名及Logo建議以針對項目的形象包裝命名，每個命名建議必須詳細說明其意思及建議原因，最后需注明中原主力推薦的案名及Logo。只要腳踏實地的執(zhí)行本方案，房地產營銷將會立竿見影，成就頗豐。并事先告之：若介紹成功公司將提成一定數額的“介紹獎金”作為鼓勵。 ⑺、每逢周六、周日或節(jié)目SP活動期間，善用35組假客戶，應注意銷售區(qū)和主控臺之自然呼應，每成交一戶，便由主控臺主管播板，隨即公司現場人員均一起鼓掌，外區(qū)人員燃放鞭炮，現場張貼恭賀紅紙，使現場氣氛達到最高點。 ② 現場業(yè)務銷售方向、方式若有不順者要即時修正。③講習資料編制完成。 ⑩ 圍繞展示會其它促銷宣傳用品。 ③ 售樓宣傳冊和促銷宣傳單的設計制作。在預售參觀登記前一周，更新目前圍在售樓部和樣板間外側的圍布。 第二階段（首期交樓至二期完工）：此階段以品牌維持為目的，穩(wěn)固樓盤高檔物業(yè)的品牌形象。據經驗，一星期中周二的報紙廣告最有 效，若一周做兩次，建議在周二、周四，或周一、周四。 量大，百分比相對可小一些。 做有效的房地產廣告分析，應先分析競爭對手，摸清產品行情，再者是消費對象、企業(yè)自身，所謂知已知彼。廣告主張確認。廣告背景分析。覆蓋面廣的媒體有電視、報紙、雜志、郵件等覆蓋面相對小些。 在經濟成長、社會進化中，理論也在充實、更新。 一般市場中的產品可分為三類：消耗材，如香皂、食品、日用品，僅供短期使 用；耐久材，鋼琴、影印機、家電等，可使用若干年；文化材，古董、藝術品、 書籍、非實用、必需品。 要指出的是，廣告不管使用在什么行業(yè)，強調的是一種行銷。廣告一出現，立即有許多人自愿加入美國部隊。其項目的知名度、品牌的認知度都得到了廣泛的認可；其品牌形象也得到了進一步的升華。對于長期發(fā)展地項目，投入一定費用做品派想象宣傳，可有效地提高投入產出比，從而減少總的宣傳投入，并為以后發(fā)展新項目累計品牌資產，以品牌延伸效應帶動產業(yè)擴張。從表面上看廣告的投入加大風險也在加大，但實際上宣傳量加大了形成了規(guī)模效應，反而降低了單位風險成本。因此房地產廣告宣傳非常重視促銷效果而建立品牌效應的現象就相對弱了許多?！　∥覀円部梢詮臓I銷學的角度看，一個人掌握相關決策信息越多，他（她）作出決策的時間就相對越短。業(yè)務策略及執(zhí)行計劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業(yè)務執(zhí)行等做一一陳述。 　　廣告總精神。包括產品建議、價格建議及付款建議。主要是在區(qū)域市場分析的基礎上分析本案的優(yōu)勢（Strength）、弱點（Weakness）、機會點（Opportunist）及存在的問題（Threats）。其內容包括開發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數、地理位置等。撰寫“提案報告書”來時，首先必須要求發(fā)展商提供個案資料、建筑規(guī)劃設計初稿或藍圖，以及其他相關資料。 請勿吸煙 展板規(guī)范運用部分現場 ，及時檢討及調整營銷策略，每朋向銷售部提供最新的各種市場信息和不斷改進的銷售策劃要點。 10展銷會準備工作： (1)展板制作。 (6)錄影帶制作。 。該初步策劃經部門經理審閱批準后交發(fā)展商。1 執(zhí)行修正負責部門： 代理部、策劃部往來文件： 《**項目銷售情況總結》 《**項目策劃執(zhí)行修正安案》中心內容： 根據銷售狀況和市場動向的反饋，適時調營整營銷計劃。 經濟敏感分性負責部門： 投資部報告名稱： 《**項目經濟敏感性分析報告》中心內容： 造價、進度、售價、回報率間的變量關系圖表。拿足球賽打比方：教練：決策層后衛(wèi)：行政、后勤中鋒：策劃、營銷前鋒：銷售、執(zhí)行二、房地產策劃工作的流程房地產代理公司全程策劃工作流程[初步接洽階段] 項目資源條件整合及判斷負責部門： 策劃部、代理部、研究部報告名稱： 《**項目策劃大綱》中心內容：宏觀資料：市場整體、片區(qū)趨勢、基本行情。策劃是一種能力，它是一種謀略，一種技巧，一種手段，一個計劃，一次革命，如果說知識是前人留下的先進的生產和生活，那么，策劃就是掌握這些技巧后同時會運用這些知識，策劃是知識的上層建筑，知識是策劃的必備基礎，策劃人必須掌握知識，而且應該掌握廣闊的多種知識的人,一個成功的策劃人，往往是一個復合型人才?，F在，國內有老一代的廠長、老總們，國外又進來一批洋水灌過的XBA們，還有干脆就是洋鼻子洋眼的鬼子，都在向企業(yè)宣傳“贏利之道”，但是，他們又都不是在搞策劃，因為國外就沒有策劃這個職業(yè)，這是具有中國特色的東東。”(孫子兵法《孫子兵法》中：夫戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也；多算勝，少算不勝，……”提出廟算概念：廟算：廟：指古時戰(zhàn)前君主在宗廟里舉行儀式,商討作戰(zhàn)計劃。此培訓計劃分九部分：一、策劃是什么二、一般策劃流程三、策劃報告的內容及分類四、銷售工具種類五、活動六、廣告七、營銷策劃常見的失敗因素八、房地產