項目的財務(wù)分析ppt課件(存儲版)
【正文】 0=800萬元 ? 總利息 ? 612 [（ 1+12%） –1]+800 40% [（ 1+12%） –1] +800 60% [（ 1+12%） –1] =265萬元 注：地價計息期為 2年 3個月。已知開發(fā)商已經(jīng)取得該宗地 70年的土地使用權(quán)，該宗地為七通一平的空地，面積為 2022平方米，購買土地使用權(quán)的費用（地價）為 600萬元，購買土地使用權(quán)的手續(xù)費和稅金（代理費、印花稅、律師費等）為地價的 2%；城市規(guī)劃規(guī)定該地塊用途為商住兩用，容積率為 4 。 ? 計算公式 ? 資產(chǎn)負債表 =負債總額 /資產(chǎn)總額 100% ? 合理取值（ 70%~80%） ? 影響因素 ? 項目盈利率、銀行貸款利率、通貨膨脹率、國民經(jīng)濟的積累率和國民經(jīng)濟的發(fā)展水平。 ? 房地產(chǎn)投資項目資金平衡分析關(guān)注的重點是表的累計盈余欄目。 現(xiàn)金流量表的說明 ? 根據(jù)需要，計算稅前或稅后現(xiàn)金流量； ? 兩表的區(qū)別 ? 見教材 p202 ? 現(xiàn)金流量表相應(yīng)的項目要填寫清楚 現(xiàn)金流量表的說明 ? 計算期 ? 一般建設(shè)項目（不要求） ? 建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營期 ? 房地產(chǎn)開發(fā)后出售現(xiàn)房的項目 ? 建設(shè)期 ? 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)售的項目 ? 建設(shè)開始起到全部售出時為止所經(jīng)歷的時間（開發(fā)經(jīng)營期）。 基本概念 ? 財務(wù)評價 ? 又稱 “ 微觀經(jīng)濟效果評價 ” ? 從項目本身的收入和支出來衡量項目是否可取。 ? 作用 ? 提供項目經(jīng)濟效益靜態(tài)分析的信息資料； ? 計算投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等指標。 ? 作用 ? 提供資金的增減變化情況及相互間的對應(yīng)關(guān)系，以檢查房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債、資金結(jié)構(gòu)是否合理，是否有較強的還債能力。 ? 計算公式 ? 流動比率 =流動資產(chǎn)總額 /流動負債總額 100% ? 指標分析 ? 流動比率越高，該項目償還能力越強；債權(quán)人越安全。 分析過程 ? 總開發(fā)成本 ? 612 +800+ 265=1677萬元 分析過程 ? 銷售成本的計算 ? 物業(yè)銷售代理費 ? 3200 2%=64萬元 ? 廣告宣傳費 5萬元 ? 不動產(chǎn)銷售的稅費為 ? 3200 6%=192萬元 ? 總銷售成本 ? 64+5+192=261萬元 ? 總成本 ? 1677萬元 + 261萬元 =1938萬元 分析過程 ? 開發(fā)商利潤 ? 3200–1677–261=1262萬元 ? 開發(fā)商成本利潤率 ? =開發(fā)商利潤 /總成本 100% ? = 1262 /1938 ? =% 評估過程 ? 結(jié)論
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