【正文】 地規(guī)劃許可證 ：由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)； 規(guī)劃要點批復： 由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據(jù)，如容積率、建筑密度、停車位配置要求等指標都在這個批復里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的 90/70戶型比例限制要求 這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。 ? WBS（工作目標分解） 將工作目標逐級分解至或執(zhí)行的單元，它在實際工作中是我們進行計劃編制的基礎 ? CPM(關鍵路線） 整個項目工期由最長工時的工作線路來決定。實際上為土地開發(fā)與房屋開發(fā)。 所以房地產(chǎn)權(quán)包括了房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，兩項產(chǎn)權(quán)作為統(tǒng)一的整體進入市場交換領域 項目管理觀念在開發(fā)中的應用 ? PM（項目管理） 從項目的投資決策開始到項目結(jié)束的全過程進行計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制和評價，以實現(xiàn)項目的目標。 ? 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建是項目開發(fā)的基礎。立項與其他程序的先后關系那更是異常隨便的事情。如小區(qū)的建筑物如何排布、每棟建筑有多高，多大，各棟建筑之間間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范等等 ！ 這些東西很專業(yè)！ 如建筑密度 ：限制建筑密度，是為了保證綠化面積。 審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術含量的活，這個過程一般都要 2到 3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。 最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。但開發(fā)商都不愿意多建車位，因為建地下停車場投資巨大，建1個車位加分攤面積約要 3540平，大部城市 1個車位的售價 10萬不到，開發(fā)商都要虧本。比如電梯間和樓梯間之間設置個 1級防火門，那對業(yè)主進進出出來講是非常不方便的。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 節(jié)能審查、施工圖審查 在領取建設工程規(guī)劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設計，做一個節(jié)能計算書，就可以開展這兩項審查。 以上 三項在大城市很重要，小城市有較大自由 。前后公示各 20天，招標 30天，相當浪費時間，所以許多國企開發(fā)商通常采用與民企合作方式 ，等項目審批完成后再收購項目，以加快項目開發(fā)進度。這是雙方一起適應，互相溝通、妥協(xié)的結(jié)果。 驗線： 放線后施工單位就照著放線邊角點施工，施工完了之后就請測繪院來就做驗線，如屬按圖施工沒超出邊線，就出驗線冊。但事實就是任何開發(fā)商都會選擇將土地抵押貸款。這項驗收的前提是做驗線。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 完！謝謝大家 附件：中惠地產(chǎn)東莞區(qū)域報建流程 鎮(zhèn)區(qū)黨委班子討論通過 需提交以下資料： 用地總平面、總平面彩圖、效果圖 (鳥瞰圖、沿街立面圖、街景透視圖、夜景效果圖 )等電子文件 ；設計部提供 《 建設項目選址申請表 》 1份； 擬建用地總平面圖 2份；設計部提供 承辦單位： 黨政辦（無工作日，一般 10工作日）； 規(guī)劃所（ 無固定工作日，一般 5工作日） 結(jié)果： 黨政辦出具一份報告，顯示項目已經(jīng)黨委班子討論通過 局務會議討論通過 需提交以下資料： 提交項目背景介紹材料或可行性報告 2份。設計部提供 承辦單位： 東莞市發(fā)展計劃局投資科（ 5個工作日） 注：所有資料均一式兩份，一份交鎮(zhèn)計統(tǒng)辦，一份交市發(fā)展計劃局，先由鎮(zhèn)計統(tǒng)辦進行審批后出批文（關于 XX立項的請示），后再交資料至發(fā)展計劃局。 設計部 總平面彩圖、效果圖 (鳥瞰圖、沿街立面圖、街景透視圖、夜景效果圖 )等及電子文件 如果不和單體建筑設計方案一起申報的話則需要效果圖，包含總圖彩圖、鳥瞰圖、街景透視圖、夜景圖、樓棟效果圖、主要戶型標準層，并裝訂成冊； 發(fā)展部 反映該項目用地現(xiàn)狀全貌的數(shù)碼照片及電子文件 東、南、西、北各方向均有，并確保地面無建筑物出現(xiàn) 樓盤地址明細表辦理 需提交以下資料： 樓棟地址明細表一式兩份；策劃部提供 已批總平面規(guī)劃方案復印件一份； 用地規(guī)劃許可證、用地紅線圖復印件一份； 立項批復復印件一份； 承辦單位： 項目鎮(zhèn)區(qū)所在公安局戶政股或鎮(zhèn)政府社會事務辦（ 5個工作日 結(jié)果： 出具經(jīng)相關部門蓋章確認的 《 樓棟地址明細表 》 單體建筑設計方案電子報批文件審核 需提交以下資料： 經(jīng)濟技術指標申報表一式兩份； 單體圖冊一份；設計部提供 《 建設用地規(guī)劃許可證 》 和規(guī)劃用地紅線圖（規(guī)劃局蓋章）的復印件各一份； 符合 《 東莞市城建規(guī)劃局規(guī)劃方案電子報批技術規(guī)定 》 的規(guī)劃方案電子文件（應包含設計部分和定義部分）一份。 施工圖電子報批文件審核 提供部門 資料 要求 設計部 施工藍圖及電子文件（包含定義部分及設計部分） 進行電子報批定義的設計圖應和最終報審紙圖一致，并且包含報審紙圖的所有內(nèi)容； 請勿把電子報批定義圖從設計圖中分離出來，要使定義圖和設計圖能疊加顯示 ； 底圖請使用藍圖底圖，保持充分一致，不要刪掉任何內(nèi)容。審查合格書應當有各專業(yè)的審查人員簽字，經(jīng)法定代表人簽發(fā)，并加蓋審查機構(gòu)公章。 承辦單位： 開工安全條件現(xiàn)場檢查 資料要求： 一、建筑工程開工安全條件審查申請表（原件） 二、建筑工程開工安全條件審查表（一式三份原件） 三、施工單位相關資料 ㈠資質(zhì)證書及安全生產(chǎn)許可證 ㈡承接工程項目情況記錄 ㈢建筑工程崗位責任人到位情況檢查表（包括施工監(jiān)理企業(yè)人員情況） ㈣施工總平面布置圖（施工監(jiān)理單位簽字的原件） ㈤項目技術負責人職稱證書及任命書 ㈥項目經(jīng)理注冊執(zhí)業(yè)證書及安全生產(chǎn)考核證書 ㈦專職安全員的崗位證書及安全生產(chǎn)考核證書 四、監(jiān)理單位相關資料 ㈠資質(zhì)證書 ㈡承接工程項目情況記錄 ㈢項目總監(jiān)注冊執(zhí)業(yè)證書 ㈣專業(yè)監(jiān)理工程師注冊執(zhí)業(yè)證書 五、施工現(xiàn)場大門、臨時設施（包括辦公室、宿舍、其他臨時工棚等）、圍墻、圍墻內(nèi)區(qū)域照片 六、東莞市平安卡管理系統(tǒng)使用情況登記表 七、其他相關資料 承辦單位： 房地產(chǎn)工程規(guī)劃驗收 需提交以下資料： 《 建設工程規(guī)劃驗收申請表 》 每證 1份； 總平面布置圖 1份； 《 建設工程規(guī)劃許可證 》 副證原件復印件各一份； 工程報建跟蹤表一式兩份； 現(xiàn)狀地形實測四置圖 2份、電子文件一份。 承辦單位 初步設計審查 資料要求： 承辦單位 人工挖孔樁審查 資料要求： 承辦單位：質(zhì)安科受理 施工圖審查及備案 資料要求： 施工圖審查合格書（附施工圖審查報告）、審查合格的施工圖圖紙一套、施工圖審查合同、該項工程勘察設計企業(yè)的 《 承接業(yè)務記錄表 》 復印件、未納入初步設計審查范圍的需提交 《 國有土地使用證 》 、 《 建設工程規(guī)劃許可證 》 副本和用地紅線、建筑紅線、道路紅線的規(guī)劃建筑“三線圖”及規(guī)劃控制條件 承辦單位： 質(zhì)安科受理。 房地產(chǎn)項目開發(fā)手冊備案 需提交以下資料： 按順序裝訂成冊 建設用地規(guī)劃許可證復印件； 建筑方案圖冊一份； 總平面規(guī)劃圖（一式二份，需經(jīng)規(guī)劃局審查蓋章）及復印件一份，在規(guī)劃方案送審時規(guī)劃科確認的兩份原圖，房地產(chǎn)管理科蓋章后自留一份存檔，返還一份給公司； 投資商出具項目開發(fā)資金的銀行證明（資本金不少于項目申辦準建部分投資的 35%）資金管理部提供 ； 子女教育及排污配套解決方案 （麗陽項目交東城區(qū)府三百多萬） 國土證復印件 總平面圖（有清晰的國土劃分紅線） 房地產(chǎn)經(jīng)營資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照復印件 國稅、地稅稅務登記卡、組織機構(gòu)代碼證復印件 國有土地出讓合同復印件 1建筑物命名批復 1立項批復 1合作協(xié)議（聯(lián)營、合作開發(fā)項目） 備注：以房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊的形式備案即可 承辦單位： 建設局房管科窗口（ 即時蓋備案章辦妥 ） 結(jié)果： 項目開發(fā)手冊蓋“已備案”章 房地產(chǎn)項目開發(fā)手冊備案 提供部門 資料 要求 資金管理部 資信證明 抬頭正確、金額足夠、出具公司正確 施工圖電子報批文件審核 需提交以下資料： 經(jīng)濟技術指標申報表一式兩份； 建筑施工藍圖一份；設計部提供 《 建設用地規(guī)劃許可證 》 和規(guī)劃用地紅線圖（規(guī)劃局蓋章）的復印件各一份； 符合 《 東莞市城建規(guī)劃局規(guī)劃方案電子報批技術規(guī)定 》 的規(guī)劃方案電子文件（應包含設計部分和定義部分）一份。 承辦單位： 規(guī)劃局（ 15個工作日） 規(guī)劃所（ 15個工作日） 結(jié)果： 如果項目是屬于鎮(zhèn)區(qū)的話，則在辦理完 《 建設用地規(guī)劃許可證 》 后才辦理規(guī)劃設計方案申報，可同建筑設計方案申報一起辦理。 費用：鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃所及規(guī)劃局各收 1000元計算機作圖費 選址意見書辦理 提供部門 資料 要求 設計部 總平面圖藍圖及電子文件 有主要指標一覽表，含容積率、綠化率、三七比例等 總平面彩圖、效果圖 (鳥瞰圖、沿街立面圖、街景透視圖、夜景效果圖 )等電子文件 效果圖包含總圖彩圖、鳥瞰圖、街景透視圖、夜景圖、樓棟效果圖、主要戶型標準層，并裝訂成冊； 策劃部 可行性報告及電子文件 按照發(fā)改局要求編寫，篇幅不宜過長，內(nèi)容要全面； 利潤率控制在 15%25%之間 發(fā)展部 反映該項目用地現(xiàn)狀全貌的數(shù)碼照片及電子文件 東、南、西、北各方向均有，并確保地面無建筑物出現(xiàn) 建筑物命名申請 需提交以下資料 ： 1