【正文】 面積的精度要求，必須從邊長丈量時就加以限制。幢是指一座獨立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。結(jié)構(gòu)相對獨立或由不相通伸縮縫相連的毗連房屋按多幢處理。房屋室內(nèi)地坪低于室外地坪小于該房屋室內(nèi)凈高的1/3，且層高在 ，該房屋計算自然層數(shù)。 ? 斜面結(jié)構(gòu)屋的坡形屋層高達到 以上的部分占整個頂層中層面建筑面積的 2/3以上時，該層計入房屋自然層數(shù)。主墻的認定問題，要求設(shè)計單位出具說明。 g) 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影計算面積。 建議 ?o)圖書館、檔案館、資料庫等，其層高在，均按一層計算建筑面積。 f)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的 1/2計算。 h)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。 c) 不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積?；臼菍嶋H操作中常見問題，經(jīng)多次征求意見和修改，形成了這些條款，不一定完全正確，希望解決一些具體問題，請大家在具體運用中提出修改意見，以便在細則改版時完善。 ?建議： h）陽臺底板結(jié)構(gòu)和圍護結(jié)構(gòu)外的空調(diào)機位不計入陽臺建筑面積。 飄窗的窗臺高、凈高都是指在室內(nèi)的測量數(shù)據(jù)，指室內(nèi)地坪到窗臺的高度，飄窗內(nèi)的凈空高度。 立體車庫圖例 房屋層內(nèi)，是指單層內(nèi)（無論層高多少），只要不是由結(jié)構(gòu)板分隔層，都只能算一層。 外墻不能重復(fù)計算，因為按自然層計算外墻建筑面積。 閣樓（暗樓）不計算房屋建筑面積。 c) 屬永久性結(jié)構(gòu)的室外樓梯，按其在各樓層水平投影面積之和計算建筑面積；當上層樓梯覆蓋下層樓梯時，其下層樓梯視作有頂蓋樓梯，按其水平投影面積計算建筑面積。一般樓梯設(shè)計上是必須的（因消防或?qū)嶋H使用），故樓梯必須計算建筑面積，其下方無論多高，是否利用，不論何規(guī)模、形式，均不能重復(fù)計算建筑面積。 b)各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。臺階部分不能計算面積（無論有無上蓋、圍護）。 共有建筑面積分攤后，不劃分各產(chǎn)權(quán)人在共有建筑上的產(chǎn)權(quán)界。 其它共有建筑面積。 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積 1/2的建筑面積。 共有建筑面積分攤原則 幢共有建筑面積由整幢房屋各單位按面積比例進行分攤；功能區(qū)共有建筑面積由該功能區(qū)內(nèi)各單位按面積比例分攤；層共有建筑面積由該層中各單位按面積比例分攤。 b) 商業(yè)部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。 共有面積多級分攤的樹狀結(jié)構(gòu) 特殊共有建筑面積分攤的基本原則 細則對國標進行了細化，提出了一些特殊共有建筑面積的分攤原則，條款規(guī)定的是以往工作中遇到的情況，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，新型房屋形式層出不窮，細則不可能及時補充修改，對新的問題可以參照細則中處理原則依精神進行操作。 單元住宅樓 住宅樓中，某一單元不同于其它單元，設(shè)有專用電梯、管道井、前室等，為該單元專設(shè)的共有建筑面積由該單元自行分攤。 把地下室視作獨立房屋，一個特殊的功能區(qū)，按常規(guī)分攤規(guī)則進行共有面積分攤。 給杭州市房管局關(guān)于 “～電梯間、電梯井將其面積計和，按自然層數(shù)平均分攤”是指房屋地上部分。 建議： h)高層房屋中的消防連廊。 結(jié)束語 關(guān)于細則，我省房產(chǎn)測繪積累了寶貴的實踐經(jīng)驗，對省級標準也提出了更高的要求。 設(shè)區(qū)市以上（含）房地產(chǎn)行政主管部門可結(jié)合本地區(qū)實際，對本細則未明確或未涉及的情況作出補充規(guī)定，但不得與國家標準、有關(guān)規(guī)定及本細則相抵觸。 原設(shè)計為整體商場，在銷售時分割成通道和若干鋪位 (間數(shù) )，通道的建筑面積由所有鋪位(間數(shù) )按其建筑面積比例分攤。如果某一電梯專為某一功能區(qū)使用，可以認定是功能區(qū)的專用電梯。 ? ：地上部分與地下部分認定為不同功能區(qū)，地下室中有為這兩個功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積；另外也存在連體樓地下室中專為其中一幢服務(wù)的共有面積。 c)出入口設(shè)在該幢房屋內(nèi) （不在核心筒內(nèi)），且與該幢房屋地面以上部分連通，其建筑面積計入幢共有建筑面積進行分攤 一般的住宅樓中，各單元的共有部位內(nèi)容一致時，所有單元的共有建筑面積計入幢共有建筑面積進行分攤。 “單位”指 下一級自有單元（功能區(qū)、層），不是團體組織。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。 iiSSK??? ?ii SKS ???iSiS?iS??iS?建議 ? 公式注釋修改： ? —為 幢內(nèi) 各單元參加分攤的建筑面積， m2 ? ? —為 幢內(nèi) 各單元分攤所得的面積， m2 ? ? —為參加分攤的 幢內(nèi) 各單元建筑面積總和， m2 iSiS?iS? 共有建筑面積的計算方法 整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢（或小區(qū)）服務(wù)的公共用房、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。 按建筑面積比例分攤要建立在正確確認共有建筑面積類別的基礎(chǔ)上。 功能區(qū)共有建筑面積：指專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積。 委托測繪的單位應(yīng)提供經(jīng)設(shè)計或規(guī)劃部門確認的房屋共有部位的性質(zhì)、功能、用途等相應(yīng)情況的說明書 , 經(jīng)房產(chǎn)測繪人員對照竣工圖經(jīng)現(xiàn)場勘測后，對各類共有建筑面積進行分類確認和登記。 不規(guī)則圍護物 陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以其底板水平投影計算建筑面積。 全封閉，上層覆蓋下層跟著自然層計算。 ?g) 為單一產(chǎn)權(quán)人服務(wù)的專用樓梯，作為共有建筑面積分攤給該產(chǎn)權(quán)人。旋轉(zhuǎn)梯所形成的中空部分，屬大堂或門廳的一部分，計入大堂或門廳的面積。 建議： c)躍層、斜面結(jié)構(gòu)屋的層高 ， 1/2計入套內(nèi)建筑面積，另 1/2計入幢共有建筑面積； 躍層、斜面結(jié)構(gòu)屋內(nèi)中空部分的外墻建筑面積只計算一次。 全封閉的地下室內(nèi)的水箱（池），是一個純水池，如果全封閉且內(nèi)有操作設(shè)備的空間，認定是水箱間。 ：與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積。 ?消防通道（連廊）認定為陽臺的，應(yīng)記入套內(nèi)；大部分高層建筑中的消防通道是另設(shè)的，應(yīng)記入共用建筑面積，參與分攤。（該條款適用于廊等房屋附屬設(shè)施） f)陽臺頂蓋水平投影面積與陽臺圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積不一致，且頂蓋投影面積大于或等于陽臺圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積 1/2時，按少的投影面積 1/2計算建筑面積。以下是特殊情況的處理。 套內(nèi)房屋使用面積 套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以套內(nèi)房屋內(nèi)墻結(jié)構(gòu)的水平投影面積按以下規(guī)定計算 : a) 套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。 f)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。 d)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的 1/2計算。 m) 依山（坡）地建筑的房屋，利用吊腳做架空層 ,有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在 部位的外圍水平投影面積計算。 e) 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影計算面積。 玻璃、金屬等其他材料建造的幕墻，其主墻或裝飾性墻體的認定，以設(shè)計單位出具的說明書為準。 夾層、插層、閣樓、裝飾性塔樓等，以及突出屋面的樓梯間、電梯機房、水箱間等不計層數(shù)。 0以上計算，所在層次自下而上用自然數(shù)表示；地坪 177。以連廊等房屋附屬設(shè)施相連的房屋或臨街多個單體建筑以多層房屋相連的房屋視為連體樓按多幢處理。 房屋建筑面積計算的條件 可以計算建筑面積的房屋及其附屬物應(yīng)具備以下條件： a）應(yīng)具有上蓋； b）應(yīng)有圍護結(jié)構(gòu)； c）結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物； d）層高 ； e）可作為人們生產(chǎn)或生活的場所。 對面積的影響例如： =。 房屋建筑面積以平方米為單位，計算過程的面積取位至 ，最終面積取位至 ，共有面積分攤系數(shù)取位至。 本細則中涉及的各種數(shù)量指標，凡“ 大于 (以上 )”者含數(shù)字本身， “ 小于 (以下 )”者不含數(shù)字本身。出具房產(chǎn)面積時應(yīng)當核對竣工圖和房屋客體是否一致，審核竣工后房屋客體與預(yù)測繪成果是否一致，如出現(xiàn)變化，經(jīng)規(guī)劃部門確認和設(shè)計單位說明后，出具實測繪成果。房產(chǎn)測繪標準滯后房地產(chǎn)發(fā)展一直存在，現(xiàn)在房產(chǎn)商聯(lián)合設(shè)計與規(guī)劃，研究如何開發(fā)房屋的利用空間而不計建筑面積，不超規(guī)劃批準的總建筑面積與容積率，規(guī)避稅和土地出讓金等，在一房一價中拋出房屋利用率高的賣點。 群樓式建筑是一個建筑群，規(guī)劃許可同期規(guī)劃、同期建設(shè)，其基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)連同地面上的建筑是一整體，沒有從基礎(chǔ)以下開始的變形縫（ 基礎(chǔ)以上的伸縮縫是結(jié)構(gòu)一體的 ）。 斜面結(jié)構(gòu)屋 指設(shè)計建造時房屋的頂層部分是坡形屋頂結(jié)構(gòu)，且與房屋整體結(jié)構(gòu)連為一體；其中符合自然層條件的建筑面積應(yīng)達到整個層面建筑面積的 2/3以上。 公共通道 指作為公眾通行的通道，或與市政（小區(qū)）道路連通的穿越建筑的通道。 房屋幾部分之間的樓地面高低錯開，多見于斜坡地形建造的住宅。 建議：指突出于 房屋 主體結(jié)構(gòu)以外，用玻 璃、金屬板、石材等 材料 做成 的圍護結(jié)構(gòu)。有一類稱為廣場式樓梯的臺階。 建議 指依靠或搭建在房屋 外墻體 上，位于房屋主體 結(jié)構(gòu) 外，通達房屋各層的固定樓梯。 雖然飄窗的形式很多 ， 其結(jié)構(gòu)仍然是窗 。 廊有很多種，以上只是對常見的幾個作進一步明確。廊的基本類型有：雙面空廊、單面空廊、柱廊、 架空通廊、檐廊、挑廊、回廊、門廊等。 屋頂電梯機房 指沿電梯井通道到達屋頂，突出房屋頂層，有頂蓋，供設(shè)置、停放、檢修升降電梯的房屋。以規(guī)劃行政主管部門確認的竣工圖紙所標定的用途認定。 過街樓 指底層（部）有道路通過的樓房或上部貫通、底層局部為通道的相連樓房。 半地下室 指房間室內(nèi)地坪低于室外地面超過該房間室內(nèi)凈高的 1/3但不超過 1/2者，采光窗在地坪以上的房屋。 “局部 ”是相對于房屋整個層面而言，夾層位于房屋整體結(jié)構(gòu)內(nèi)。 凈高 指房屋下層地坪或樓面到上層樓板底面或構(gòu)件底面之間的垂直距離。 幢 ?指一座地上部分獨立，主體結(jié)構(gòu)為一整體，在使用功能上不可分割，包括不同結(jié)構(gòu)、不同層次的房屋。 物權(quán)法出臺后 ， 房產(chǎn)管理部門對房屋產(chǎn)權(quán)只作登記 。共有建筑面積有應(yīng)分攤和不應(yīng)分攤兩類。 一般把套門范圍內(nèi)權(quán)界線所圍部分稱為套內(nèi)，套內(nèi)一般指產(chǎn)權(quán)單元。 建議 :房屋各層水平 投影 面積的測量與計算。 ?建議 “ 房屋附屬設(shè)施 位于房屋主體結(jié)構(gòu)之外 ,包括廊、陽臺、 飄窗 、室外樓梯、臺階、 露臺等；房屋的圍護物包括墻體、 門、窗 等。術(shù)語在某一特定專業(yè)范圍具有單義性。被實施的主體是：適用于全部的房屋，包括城鎮(zhèn)和農(nóng)村。2022年，省房產(chǎn)測繪主管部門對細則的執(zhí)行情況進行了調(diào)研， 2022年、 2022年省房產(chǎn)測繪主管部門對全省11個地市進行了房產(chǎn)測繪監(jiān)督檢查，掌握我省房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量情況， 2022年將細則進行修訂完善。建住房（ 2022） 74號文件仍在沿用。術(shù)語的基本特征有： ① 專業(yè)性 。在一門科學(xué)