【正文】 來吸引新的投資者。廣告：將持續(xù)銷售熱度，通過報(bào)紙等高端媒體的專業(yè)造勢，延續(xù)推廣力度，消化部分持續(xù)觀望的潛在客戶。事件營銷：大型新聞發(fā)布會及酒會邀請媒介、政府以及業(yè)主商家，共同舉辦太平洋國際商業(yè)廣場的新聞發(fā)布會，激起投資者的投資信心，產(chǎn)生強(qiáng)大的社會效應(yīng)。電視廣告制作類型：懸念篇（130秒）形象篇（30/60秒）促銷篇（30秒）開盤篇（15/30秒）電視雜志（35分鐘）戶外廣告戶外廣告主要包括繁華地段、高速公路出入口的投放與制作，南北輔道的路牌廣告的制作。宣傳資料（樓書、招商手冊等）準(zhǔn)備完畢。（五）廣告效果評估主要的廣告效果監(jiān)測指標(biāo)為：來電統(tǒng)計(jì)、來訪統(tǒng)計(jì)同時(shí)，每周對廣告效果進(jìn)行總結(jié)；每月對月度廣告效果進(jìn)行評估，以調(diào)整廣告策略；每一個推售階段結(jié)束進(jìn)行總結(jié)，以調(diào)整營銷策略。（四）開盤前廣告進(jìn)程在開盤前期的廣告策略是廣告力度逐漸加強(qiáng)，逐漸的提高市場熱度。平面廣告報(bào)紙廣告投放形式，分為軟文和硬廣告，其中硬廣告主要為半版和整版廣告，開盤前可安排跨版廣告造勢。銷售尾期已經(jīng)進(jìn)入全部交鋪的階段，準(zhǔn)備開業(yè)策劃廣告：主要通過報(bào)紙等高端媒體，進(jìn)行專業(yè)的造勢，向社會發(fā)布開業(yè)的消息，同時(shí)通過廣告推廣，促進(jìn)尾盤的銷售。商業(yè)巨子演講邀請中國或者國際上的成功人士、商業(yè)專家進(jìn)行商業(yè)演講，增加投資者的投資信心，拓展項(xiàng)目知名度。組織當(dāng)?shù)赜幸庀蚩蛻魜砩蜿枀⒂^。巡展會、重點(diǎn)城市房展會太平洋國際商業(yè)廣場作為乾縣一個體量相當(dāng)大的商業(yè)項(xiàng)目，僅僅是依靠本地的消化，銷售量始終有限，并且難以保證較快的銷售速度。● 太原街黃金周大型活動在節(jié)假日黃金周，邀請知名藝人、模特在太平洋國際商業(yè)廣場銷售中心每天定時(shí)舉行大型一些商業(yè)活動，吸引眼球，拓展項(xiàng)目的知名度。太平洋國際商業(yè)廣場研究報(bào)告邀請著名的專家學(xué)者就太平洋國際商業(yè)廣場的投資前景、發(fā)展前景發(fā)表演講，進(jìn)行分析闡述，并提交專項(xiàng)報(bào)告，加強(qiáng)項(xiàng)目可信度。同時(shí)確定大型的買家，招商工作同時(shí)全面展開，通過前期的招商銷售，使五太平洋國際商業(yè)廣場的商業(yè)形象深入人心，為下階段的銷售奠定良好的基礎(chǔ)。銷售與招商：3月后，開始收取意向客戶的誠意金，同時(shí)繼續(xù)洽談大型的買家；招商工作全面展開，咸陽地區(qū)與外地市場招商同步進(jìn)行。銷售與招商：完成銷售人員的培訓(xùn)，開始對外正式接待、登記客戶，開始洽談大型買家?！?以項(xiàng)目無法比擬的地段優(yōu)勢和獨(dú)具特色的產(chǎn)品、完美的商業(yè)規(guī)劃前景為主要訴求點(diǎn)的戶外宣傳，強(qiáng)化項(xiàng)目巨大的市場影響力和發(fā)展空間，增強(qiáng)投資者、商家的投資信心。一切為銷售服務(wù)：房地產(chǎn)推廣、商業(yè)物業(yè)推廣之廣告?zhèn)鞑ズ诵氖轻槍︿N售力而展開的傳播行為，其他的廣告目標(biāo)都要服從這個核心目標(biāo)。只招名牌、優(yōu)質(zhì)、特色商家進(jìn)場。招 商 范 圍 及 品 牌 控 制知名商戶或連鎖商戶。（4）、核心主力店互動原則在大型購物中心的招商方面來講，理論上遵從核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項(xiàng)目優(yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。（1）、把握業(yè)態(tài)經(jīng)營比例通過對國際知名與國內(nèi)成功的大型購物中心的業(yè)態(tài)經(jīng)營配比進(jìn)行深入的研究分析，針對太平洋國際商業(yè)廣場的情況，招商時(shí)注意維護(hù)和管理好商場的業(yè)態(tài)比例。（吸引力最大）分期支付：每年定期支付，一般為季度或者半年。 積極作用： 有利于拓寬商鋪銷售層面，縮短銷售周期，減少投資風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，商業(yè)物業(yè)的按揭形式相較住宅的局限性較大。二）、價(jià)格策略：定價(jià)不僅需要專業(yè)的技術(shù)知識，更需要創(chuàng)造性的判斷力和對消費(fèi)者購買動機(jī)的深刻認(rèn)識，有效的定價(jià)能在消費(fèi)者接收的空間內(nèi)讓發(fā)展商獲取更多的利益．銷售價(jià)格策略：（1）、建議執(zhí)行“低開高走”的訂價(jià)策略：低開高走是指項(xiàng)目在開盤銷售時(shí)，以低于市場心理價(jià)位的價(jià)格入市，隨著交鋪期的接近，銷售價(jià)格逐步提高的策略。這需要很好的項(xiàng)目包裝，同時(shí)，為盡快吸引買家入場，在項(xiàng)目銷售的前期，價(jià)格不一定是最高的，隨著銷售的進(jìn)度的進(jìn)行，價(jià)格將逐漸上升，價(jià)格上升的過程，將伴隨銷售控制的進(jìn)行，合理進(jìn)行價(jià)格的調(diào)整。太平洋國際商業(yè)廣場應(yīng)該站在與世界潮流接軌的高度，率先提出這一經(jīng)營比例，從而占領(lǐng)乾縣商業(yè)市場的最高形象。項(xiàng) 目“永 續(xù) 經(jīng) 營 工 程”（一）、商場裝修國際招標(biāo)計(jì)劃商場內(nèi)部裝修是太平洋國際商業(yè)廣場的市場形象、品牌的關(guān)鍵所在，通過合理的裝修，能夠?qū)㈨?xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢表達(dá)出來。整合資源本項(xiàng)目為乾縣的城市商業(yè)中心，必然將得到政府的大力政策支持以及大買家、大商家的協(xié)助。全面覆蓋本項(xiàng)目開發(fā)體量龐大，從乾縣整個商業(yè)市場而言，必須最大限度地?cái)U(kuò)大市場份額。太平洋國際商業(yè)廣場必須通過高水平的前期運(yùn)作和優(yōu)越的項(xiàng)目運(yùn)營建立起乾縣商業(yè)項(xiàng)目的新典范。策 劃 目 標(biāo)銷售目標(biāo)（一期）（銷售單價(jià)未作當(dāng)?shù)卣{(diào)研，為暫估）按照對項(xiàng)目的初步估算，均價(jià)4000元/㎡。根據(jù)我多年從事商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，商鋪的售價(jià)是月租金的100倍這種比例比較容易讓人接受，投資回報(bào)的底限是十年。 消費(fèi)者消費(fèi)者分析:隨著商業(yè)形態(tài)的不斷演變，消費(fèi)者的習(xí)慣和要求也跟著不斷在變，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：有豐富的產(chǎn)品內(nèi)容：在這里能滿足不同消費(fèi)者的消費(fèi)需求和消費(fèi)者的購物欲望。優(yōu)秀的硬件設(shè)施：項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及購物環(huán)境一定要好，能吸引更多的消費(fèi)者。在商業(yè)的發(fā)展過程中，不難發(fā)現(xiàn)，大部分投資者承受的商鋪總價(jià)不已超過200萬，近七成的投資者認(rèn)為總價(jià)在20萬－200萬之間的商鋪?zhàn)钊菀捉邮?。商業(yè)樓盤規(guī)模、業(yè)態(tài)的配套、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、商業(yè)氛圍、交通條件、經(jīng)營特色已經(jīng)成為投資者最看重的六大因素。整體規(guī)劃的重心是通過‘太平洋’國際商業(yè)中心的改造及重新定位，提高其商業(yè)的輻射力，從而帶動周邊區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，成為‘關(guān)天’經(jīng)濟(jì)圈的主要組成部分。（二）項(xiàng)目深度分析216。 ‘太平國際廣場’的‘五大’商業(yè)功能區(qū)分別為：百貨購物布匹商業(yè)區(qū)、餐飲娛樂休閑區(qū)、電子通訊數(shù)碼區(qū)、五金機(jī)電輕工業(yè)區(qū)、家具家居建材區(qū)。三眼橋‘太平洋’國際廣場商業(yè)策劃書三眼橋‘太平洋’國際廣場商業(yè)地產(chǎn)策劃書二零一零年十一月目 錄策略篇 ………………………………………………………5頁前 言 ………………………………………………………6頁一、項(xiàng)目定位 ………………………………………………7頁二、項(xiàng)目深度分析 …………………………………………9頁三、目標(biāo)群體 ………………………………………………10頁商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、銷售、營運(yùn)的核心思考 …………………15頁 租金與售價(jià)……………………………………………16頁 業(yè)態(tài)變與不變…………………………………………16頁 銷售與招商……………………………………………16頁 永續(xù)經(jīng)營之道…………………………………………17頁 操盤時(shí)機(jī)掌握…………………………………………17頁策劃目標(biāo) ……………………………………………………18頁 銷售目標(biāo)………………………………………………19頁 招商目標(biāo)………………………………………………19頁 發(fā)展目標(biāo)………………………………………………19頁營銷策劃基本原則 …………………………………………21頁 全面領(lǐng)先………………………………………………22頁 賣點(diǎn)不可一次推完……………………………………22頁 形象現(xiàn)行 展示現(xiàn)行 …………………………………22頁 招商現(xiàn)行………………………………………………22頁 全面覆蓋………………………………………………23頁 內(nèi)外兼顧………………………………………………23頁 強(qiáng)勢啟動………………………………………………23頁 充分蓄客………………………………………………24頁 整合資源………………………………………………24頁 優(yōu)質(zhì)服務(wù)………………………………………………24頁項(xiàng)目“永續(xù)經(jīng)營工程” ……………………………………25頁一、 商城裝修全國招標(biāo)計(jì)劃 ……………………………26頁二、 VIP會員計(jì)劃…………………………………………26頁三、 統(tǒng)一招商 統(tǒng)一經(jīng)營計(jì)劃……………………………26頁四、 品牌經(jīng)營 名店經(jīng)營計(jì)劃……………………………26頁五、 黃金業(yè)態(tài)比例 ………………………………………27頁六、 業(yè)主委員會管理計(jì)劃 ………………………………27頁七、 “百城萬店無假貨”計(jì)劃 …………………………27頁八、 健康購物計(jì)劃 ………………………………………27頁九、 商業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃 ………………………………………27頁十、 規(guī)?；茝V計(jì)劃 ……………………………………27頁銷售計(jì)劃……………………………………………………28頁（一） 項(xiàng)目整體價(jià)額策略…………………………………29頁一、 整體價(jià)格制定原則 …………………………………29頁二、 價(jià)格策略 ……………………………………………30頁（二） 付款方式……………………………………………32頁（三） 各類型促銷及優(yōu)惠措施……………………………33頁一、 帶租約發(fā)售 …………………………………………33頁二、 十年返租回報(bào) ………………………………………33頁三、 十年保收計(jì)劃…………………………………………34頁四、 購鋪易 低首付………………………………………35頁五、 創(chuàng)業(yè)版商鋪……………………………………………35頁招商方案 ……………………………………………………36頁項(xiàng)目整體招商原則 …………………………………………37頁 把握業(yè)態(tài)經(jīng)營比例……………………………………37頁 統(tǒng)一主題和品牌………………………………………37頁 同業(yè)差異 異業(yè)互補(bǔ)…………………………………37頁 核心主力店互動原則…………………………………38頁 放水養(yǎng)魚原則…………………………………………38頁招商范圍及品牌控制 ………………………………………39頁 知