資產(chǎn)評(píng)估的基本方法(3)(存儲(chǔ)版)
【正文】 被評(píng)資產(chǎn)為 100， ???????? %)1(%)1% ) (1( 21 naaa ?環(huán)比：指數(shù)參照物成交時(shí)間的物價(jià)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)定基：1??? 系數(shù)P? ?10 0系數(shù)＝ 功能因素 功能系數(shù)法 成新率因素 交易情況調(diào)整 （ 三 ） 確定評(píng)估值 將若干個(gè)經(jīng)過(guò)調(diào)整的調(diào)整值進(jìn)行加權(quán)平均或算術(shù)平均 ， 確定評(píng)估值 。 三個(gè)參照物成交價(jià)格的調(diào)整過(guò)程如下 。經(jīng)查詢?cè)假Y料和企業(yè)記錄，該資產(chǎn)截止評(píng)估基準(zhǔn)日的法定利用時(shí)間為 57 600小時(shí)，實(shí)際累計(jì)利用時(shí)間為 50 400小時(shí)。這種類似于坐標(biāo)圖的圖形稱現(xiàn)金流量圖。折現(xiàn)率和資本化率分別為 10%和 12%。 其使用范圍不同，折現(xiàn)率是將未來(lái)有限期的收益折現(xiàn)，資本化率是將來(lái)永續(xù)性收益轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值是采用的。求該機(jī)組評(píng)估基準(zhǔn)日的重置成本。具體資料如下： 該資產(chǎn)賬面原值 270萬(wàn)元，凈值 108萬(wàn)元，按財(cái)務(wù)制度規(guī)定該資產(chǎn)折舊年限為 30年，已計(jì)提折舊 20年。 被評(píng)估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評(píng)分為 100， 三個(gè)參照物所在區(qū)域條件均比被評(píng)估商業(yè)用房所在區(qū)域好 ，綜合評(píng)分分別為 10 110和 108。 成交價(jià)是 正常交易 的結(jié)果 。 （萬(wàn)元）重置成本 ????? 5年，預(yù)測(cè)未來(lái) 5年的收益分別為40萬(wàn)元， 42萬(wàn)元、 44萬(wàn)元、 45萬(wàn)元、 46萬(wàn)元，年折現(xiàn)率為 12%，求該技術(shù)的評(píng)估值。 該方法的局限性： 需具備一定的前提條件； 含有較大成分的主觀性 。 增長(zhǎng)率法 nniniirgrgRrRP)1(11)1(1 ???????? ??三 、 收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定 （ 一 ） 預(yù)期收益額 預(yù)期收益的類型 (1) 稅后利潤(rùn)與凈現(xiàn)金流的差異在于確定原則不同 凈現(xiàn)金＝稅后利潤(rùn) +折舊－追加投資 （ 2） 從資產(chǎn)評(píng)估角度出發(fā) ， 凈現(xiàn)金流更適宜作為預(yù)期收益 。 收益法要求收益額是預(yù)期收益 、 客觀收益 。經(jīng)鑒定，該資產(chǎn)尚可使用 3年，同行業(yè)的資產(chǎn)平均收益率為 10%，企業(yè)所得稅率為 33%，求該資產(chǎn)的功能性貶值。 尚可使用年限實(shí)際已使用年限尚可使用年限成新率＝?有形損耗率 ??更新成本加權(quán)更新成本加權(quán)平均已使用年限＝（三）功能性損耗及其計(jì)量 1. 功能性損耗的含義 是無(wú)形損耗的一種 ， 體現(xiàn)在兩方面： (1) 運(yùn)營(yíng)成本 （ 物耗 、 能耗 、 工耗等 ） (2)產(chǎn)出能力 2. 超額運(yùn)營(yíng)成本的計(jì)算步聚： (1)計(jì)算年超額運(yùn)營(yíng)成本 (2)計(jì)算年凈超額運(yùn)營(yíng)成本 年凈超額運(yùn)營(yíng)成本＝年超額運(yùn)營(yíng)成本 （ 1－所得稅率 ） (3)據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率 （ 折現(xiàn)率 ） 將年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn) ， 計(jì)算其功能性貶值額 : 被估資產(chǎn)功能性貶值額＝年超額運(yùn)營(yíng)成本 （ 1－所得稅率 ） （ P/A,r,n） （ 四 ） 經(jīng)濟(jì)性損耗及其計(jì)量 1. 經(jīng)濟(jì)性損耗的含義 因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身的問(wèn)題 。 （ 1） 定基物價(jià)指數(shù) （ 2） 環(huán)比物價(jià)指數(shù) ? 注意問(wèn)題 ? 物價(jià)指數(shù)法計(jì)算的是復(fù)原重置成本 。 評(píng)估實(shí)踐中需據(jù)具體情況而定 。 △ 不同點(diǎn)：采用的材料 、 標(biāo)準(zhǔn) 、 設(shè)計(jì)等方面存在差異 。 該方法可用于計(jì)算復(fù)原重置成本 ， 也可用于計(jì)算更新重置成本 。 （ 2） 抽樣選擇代表性資產(chǎn) ， 并選擇適當(dāng)方法計(jì)算其重置成本 。：技術(shù)上可行，經(jīng)濟(jì)上（修復(fù)）性損耗可補(bǔ)償 【 例題 】 評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)年產(chǎn)量為 8萬(wàn)件甲產(chǎn)品的生產(chǎn)線。 并非所有評(píng)估對(duì)象都適合采用成本法。 年份 歷史收入（萬(wàn)元） 權(quán)重 加權(quán)收入（萬(wàn)元） 2022 500 1 500 2022 580 2 1160 2022 620 3 1860 2022 620 4 2480 2022 692 5 3460 總計(jì) 15 9460 加權(quán)平均 9460/15 ≈ 631 資產(chǎn)評(píng)估值 =631/11%=5736（萬(wàn)元） 分段法 若預(yù)期未來(lái)收益不穩(wěn)定 ， 但收益又是持續(xù)的 ， 則需采用分段法 。 賬面原值 10萬(wàn)元，其中買價(jià)為 8萬(wàn)元，運(yùn)輸費(fèi) ，安裝費(fèi) 1萬(wàn)元，調(diào)試費(fèi) 。 參照物及其與被估資產(chǎn) 可比 較的指標(biāo) 、 參數(shù)等資料均能搜集到 。 參照物的成新率被估資產(chǎn)的成新率調(diào)整系數(shù)＝? ?100調(diào)整系數(shù)＝三、市場(chǎng)比較法的具體操作方法 （ 一 ） 直接比較法 參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異 ， 例如：成新率 、 功能等 。 單位： 被評(píng)估資產(chǎn)單價(jià)＝ （ 5,467＋ 5,418＋ 5,480） 247。經(jīng)專家估算，該資產(chǎn)還能使用 8年。 作用： 形象地表現(xiàn)資金活動(dòng)過(guò)程和結(jié)果； 使計(jì)算思路簡(jiǎn)單明了。采用年金資本化法，確定該企業(yè)的重估價(jià)值。 P=10*（ P/F， i， n） =10*（ 1+10%） ^(2)=(萬(wàn)元 ) 3. 等額收付系列年金終值公式 ),/(1)1( niAFAiiAFn??????? ????(1 ) 1nii????????),/( niAF或 稱為年金終值系數(shù) 如某人每年初存入銀行 1000元，連續(xù) 5年，年利率為 10%，問(wèn)第 5年末本利和是多少？ F=1000*(（ 1+10%） ^51)/10%=61
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