房地產(chǎn)估價(jià)方法與案例(存儲(chǔ)版)
【正文】 序插入法 將報(bào)酬率視為包含 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加 利用與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)具有類(lèi)似收益特征的可比實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率的方法 （ 2）報(bào)酬率的求取方法 投資類(lèi)型及其風(fēng)險(xiǎn) 報(bào)酬率 報(bào)酬率應(yīng)落的區(qū)域 投資報(bào)酬率排序插入法 （一）概念 重置成本法是求取標(biāo)的建筑物在 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 時(shí)的重新建造價(jià)格，然后 扣除折舊 ， 加上土地的價(jià)格 ，以此估算標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 報(bào)酬率的求取 （ 1）報(bào)酬率的實(shí)質(zhì) 投資回收 是指所投入的資本的回收，即保本。 （四）收益法的步驟 搜集有關(guān)房地產(chǎn) 收入和費(fèi)用 的資料 預(yù)測(cè) 估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益 求取報(bào)酬率、資本化率 選用適宜的收益法計(jì)算公式 （ 1）房地產(chǎn)的未來(lái)收益 凈收益的求取 持有收益房地產(chǎn)特定權(quán)利的收益，包括收取 持有期間 的房地產(chǎn)所有利潤(rùn)，加上終結(jié)期對(duì)房地產(chǎn)的處置收益 。 包括 區(qū)域因 素 修正 個(gè)別因素 修正 權(quán)益因素 修正 包括地段位置、繁華程度、環(huán)境狀況、交通狀況、配套設(shè)施等 包括新舊程度、建筑結(jié)構(gòu)、臨街狀況、朝向、樓層、層高、寬深比率、通風(fēng)采光、房型功能、建筑裝修等 包括年限修正、產(chǎn)權(quán)狀況修正等 求取比準(zhǔn)價(jià)格 （ 1）求取 單個(gè) 可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的方法 連乘形式： 估價(jià)對(duì)象價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 比準(zhǔn)價(jià)格 可比實(shí)例價(jià)格 = 100 ( ) ( ) 100 ( ) 100 （ 2） 多個(gè) 比準(zhǔn)價(jià)格綜合方法 ?簡(jiǎn)單算術(shù)平均法 ?加權(quán)算術(shù)平均法 （一）概念 收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)?資本化率 ，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期的 正常純收益 （客觀純收益）折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的 現(xiàn)價(jià) ，求其之和，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 （四）使用條件 （五）市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟 搜集交易實(shí)例 選取可比實(shí)例 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 進(jìn)行交易情況修正 進(jìn)行交易日期修正 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正 求取比準(zhǔn)價(jià)格 注重平時(shí)交易實(shí)例的積累 搜集交易實(shí)例 途徑 查閱政府有關(guān)部門(mén)的房地產(chǎn)交易登記等資料 查閱報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租廣告、信息資料 參加房地產(chǎn)交易會(huì)，了解房地產(chǎn)價(jià)格行情，搜集價(jià)格信息，索取有關(guān)資料 向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解 以房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者的名義，與房地產(chǎn)出售者，如開(kāi)發(fā)商、代理商等洽談 內(nèi)容 交易雙方的基本情況及交易目的 交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況 成交價(jià)格及價(jià)格類(lèi)型 成交日期 付款方式 交易情況 如總價(jià)、房屋總價(jià)、土地總價(jià)及相應(yīng)單價(jià)；如拍賣(mài)價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格；如美元、港幣、日元等 如交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，有無(wú)隱價(jià)瞞價(jià)情況以及有無(wú)債務(wù)清償、人為抬價(jià)或親友間交易，合并土地的買(mǎi)賣(mài)等特殊交易情況。 適用于房地產(chǎn) 市場(chǎng)發(fā)達(dá) 、 活躍和完善 的地區(qū)，而且有 廣泛市場(chǎng)交易 的房地產(chǎn)類(lèi)型。如果在估價(jià)時(shí)不考慮那些不可量化的影響因素，勢(shì)必影響評(píng)估的結(jié)果。 等同于一般人們所說(shuō)的 房?jī)r(jià) 。 租賃價(jià)格： 房地產(chǎn)權(quán)利人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用 ， 由出租人收取或承租人支付的貨幣額 、 商品或其他有價(jià)物 。 （ 一般商品主要是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格 ） 房地產(chǎn)價(jià)格受 區(qū)位 的影響很大 。 房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估 房地產(chǎn)的價(jià)值 。需要了解它們的配置和性能、質(zhì)量和維修保護(hù)情況。 (2)構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物 ， 人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng) ， 如煙囪 、 水塔 、 水井 、 道路 、 橋梁 、 隧道 、 水壩等 。房地產(chǎn)估價(jià)方法與案例 一、房地產(chǎn)及其描述 —— 對(duì)象 二、房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值 三、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素 四、房地產(chǎn)估價(jià)概述 主要內(nèi)容 土地 其他地上定著物 從自然屬性或物理的角度看 建筑物 一、 房地產(chǎn)及其描述 其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上 不能分離 ， 或雖然可分離 ， 但是分離后不經(jīng)濟(jì)或分離后會(huì)破壞土地 、 建筑物的完整性 ， 使土地或建筑物的價(jià)值或功能明顯受到損害的物體 ， 如花園 、 圍墻 、 地下管線等 。 (1)房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人居住 、工作 、 娛樂(lè) 、 儲(chǔ)藏物品 、 紀(jì)念或進(jìn)行其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所 。
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