【正文】 州三個(gè)一線城市典型地下商場(chǎng)的調(diào)研分析， 以便對(duì)本案的策劃和規(guī)劃定位有所啟發(fā)。 上海市地下商業(yè)個(gè)案分析 182。廣州滔略策劃 蘭州地 5大道商業(yè)街策劃報(bào)告 廣州滔略策劃 20xx 謹(jǐn)呈： 甘肅大成投資有限公司 2 匯報(bào)提綱 一、 項(xiàng)目概況 二、 項(xiàng)目分析 三、 項(xiàng)目定位 四、 項(xiàng)目招商推廣 五、 滔略簡(jiǎn)介 3 “ 桃海市場(chǎng) — 費(fèi)家營(yíng)十字地下商場(chǎng)” 項(xiàng)目位于蘭州市安寧區(qū)費(fèi)家營(yíng)十字。 廣州市地下商業(yè)個(gè)案分析 二、項(xiàng)目分析 5 調(diào)研背景 隨著城市開(kāi)發(fā)的日益成熟，城市土地資源的日益匱乏。 6 東方新天地 ?項(xiàng)目基本資料 地理位臵： 東長(zhǎng)安街一號(hào)東方廣場(chǎng) 占地面積： 12萬(wàn)㎡ 面積分割 ： 1403000㎡ ， 經(jīng)營(yíng)面積在 1000平方米以 上的主力店鋪逾 17家 租戶數(shù)量： 約 230戶左右 出租率： 98%， 地下一層與地上一層出租率 100% 開(kāi)業(yè)時(shí)間 ： 20xx年 項(xiàng)目定位 ：高檔購(gòu)物中心 輻射范圍： 北京市消費(fèi)者及國(guó)內(nèi)外游客 ， 比例為 4： 1 北京市商業(yè)個(gè)案分析 7 圖 。 ?業(yè)態(tài)分布 ?消費(fèi)人群 年輕族群 ， 年齡在 1530歲之間 ， 多為學(xué)生階層 ， 以女性較多；購(gòu)買(mǎi)力較弱 ， 緊跟時(shí)尚潮流但有標(biāo)新立異 ， 對(duì)于流行服飾 、 流行飾品有著強(qiáng)烈喜好 。 25 ?規(guī)劃亮點(diǎn)及項(xiàng)目借鑒 ， 杜絕死角 ， 制造較小的租金差 。 ， 故整體品牌質(zhì)量不高 。 34 規(guī)劃亮點(diǎn)及項(xiàng)目借鑒 定位：年輕化的時(shí)尚潮流路線，“地面中高端，地下淘寶式”。 客層定位 182。 規(guī)劃 政府規(guī)劃新的商貿(mào)核心區(qū)域，周邊未來(lái)商業(yè)氛圍和人氣將進(jìn)一步集聚。 區(qū)域 前景 項(xiàng)目位于安寧區(qū)，安寧區(qū)是蘭州市規(guī)劃中未來(lái)的商貿(mào)文化中心，是蘭州市建規(guī)劃的一個(gè)核心區(qū)域，商業(yè)前景更是不可估量，項(xiàng)目所在商圈相對(duì)于其他商圈來(lái)說(shuō)，具有更大的發(fā)展空間與潛力。國(guó)內(nèi)通脹持續(xù)，利率緊縮，抑制大眾消費(fèi)。 ? 空間設(shè)計(jì)：融合光、影、水、綠色植物、視覺(jué)科學(xué)等元素，豐富地下狹長(zhǎng)空間。 項(xiàng)目定位 182。 48 費(fèi)家營(yíng)十字地下商業(yè)街 —— 顛覆歷史的蘭州首個(gè)潮人商業(yè)街。 休閑購(gòu)物： 業(yè)態(tài)的豐富性與不可比擬性 ， 公共休閑場(chǎng)所的豐富性 ， 趣味性 。例如：廣州的流行前線、上海的蘭州路等，他們已經(jīng)形成自身的品牌，得到目標(biāo)消費(fèi)群的認(rèn)可。 ?成功的步行街必須在配套方便投入較大的成本，以保證其建力面向未來(lái)的優(yōu)勢(shì)，在現(xiàn)代社會(huì)里，購(gòu)物活動(dòng)不僅僅是滿足基本生活需要，而且還包括休閑的分，人們的休閑時(shí)間增加，是一種社會(huì)活動(dòng)。 ： 從品牌運(yùn)營(yíng)商到個(gè)體經(jīng)營(yíng)主，承租層面將承金字塔結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)。 項(xiàng)目定位 182。 藝術(shù)造型式入口引入人流，并增加樂(lè)趣及觀賞性 62 購(gòu)物中心 ?地下商業(yè)街除了一些必要的通道和設(shè)施外，其面積主要作為各類商店之用，通常以飲食、食品、服裝、百貨為主。 64 休憩場(chǎng)所 ?有些地下街除了商店以外還設(shè)有各種游樂(lè)和休息設(shè)施，并用燈光、水、花、樹(shù)來(lái)裝飾一些空間，供人們休息、觀嘗，加之有良好的人工氣候，冬暖夏涼，環(huán)境舒適，而成為人們樂(lè)意休息逗留的地方。 利用弧形、傾斜式、生態(tài)式頂棚設(shè)計(jì)增加空間的趣味性。 ?科學(xué)的租金制定方法 商業(yè)中心在步入良性運(yùn)轉(zhuǎn)后 ， 其租金收入應(yīng)根據(jù)其總營(yíng)業(yè)額而制定 。 ?公開(kāi)招商 公開(kāi)招商 ， 即全面招商 ， 指商業(yè)物業(yè)所有的商鋪全面對(duì)外公開(kāi)招商 ， 既要引入重點(diǎn)商戶進(jìn)行經(jīng)營(yíng) ， 又要吸引一般商戶前來(lái)租賃 。 所以 ， 根據(jù)不同的項(xiàng)目 ， 清晰的界定不同層面的訴求對(duì)象和把握不同的訴求重點(diǎn) ， 是商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣成功的前提條件 。 ?公司積累了全國(guó) 500多家 （ 其中娛樂(lè) 、 休閑 、 零售 、 超市 、 建材 、 五金等主力店37家 ） 品牌商家的資源 。 歷經(jīng)十年發(fā)展 ， 現(xiàn)已形成較為完整的商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈 。 ?在項(xiàng)目的建立起了知名度和美譽(yù)度后： 重點(diǎn)訴求對(duì)象轉(zhuǎn)移到了投資者的身上 ， 隨著項(xiàng)目的進(jìn)展 ， 我們的信息優(yōu)勢(shì)將減弱 ， 廣告訴求主要是把握商業(yè)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在 ， 來(lái)維護(hù)老客戶并挖掘新的客戶資源 。 綜合分析各種信息資料 ， 制定相應(yīng)的招商策略及實(shí)施方案 。 商業(yè)的運(yùn)營(yíng)有如一個(gè)養(yǎng)魚(yú)的過(guò)程 ，操作者必須有足夠的耐心 ， 只有在等到把魚(yú)養(yǎng)大之后 ， 才會(huì)有甜美的收獲 。 ?傾斜式的頂面設(shè)計(jì) ， 也是避免壓抑感 ， 增加空間趣味性的一種設(shè)計(jì)手法 。 ?中心交通樞紐采用圓形發(fā)光頂棚的設(shè)計(jì)，層層退讓，減少了大面積的低矮空間，使得地下空間的層次感增強(qiáng)，顯著的標(biāo)示牌設(shè)計(jì)，引導(dǎo)人流快速通往各自所需到達(dá)的場(chǎng)所。 部分出口采用隱蔽式，使某些次要的公共廣場(chǎng)入口不顯得局促，增加了空間的層次感，豐富廣場(chǎng)的藝術(shù)形式。 終端消費(fèi)者分析 57 182。 產(chǎn)品規(guī)劃建議 182。只有當(dāng)商品結(jié)構(gòu)非常豐富時(shí)，才能從更大層面上吸引消費(fèi)者，刺激消費(fèi)者的購(gòu)物欲望。用這 5大主張作為構(gòu)成商業(yè)街特色的基本元素，打造地標(biāo)性質(zhì)商業(yè)街。通過(guò)一系列的宣傳炒作，造成轟動(dòng)性影響，利用網(wǎng)絡(luò)等大眾媒體資源，造成社會(huì)話題，建立社會(huì)影響。 機(jī)會(huì)點(diǎn) 2： “亮點(diǎn)”商業(yè)項(xiàng)目的條件，并易于強(qiáng)化其價(jià)值。 項(xiàng)目定位思考及發(fā)展戰(zhàn)略 —— 項(xiàng)目 SWOT轉(zhuǎn)化及對(duì)策 : 43 182。 項(xiàng)目定位思考及發(fā)展戰(zhàn)略 —— 項(xiàng)目 SWOT轉(zhuǎn)化及對(duì)策 : 41 補(bǔ)缺應(yīng)對(duì) 以創(chuàng)意的建筑設(shè)計(jì)彌補(bǔ)項(xiàng)目條件的限制，吸引更多的商業(yè)人流，從建筑設(shè)計(jì)中凸現(xiàn)項(xiàng)目更多的亮點(diǎn)，成為國(guó)際性標(biāo)志建筑，城市商業(yè)觀光最大亮點(diǎn)。 供需 失衡 從全國(guó)范圍看商業(yè)市場(chǎng)的累計(jì)供銷比是 3倍以上，反映了城中區(qū)域商業(yè)用房銷售的壓力最大。 本項(xiàng)目有條件從規(guī)模，業(yè)態(tài)組合中成為蘭州特色商業(yè)賣(mài)場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者。 BRT 人流 蘭州首條 BRT年底通車(chē)，將為項(xiàng)目地下商業(yè)成功帶來(lái)制勝的人氣因素。 項(xiàng)目 SWOT分析 182。目前其旺鋪?zhàn)饨鹨炎飞咸旌映恰? ， 定位與迪美相似 ， 差異化競(jìng)爭(zhēng)不明顯 。 上海市商業(yè)個(gè)案分析 ?業(yè)態(tài)分布 ?消費(fèi)人群 定位與迪美相似 ， 故消費(fèi)人群也以年輕族群為主 ， 年齡在 1530歲之間 ， 多為學(xué)生階層 ， 以女性較多；購(gòu)買(mǎi)力較弱 ， 緊跟時(shí)尚潮流但又標(biāo)新立異 ， 對(duì)于流行服飾 、 流行飾品有著強(qiáng)烈喜好 。 ?人流量 統(tǒng)計(jì)時(shí)間：周日上午 10點(diǎn)半 統(tǒng)計(jì)地點(diǎn)：正門(mén)入口處 ， 該項(xiàng)目入口較多 統(tǒng)計(jì)人數(shù)：正門(mén)入口處 3500人 /小時(shí) ， 所有入口合計(jì)約 1萬(wàn)人 /小時(shí) 日均人流量： 1520萬(wàn) ， 節(jié)假日 25萬(wàn) 北京市商業(yè)個(gè)案分析 消費(fèi)客群構(gòu)成 13 ?項(xiàng)目亮點(diǎn) 整個(gè)建筑采用連貫的長(zhǎng)廊式設(shè)計(jì) ， 總建筑面積達(dá) 80萬(wàn)平方米 ， 建成時(shí)是全亞洲最大的商業(yè)建筑群 、 也是北京心臟地區(qū)罕有的多功能商業(yè)城； 長(zhǎng)廊中部有多處與地鐵相通 ， 標(biāo)識(shí)明確； 每一主題區(qū)都有中庭設(shè)計(jì) ， 部分中庭為透明拱頂設(shè)計(jì) ， 風(fēng)格多變 ， 減少了地下商業(yè)的壓抑感 。 無(wú)論采取哪種開(kāi)發(fā)模式，經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵點(diǎn)都在于“一是如何聚集人流， 二是如何將人流變?yōu)樯塘鳌?北京市地下商業(yè)個(gè)案分析 182。安寧西路與萬(wàn)寧北路交叉路口。地下商場(chǎng) 作為一種商業(yè)形態(tài)，日益成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。東方新天地地鐵層主干道及部分中庭布局 北京市商業(yè)個(gè)案分析 8 ?項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合分布 東方新天地為東方廣場(chǎng)的商業(yè)部分 ， 共分三層：地下一層 ， 地上二層 。 ?人流量 統(tǒng)計(jì)時(shí)間：周一下午 2點(diǎn) 統(tǒng)計(jì)地點(diǎn)：正門(mén)入口處 統(tǒng)計(jì)人數(shù)： 1750人 /小時(shí) 注：受到統(tǒng)計(jì)時(shí)段及暴風(fēng)雨的影響 ， 當(dāng)天人流量較小 ） 上海市商業(yè)個(gè)案分析 產(chǎn)品規(guī)劃一般，業(yè)態(tài)分布和消費(fèi)客群均與新街口萊迪廣場(chǎng)類似 22 ?租金水平 整體租金 1228元 /平米 *月；入口主干道 、 次干道 、 小通道的平均租金分別為28元