【正文】 飾設 計。 緊前工作條件 規(guī)劃方案審批通過后可一直延續(xù)到結構封頂。特別是廁所、廚房和次臥室等小面積的房間更要精心布置， 協(xié)調好門、窗、墻、家具、設備的相互關系。 建設和維護城市綠地是政府的職能，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒必要不惜緊縮建筑的間距和占地， 34 在小區(qū)內部開辟大型綠地和人工水景，使小區(qū)居民長期承擔很高的維護費用。 重點是路網(wǎng)和建筑相互關系的精細調整： 規(guī)劃設計中道路布局是龍頭，區(qū)內主干道不宜靠近建筑，沿途應有景觀布置；彎曲的主干道不僅有利于景觀的變化，而且也便于限制車速；建筑物的出入口應通過次級道路與主干道連接；住宅前后的三級道路應創(chuàng)造條件設計成盡端形式；形成私密到半私密半開放到開放三種層次的環(huán)境氛圍；道路的規(guī)劃 還須注意轉彎半徑、路口的視線遮擋、車燈和噪聲干擾、人車交叉穿越等細部的設計。 本作業(yè)的經(jīng)辦流程為：主辦崗位起草 ——— 主管崗位審核 ——— 主辦崗位與對方協(xié)商談判修改 ——— 主管崗位再審，必要時出面再協(xié)商 ——— 定稿，主管崗位代表本公司簽署合同——— 30 日之內報所在地建設行政主管部門備案。 設計成果的權屬：應明確成果的知識產(chǎn)權歸甲方。 主辦崗位 設計管理： 按中標單位在投標書中的承諾和主管 崗位意見草擬合同，主持與合同對方的談判，辦理備案手續(xù)。其中有些工作可以參照以前已證明是合理的穩(wěn)定的速度比來調整持續(xù)時間。通常有以下幾種方法： 關鍵工作拖延的，一定會影響總工期。在某個線路上前后兩條前鋒線所截取的線段長度（天數(shù)）除以前后兩次檢查的時間間隔（天數(shù)），所得的比值稱之為 進度比 。 過程檢查 在實施過程中會發(fā)生各種事先難以預料的事情，使實際進度發(fā)生變化。過高質量要求的結果會使某些工藝性工作的持續(xù)時間延長和材料人工費用增加；壓縮工期的結果會導致資源消耗率增高，工作效率降低，從而使成本增加，出現(xiàn)安全和質量事故的概率提高；而削減成本又會打擊承攬企業(yè)的積極性，誘發(fā)偷工減料，減少資源投入，使工期拖延。 檢查各工作的邏輯關系，所有節(jié)點自左向右表示工作的先后順序，如有部分工作的持續(xù)時間不足時距長度的，用波形線補足。 確定目標工期和計劃工期 根據(jù)對計劃執(zhí)行的信心程度，將目標工期適當壓縮后作為計劃工期，以便給實施過程中的調整留有余地。 邏輯要素 左側的工作必須完成后才有條件去完成右側相鄰的工作。 一項工作從開始到完成需要的合理時間稱為該工作的 持續(xù)時間 。定期檢查和調整的周期通常為一個月，遇緊急情況可以隨時檢查調整。 總經(jīng)理： 負責批準 計劃和批準計劃調整。 規(guī)劃部門對審核同意的項目由總窗口發(fā)出領證通知，本崗位持規(guī)劃局發(fā)放的“一書二證”聯(lián)系卡（ IC 卡）辦理領證手續(xù)。 總經(jīng)濟師： 在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié) 調問題。 本主辦崗位應隨時對審批進展進行跟蹤，并配合審批部門做好項目的審批論證工作。 總經(jīng)濟師： 督促檢查主辦崗位的作業(yè)。 規(guī)劃部門組織召開由規(guī)劃專家、規(guī)劃歸口的職能部門參加的規(guī)劃方案征詢會，征詢環(huán)保、消防、衛(wèi)生、綠化、交通、民防等管理部門的意見，以《建筑工程設 計方案審核意見單》給予批復。 規(guī)劃方案招標完成，并按專家評審時提出的主要優(yōu)化意見作了調整。 同： 自中標通知書發(fā)出之日起三十日內，招標小組和中標人應當按照招標文件和中標人的投標文件訂立設計合同。評標報告由全體評委簽字。 在單獨密封的設計說明上無相應資格的注冊建筑師簽字的，或注冊建筑師受聘單位與投標人不符的，或無投標人公章的。該解答的內容作為招標文件的組成部分。 中標方案一般不單獨補償，其費用納入設計合同內。 招標登記 向設招辦填報《上海市建設工程設計招標項目登記表》。 主辦崗位 招標工作小組成員： 按照組長的指令 承擔招標具體事務。 當?shù)匾?guī)劃部門出具的規(guī)劃選址意見書。 公共建筑設計指標：包括建筑占地和高度的控制范圍，功能，經(jīng)營方式，服務范圍等。 ： 市場調研完成，已按土地招標方式取得土地使用權。一份宏觀概念清晰，細部要求朦朧，指標體系適宜的設計任務書必定會觸發(fā)設計人員的創(chuàng)作靈感和創(chuàng)新意識，避免大量的徒勞無益的返工和修改，加快深化和優(yōu)化的過程。 信息庫以電子相冊的格式制作和調用。 來自數(shù)碼相機和網(wǎng)頁的圖像可直接插入電子相冊。 3．作業(yè)設備 本崗位須配備電腦、數(shù)碼相機、掃描儀等辦公設備。 結論與建議 附表 投資估算表，項目投入資金估算匯總表，主要單項工程投資估算表，分年度投資計劃表；財務評價報表（包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總成本費用估算表，財務現(xiàn)金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計劃表）。 深度可行性研究報告內容： 總論 項目開發(fā)背景，建設規(guī)模與目標，預計的項目總投入及效益情況等主要技術經(jīng)濟指標。 項目開發(fā)建議與評價 項目主要定位 12 市場定位（市場形象、主題品牌）； 客戶定位（主要客戶對象）； 價格定位（均價、最低價、最高價）。經(jīng)總經(jīng)濟師批閱意見后，修改完善，形成正式報告。 包括分析市場信息，市場動態(tài)和政策導向等。 協(xié)辦崗位：工作小組成員： 按各自的專業(yè)或專長分頭進行調查研究和編寫報告章節(jié)，并根據(jù)總經(jīng)濟師的意見優(yōu)化修改。項目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術性工作之一，是投資者進行投資決策的主要依據(jù)。如地形圖上沒有標記的應補上。評估是否有拾遺補缺的需要甚至創(chuàng)建特色街區(qū)的可能。 主辦崗位 土地開發(fā)： 負責現(xiàn) 場調研的組織工作，編制調研報告。 資料移交 在投標截止日期之前把裝幀成冊的方案移交土地開發(fā)崗位，作為技術標并入土地投標文件。 小區(qū)公建設施：應按土地招標書相關要求配置，招標書中未提及則在出讓范圍內按《城市居住區(qū)公共服務設施設置標準》（ DGJ08552020/J101892020）要求為小區(qū)配置。向設計師提供地形圖 復印件和規(guī)劃指標各一份，并在限定完成的截止時限前收齊各人的設計資料。也可作為中標后甲方深化設計任務書的基礎 。 投標文件應留有備份，以便投標應急使用和公司存檔。 向土建設計管理崗位催辦技術標。土地開發(fā)重點對地塊及四周一定范圍內的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、城市建設規(guī)劃等情況進行詳細調查，初步確定規(guī)劃設計方案的 技術指標。 總經(jīng)理： 負責土地投標書（商務）的批準和簽發(fā)。 2．作業(yè)依據(jù) 政府土地管理部門發(fā)布的土地公開招投標信息，公 司年度開發(fā)計劃，地區(qū)地形圖。其中營銷策劃重點對現(xiàn)時周邊市場情況進行詳細調查，完成市場分析、市場預測，以及未來開發(fā)項目的產(chǎn)品定位（總經(jīng)濟師認為有必要時，市場調研業(yè)務可安排營銷策劃崗位委托專業(yè)咨詢公司進行）。 通過各種途徑了解競標對手的情況，收集與該土地招投標有關的各項信息，及時反饋給各負責部門。 投標（商務標）文件內容： 投標申請表；投標書；投標文件目錄、提要；投標保證金；企業(yè)資質證明、從業(yè)業(yè)績等資料；法定代表人證明及身份證復印件；參加當日投標人員的授權委托書；可行性研究報告等。 6 土地投標（技術） 土地投標的技術標部分即為征集規(guī)劃設計方案，是土地投標書的主要組成部分。 委托概念方案設計 主辦崗位按照項目的規(guī)模和特點從優(yōu)秀設計師信息庫中選擇 2至 3名分屬不同設計單位的合適人選，并通過選中的設計師與其注冊的設計單位聯(lián)系委托設計事宜。 7 規(guī)劃總平面圖：包括小區(qū)住宅建筑布局、公建與市政設施設置、建筑層數(shù)、建筑間距、綠化布局（集中綠地面積）、道路布局、停車泊位數(shù)量（停車庫面積）、周邊情況反映、比例尺、指北針、日照分析等。發(fā)現(xiàn)問題必須限定設計師在投標截止日期前修改完成，如時間尚許可，應把內部評議的優(yōu)化意見與設計單位溝通，由設計單位酌情修改。 協(xié)管崗位 總建筑師，總工程師 ：熟悉現(xiàn)場內外環(huán)境情況及地質情況。 6．作業(yè)描述： 調研 外部環(huán)境： 生活環(huán)境：包括地理位置、周邊商業(yè)、教衛(wèi)、公交、娛樂設置等布局情況。 調研 內部環(huán)境： 地面障礙物：動拆遷進展情況或場地平整情況，有否需要保留的大樹、古樹、水面、建筑。 10 編制可行性研究報告 項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。 主辦崗位 營銷策劃： 制訂工作計劃，分配任務，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。 小組集體討論，議題為： 市場研究。 經(jīng)過技術經(jīng)濟論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調綜合匯總，編制報告初稿。 項目發(fā)展前景預測 市場 前景、價格走勢、項目切入點等。 附件 （包括 附圖和附表）。 13 風險分析 項目主要風險識別，風險程度分析，防范風險對策。 協(xié)辦崗位 營銷策劃： 將業(yè)務接觸或房展會上收集的圖片資料提供給主辦崗位。 凡紙質的圖片或相片需經(jīng)過掃描制成 jpg 或 tif 文件，然后插入電子相冊。首選信息庫始終保持 20 名左右，因淘汰引起的缺額從備用庫內補充。設計任務書也是設計單位最主要的設計依據(jù)。 協(xié)辦崗位 營銷策劃： 提供市場調研報告，和主辦崗位研究討論市場定位和設計指標。 住宅設計指標：包括戶型面積控制范圍，大中小戶型的比例，車輛泊位與戶數(shù) 的比例等。 當設計進入擴初階段時，甲方應重新審視原來的設計任務書，按照建筑方案的審批意見，同時吸取會審專家的優(yōu)化建議，補充完善設計任務書，重新遞交設計單位。 總建筑 師 ： 負責招標全過程工作，組建 設計招標工作小組，推薦評標小組的專家，決策前征求總經(jīng)理和董事長的意見。 招標工作小組的主要工作內容是： 編制設計招標書，擬定評標小組名單，報設招辦審批； 接受投標人的報名，負責資質審查，確定最終參加投標人名單，報設招辦備案； 發(fā)放設計招標書，收取投標保證金，組織投標人踏勘現(xiàn)場，解釋和答疑，接受和保管投標文件與模型； 組織開標會議； 對投標人的標書、單位名稱進行編號，并作保密處理后送交評標小組評審； 填報建設工程設 計招標投標中標通知書，經(jīng)設招辦見證后發(fā)給中標人； 辦理簽訂設計委托合同； 向未中標人返回投標保證金和投標書編制補償金； 向設招辦繳納招標管理費； 寫招標工作綜合報告，報設招辦備案； 整理招標工作資料，移交公司檔案室。 未中標方案的補償標準：招標人買斷版權的，補償標準應該要高一些。 投標人在閱讀招標文件和現(xiàn)場踏勘中提出的疑問，招標人可以書面形式或召開投標答疑會的方式解答（原則上只解答招標書及附件本身未表述明確的疑問），同時將解答以書面方式通知所有購買招標文件的投標人。 在供評委評閱的方案圖冊和模型上出現(xiàn)設計單位圖簽的，或出現(xiàn)單位名稱和設計人姓名的。 評標小組完成評標后，應向招標人提供書面評標報告。報告至少應包括下列內容： 招標范圍； 招標方式和發(fā)布招標公告的媒介； 招標文件中投標人須知、評標標準和方法、擬訂合同的主要條款等內容； 評標委員會的組成和評標報告； 中標結果。 主辦崗位 土建設計管理： 負責收集整理報審資料文件，具體經(jīng)辦報審手續(xù)。 第二次送審及以后各次送審所需的文件、圖紙以城市規(guī)劃部門前次審核意見要求為準。 24 申報計劃立項 取得項目的開發(fā)經(jīng)營權 。住宅、商辦樓項目由城市發(fā)展處審批，賓館、學校項目由社會發(fā)展處審批。 規(guī)劃管理部門張榜公布的《建設用地規(guī)劃許可證》申辦程序。 * 凡屬國有土地使用權出讓、轉讓地塊的建設工程，需加送“國有土地使用權出讓合同”文本（副本）及附圖各一份（原件）。它可以對整個項目的進度管理作出評價，也可以檢討原計劃編制的科學性和準確性，為今后的計劃管理提供依據(jù)。總經(jīng)濟師和總工程師的主辦交接界限為規(guī)劃方案定稿之后。也可以把原點設計為零，依此以天數(shù)后續(xù)，那么時間座標軸的最后刻度就表示為項目的總工期天數(shù)。如何合理利用這段自由時差往往是在優(yōu)化網(wǎng)絡計劃時最先考慮的潛力所在。便于上級的檢查和職責 考核?？梢灶A先列出草表，也可以按照限定的條件直接填寫到座標網(wǎng)上。這是業(yè)內人士的共識。 在計劃優(yōu)化后如果仍達不到預期的進度目標，這只能說明預定的要求是不客觀和盲目的，需要請示或說服上級領導加以修正。 經(jīng)多次的定期檢查后，通過對前后兩次前鋒線的對比分析，就可以在一定范圍內對項目未來的進度和變化趨勢作出定量的預測。 及時調整 調整的原則是盡量使各條線路同步均衡地進展，這不僅是為了確保工期不拖延，對減少資源投入，控制工程成 本同樣具有非常重要的意義。打算縮短的，應把后續(xù)計劃當作一個新的計劃重新編排。 協(xié)管崗位 總經(jīng)濟師，總工程師： 審閱合同草稿，提出修改意見。 現(xiàn)場配合服務應參與的范圍包括 ：圖紙交底、階段驗收、采購考察、設計修改、設計的優(yōu)化、深化和補充、設計簽證、審核施工技術方案、質量事故處理等。由此造成甲方 損失的，應承擔的法律責任需要一一明列， 32 不能采用“按有關規(guī)定處理”等含糊其詞的說法。 緊前工作條件 規(guī)劃建筑設計方案招標結束，規(guī)劃審批之前。 過分強調人車分流，往往違反了便捷的原則，減少了綠化的共享程度，結果事與愿違，反而人車混雜。 每個房間的長寬尺度既要滿足功能需要，也要符合人體工程學的原理。 5. 立面造型優(yōu)化 作業(yè)依據(jù) 規(guī)劃方案，擴初方案和建筑施工圖。 清一色的板式建筑不僅使戶型品種單調，缺乏選擇余地，而且外觀造型也是