【正文】 – 風(fēng)險以累計的概率呈現(xiàn) – 品牌延續(xù)性較弱 – 對開發(fā)商組織結(jié)構(gòu)的要求高 (混合型或矩陣型組織結(jié)構(gòu) ) – 對土地獲得的要求高 (在逐步成熟的市場中 , 獲得大片地理位置相對優(yōu)越的土地將越來越困難 ) – 發(fā)展速度相對較慢 – 一次性風(fēng)險集中 – 滾動開發(fā)新的項目后，容易造成原有項目的工作前后協(xié)調(diào)脫節(jié) – 對一次性大面積土地獲得的要求相對較低 , – 在資金有保障的前提下容易實現(xiàn)迅速擴張 – 更符合住宅消費區(qū)域觀念很強為特征的市場 – 在細分市場競爭過度時 , 更容易通過實施針對不同細分市場的多品牌戰(zhàn)略來分散風(fēng)險 – 品牌延續(xù)效應(yīng)高 – 小區(qū)容易形成規(guī)模效應(yīng) – 資金壓力相對較小 – 開發(fā)商的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置可以相對簡單 (功能型組織 ) – 管理成本低 – 物業(yè)管理便于集中管理 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 29 管理模式 – 中高層經(jīng)營管理人員的較小需要合理的授權(quán)以提高對市場和客戶靈活迅速反應(yīng)的能力 組織結(jié)構(gòu) – 需要建立起規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)約束總公司與子公司的決策 , – 經(jīng)營活動 – 組織架構(gòu)中的部分功能需要完善 – 需要建立有效的內(nèi)部競爭機制 業(yè)務(wù)流程 – 一些重要的決策 ,計劃 ,監(jiān)控流程可以在組織中執(zhí)行 – 業(yè)務(wù)流程標準化和規(guī)范化 – 業(yè)務(wù)流程在組織中不存在重復(fù)、脫節(jié)、互相扯皮的現(xiàn)象 天麟房地產(chǎn)公司的組織設(shè)計是為了支持其戰(zhàn)略目標的實現(xiàn) *資料來源 XX公司，天圖分析 存在問題 具體表現(xiàn) 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 30 天麟公司未來組織的設(shè)計總體思路 戰(zhàn)略控股 治理結(jié)構(gòu) 直線職能式組織 支持戰(zhàn)略 健全職能 中遠房地產(chǎn)公司應(yīng)采用戰(zhàn)略控股的方式與外方一起管理天麟 天麟公司應(yīng)按照合資企業(yè)制度和有關(guān)法律建立公司治理結(jié)構(gòu) 天麟公司應(yīng)繼續(xù)采用直線職能制的管理組織 在職能制的組織前提下，需要進一步健全各部門的職能 按照天麟公司 3年發(fā)展戰(zhàn)略的要求設(shè)計新的組織構(gòu)架 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 31 為了達 到 天麟的戰(zhàn)略目標，現(xiàn)有組織架構(gòu)中的一些基本功能有待補充和加強 類別 功能 業(yè)務(wù)發(fā)展 – 戰(zhàn)略規(guī)劃功能 (行業(yè)研究、戰(zhàn)略規(guī)劃、協(xié)調(diào)控制 ) – 相對獨立的項目開發(fā)職能 – 戰(zhàn)略研究、市場分析、前期企劃功能 財務(wù) – 財務(wù)分析、預(yù)決算、控制、融資功能 – 財務(wù)分析、融資 營銷策劃 – 營銷策劃功能 其它 – 銷售合同管理等支持功能 – 房地產(chǎn)事業(yè)部的設(shè)計管理功能 – 其它 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 32 業(yè)務(wù)層次的部門職責(zé)需要明確的界定，避免縱向管理和橫向協(xié)調(diào)的一系列問題產(chǎn)生 – “ 職責(zé)界定不清導(dǎo)致部門人員工作目標不很明確，影響工作效率和質(zhì)量，一段時間后就嚴重挫傷了工作積極性 ” – “ 我們部門與其它部門之間總是協(xié)調(diào)很困難，內(nèi)耗嚴重 ” – “ 部門人員要么人浮于事，要么忙得不可開交 ” – “ 公司對我的授權(quán)與實際責(zé)權(quán)不匹配，該做的決定不能做，長 此 以往容易使人 養(yǎng) 成思維的惰性，不愿意承擔(dān)責(zé)任，反正有老板頂著 ” – “ 我們感到工作沒有重點，常常被其它部門的鎖事干擾打斷，一些部門應(yīng)該具備基本職能很長時間無法得以提高 ” – “ 工作中往往要么重復(fù)作業(yè)，交叉作業(yè)，要么工作脫節(jié)，總之效率很低 ” 典型的現(xiàn)象 由于職能界定不清引發(fā)的問題 – 上級部門無法依據(jù)下級部門的職責(zé)合理授權(quán) – 上級部門對下級部門的監(jiān)督和績效考評缺乏依據(jù) – 與績效考評掛鉤的薪酬激勵體系長期無法建立 – 積級性不高，士氣低落 – 企業(yè)向心力弱 – 員工責(zé)任厭惡、權(quán)力導(dǎo)向的思維方式 – 人員流動性過高 – 部門內(nèi)部員工工作量不能依據(jù)部門職責(zé)合理界定 人浮于事 機構(gòu)臃腫 (因人設(shè)崗 ) 工作重點不明確 基本的職能無法加強 – 部門之間的無謂的協(xié)調(diào)工作大量增加，從而導(dǎo)致： 重復(fù)作業(yè) 配合不力 工作脫節(jié) 效率低下 部門本位主義加劇 縱 向 橫向 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 33 天麟公司未來組織的設(shè)計總體思路 戰(zhàn)略控股 治理結(jié)構(gòu) 直線職能式組織 支持戰(zhàn)略 健全職能 中遠房地產(chǎn)公司應(yīng)采用戰(zhàn)略控股的方式與外方一起管理天麟 天麟公司應(yīng)按照合資企業(yè)制度和有關(guān)法律建立公司治理結(jié)構(gòu) 天麟公司應(yīng)繼續(xù)采用直線職能制的管理組織 在職能制的組織前提下，需要進一步健全各部門的職能 按照天麟公司 3年發(fā)展戰(zhàn)略的要求設(shè)計新的組織構(gòu)架 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 34 各部門職責(zé)說明書 部門 職責(zé) 經(jīng)營部 市場部 客戶服務(wù)部 工程部 預(yù)算部 會計部 信息部 人事部 后勤部 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 35 戰(zhàn)略發(fā)展部的使命是確立和保持集團未來的發(fā)展方向，同時保持集團對各事業(yè)部的戰(zhàn)略監(jiān)控和協(xié)調(diào) 戰(zhàn)略發(fā)展部的部門結(jié)構(gòu)與職能 使命 – 確立 XX房地產(chǎn)公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略 – 保證集團各事業(yè)部的發(fā)展戰(zhàn)略與集團總體戰(zhàn)略保持一致 – 保持集團對各事業(yè)部的有效監(jiān)控與協(xié)調(diào) – XX房地產(chǎn)公司目前的總體實施是建立在對各事業(yè)部有效控制的基礎(chǔ)上 – 通過加強行業(yè)研究和資產(chǎn)運作的基礎(chǔ)研究對現(xiàn)有戰(zhàn)略加以明晰和調(diào)整，以規(guī)避風(fēng)險 – 集團領(lǐng)導(dǎo)設(shè)想中對事業(yè)部進行財務(wù)管理和戰(zhàn)略管理的管理模式對集團總部的規(guī)劃和協(xié)調(diào)監(jiān)控的功能提出較高的要求，將這兩個功能列入戰(zhàn)略發(fā)展部中有利于這兩個功能的協(xié)同和達到機構(gòu)精簡的目的 – 新業(yè)務(wù)的拓展往往基于準確、全面把握其行業(yè)趨勢和運作模式，因此將新業(yè)務(wù)的研究職能歸入行業(yè)研究這一職能之中 設(shè)計思路 戰(zhàn)略發(fā)展部 信科 行業(yè)研究 戰(zhàn)略規(guī)劃 協(xié)調(diào)控制 – 提高和強化樓宇智能化系統(tǒng)集成的核心能力和施工水平 – 承接外部業(yè)務(wù)，擴大市場份額，提高盈利水平 – 對影響事業(yè)部所處行業(yè)的政治、經(jīng)濟、技術(shù)等因素進行研究和跟蹤 – 對集團今后可能涉足的行業(yè)進行分析研究 – 建立建全集團主導(dǎo)業(yè)務(wù)的行業(yè)信息數(shù)據(jù)庫 – 對市場重大變化和競爭對手的狀況進行分析和跟蹤 – 建立集團內(nèi)部信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) – 新業(yè)務(wù)的研究和戰(zhàn)略可能性、適用性分析 – 制定集團中長期發(fā)展戰(zhàn)略和年度規(guī)劃 – 制定集團年度規(guī)劃與實施措施 – 對集團戰(zhàn)略實施效果進行監(jiān)控，對發(fā)展偏差進行分析并提出改進措施 – 集團總體經(jīng)營狀況及業(yè)務(wù)組合的分析與評估 – 對集團今后的上市、合資、股份化、收購、出售等資產(chǎn)運作做可行性分析，提出方案建議，評估風(fēng)險 – 審核事業(yè)部戰(zhàn)略，提出戰(zhàn)略調(diào)整方案建議 – 審核事業(yè)部的年度計劃 – 建立健全事業(yè)部的評價體系，定期進行評估和分析 – 對事業(yè)部的信息進行匯總 – 對集團與事業(yè)部的組織結(jié)構(gòu)和主要流程定期進行評估，提出調(diào)整方案建議 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 36 各部門職責(zé)說明書 經(jīng)營部 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 37 各部門職責(zé)說明書 物業(yè)經(jīng)營部 物業(yè)經(jīng)營部： ? 對工程已完工部分進行管理 ? 制定物業(yè)經(jīng)營管理制度及方案 ? 設(shè)立 ****經(jīng)營管理公司，并制訂其經(jīng)營管理計劃，搭建其人事構(gòu)架 ? 設(shè)立保安部保障各類物業(yè)的安全 ? 組織培訓(xùn)本部門工作人員 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 38 各部門職責(zé)說明書 新技術(shù)應(yīng)用部 ? 收集各類新技術(shù)、新材料的信息 ? 研究開發(fā)各類新技術(shù)、新材料 ? 協(xié)助工程部對各類新技術(shù)、新材料的應(yīng)用 ? 匯編各類新技術(shù)軟件及新材料 ? 對外聯(lián)系相關(guān)業(yè)務(wù) 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 39 營銷中心的核心使命是通過創(chuàng)造項目附加價值盡快實現(xiàn)銷售和資金回籠 使命 – 創(chuàng)造項目附加價值 – 迅速實現(xiàn)銷售資金回籠 – 提高集團房產(chǎn)品牌含金量 – 創(chuàng)立自身營銷服務(wù)品牌 – 銷售功能及銷售支持遵循組織前區(qū)用戶導(dǎo)向型的設(shè)計原則提高顧客的滿意度 – 建議強化策劃的人員配置和專業(yè)分工，提升目前的策劃水平 – 建議對廣告策劃實施預(yù)算制管理 – 營銷中心與各項目部之間按內(nèi)部市場體系結(jié)算 設(shè)計思路 營銷中心的部門結(jié)構(gòu)與職能 營銷中心 策劃 銷售 銷售支持 – 策劃功能 ?市場定位 ?專項市場調(diào)研 ?產(chǎn)品策略 (定位 ) ?營銷策劃方案 ?定價策略 ?促銷策略 ?渠道策略 – 市場信息反饋及產(chǎn)品策略建議(與企劃部密切溝通和協(xié)調(diào) ) – 銷售員培訓(xùn)支持 – 銷售實施 ?銷售方式 ?促銷合作 ?員工培訓(xùn)實施 ?客戶反饋分析 ?市場反饋分析 – 客戶服務(wù) – 合同檔案管理 – 與銷售相關(guān)的財務(wù)支持功能 ?銀行按揭 ?銷售合同 ?房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù) ?銷售現(xiàn)場組織 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 40 各部門職責(zé)說明書 市場部 銷售策劃部： ? 制定總體市場策略及操作方法 ? 策劃與操作各類市場推廣活動 ? 組織培訓(xùn)本部門工作人員 ? 制訂本部門工作制度和工作計劃 ? 進行市場調(diào)查研究與分析，提供公司決策依據(jù) 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 41 企劃質(zhì)量的高低很大程度上決定了項目最終的成敗，其功能應(yīng)通過高素質(zhì)的人員配備得以強化 使命 – 為項目投資提供決策支持和前期實施 – 使項目的產(chǎn)品符合市場需求 – 為項目最終盈利奠定基礎(chǔ) – 企劃部的操作模式逐步由先征地后策劃（策劃項目）向先策劃薦后征地（項目策劃）過渡 – 按策劃與設(shè)計管理不同性質(zhì)和目標的工作內(nèi)容將企劃部劃分成兩個組別，符合專業(yè)分工和協(xié)作的組織設(shè)計原則 – 企劃職能的加強是構(gòu)建 XX在中高檔住宅商