【正文】 ：給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、暖通（空調）系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。做成功物業(yè)管理人！』 第 36 頁，共 127 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) ◆管理處內部崗位責任制 各個崗位的員工都應接受管理處主任的統(tǒng)一領導，敬職于自己的崗位職責，并對自己分擔的工作負全面的責任，作到責任、權限、職位三方面到位，以保障管理工作的正常運作。月核成績作為員工效益工資的發(fā)放依據(jù)，年終匯總，填寫《員工年度考核鑒定表》，匯總成績作為員工年終獎金發(fā)放及晉級、降級的主要依據(jù)。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交主任審核后報公司主管部門； i. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； j. 每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報主任審核后，交公司主管部門； k. 按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。做成功物業(yè)管理人！』 第 41 頁，共 127 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) c. 組織實施消防設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查； d. 每周巡視消防設備 ,檢查巡視記錄； e. 每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況，填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。 ?? 保安人員 h. 負責監(jiān)控中心設備的日常運行操作，每班清潔監(jiān)控室及設備表面，每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設備，并記錄《監(jiān)控、對講設備巡視記錄表》； i. 發(fā)現(xiàn)異常情況，及時報告保安主管、工程主管。 每季一次 ? 對屋面進行巡查，保持屋面隔熱板鋪墊平整，無破損，屋面排污溝無堵塞、開裂現(xiàn)象，排水暢通。 每年一次 ? 疏通小區(qū)內污水下水道，保持下水道暢通，同時檢查下水道出墻橫管有無變形、下沉及倒泛水。 每周一次 【雕塑景觀、噴水池】 ? 對雕塑、景觀檢查保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 每年一次 ? 檢查保養(yǎng)電動大門 ,應開啟靈活。 二、安全管理目標 1．人員進出井然有序 2．日常居住、休閑環(huán)境安全、舒適 3．重大活動順利進行 4．突 發(fā)事件迅速得到解決 5．交通事故處理率 100%，無車輛失竊事件 6．治安案件發(fā)生率為 0 三、安全管理原則 堅持外馳內張， “人防、技防相結合 ”的原則。一般情況下的安全管理，按規(guī)定班次、時間、人員、崗位、工作性質來執(zhí)行日常管理任務，特殊情況下的安全管理，則按事件的性質采取相應的應急措施，如重大活動、突發(fā)性事件和緊急事件的臨時性處置、管制，設定緊急事件和突發(fā)性事件處理預案。 中班每小時、夜班每 30分鐘，向班長報告崗位值勤情況一次，以及時了解各崗位和人員的值勤情況。 保安員訓練、考核安排表 時 間 訓練、學習 項目 內容 地點 參加人員 每天 接班前 半小時 前二十分。在節(jié)日慶典或有重大活動時，全體待命。 （ 4）緊急事件和突發(fā)事 件的安全管理 2．安全管理方式 安全管理的方式以保安門崗、流動崗哨、機動應急人員為主，建立一個嚴密、可靠的安全網(wǎng)絡。 每年二次 ? 檢查消防報警按鈕完整無損，功能可靠。 每年一次 【圍墻大門及電動大門】 ? 檢查圍墻大門門腳頭及四周，應嵌粉密實。 每年一次 『學習改變人生 每年一次 【雨污水窨井、下水道】 ? 對區(qū)內雨、污水管進行檢查、清撈。 ? 對樓面進行巡查： 每季一次 a. 內墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質一致，窗戶玻璃、五金配件完好； b. 各類標牌齊全，標識清晰，油漆無剝落、破損現(xiàn)象。 ?? 電工 e. 每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視信號接收機房設備及衛(wèi)星天線，記錄 《信號收視設備巡視記錄表》； f. 信號接收機房每周打掃一次，信號接收設備每月清潔一次； g. 發(fā)現(xiàn)弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告 『學習改變人生消防泵 ?運行 ?與 ?備用 ?每月定期啟動后交替更換一次； c. 按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內； d. 消防設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內。做成功物業(yè)管理人！』 第 39 頁，共 127 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) f. 供配電設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內； g. 供配電設備發(fā) 生異常和故障及時報告工程主管，記錄《設備故障記錄表》，并在工程主管協(xié)同下排除異常和故障。 ◆管理人員考核制度及標準 管理人員考核制度 ——《員工考核及獎懲辦法》。除了遵守規(guī)定，業(yè)主也有權利按照管理處廉潔制度對管理處進行指導和監(jiān)督。 課程提綱： 收集資料，建立綠化檔案 園林綠化法律法規(guī)政策 『學習改變人生 課程目標： 了解物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護的基本知識； 了解物業(yè)管理區(qū)域配置的安全技防設備設施的基本作用； 熟悉物業(yè)公司《保安服務基礎標準》和《保安服務基礎作業(yè)標準》； 熟悉物業(yè)保安服務的運作模式。 培訓時間為 23周 類別 科目 序號 培訓科目 課時 授課內容 物業(yè)管理 法規(guī) 1 物業(yè)管理現(xiàn)行 政策法規(guī) 6 物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識；社會治安條例；案例分析； 『學習改變人生培訓師資由公司中級以上的專業(yè)管理人員擔綱，從物業(yè)管理的規(guī)范服務、運用計算機管理到物業(yè)管理人員的配備及物業(yè)管理經(jīng)費的籌措、成本核算及資金的運行等方面進行培訓。 保潔工 ? 對保潔主管負責，認真執(zhí)行各項管理制度； ? 認真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔； ? 在主管帶領下 ，認真完成本職工作和其他交辦任務。 ? 負責 員工考勤的核準、工資的發(fā)放。 ? 負責對綠化區(qū)的規(guī)劃和養(yǎng)護工作的督導、監(jiān)管。 ? 負責對突發(fā)事故應急處理的現(xiàn)場協(xié)調。 ? 負責小區(qū)房屋設備、設施運行與維保的質量控制，擬制維保服務過程中的費用預算、作業(yè)文件，并負責實施。 ? 負責接待業(yè)主辦理入伙、房屋和車位租售、裝修手續(xù)；負責協(xié)調處理業(yè)主投訴、報修事宜。 ? 組織擬制、審核和貫徹小區(qū)管理服務的工作計劃和作業(yè)文件。 [財務部 ] 財務部主要負責權籍管理、收費管理、維修資金管理等事宜。 以上配置除管理用房外， 其他用房可利用車庫等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜。做成功物業(yè)管理人！』 第 17 頁，共 127 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 并準備好《裝修申報表》、《施工人員登記表》、《施工人員出入證》、《施工許可證》、《動用明火許可證》、《安全責任書》等書面資料，業(yè)主服務人員會將《施工人員登記表》復印件交保安主管；保安巡崗按表查驗施工人員的《施工人員出入證》，并巡視跟蹤施工隊的裝修過程，督促施工隊文明施工，保持環(huán)境整潔，建筑垃圾規(guī)定袋裝化并及時清理到指定的堆放地，不允許 將垃圾堵住樓道，不允許將水泥漿、剩漆、膠水、可燃液體倒入下水道；夜間保持施工區(qū)安靜。 業(yè)主入伙前 我公司對物業(yè)進行現(xiàn)場查勘，力爭在小區(qū)工程建設收尾階段從物業(yè)管理的角度提出改進或布置措施，配合準備接管驗收所需要準備的資料及其他相關工作。做成功物業(yè)管理人！』 第 14 頁，共 127 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 全方位 以各種配套的功能為依托，為業(yè)主提供全方位的服務，及時滿足業(yè)主各方面的需求，實行足不出戶的全新呵護。 物業(yè)與物業(yè)管理檔案的建立與管理。 您辦理手續(xù)時請按入伙手續(xù)書的排列順序依次進行。做成功物業(yè)管理人！』 第 10 頁，共 127 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 『入伙通知書回執(zhí)』 入伙通知書回執(zhí) 公司： 茲接貴公司入伙通知書，本人購買的 小區(qū) 棟 單元 室，擬定于 年 ____月 日前來現(xiàn)場辦理入伙手續(xù)。做成功物業(yè)管理人！』 第 9 頁，共 127 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 『入伙通知書』 女士／先生： 您好 !您所認購的 小區(qū) 棟 單元 室， 日前已經(jīng)政府有關部門檢查驗收合格，準予入住。 ? 如開發(fā) 商或施工單位將工程質量問題委托物業(yè)管理公司返修時，雙方須簽字確認。 ? 特約服務手續(xù)齊全，收費合理，守時守約，保證質量。 2）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。 a．公司選派素質好、業(yè)務精，對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作； b．既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，也應站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益； c．接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格； d．落實物業(yè)的保修事宜。 ? 提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計 遺漏工程項目的建議； ? 分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力； ? 審查有關工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見； ? 提供機電安裝及能源分配的有關專業(yè)技術管理意見； ? 提供功能布局或用料更改的有關專業(yè)技術管理意見； ? 幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以避免施工對材質造成損傷； ? 提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部結構、管線布置及此處為花園項目概括 『學習改變人生 本物業(yè)管理方案是根據(jù) 花園的實際狀況，結合我公司的企業(yè)服務理念及標準，經(jīng)我公司考察研究之后，編制的物業(yè)管理服務方案。 我們將以物業(yè)嶄新的物業(yè)管理服務理念，結合國家政策法規(guī)和花園的實際需要，憑借物業(yè)在長期物業(yè)管理服務過程中積累的豐富經(jīng)驗以及充足的人才，為花園的業(yè)主創(chuàng)造一個和諧而優(yōu)美的居住環(huán)境，提升該物業(yè)價值，并使該項目成為市乃至山東省又一個知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。 建設施工階段 建設過程中，物業(yè)管理前期介入人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進度、施工情況，逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎。做成功物業(yè)管理人！』 第 6 頁，共 127 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 道路、場地和環(huán)境綠化 等，應特別重視對綜合功能的驗收。 業(yè)主入伙流程 1） 業(yè)主向開發(fā)商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。 ? 入伙各項收費正確，做到日結月清、帳表相符。 ? 業(yè)主驗房后若提出質量問題，填質量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協(xié)助開發(fā)商進行工程質量問題的返修工作。 『學習改變人生 房地產(chǎn)開發(fā)公 司 年 月 日 『學習改變人生 如您委托他人來辦理，還應帶上： 您（業(yè)主）的委托書，應由律師見證； 您（業(yè)主）身份證（或護照）的復印件； 代理人的身份證或護照。做成功物業(yè)管理人！』 第 13 頁，共 127 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 第三章 對本項目物業(yè)管理的整體設想及策劃 一、物業(yè)管理范圍 小區(qū)房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理； 小區(qū)內共用設施設備（泵房、配電室、消防設備、照明）的日常養(yǎng)護、管理； 小區(qū)共用綠地、花木、建筑小品、公共建筑物的日常養(yǎng)護、管理； 小區(qū)內公共環(huán)境、房屋共用部位的衛(wèi)生清潔、消殺及生活垃圾收集、清運； 小區(qū)內公共秩序維持、車輛疏導、停放管理；安全管理、 24小時社區(qū)巡邏。 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 16 頁，共 127 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 第四章：擬采取的工作計劃和物資裝備情況 一、擬采取的工作計劃 為了使物業(yè)保值、增值，管理處在認真做好物業(yè)的接管驗收工作的基礎上，擬定進一步的工作計劃，加強裝修管理，增強業(yè)主和物業(yè)公 司之間的溝通，以確保物業(yè)品質不斷得到提升，達到 “雙贏 ”的目的。 其中尤為重要的工作就是裝修管理，按公司標準向業(yè)主做好解釋工作， 『學習改變人生 [員工宿舍 ] 保安隊員及工程維修人員宿舍。 部門職責 [客戶服務部 ] 客戶服務部主要負責日常與業(yè)主之間的聯(lián)系，處理包括入伙服務、業(yè)主接待、裝修管理、檔案管理、投訴、報修、社區(qū)文化等事宜，協(xié)調各部門工作。做成功物業(yè)管理人！』 第 23 頁，共 127 頁