【正文】 . 堅(jiān)持合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè) 5. 涉及農(nóng)用地的依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和用地審批 第三部分 建設(shè)用地制度與政策 掌握： 國有土地使用權(quán)出讓政策 。 熟悉土地使用權(quán)劃撥的概念 ? 概念 ：土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。 熟悉閑置土地的范圍及處理規(guī)定 ? 閑置土地的處理規(guī)定 1. 延長開發(fā)建設(shè)期限，但最長不得超過 1年 2. 變更土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā) 3. 安排臨時(shí)使用，待原項(xiàng)目具備條件后，重新批準(zhǔn)開發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價(jià) 4. 政府為土地使用者置換其他閑置土地 5. 政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，對(duì)原用地單位給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 6. 政府收回土地，并與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書 7. 因政府及有關(guān)部門行為造成土地閑置的，由政府和用地單位協(xié)商處理。 ? 城鎮(zhèn)體系規(guī)劃： 城鎮(zhèn)體系規(guī)劃是政府綜合協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)發(fā)展和空間資源配置的依據(jù)和手段。 熟悉建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收管理、質(zhì)量管理制度、質(zhì)量保修辦法 ? 重點(diǎn)掌握內(nèi)容： 詳見第 240頁，對(duì)房屋建筑工程竣工驗(yàn)收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復(fù)。第 250252頁。 熟悉： 已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定。 詳見教材 P267P277 熟悉： 商品房銷售的概念。 詳見教材 P287292 熟悉房地產(chǎn)抵押的概念、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn) ? 房地產(chǎn)抵押 ：指抵押人以其合法的房產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 5. 房屋登記的基本程序。 ? 房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)： 1. 房地產(chǎn)咨詢收費(fèi) 2. 房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi) 3. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi) 第八部分 房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策 熟悉： 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理制度。 第八部分 房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策 熟悉： 住房置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)管理制度。 了解： 房產(chǎn)稅的納稅人、課稅對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)和稅率。 例題 ? 例題 1： 按稅法規(guī)定，自用的地下商業(yè)用途房產(chǎn)，若房屋原價(jià)為 100萬元，則其最低應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（ B ）元。 熟悉住房公積金的歸集、提取和使用 ? 住房公積金歸集 ? 住房公積金的提取和使用 提取和使用的原則： 定向使用、安全運(yùn)作、嚴(yán)格時(shí)限。 需求主體 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、開發(fā)建設(shè)單位、非業(yè)主使用人。 第十一部分 物業(yè)管理制度與政策 了解：物業(yè)管理的供給主體、需求主體。 ? 住房公積金的特點(diǎn) 1. 義務(wù)性； 2. 互助性； 3. 保障性。 第九部分 房地產(chǎn)稅收制度與政策 掌握： 契稅納稅人、課稅對(duì)象、稅率、計(jì)稅依據(jù)、納稅環(huán)節(jié)和期限、減稅和免稅。 房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案是房地產(chǎn)信用檔案的重要組成部分。 第八部分 房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策 了解： 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度。 了解房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念及特點(diǎn)，房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi) ? 房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念： 房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。 3. 房屋登記范圍： 國有、集體土地上的房屋及其他建筑物、構(gòu)筑物。 掌握房地產(chǎn)抵押的條件、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定、最高額抵押權(quán)、房地產(chǎn)抵押合同、房地產(chǎn)抵押登記、住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記、房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力。 熟悉已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定 ? 已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定 1. 1994年 《 已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法 》 （建設(shè)部令第 69號(hào)） 2. 2022年 12月七部委 《 經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 》 3. 2022年 4月 22日 《 關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知 》 （建保 【 2022】 59號(hào)） 了解房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概述及特征 ? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概述及特征 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 2. 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。 第五部分 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 3. 房地產(chǎn)經(jīng)營管理（重點(diǎn)掌握） 掌握： 商品房交付使用：第 252253頁，掌握 《 住宅質(zhì)量保證書 》 ，保修期從交付之日起計(jì)算，保修項(xiàng)目和保修期。 第四部分 城鄉(xiāng)規(guī)劃及工程建設(shè)管理制度與政策 3. 建設(shè)工程施工與質(zhì)量管理 掌握：施工許可制度： 考點(diǎn)：工程投資額在 30萬元以下或者建筑面積在 300平方米以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。 熟悉城市紫線管理、綠線管理、藍(lán)線管理、黃線管理 ? 城市紫線管理： 保護(hù)歷史文化街區(qū)和歷史建筑； ? 綠線管理： 城市各類綠地范圍的控制線； ? 藍(lán)線管理： 城市地表水體保護(hù)和控制的地域界限； ? 黃線管理： 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界限。 3. 已動(dòng)工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)面積不足應(yīng)開發(fā)建設(shè)面積的1/3，或者投資額不足投資總額的 25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的。 熟悉國有土地使用權(quán)出讓的概念及特征 ? 概念 ：土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 第三部分 建設(shè)用地制度與政策 掌握： 集體所有建設(shè)用地使用情形。兩級(jí)審批制度：國務(wù)院審批、省人民政府審批。 熟悉土地所有制、了解土地管理基本制度 ? 土地所有制。 熟悉城鎮(zhèn)住房制度改革 1. 試點(diǎn)探索階段（ 1980—— 1991年） 2. 全面推進(jìn)階段（ 1992—— 2022年） 3. 深化改革階段（ 2022年以來） 第二部分 房地產(chǎn)概述 掌握 ：房地產(chǎn)法的概念與調(diào)整對(duì)象 。 1998年 7月 3日國務(wù)院發(fā)布 《 國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知 》 （國發(fā) 【 1998】 23號(hào)） :1998年下半年開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。 4. 可以加快舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改變落后的城市面貌。 第二部分 房地產(chǎn)概述 掌握 ：房地產(chǎn)業(yè)的基本概念。 掌握行政賠償?shù)臉?gòu)成要件、行政賠償?shù)姆秶? ? 行政賠償?shù)臉?gòu)成要件： 侵權(quán)主體要件：行政機(jī)關(guān)及其工作人員、法律法規(guī)授權(quán)的組織；侵權(quán)行為要件：致害行為須為執(zhí)行職務(wù)的行為，且該行為違法；損害結(jié)果要件：損害須具有現(xiàn)實(shí)性和確定性；因果關(guān)系要件：損害結(jié)果必須為違法執(zhí)行職務(wù)行為所造成。 熟悉 ：行政訴訟程序。確認(rèn)性登記指通過對(duì)相對(duì)人的法律地位、法律關(guān)系或有關(guān)法律事實(shí)的確認(rèn)、認(rèn)可和證明，并進(jìn)行登記，從而以國家的信用作為擔(dān)保，消除當(dāng)事人的疑慮，促成交易，降低交易成本，維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定。 熟悉 ：行政法的概念與特征 概念： 調(diào)整公共行政的組織、活動(dòng)、程序、監(jiān)督和救濟(jì)等方面所產(chǎn)生的各種社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總和。 ” 掌握 ：法定繼承、遺囑繼承、遺贈(zèng) 掌握法定繼承、遺囑繼承、遺贈(zèng) ? 法定繼承： 依據(jù)法律規(guī)定的繼承人的范圍、繼承的順序、繼承遺產(chǎn)的份額以及遺產(chǎn)的分配原則繼承被繼承人的遺產(chǎn)。當(dāng)事人請(qǐng)求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷。是雙方的法律行為，是當(dāng)事人雙方意思表示一致的結(jié)果。 ? 宅基地使用權(quán)： 宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。 掌握物權(quán)變動(dòng)、所有權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)、共有（按份共有、共同共有） ? 物權(quán)變動(dòng) ：首先，區(qū)分為：基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)與非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)。 ? 代理制度： 代理人以被代理人（本人）的名義實(shí)施法律行為而使其法律效果直接歸屬于被代理人的法律制度。 了解 ：民法的概念與特征。因此，必須了解規(guī)范民事活動(dòng)的民法知識(shí)。主要包括未成年人的監(jiān)護(hù)人與精神病人的監(jiān)護(hù)人。 了解 ：土地承包經(jīng)營權(quán)。 ? 所有權(quán)： 重點(diǎn)考察所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能：占有、使用、收益、處分。 ? 地役權(quán)： 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人為了便利的使用不動(dòng)產(chǎn)而通過法律行為設(shè)定的或者依法取得的對(duì)他人所有或使用的不動(dòng)產(chǎn)加以使用的權(quán)利。 ? 合同的效力： 無效、可撤銷、效力