【正文】 層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯連接。盡管復式住宅有這些缺點，但近年來建筑師通過不斷改進、完善，不斷探索，結(jié)合我國的國情，設計更加合理的結(jié)構(gòu)。錯層若大于60公分高差，要注意上部樓板結(jié)構(gòu)梁或板底的相對高度關(guān)系，避免碰頭或產(chǎn)生壓迫感。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺，壁櫥等，非住宅用房按建筑面積計算。我國目前大量建造的磚混住宅。進深住宅的長度和進深在建筑學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。本著節(jié)約用地的原則，我們不得不選擇大進深住宅來滿足不斷對住宅數(shù)量的需求，特別是地段好的住宅。容積率容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。綠地率綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。過道過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。以下是主要涉及和包含到的法律法規(guī)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（）主要包含內(nèi)容：公司設立與管理、土地取得、項目設計和規(guī)劃、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋銷售、銷售備案、房屋租賃《中華人民共和國土地管理法》（）主要包含內(nèi)容：土地取得《中華人民共和國測繪法》（）主要包含內(nèi)容：測繪資質(zhì)及管理《中華人民共和國契稅暫行條例》（）主要包含內(nèi)容：契稅《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》主要包含內(nèi)容：公司設立與管理《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》（）主要包含內(nèi)容：廣告《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》() 主要包含內(nèi)容：項目設計和規(guī)劃、房屋銷售、綜合驗收、房屋交付、辦理權(quán)屬證明《城市商品房預售管理辦法》（，）主要包含內(nèi)容：房屋銷售、廣告、銷售合同、測繪面積、房屋交付《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（，）主要包含內(nèi)容：房地產(chǎn)抵押《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（，）主要包含內(nèi)容：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》（）主要包含內(nèi)容：辦理權(quán)屬證明《房產(chǎn)測繪管理辦法》（）主要包含內(nèi)容：測繪管理《商品房銷售管理辦法》（）主要包含內(nèi)容：房屋銷售、廣告、合同、測繪面積、房屋交付《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（）主要包含內(nèi)容：房屋銷售、廣告、合同、測繪面積、房屋交付《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》（）主要包含內(nèi)容：測繪面積《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》（）主要包含內(nèi)容：測繪面積《住房貸款管理辦法》（）主要包含內(nèi)容：住房貸款、抵押、房屋保險《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》()主要包含內(nèi)容：住房貸款《個人抵押貸款房屋保險條款》主要包含內(nèi)容：房屋保險《建設部房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》（ ）主要包含內(nèi)容：房屋交付、質(zhì)量保修《浙江省房地產(chǎn)開發(fā)管理條例》（ ）主要包含內(nèi)容：公司設立與管理、項目前期報批、房屋銷售、銷售備案、《浙江省城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理條例》（）主要包含內(nèi)容：辦理權(quán)屬證明《浙江省住房公積金條例(修正)》（）主要包含內(nèi)容：公積金貸款《杭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理若干規(guī)定》（）主要包含內(nèi)容：土地取得、項目設計和規(guī)劃、房屋銷售、預售條件、外銷證明、銷售合同、銷售廣告、測繪面積、綜合驗收、房屋交付《杭州市國有土地使用權(quán)出讓實施辦法》（）主要包含內(nèi)容：土地取得《杭州市房地產(chǎn)交易市場管理暫行辦法》（）主要包含內(nèi)容：房地產(chǎn)抵押《杭州城市房屋拆遷管理條例》（）主要包含內(nèi)容：房屋拆遷《杭州市城市規(guī)劃管理條例》（）主要包含內(nèi)容：項目設計和規(guī)劃、綜合驗收《杭州市住宅區(qū)建設項目綜合驗收管理辦法 》（）主要包含內(nèi)容：綜合驗收《杭州市市區(qū)公積金個人住房抵押貸款試行辦法》（）主要包含內(nèi)容：公積金貸款《杭州市辦理房產(chǎn)公證的暫行規(guī)定》（）主要包含內(nèi)容：購房公證《杭州市市區(qū)行政、事業(yè)單位住房分配貨幣化試行辦法》主要包含內(nèi)容：貨幣化政策《杭州市物業(yè)管理條例》（）主要包含內(nèi)容：物業(yè)管理、裝修管理《杭州市城鎮(zhèn)住宅裝修管理辦法》主要包含內(nèi)容：裝修管理第二部分：法律規(guī)范應用階段一、項目前期開發(fā)階段公司設立與管理《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（）●設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)條件：有自己的名稱和組織機構(gòu)； 有固定的經(jīng)營場所； 有符合國務院規(guī)定的注冊資本；有足夠的專業(yè)技術(shù)人員； 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。房地產(chǎn)企業(yè)不符合規(guī)定資質(zhì)條件的，應降低其資質(zhì)等級或注銷其資質(zhì)證書?！袷栈胤绞剑簢覍ν恋厥褂谜咭婪ㄈ〉玫耐恋厥褂脵?quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回，在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的?！褓Y質(zhì)備案登記：新設立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 建筑線建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。半地下室半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。綠化率綠化率是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》（GB110087）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：、。但內(nèi)天井也存在廚房串味、傳聲、干擾大、低層采光不足等問題。這種可以自由分割的大開間住宅在國外又叫做“演進式住宅”、“空殼式住宅”。住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規(guī)定。一般作為衡量居住水平的面積指標。 套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。錯層住宅的錯層方式：（1） 左右錯層：即東西錯層，一般為起居室和臥室錯層；（2） 前后錯層：即南北錯層，一般為客廳和餐廳的錯層。因此復式住宅同時具備了省地、省工、省料的特點?；▓@式住宅花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。目前25－30層左右的高層住宅通常采用框架－剪力墻結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其它尺寸的異型土磚，如空心磚等。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。起價起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。爛尾的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現(xiàn)。 準現(xiàn)房準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。新建的商品房進行第一次交易時為一手，第二次交易則為二手。廉租房 廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。公房公房也稱公有住房，國有住宅。外銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內(nèi)、外出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。房地產(chǎn)其他權(quán)利是指在土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)（所有權(quán)）的基礎上設定的限制的物權(quán)，如抵押、租賃、設典等。招標出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。只有具有上述雙重意義上的所有權(quán)者是完整的所有權(quán)概念。房地產(chǎn)三級市場也包括房屋的交換、抵押等形式。房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的行業(yè)，包括：土地開發(fā)；房屋建設、維修、管理；土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓；房屋所有權(quán)的買賣、租賃；房地產(chǎn)抵押貸款；房地產(chǎn)市場。3客人提出過分要求時，應耐心解釋，不可發(fā)火、指責或批評客人，也不得不理睬客人，任何時候都應不失風度，并冷靜妥善的處理。2通話時，手旁須準備好筆和紙，記錄下對方所講的要點，對方講完時應簡單復述一遍以確認?；仡^再次面對客人時，要說“對不起，讓您久等了”，不得一言不發(fā)就開始服務。1幾人在場，在與對話者談話時涉及在場的其他人時，不能用“他”指他人，應稱呼其名或“某先生”或“某小姐或女士”。在客人講話時，不得經(jīng)?？幢?。極特殊場合才行45度鞠躬禮。和客人、同事對面擦過時，應主動側(cè)身，并點頭問好。忌諱挺髖扭臀等不雅動作，也不要在行走時出現(xiàn)明顯的正反“八字腳”。兩手平放在兩腿間，也不要托腮、玩弄任何物品或有其他小動作。特殊營業(yè)場所可握在背后或兩手握在腹前，右手在左手上面。（三） 整體要求每天都要刷牙漱口，提倡飯后漱口。所以，我們要有以下的儀容儀表：（一） 男性 服飾必須保持衣裝整齊、干凈、無污跡和明顯皺褶；扣好紐扣，結(jié)正領帶、領結(jié)或領花；西服不宜過長或過短，一般以蓋住臀部為宜，不要露出臀部；襯衫袖口不宜過肥，一般袖口最多到手腕2厘米；襯衫袖口要露出西服袖口3－5厘米，而且應扣上紐扣；西服扣子一般是兩個，但只需扣上面一個（如果三個則只需扣中間一個）；穿西服時應該穿皮鞋；西裝上衣的口袋原則上不應該裝東西，上衣領子不要亂別徽章，裝飾以少為宜；衣袋中不要多裝物品；皮鞋要保持干凈、光亮；領帶夾的正確位置是在6顆扣襯衫從上朝下數(shù)第四顆扣的地方，不要有意把領帶夾暴露在他人視野之內(nèi)。 返回目錄第三章 職業(yè)基本素質(zhì)要求第三節(jié) 銷售顧問基本素質(zhì)一、基本素質(zhì)要求 具備良好的職業(yè)素質(zhì)，嚴格按照公司的相關(guān)規(guī)范執(zhí)行，工作認真負責。216。包括客戶投訴處理等。從杭州近幾年的土地投放等級來看，5級以外（含5級）的土地供應量遠大于前幾年，老城區(qū)的用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地越來越稀少。黑斯在《美國經(jīng)濟史》一書中指出：２００年來，美國人之所以享有空前的增長、繁榮和自由，美國社會比其他大多數(shù)國家都穩(wěn)定，就是因為這個國家有可靠的私人財產(chǎn)權(quán)制度和契約法，財產(chǎn)權(quán)受到了廣泛尊重，使人們敢于安居樂業(yè)。房地產(chǎn)市場的“集團消費”已經(jīng)隨著社會主義市場的經(jīng)濟健康發(fā)育而即將和“分房子”一起進入“計劃經(jīng)濟歷史博物館”。從向發(fā)展商貸款到向老百姓貸款，其直接好處在于最大程度上降低了貸款風險，來自上海、北京、廣州等地的統(tǒng)計數(shù)字達到發(fā)達國家和地區(qū)的水平。二． 國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化1． 投資主體變化無疑，１９９３年海南、北海房地產(chǎn)泡沫的痕跡至今尚未消除，然而，即使在今天，我們?nèi)シ_那些“爛尾樓”的“主人”的有關(guān)合同文本，依然可以看到計劃經(jīng)濟時代的烙印。l 德國建筑師格羅皮烏斯、密斯 （四）產(chǎn)業(yè)革命時期l 十八世紀下半葉，產(chǎn)業(yè)革命開始以后，機器大工業(yè)生產(chǎn)加速了資本主義發(fā)展的進程。這個運動反對神權(quán)，要求人權(quán)，追求自由和現(xiàn)實幸福的人文主義思想和重視科學理性的思想，形成了以復興希臘羅馬古典文化為旗幟反對教會文化統(tǒng)治的浪潮。在西歐，古羅馬的建筑技術(shù)和藝術(shù)失傳了。古羅馬建筑不愧為世界建筑史上的里程碑。雅典衛(wèi)城是古希臘建筑文化的典型代表，其中帕提農(nóng)神廟是西方建筑史上的瑰寶。奴隸社會時期建筑文化發(fā)達的地區(qū)是埃及、西亞、波斯、希臘和羅馬?，F(xiàn)存實物除石窟寺及陵墓外，磚石佛塔最多。發(fā)現(xiàn)的一些城郭宮室陵墓遺址已有多處經(jīng)認定，但尚有待于考古家之發(fā)掘。培訓手冊目錄第一章 建筑史簡介 第一節(jié) 中國建筑史 第二節(jié) 國外建筑史 第一章 行業(yè)簡介 2第一節(jié) 房產(chǎn)行業(yè)簡介 2第二節(jié) 南都房產(chǎn)營銷管理中心簡介 3第二章 職業(yè)基本素質(zhì)要求 4第一節(jié) 銷售顧問基本素質(zhì) 4第二節(jié) 銷售禮儀 5第三章 房產(chǎn)基礎知識 11第一節(jié) 房產(chǎn)基本術(shù)語 11第二節(jié) 房產(chǎn)政策及相關(guān)法律法規(guī) 27第四章 銷售入門指導 88第一節(jié) 銷售流程 88第二節(jié) 銀行按揭常識 110第三節(jié) 市場調(diào)查 112第四節(jié) 銷售技巧 125第五節(jié) 銷售軟件 149第六節(jié) 售樓應答