【正文】 飾設(shè) 計(jì)。 緊前工作條件 規(guī)劃方案審批通過后可一直延續(xù)到結(jié)構(gòu)封頂。特別是廁所、廚房和次臥室等小面積的房間更要精心布置， 協(xié)調(diào)好門、窗、墻、家具、設(shè)備的相互關(guān)系。 建設(shè)和維護(hù)城市綠地是政府的職能，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒必要不惜緊縮建筑的間距和占地， 34 在小區(qū)內(nèi)部開辟大型綠地和人工水景，使小區(qū)居民長期承擔(dān)很高的維護(hù)費(fèi)用。 重點(diǎn)是路網(wǎng)和建筑相互關(guān)系的精細(xì)調(diào)整： 規(guī)劃設(shè)計(jì)中道路布局是龍頭，區(qū)內(nèi)主干道不宜靠近建筑，沿途應(yīng)有景觀布置；彎曲的主干道不僅有利于景觀的變化，而且也便于限制車速；建筑物的出入口應(yīng)通過次級(jí)道路與主干道連接；住宅前后的三級(jí)道路應(yīng)創(chuàng)造條件設(shè)計(jì)成盡端形式；形成私密到半私密半開放到開放三種層次的環(huán)境氛圍；道路的規(guī)劃 還須注意轉(zhuǎn)彎半徑、路口的視線遮擋、車燈和噪聲干擾、人車交叉穿越等細(xì)部的設(shè)計(jì)。 本作業(yè)的經(jīng)辦流程為：主辦崗位起草 ——— 主管崗位審核 ——— 主辦崗位與對(duì)方協(xié)商談判修改 ——— 主管崗位再審，必要時(shí)出面再協(xié)商 ——— 定稿，主管崗位代表本公司簽署合同——— 30 日之內(nèi)報(bào)所在地建設(shè)行政主管部門備案。 設(shè)計(jì)成果的權(quán)屬：應(yīng)明確成果的知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸甲方。 主辦崗位 設(shè)計(jì)管理： 按中標(biāo)單位在投標(biāo)書中的承諾和主管 崗位意見草擬合同，主持與合同對(duì)方的談判，辦理備案手續(xù)。其中有些工作可以參照以前已證明是合理的穩(wěn)定的速度比來調(diào)整持續(xù)時(shí)間。通常有以下幾種方法： 關(guān)鍵工作拖延的，一定會(huì)影響總工期。在某個(gè)線路上前后兩條前鋒線所截取的線段長度（天數(shù)）除以前后兩次檢查的時(shí)間間隔（天數(shù)），所得的比值稱之為 進(jìn)度比 。 過程檢查 在實(shí)施過程中會(huì)發(fā)生各種事先難以預(yù)料的事情，使實(shí)際進(jìn)度發(fā)生變化。過高質(zhì)量要求的結(jié)果會(huì)使某些工藝性工作的持續(xù)時(shí)間延長和材料人工費(fèi)用增加；壓縮工期的結(jié)果會(huì)導(dǎo)致資源消耗率增高，工作效率降低，從而使成本增加，出現(xiàn)安全和質(zhì)量事故的概率提高；而削減成本又會(huì)打擊承攬企業(yè)的積極性，誘發(fā)偷工減料，減少資源投入，使工期拖延。 檢查各工作的邏輯關(guān)系，所有節(jié)點(diǎn)自左向右表示工作的先后順序，如有部分工作的持續(xù)時(shí)間不足時(shí)距長度的，用波形線補(bǔ)足。 確定目標(biāo)工期和計(jì)劃工期 根據(jù)對(duì)計(jì)劃執(zhí)行的信心程度，將目標(biāo)工期適當(dāng)壓縮后作為計(jì)劃工期，以便給實(shí)施過程中的調(diào)整留有余地。 邏輯要素 左側(cè)的工作必須完成后才有條件去完成右側(cè)相鄰的工作。 一項(xiàng)工作從開始到完成需要的合理時(shí)間稱為該工作的 持續(xù)時(shí)間 。定期檢查和調(diào)整的周期通常為一個(gè)月，遇緊急情況可以隨時(shí)檢查調(diào)整。 總經(jīng)理： 負(fù)責(zé)批準(zhǔn) 計(jì)劃和批準(zhǔn)計(jì)劃調(diào)整。 規(guī)劃部門對(duì)審核同意的項(xiàng)目由總窗口發(fā)出領(lǐng)證通知，本崗位持規(guī)劃局發(fā)放的“一書二證”聯(lián)系卡（ IC 卡）辦理領(lǐng)證手續(xù)。 總經(jīng)濟(jì)師： 在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié) 調(diào)問題。 本主辦崗位應(yīng)隨時(shí)對(duì)審批進(jìn)展進(jìn)行跟蹤，并配合審批部門做好項(xiàng)目的審批論證工作。 總經(jīng)濟(jì)師： 督促檢查主辦崗位的作業(yè)。 規(guī)劃部門組織召開由規(guī)劃專家、規(guī)劃歸口的職能部門參加的規(guī)劃方案征詢會(huì)，征詢環(huán)保、消防、衛(wèi)生、綠化、交通、民防等管理部門的意見，以《建筑工程設(shè) 計(jì)方案審核意見單》給予批復(fù)。 規(guī)劃方案招標(biāo)完成，并按專家評(píng)審時(shí)提出的主要優(yōu)化意見作了調(diào)整。 同： 自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，招標(biāo)小組和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立設(shè)計(jì)合同。評(píng)標(biāo)報(bào)告由全體評(píng)委簽字。 在單獨(dú)密封的設(shè)計(jì)說明上無相應(yīng)資格的注冊(cè)建筑師簽字的，或注冊(cè)建筑師受聘單位與投標(biāo)人不符的，或無投標(biāo)人公章的。該解答的內(nèi)容作為招標(biāo)文件的組成部分。 中標(biāo)方案一般不單獨(dú)補(bǔ)償，其費(fèi)用納入設(shè)計(jì)合同內(nèi)。 招標(biāo)登記 向設(shè)招辦填報(bào)《上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)項(xiàng)目登記表》。 主辦崗位 招標(biāo)工作小組成員： 按照組長的指令 承擔(dān)招標(biāo)具體事務(wù)。 當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門出具的規(guī)劃選址意見書。 公共建筑設(shè)計(jì)指標(biāo)：包括建筑占地和高度的控制范圍，功能，經(jīng)營方式，服務(wù)范圍等。 ： 市場調(diào)研完成，已按土地招標(biāo)方式取得土地使用權(quán)。一份宏觀概念清晰，細(xì)部要求朦朧，指標(biāo)體系適宜的設(shè)計(jì)任務(wù)書必定會(huì)觸發(fā)設(shè)計(jì)人員的創(chuàng)作靈感和創(chuàng)新意識(shí)，避免大量的徒勞無益的返工和修改，加快深化和優(yōu)化的過程。 信息庫以電子相冊(cè)的格式制作和調(diào)用。 來自數(shù)碼相機(jī)和網(wǎng)頁的圖像可直接插入電子相冊(cè)。 3．作業(yè)設(shè)備 本崗位須配備電腦、數(shù)碼相機(jī)、掃描儀等辦公設(shè)備。 結(jié)論與建議 附表 投資估算表，項(xiàng)目投入資金估算匯總表，主要單項(xiàng)工程投資估算表，分年度投資計(jì)劃表；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表（包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總成本費(fèi)用估算表，財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計(jì)劃表）。 深度可行性研究報(bào)告內(nèi)容： 總論 項(xiàng)目開發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)，預(yù)計(jì)的項(xiàng)目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 項(xiàng)目開發(fā)建議與評(píng)價(jià) 項(xiàng)目主要定位 12 市場定位（市場形象、主題品牌）； 客戶定位（主要客戶對(duì)象）； 價(jià)格定位（均價(jià)、最低價(jià)、最高價(jià)）。經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批閱意見后，修改完善，形成正式報(bào)告。 包括分析市場信息，市場動(dòng)態(tài)和政策導(dǎo)向等。 協(xié)辦崗位：工作小組成員： 按各自的專業(yè)或?qū)ｉL分頭進(jìn)行調(diào)查研究和編寫報(bào)告章節(jié)，并根據(jù)總經(jīng)濟(jì)師的意見優(yōu)化修改。項(xiàng)目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一，是投資者進(jìn)行投資決策的主要依據(jù)。如地形圖上沒有標(biāo)記的應(yīng)補(bǔ)上。評(píng)估是否有拾遺補(bǔ)缺的需要甚至創(chuàng)建特色街區(qū)的可能。 主辦崗位 土地開發(fā)： 負(fù)責(zé)現(xiàn) 場調(diào)研的組織工作，編制調(diào)研報(bào)告。 資料移交 在投標(biāo)截止日期之前把裝幀成冊(cè)的方案移交土地開發(fā)崗位，作為技術(shù)標(biāo)并入土地投標(biāo)文件。 小區(qū)公建設(shè)施：應(yīng)按土地招標(biāo)書相關(guān)要求配置，招標(biāo)書中未提及則在出讓范圍內(nèi)按《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（ DGJ08552020/J101892020）要求為小區(qū)配置。向設(shè)計(jì)師提供地形圖 復(fù)印件和規(guī)劃指標(biāo)各一份，并在限定完成的截止時(shí)限前收齊各人的設(shè)計(jì)資料。也可作為中標(biāo)后甲方深化設(shè)計(jì)任務(wù)書的基礎(chǔ) 。 投標(biāo)文件應(yīng)留有備份，以便投標(biāo)應(yīng)急使用和公司存檔。 向土建設(shè)計(jì)管理崗位催辦技術(shù)標(biāo)。土地開發(fā)重點(diǎn)對(duì)地塊及四周一定范圍內(nèi)的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、城市建設(shè)規(guī)劃等情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，初步確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的 技術(shù)指標(biāo)。 總經(jīng)理： 負(fù)責(zé)土地投標(biāo)書（商務(wù)）的批準(zhǔn)和簽發(fā)。 2．作業(yè)依據(jù) 政府土地管理部門發(fā)布的土地公開招投標(biāo)信息，公 司年度開發(fā)計(jì)劃，地區(qū)地形圖。其中營銷策劃重點(diǎn)對(duì)現(xiàn)時(shí)周邊市場情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，完成市場分析、市場預(yù)測，以及未來開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位（總經(jīng)濟(jì)師認(rèn)為有必要時(shí)，市場調(diào)研業(yè)務(wù)可安排營銷策劃崗位委托專業(yè)咨詢公司進(jìn)行）。 通過各種途徑了解競標(biāo)對(duì)手的情況，收集與該土地招投標(biāo)有關(guān)的各項(xiàng)信息，及時(shí)反饋給各負(fù)責(zé)部門。 投標(biāo)（商務(wù)標(biāo)）文件內(nèi)容： 投標(biāo)申請(qǐng)表；投標(biāo)書；投標(biāo)文件目錄、提要；投標(biāo)保證金；企業(yè)資質(zhì)證明、從業(yè)業(yè)績等資料；法定代表人證明及身份證復(fù)印件；參加當(dāng)日投標(biāo)人員的授權(quán)委托書；可行性研究報(bào)告等。 6 土地投標(biāo)（技術(shù)） 土地投標(biāo)的技術(shù)標(biāo)部分即為征集規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，是土地投標(biāo)書的主要組成部分。 委托概念方案設(shè)計(jì) 主辦崗位按照項(xiàng)目的規(guī)模和特點(diǎn)從優(yōu)秀設(shè)計(jì)師信息庫中選擇 2至 3名分屬不同設(shè)計(jì)單位的合適人選，并通過選中的設(shè)計(jì)師與其注冊(cè)的設(shè)計(jì)單位聯(lián)系委托設(shè)計(jì)事宜。 7 規(guī)劃總平面圖：包括小區(qū)住宅建筑布局、公建與市政設(shè)施設(shè)置、建筑層數(shù)、建筑間距、綠化布局（集中綠地面積）、道路布局、停車泊位數(shù)量（停車庫面積）、周邊情況反映、比例尺、指北針、日照分析等。發(fā)現(xiàn)問題必須限定設(shè)計(jì)師在投標(biāo)截止日期前修改完成，如時(shí)間尚許可，應(yīng)把內(nèi)部評(píng)議的優(yōu)化意見與設(shè)計(jì)單位溝通，由設(shè)計(jì)單位酌情修改。 協(xié)管崗位 總建筑師，總工程師 ：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況及地質(zhì)情況。 6．作業(yè)描述： 調(diào)研 外部環(huán)境： 生活環(huán)境：包括地理位置、周邊商業(yè)、教衛(wèi)、公交、娛樂設(shè)置等布局情況。 調(diào)研 內(nèi)部環(huán)境： 地面障礙物：動(dòng)拆遷進(jìn)展情況或場地平整情況，有否需要保留的大樹、古樹、水面、建筑。 10 編制可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目可行性研究按時(shí)間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。 主辦崗位 營銷策劃： 制訂工作計(jì)劃，分配任務(wù)，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。 小組集體討論，議題為： 市場研究。 經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報(bào)告初稿。 項(xiàng)目發(fā)展前景預(yù)測 市場 前景、價(jià)格走勢、項(xiàng)目切入點(diǎn)等。 附件 （包括 附圖和附表）。 13 風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，風(fēng)險(xiǎn)程度分析，防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。 協(xié)辦崗位 營銷策劃： 將業(yè)務(wù)接觸或房展會(huì)上收集的圖片資料提供給主辦崗位。 凡紙質(zhì)的圖片或相片需經(jīng)過掃描制成 jpg 或 tif 文件，然后插入電子相冊(cè)。首選信息庫始終保持 20 名左右，因淘汰引起的缺額從備用庫內(nèi)補(bǔ)充。設(shè)計(jì)任務(wù)書也是設(shè)計(jì)單位最主要的設(shè)計(jì)依據(jù)。 協(xié)辦崗位 營銷策劃： 提供市場調(diào)研報(bào)告，和主辦崗位研究討論市場定位和設(shè)計(jì)指標(biāo)。 住宅設(shè)計(jì)指標(biāo)：包括戶型面積控制范圍，大中小戶型的比例，車輛泊位與戶數(shù) 的比例等。 當(dāng)設(shè)計(jì)進(jìn)入擴(kuò)初階段時(shí)，甲方應(yīng)重新審視原來的設(shè)計(jì)任務(wù)書，按照建筑方案的審批意見，同時(shí)吸取會(huì)審專家的優(yōu)化建議，補(bǔ)充完善設(shè)計(jì)任務(wù)書，重新遞交設(shè)計(jì)單位。 總建筑 師 ： 負(fù)責(zé)招標(biāo)全過程工作，組建 設(shè)計(jì)招標(biāo)工作小組，推薦評(píng)標(biāo)小組的專家，決策前征求總經(jīng)理和董事長的意見。 招標(biāo)工作小組的主要工作內(nèi)容是： 編制設(shè)計(jì)招標(biāo)書，擬定評(píng)標(biāo)小組名單，報(bào)設(shè)招辦審批； 接受投標(biāo)人的報(bào)名，負(fù)責(zé)資質(zhì)審查，確定最終參加投標(biāo)人名單，報(bào)設(shè)招辦備案； 發(fā)放設(shè)計(jì)招標(biāo)書，收取投標(biāo)保證金，組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場，解釋和答疑，接受和保管投標(biāo)文件與模型； 組織開標(biāo)會(huì)議； 對(duì)投標(biāo)人的標(biāo)書、單位名稱進(jìn)行編號(hào)，并作保密處理后送交評(píng)標(biāo)小組評(píng)審； 填報(bào)建設(shè)工程設(shè) 計(jì)招標(biāo)投標(biāo)中標(biāo)通知書，經(jīng)設(shè)招辦見證后發(fā)給中標(biāo)人； 辦理簽訂設(shè)計(jì)委托合同； 向未中標(biāo)人返回投標(biāo)保證金和投標(biāo)書編制補(bǔ)償金； 向設(shè)招辦繳納招標(biāo)管理費(fèi)； 寫招標(biāo)工作綜合報(bào)告，報(bào)設(shè)招辦備案； 整理招標(biāo)工作資料，移交公司檔案室。 未中標(biāo)方案的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：招標(biāo)人買斷版權(quán)的，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該要高一些。 投標(biāo)人在閱讀招標(biāo)文件和現(xiàn)場踏勘中提出的疑問，招標(biāo)人可以書面形式或召開投標(biāo)答疑會(huì)的方式解答（原則上只解答招標(biāo)書及附件本身未表述明確的疑問），同時(shí)將解答以書面方式通知所有購買招標(biāo)文件的投標(biāo)人。 在供評(píng)委評(píng)閱的方案圖冊(cè)和模型上出現(xiàn)設(shè)計(jì)單位圖簽的，或出現(xiàn)單位名稱和設(shè)計(jì)人姓名的。 評(píng)標(biāo)小組完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)向招標(biāo)人提供書面評(píng)標(biāo)報(bào)告。報(bào)告至少應(yīng)包括下列內(nèi)容： 招標(biāo)范圍； 招標(biāo)方式和發(fā)布招標(biāo)公告的媒介； 招標(biāo)文件中投標(biāo)人須知、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法、擬訂合同的主要條款等內(nèi)容； 評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成和評(píng)標(biāo)報(bào)告； 中標(biāo)結(jié)果。 主辦崗位 土建設(shè)計(jì)管理： 負(fù)責(zé)收集整理報(bào)審資料文件，具體經(jīng)辦報(bào)審手續(xù)。 第二次送審及以后各次送審所需的文件、圖紙以城市規(guī)劃部門前次審核意見要求為準(zhǔn)。 24 申報(bào)計(jì)劃立項(xiàng) 取得項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營權(quán) 。住宅、商辦樓項(xiàng)目由城市發(fā)展處審批，賓館、學(xué)校項(xiàng)目由社會(huì)發(fā)展處審批。 規(guī)劃管理部門張榜公布的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申辦程序。 * 凡屬國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓地塊的建設(shè)工程，需加送“國有土地使用權(quán)出讓合同”文本（副本）及附圖各一份（原件）。它可以對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度管理作出評(píng)價(jià)，也可以檢討原計(jì)劃編制的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，為今后的計(jì)劃管理提供依據(jù)?？偨?jīng)濟(jì)師和總工程師的主辦交接界限為規(guī)劃方案定稿之后。也可以把原點(diǎn)設(shè)計(jì)為零，依此以天數(shù)后續(xù)，那么時(shí)間座標(biāo)軸的最后刻度就表示為項(xiàng)目的總工期天數(shù)。如何合理利用這段自由時(shí)差往往是在優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃時(shí)最先考慮的潛力所在。便于上級(jí)的檢查和職責(zé) 考核?？梢灶A(yù)先列出草表，也可以按照限定的條件直接填寫到座標(biāo)網(wǎng)上。這是業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。 在計(jì)劃優(yōu)化后如果仍達(dá)不到預(yù)期的進(jìn)度目標(biāo)，這只能說明預(yù)定的要求是不客觀和盲目的，需要請(qǐng)示或說服上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)加以修正。 經(jīng)多次的定期檢查后，通過對(duì)前后兩次前鋒線的對(duì)比分析，就可以在一定范圍內(nèi)對(duì)項(xiàng)目未來的進(jìn)度和變化趨勢作出定量的預(yù)測。 及時(shí)調(diào)整 調(diào)整的原則是盡量使各條線路同步均衡地進(jìn)展，這不僅是為了確保工期不拖延，對(duì)減少資源投入，控制工程成 本同樣具有非常重要的意義。打算縮短的，應(yīng)把后續(xù)計(jì)劃當(dāng)作一個(gè)新的計(jì)劃重新編排。 協(xié)管崗位 總經(jīng)濟(jì)師，總工程師： 審閱合同草稿，提出修改意見。 現(xiàn)場配合服務(wù)應(yīng)參與的范圍包括 ：圖紙交底、階段驗(yàn)收、采購考察、設(shè)計(jì)修改、設(shè)計(jì)的優(yōu)化、深化和補(bǔ)充、設(shè)計(jì)簽證、審核施工技術(shù)方案、質(zhì)量事故處理等。由此造成甲方 損失的，應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任需要一一明列， 32 不能采用“按有關(guān)規(guī)定處理”等含糊其詞的說法。 緊前工作條件 規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案招標(biāo)結(jié)束，規(guī)劃審批之前。 過分強(qiáng)調(diào)人車分流，往往違反了便捷的原則，減少了綠化的共享程度，結(jié)果事與愿違，反而人車混雜。 每個(gè)房間的長寬尺度既要滿足功能需要，也要符合人體工程學(xué)的原理。 5. 立面造型優(yōu)化 作業(yè)依據(jù) 規(guī)劃方案，擴(kuò)初方案和建筑施工圖。 清一色的板式建筑不僅使戶型品種單調(diào)，缺乏選擇余地，而且外觀造型也是