【正文】 周邊已形成汽配一條街的商業(yè)布局，由于臨近火車站，因此餐飲賓館也占了一部分達(dá)到10%左右，而周邊眾多的新興小區(qū)則帶動(dòng)了建材經(jīng)營，其他店鋪則屬于周邊小區(qū)的生活配套，數(shù)量較少?？剐约皯?yīng)對策略a) 抗性1） 國家宏觀調(diào)控使投資市場日趨冷淡2） 案量較大b) 應(yīng)對策略國家宏觀調(diào)控使投資市場日趨冷淡策略：鑒于目前本案周邊的業(yè)態(tài)分布主要以汽配為主，因此，可把沿長虹大道打造成汽配一條街，把自用客戶（汽配經(jīng)營商）列為本案商業(yè)部分的主力客戶。l 九江下屬市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員據(jù)我們市調(diào)了解，本地下屬市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員在九江市區(qū)購房較多，主要是一來城里有房有個(gè)落腳點(diǎn)方便辦事，二來購一套房政策規(guī)定可以解決若干城市戶口。二 、項(xiàng)目發(fā)展建議（1.）產(chǎn)品形態(tài)市場化如前市場敘述，多層產(chǎn)品銷售情況較好，客群接受度較高；而小高層產(chǎn)品也逐漸被市民所接受，故在充分結(jié)合項(xiàng)目的地塊特點(diǎn)及容積率要求的情況下，我司建議以多層為主，小高層為輔結(jié)合社區(qū)商鋪配套的產(chǎn)品組合形態(tài)，保證較好的銷售速度，同時(shí)可利用小高層的規(guī)劃提高項(xiàng)目綠化率，從而提升本案整體的產(chǎn)品品質(zhì)。建議聘請知名園林景觀設(shè)計(jì)公司介入，以提升園林品質(zhì)及形象。從靜態(tài)指標(biāo)來看，可以認(rèn)為該方案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。第七篇：結(jié)論與建議項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，九江市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小本項(xiàng)目土地開發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對較低，地塊綜合價(jià)值較高.（相對目前周邊個(gè)案在土地成本上會(huì)有較大優(yōu)勢）且在開發(fā)運(yùn)作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。三）、擬訂之：總戶數(shù)：388戶，總建筑面積約：48887平方多層建筑面積約：44600M2多層開盤均價(jià)為：2300元/平方米合計(jì)：10258萬 小高層建筑面積約：4287M2小高層開盤均價(jià)為：2400元/平方米合計(jì)：（四）本案商業(yè)(辦公)總建筑面積為：15556平方米。本方案總體上將本案分為內(nèi)部認(rèn)購期、開盤熱銷期、續(xù)銷期、收盤期四個(gè)階段推出（具體的方案后詳）。執(zhí)行步驟：（1）6月15日前，準(zhǔn)備銷售資料有：樓書、宣傳單頁（折頁）、認(rèn)購須知，認(rèn)購流程圖等?？備N：2309萬（單價(jià)同上）（2）11月—12月底，住宅樓銷售節(jié)奏進(jìn)入相對穩(wěn)定階段，此時(shí)結(jié)合商鋪招商及內(nèi)部預(yù)約情況，主推二、三層商鋪，并以商鋪為主題在當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)進(jìn)行造勢。（5）進(jìn)行財(cái)務(wù)核算、整理：本期的銷售目標(biāo)統(tǒng)計(jì)資金回籠總額大概為住宅12000平方╳2309（元/平方米）+二三層商鋪3000平方╳2400（元/平方米）+規(guī)劃路商鋪800平方╳3000（元/平方米）=占總案量的： %（四）收盤期銷售主要工作：計(jì)劃時(shí)間：——10月底主要工作：，聯(lián)絡(luò)業(yè)主進(jìn)行回應(yīng)，做好銷售人員心態(tài)調(diào)整工作，售后服務(wù)持續(xù)執(zhí)行計(jì)劃及目標(biāo)：（1）銷售進(jìn)入后續(xù)沖刺階段，結(jié)合工程進(jìn)度針對余下房源計(jì)劃平均月銷售16套。（備注：本方案之執(zhí)行內(nèi)容及步驟為假設(shè)前提下的計(jì)劃方案，最終執(zhí)行將以實(shí)際情況為準(zhǔn)。合計(jì)：住宅：12000平方，商鋪：3800平方（2）價(jià)格上，此次推出的住宅基準(zhǔn)價(jià)將在開盤熱銷期的基礎(chǔ)上上浮24%，在市場情況良好的情況下，計(jì)劃二月提價(jià)一次，每次計(jì)劃單價(jià)上調(diào)12%。執(zhí)行計(jì)劃及目標(biāo)：（1）8月25日—10月底推住宅為主，媒體上輔以商鋪招商，售樓處對商鋪只進(jìn)行內(nèi)部預(yù)約，造成商鋪熱銷現(xiàn)象。 按產(chǎn)品類型適當(dāng)區(qū)分推出的時(shí)間。商鋪銷售應(yīng)和住宅推廣分步進(jìn)行。本方案建議在正式開盤前于六月中旬進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購（后詳）。 ?項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，在項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作，以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。為與時(shí)代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、電話三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個(gè)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動(dòng)抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。第四部分 項(xiàng)目開發(fā)研究一、 項(xiàng)目價(jià)值初步評估本案地處城市中心居住區(qū)，地塊綜合價(jià)值高，體現(xiàn)在：地段尊貴性——中心居住區(qū)，中心的地段尊貴性突出；品質(zhì)可塑性——產(chǎn)品形態(tài)及社區(qū)品質(zhì)可塑性較強(qiáng)；交通便利性——本案臨近市政形象大道長虹大道，交通便利；區(qū)域完善性——在配套、居住氛圍及消費(fèi)信心層面有良好的優(yōu)勢，區(qū)域的成熟度被廣大市民認(rèn)可；土地增值性——由于老城區(qū)地塊供應(yīng)稀缺，潯陽區(qū)的土地價(jià)格一路上漲，（最新掛牌的南湖廣場原田徑場東側(cè)地塊，價(jià)格高達(dá)300萬/畝，甘棠南路西側(cè)地塊掛牌價(jià)格也有181萬/畝。另外本地的私營業(yè)主二次購房的意愿較強(qiáng)。從租金回報(bào)率看，按一間店鋪50平方米計(jì)算，2003年底，%，%，%。房地產(chǎn)市場價(jià)格水平低，目前九江房地產(chǎn)成交均價(jià)相對較低，給市場足夠的發(fā)展空間。l 商業(yè)氛圍：本項(xiàng)目周邊商業(yè)已形成一定規(guī)模，四星級雅閣泰大酒店與本案毗鄰，附近的火車站帶來了較大的人流，商業(yè)氣氛一流。（3）居民對住宅品質(zhì)需求提高隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，近幾年來九江房地產(chǎn)開發(fā)勢頭良好，但由于起步較晚，水平不高，已建成的居住小區(qū)多為項(xiàng)目面積小、格局呆板的普通公寓房，規(guī)劃、綠化、配套等不盡人意。抓住這一市場空白點(diǎn)，在營銷和案場方面突出我們的專業(yè)性，使我們在競爭樓盤更有優(yōu)勢。盡管本案的周邊景觀環(huán)境較為一般，但通過努力，在建筑、套型、用材、綠化景觀、物業(yè)配套及管理等方面，本案仍可做出當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)一流的樓盤，從而給消費(fèi)者眼前一亮的感覺，在當(dāng)?shù)厥袌鲋袠淞⑵鸬谝黄放啤⒌谝黄焚|(zhì)的堅(jiān)實(shí)形象。售樓處面積近1000平方米，營銷投入巨大。%附：商品房成交單價(jià)比較表 單位：元2004年2005年2005年與2004年比較商品房17912146%其中：住宅12991871%商鋪56585053%2）、土地市場分析● 土地供應(yīng)不平衡，%，但長江大道與八里湖之間地塊面積達(dá)1200畝，%。銷售均價(jià)：1800~2100元/平方米。從市場數(shù)據(jù)得出結(jié)論，現(xiàn)階段該市的住宅市場價(jià)格仍然是以地段價(jià)值為尺度。宏觀政策對九江市房地產(chǎn)市場的影響分析對于起步較晚的九江市房地產(chǎn)來說，房價(jià)整體水平仍然較低。南門湖——八里湖）之間再造一個(gè)新九江的發(fā)展方向。固定資產(chǎn)投資增長較快 二、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)指標(biāo)分析收入快速穩(wěn)步增長，處于小康階段　　2005年城市居民可支配收入為8713元，％，政府預(yù)測年均增長率保持在8%以上，預(yù)計(jì)到2010年城市居民可支配收入可達(dá)14000元。九江現(xiàn)有國家級風(fēng)景名勝區(qū)1處，省級風(fēng)景名勝區(qū)8處。第一部分 決策背景一、 九江概述概況：九江是長江、廬山、鄱陽湖孕育出的江南名城，長江黃金水道十大港口之一?？尚行匝芯繄?bào)告的撰寫是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期入手，其結(jié)果直接影響到投資項(xiàng)目的決策方向，為項(xiàng)目市場價(jià)值的實(shí)現(xiàn)提供有價(jià)值的參考依據(jù)。京九、武九（至武漢）、合九（至合肥）和即將動(dòng)工興建的銅九（至銅陵）、景九（至景德鎮(zhèn)）等五條鐵路干線在此交匯；公路有105國道(北京珠海)、316國道(福州蘭州)過境，昌九高速公路，九景高速公路等；長江水運(yùn)上通重慶，下達(dá)上海并延伸海外。經(jīng)濟(jì)發(fā)展：據(jù)統(tǒng)計(jì)九江市在“十五”期間國內(nèi)生產(chǎn)總值年均遞增１３．６％，２００５年達(dá)到４２８．９２億元。2005年九江城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為４４．２％，%。圍繞著這一目標(biāo)，九江著力于搞好城市經(jīng)營，擴(kuò)大投融資渠道，加大了城建投入。但本項(xiàng)目所處的長虹大道，毗鄰火車站和市政府，屬于市政府的形象大道，財(cái)政對于街區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投入巨大，街區(qū)面貌不斷改善，為本案帶來了一定的利好因素。這也給了九江房地產(chǎn)市場提供了良性發(fā)展的市場空間。銷售均價(jià)：2500元/平方米以上；l 長虹大道兩側(cè)。 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1）市場運(yùn)行狀況：供求平衡，成交面積和金額較上年大幅度減少2005年，九江市區(qū)新批準(zhǔn)商品房預(yù)售項(xiàng)目共36個(gè)，同比下降20%，%?！?土地價(jià)格上漲，成本提高，%，剝?nèi)ラL江大道與八里湖之間地塊，較04年剝?nèi)ァ安裆４禾臁保?附：九江市2005年國有土地出讓一覽表序號受讓單位土地位置土地來源供地方式土地用途土地面積(畝)容積率起始價(jià)(萬元/畝)成交價(jià)(萬元/畝)土地出讓收入（萬元）簽訂出讓合同時(shí)間1九江市潯陽房地產(chǎn)開發(fā)公司十里大道323321企業(yè)委托掛牌商住681202九江市潯陽房地產(chǎn)開發(fā)公司南湖路57號企業(yè)委托掛牌居住70713九江市潯陽房地產(chǎn)開發(fā)公司北司路68號企業(yè)委托掛牌居住53553634江西京九裝飾材料大市場開發(fā)有限公司三里街支巷儲(chǔ)備掛牌市場倉儲(chǔ)5王 剛?cè)嗣衤?69號企業(yè)委托掛牌居住6九江市派拉蒙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司九瑞大道2號企業(yè)委托掛牌商住70707九江柴桑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司九蓮北路332號儲(chǔ)備掛牌居住2532328008江西省高氏置業(yè)有限公司九瑞大道轉(zhuǎn)盤南側(cè)儲(chǔ)備掛牌商住44449江西運(yùn)通汽車貿(mào)易有限公司九瑞大道汽車城西側(cè)A地塊儲(chǔ)備掛牌市場用地10九江金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司九瑞大道汽車城西側(cè)B地塊儲(chǔ)備掛牌市場用地1018811九江潯海實(shí)業(yè)有限公司向湖一路28號儲(chǔ)備掛牌居住484812九江聯(lián)泰實(shí)業(yè)有限公司長江大道與八里湖之間儲(chǔ)備掛牌120042425040013九江市房地產(chǎn)測繪隊(duì)九江市房地產(chǎn)建筑公司潯陽路95號委托掛牌商業(yè)0．377594．59