房地產開發(fā)全流程及簡介(存儲版)
【正文】 竣工驗收 入伙 ?18個關鍵節(jié)點 —— 里程碑計劃（一級計劃） ?簽訂土地合同至獲取施工許可證 5個月時間； ?拿地 7個月后開盤?。ê愦蟮禺a拿地后 6個月開盤。 土地市場： 通過在土地市場進行招標、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自 2022年 7月以來，獲取土地的主要方式。 ? 深耕目前已進駐城市，特別是成都、長沙、江陰、沈陽，確保每個已進入城市有 3個可售建筑面積在 30萬㎡以上的項目，保證三年的開發(fā)量，做好土地儲備結構規(guī)劃并嚴格執(zhí)行。 ?成本部：控制性成本目標（限額指標、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本。 ?設計部：概念設計任務書 —— 概念設計深化方案。 常見的問題： 進度問題：進度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接。 ?財務部：方案版投資收益。 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 如何處理無證施工？ 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 工程建設的相關知識： ?工程建設組成部分：土建、水電、安裝及設備； ?整體工程建設：單體部分、環(huán)境部分、室外管線； ?建筑結構形式：磚混、框架、框剪、鋼結構等； ?項目施工周期（合理進度）： 多層及低密度： 9— 12個月； 小高層： 1年半； 高層建筑： 2年到兩年半； ?施工組織次序： 基礎部分 → 主體工程 → 外墻裝飾及安裝 → 園區(qū)管線 → 景觀施工 → 竣工驗收。（成本月報） ?采購部：分包工程及材料設備采購。（產品類型不同、城市不同，情況有異） ?成本部：項目動態(tài)成本。（精裝修一般都是毛坯入伙后，委托開發(fā)商裝修，單獨簽訂協(xié)議。 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 項目推進慢在各環(huán)節(jié)的主要原因 最主要的時間耽誤在項目開工前期： ?決策上的時間反復； ?規(guī)劃設計上的時間耽誤； ?各專業(yè)單位的銜接不夠緊密； ?規(guī)劃報建的時間耽誤； ?亦可能遇到不常見的因素如： 地基問題導致的隱蔽工程施工進度緩慢； 資金短缺導致的工程施工進度緩慢； 天氣原因（雨季做基礎、冬天施工等導致）； 工地事故和違章行為導致的臨時停工和工地整改。 ?設計部：竣工圖確認。 ?設計部：配合銷售的設計輸入（合同附圖、模型、交樓標準）。 ?財務部：方案版投資收益。 技術處理 文物考察？政府工程？先行土方開挖？先行基礎施工？ 協(xié)調關系 城管是主要查處的單位，和城管關系好可避免很多麻煩。 ?設計部：編制方案設計任務書 —— 規(guī)劃設計方案評審（含單體設計方案） —— 景觀方案評審 —— 初步設計成果評審（含基坑支護設計圖） —— 建筑施工圖評審（含基礎設計圖） —— 正式施工圖評審。 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 物業(yè)管理 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 地產項目標準設計周期 實施方案 施工圖 實施方案 施工圖 設計前期 3個月 5個月 2個月 設計周期 3： 5： 2 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 包含的主要設計階段： ?概念設計：大概 6周； ?詳規(guī)設計：大概 6周； ?單體方案：大概 12周； ?擴初方案：大概 6周； ?施工圖設計：施工標準和結構形式，大概 10周； ?景觀設計：大概 56周； ?樣板房及會所設計：大概 4周。 地產項目開發(fā)三大核心要素：錢、地、人！ 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 物業(yè)管理 案例：佳兆業(yè)項目定位決策三大要素 ? 定位 —— 項目形象定位、產品定位、客戶定位、市場定位等！ ? 定案 —— 總圖、戶型、單體、外立面、園林、配套、展示區(qū)等！ ? 定價 —— 銷售均價、價格聽證會、價格專題報告、利潤指標等！ 各部門職責： ?投資開發(fā)部：建設規(guī)劃許可證 —— 國有土地使用證。 ?工程部：現場踏勘。 0
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