高層樓宇機電設(shè)備管理(存儲版)
【正文】 管理過程中，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，隨時改善設(shè)備的技術(shù)性能，使設(shè)備處于正常完好的運行狀態(tài)，就容易掌握管理工作主動權(quán)。例因前面所說，設(shè)備在運行時的振動，各零部件之間相對尺寸肯定會如水泵正常抽水時，是電機帶著葉輪打水，現(xiàn)在葉輪松動，轉(zhuǎn)動時還與泵殼有磨擦，如不修理，水泵肯定很快會報廢。 高層樓宇機電設(shè)備管理 ?設(shè)備的計劃維修 ?根據(jù)設(shè)備的運行規(guī)律及維護(hù)保養(yǎng)的檢查結(jié)果，制定維修計劃，目的是對設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性維修。 ?中修：對設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修，對設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損件，保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，更換率一般在10%~30%。 高層樓宇機電設(shè)備管理 ?小修：主要是清洗、更換和修復(fù)少量易損件，并作適當(dāng)?shù)恼{(diào)正、緊固和潤滑。主要包括對設(shè)備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清洗、調(diào)正，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)。 ?調(diào)正：是按照設(shè)備技術(shù)性能指標(biāo)，把移位的零部件重新調(diào)整、校正。 高層樓宇機電設(shè)備管理 ?設(shè)備的維修分為計劃維修（大、中修）、計劃外維修（偶然性故障搶修）和預(yù)檢預(yù)修（日常維護(hù)保養(yǎng)）。 高層樓宇機電設(shè)備管理 ?四）日常維修管理 ?故障率（例電梯）：磨合期 2年 ，運行期 15年 ，維修期 20年 （每 5年中修 ， 10年大修）。 高層樓宇機電設(shè)備管理 ?在人流量少的地方，杜絕有“長明燈”現(xiàn)象，盡可能避免不必要浪費（物業(yè)的成本控制，就是從點點滴滴的節(jié)約中做起）。 高層樓宇機電設(shè)備管理 ?（ 4）培訓(xùn)教育：企業(yè)在選聘的維修人員時，對個人的技能要求較高（中級技工），配備有強電工（高低壓維修電工）、弱電工（消防、防盜對講、監(jiān)控）、空調(diào)工、電梯工、管道工（電、氣焊）。 ?制度的管理最終是人性的管理，帶有技術(shù)特長的維修人員（不同保安人員管理）應(yīng)如何有效的管理？ ?問：維修人員工作時有思想波動、帶情緒，應(yīng)怎樣管理？ 高層樓宇機電設(shè)備管理 ?A、責(zé)任制度：要求責(zé)任明確，責(zé)任到人。特別是編制設(shè)備維修計劃時，起到關(guān)鍵的參考作用。 ?問？物業(yè)公司全部員工都是義務(wù)消防員。（一臺 200冷噸空調(diào)主機 180萬） 高層樓宇機電設(shè)備管理 ? 給排水系統(tǒng) ?水池、水箱、（生活、消防、污水）泵、（污水、雨水）井、化糞池等。 ? 2電梯運行管理，載貨時指定專用貨梯，也可用消防梯做臨時貨梯。停市電時，消防規(guī)定，發(fā)電機應(yīng)在 30秒內(nèi)起動。設(shè)想如果你住的大廈，停水、停電或是停電梯，對你有什么感觸？ 正因為它的重要性，所以要求我們在日常設(shè)備管理中，以科學(xué)的管理程序和制度，按技術(shù)管理要求，對各種設(shè)備的日常運行和維修進(jìn)行有效的管理。但現(xiàn)在大廈的重要設(shè)備大都設(shè)計在地下室，如何保證通風(fēng)良好呢？將平常關(guān)嚴(yán)實的設(shè)備房敞開，加裝帶沙網(wǎng)的鐵門，一頭引入室外風(fēng)，一頭加裝排風(fēng)，設(shè)備房敞開一來設(shè)備通風(fēng)改善，二來也讓業(yè)主能了解我們所管理的設(shè)備。電梯必須持 《 安全檢驗合格證 》 ，在合格證的有效期限內(nèi)運行，與維保單位簽訂維修保養(yǎng)合同時，約定急修（包括困人）應(yīng)在半小時到達(dá)事故現(xiàn)場（考評標(biāo)準(zhǔn)要求 30分鐘）。對于水泵保養(yǎng)，主要通過 《 設(shè)備日常巡視檢查要求 》 ，定期切換和輪流使用，進(jìn)行強制保養(yǎng)。 ?招商物業(yè)組建了智能化維修中心，一步到位，由物業(yè)從新樓盤的設(shè)計、施工到使用全權(quán)負(fù)責(zé)。 ?（ 1） 制定（必要的）制度： ?制定健全的崗位職責(zé)、設(shè)備的操作規(guī)程、作業(yè)指導(dǎo)書；制定日常巡視檢查制度、維修保養(yǎng)制度、交接班制度、事故報告制度。 ?B、值班制度：按 《 設(shè)備巡視檢查要求 》 定期巡視檢查設(shè)備，能夠及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，值班人員對設(shè)備巡視結(jié)果，在記錄表格中體現(xiàn)。 高層樓宇機電設(shè)備管理 ?維修人員技能要求“一清、二能、三好、四會、五化、六查、七無”。 高層樓宇機電設(shè)備管理 ?（ 2）機電設(shè)備節(jié)能 ?以能耗較大的中央空調(diào)為例，對于商場使用的中央空調(diào)，可通過改變控制冷卻水、冷凍水的水泵運行臺數(shù)和主機運行臺數(shù)來達(dá)到節(jié)電的效果，通常在剛開機時，為了把室內(nèi)溫度快速降低到設(shè)定值，最理想的節(jié)能措施是空調(diào)主機全負(fù)荷運行，待商場室內(nèi)溫度達(dá)到預(yù)定值后（主機冷凍出水溫度達(dá)到設(shè)定值），再根據(jù)負(fù)荷量調(diào)節(jié)運行主機和水
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1