海創(chuàng)新科技大廈可行性分析報(bào)告及投資建議方(存儲(chǔ)版)
【正文】 為中國(guó) 投資環(huán)境四十優(yōu) 城市之一，是投資創(chuàng)業(yè)的好地方。 4. 發(fā)展規(guī)劃。 規(guī)劃用地 ，總建筑面積 15萬(wàn)平方米。目前，唐家灣地域缺乏具有這一功能的創(chuàng)業(yè)機(jī)構(gòu)和空間，尚無(wú)省級(jí)的科技企業(yè)孵化器，已經(jīng)建成的南方軟件園屬于專業(yè)性孵化器，不能完全滿足唐家灣科技創(chuàng)新的要求，工行軟件中心局限于工行系統(tǒng)。 一方面作為珠海基地本身配套建設(shè) ， 完善創(chuàng)新培育體系 ， 這是珠?；刈鳛橹楹?guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的一個(gè)重要組成部分所應(yīng)起的作用 ， 也符合珠海市科技創(chuàng)新海岸發(fā)展的需要；另一方面 ， 多功能創(chuàng)新科技大廈的建設(shè) ， 也可以滿足創(chuàng)業(yè)企業(yè)和相關(guān)人員進(jìn)行科技交流和展示 、 生活?yuàn)蕵?lè)等方面的需求 。 綜合服務(wù)部：負(fù)責(zé)大廈物業(yè)管理以及公共服務(wù)配套工作。 第六章 總體規(guī)劃方案 第三節(jié) 經(jīng)營(yíng)模式 珠海創(chuàng)新科技大廈應(yīng)充分利用珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)的優(yōu)勢(shì) ， 憑借經(jīng)營(yíng)管理者豐富的企業(yè)管理 、 創(chuàng)業(yè)投資及資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn) ， 充分發(fā)揮股東的資源優(yōu)勢(shì) ， 整合各種社會(huì)資源 ， 不僅為創(chuàng)業(yè)企業(yè)通過(guò)提供靈活廉價(jià)的研究開發(fā)場(chǎng)地和商務(wù)辦公場(chǎng)所 、 方便快捷的網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng) 、 方便的生活服務(wù)等等 ，更提供把企業(yè)從種子培養(yǎng)成參天大樹的全程支持和服務(wù) ， 如企業(yè)創(chuàng)建服務(wù) 、 企業(yè)管理咨詢 、 股權(quán)投資 （ 采取現(xiàn)金投入 、 租金折股 、 租金加服務(wù)折股 、 或聯(lián)合其它機(jī)構(gòu)投資等 ） 、 項(xiàng)目推介 （ 向風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)推介 ） 、協(xié)助融資 、 借貸擔(dān)保 、 財(cái)務(wù)顧問(wèn) 、 技術(shù)服務(wù) 、 法律咨詢 、 教育培訓(xùn)等 。 該址三邊臨路 ， 東 、 南緊靠排洪渠 ， 西為規(guī)劃路 ， 北為基地已開發(fā)部分 。 在建筑設(shè)計(jì)方面 ， 要求與珠海基地整體布局協(xié)調(diào)一致 ， 通過(guò)建筑物的造型語(yǔ)言 ， 以超前和創(chuàng)新的手法塑造出一種全新的 、 強(qiáng)有力的 、 令人印象深刻的高科技建筑物形象 ， 具有鮮明的科技意識(shí) ， 體現(xiàn)科技創(chuàng)業(yè)天地的內(nèi)涵 ，使其成為珠海基地的標(biāo)志性建筑 。 必要時(shí)采用隔音建筑材料 。 正常經(jīng)營(yíng)期的前四年：年凈利潤(rùn)為 元 。 綜合考慮這些因素 ， 實(shí)際上本項(xiàng)目的收益應(yīng)高于上述估算值 ， 投資回收期將更短 。 以現(xiàn)金或租賃費(fèi)用折抵的入駐企業(yè)股權(quán)增值水平 ， 以及入駐企業(yè)的成活率 、成長(zhǎng)速度將在一定程度上影響項(xiàng)目的收益 。 3. 充分利用資源 ， 做好融資中介和風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng) ， 是企業(yè)孵化器經(jīng)濟(jì)效益 取得突破的關(guān)鍵點(diǎn) 。 作為科技企業(yè)孵化器 ， 僅物業(yè)收入就可以達(dá)到這樣的水平 ， 說(shuō)明項(xiàng)目具有較好的投資價(jià)值 ， 抗風(fēng)險(xiǎn)能力還是比較強(qiáng)的 ， 項(xiàng)目可行 。 5. 預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資 ， 投資利潤(rùn)率為 %， 投資回收期 ， 盈虧平衡點(diǎn)是 %。 2. 建立高水平的管理隊(duì)伍 高水平的管理隊(duì)伍可以為入孵創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供全方位 、 全過(guò)程的高效率的服務(wù) ， 并幫助他們迅速成長(zhǎng)起來(lái) 。同時(shí)，也要控制固定資產(chǎn)投資額與經(jīng)營(yíng)成本。 5. 以上效益分析僅僅考慮較為為穩(wěn)定的物業(yè)租賃和管理費(fèi)用 ， 實(shí)際運(yùn)作中還存在為入孵企業(yè)進(jìn)行管理 、 技術(shù)和金融中介服務(wù) （ 包括進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng) ） 所得收益 。 4. 營(yíng)業(yè)收入 （ 詳見附件 1： 預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)收入表 ） 本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入主要為各類辦公場(chǎng)地 、 綜合服務(wù)設(shè)施和住房的租金與管理費(fèi)收入 ， 預(yù)計(jì)正常年度的全年收入為 843萬(wàn) 元 。 廢水：主要是餐飲廢水 、 洗滌淋浴廢水和公共洗手間廢水 ， 為可生化有機(jī)無(wú)毒水 ， 通過(guò)現(xiàn)已建成的地埋式污水處理裝置處理后 ， 合乎排放標(biāo)準(zhǔn)排入城市廢水排放系統(tǒng) 。 l 雨 、 污水排放條件 ：地埋式污水處理器 ， 已接通可用 。 第六章 總體規(guī)劃方案 第四節(jié) 建設(shè)地址與條件 珠海創(chuàng)新科技大廈擬建于廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地東南端（ 見第 21頁(yè)珠?；匾?guī)劃示意圖 ） ， 座東南向西北 ， 依山靠海 ， 正對(duì)珠海基地入口 ， 與珠?；毓粳F(xiàn)有綜合樓相鄰 ， 位置十分醒目 。 創(chuàng)新科技大廈只提供通用的辦公 、 行政管理場(chǎng)所以及技術(shù)開發(fā) 、 無(wú)污染和噪音實(shí)驗(yàn)場(chǎng)所 ， 形成小型科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)的搖籃基地 ， 也是潛在的企業(yè)家尤其是科技型企業(yè)家搏擊風(fēng)浪 、 鍛煉提高的練兵場(chǎng) 。 企業(yè)發(fā)展部：負(fù)責(zé)入駐企業(yè)的審批 、 畢業(yè)認(rèn)證和項(xiàng)目申報(bào)等；提供 政策和技術(shù)咨詢；指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)代化管理；負(fù)責(zé)人員培訓(xùn)等 。 目前 ， 眾多的企業(yè)紛紛希望能夠進(jìn)入珠海基地 ， 而珠海基地已經(jīng)開發(fā)建好的 4萬(wàn)平方米的廠房 、 辦公樓以及員工宿舍等都已經(jīng)全部租賃出去 ， 無(wú)法滿足他們的要求 。 1999年國(guó)家科技部明確發(fā)文珠?；刈鳛橹楹?guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，納入高新區(qū)統(tǒng)一管理，享受相關(guān)高新區(qū)政
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