國瑞地產(chǎn)運營管理的思考(存儲版)
【正文】 組織的知識被積累與共享 怎樣管理？ ?階段性成果提交時間列入項目總體計劃進行跟蹤； ?制定成果的深度標準，階段性成果在完整性、準確性方面必須達標； ?通過組織正式的評審，嚴格控制成果質(zhì)量 不合格成果須修訂后重新提交，原則上不達標不能進入下一個階段； 在風(fēng)險可控的特殊情況下，經(jīng)評審小組認可，可進入下個階段，同時對成果進行補充修訂。審 批分級計劃管理體系 樓棟施工計劃 ?定義 ? 現(xiàn)場工程師在工程專項計劃的指引下，細化形成每棟單體樓的工程施工計劃。項目內(nèi)部組織設(shè)計：組織結(jié)構(gòu)、組織單元職責、崗位職責、工作流程、授權(quán)體系；項目內(nèi)部管理控制系統(tǒng)：目標確定、計劃預(yù)算、績效考核、激勵實施、動態(tài)控制 三、運營管理要做什么 ? 項目投資決策文件、 項目經(jīng)營策劃書 和項目經(jīng)目標責任書的編制與審查 ? 統(tǒng)籌項目計劃管理（分級管理）、協(xié)調(diào)公司資源支持區(qū)域公司 、 協(xié)調(diào)重大問題（重大節(jié)點）的解決 ? 經(jīng)營量化分析 與效績考核 “項目運營管理”是個系統(tǒng)工程，胸中有竹，才能成“竹” 規(guī) 劃 控 制 評 估 Q C T P A 計劃管理體系 成果管理體系 決策會議體系 流程管理體系 項目評價體系 工具和手段 —— Ⅰ 信息管理 項目運營管理體系 運營管理主線流程 總體計劃（執(zhí)行版） 項目發(fā)展策劃報告 項目總體計劃（可研版） 總體計劃 （策劃版） 項目經(jīng)濟分析（策劃版） 項目后評估報告 項目經(jīng)濟分析（方案版） 經(jīng)濟分析 （營銷版） 經(jīng)濟分析 （施工版） 產(chǎn)品配置標準 （施工版） 產(chǎn)品配置標準 （策劃版） 產(chǎn)品配置標準 （方案版） 經(jīng)濟分析 （后評估版） 項目經(jīng)濟分析（可研版 ） 經(jīng)濟分析 （更新版） 項目總體計劃（更新版 日期） 產(chǎn)品配置標準（更新版 日期 ） 組織階段性成果編制與評審 收益測算與定點定時跟蹤 總體計劃編制與進度跟蹤 產(chǎn)品配置標準的制定與變更 項目風(fēng)險監(jiān)控 運營績效管理 運營信息溝通 公司、項目年度運營目標 目 標分解到職能、項目 完成情況跟蹤 目標變更調(diào)整 運 營 管 理 運營管理 二級專項計劃 投資分析 1 方案設(shè)計 施工圖設(shè)計 3 竣工交房 后期運營 施工與營銷 發(fā)展策劃 2 4 6 5 7 階段 職責 集團運營月報編制 下屬公司運營月報編制 重大事件上報與預(yù)警 二級專項計劃（更新版 日期） 運營會議管理體系 風(fēng)險登記表 風(fēng)險登記表（更新版 日期） 經(jīng)營策劃書、投資決策文件、目標任務(wù)書 項目進度計劃管理體系：項目進度計劃的分級 編號 分級 /計劃類別 相關(guān)闡述 1 集團關(guān)鍵節(jié)點計劃 集團層面能各項目的管控計劃 2 項目主計劃 地區(qū)公司層面對各項目的管控計劃，由集團統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模板 (別墅、花園洋房、高層、商業(yè) ) 允許各項目在指導(dǎo)性模板基礎(chǔ)上增加工作項（或工作包），不允許減少工作項（或工作包） 3 項目專項計劃 專項計劃分解到地區(qū)公司各職能模板所負責的項目計劃，由地區(qū)公司自定義指導(dǎo)性模板并報集團備案 4 項目樓棟計劃 二級計劃分解到個人或小組所負責的項目計劃，暫不定義統(tǒng)一模板 項目計劃 ：通常，新項目取得土地中標通知書后 14個工作日內(nèi)，地區(qū)公司須以 PMO項目啟動會方式編制完成集團關(guān)鍵點計劃及項目一、二級計劃，形成“項目計劃”。 ?項目生命周期的每個階段產(chǎn)出的交付物，子階段的交付物，可稱“子成果” ； ?交付物體現(xiàn)為書面或電子格式的文件、圖紙； ? 公司正式評審合格后，該階段才可正式結(jié)束（也叫關(guān)門），項目進入下一個階段。 ?要點 ?對項目專項計劃細化安排，例如：報建計劃、設(shè)計計劃、工程計劃、營銷計劃； ?職能經(jīng)理負責 營銷計劃（全生命周期
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