濟南財富廣場商業(yè)策劃報告(存儲版)
【正文】 潘集區(qū)地處黃淮平原南端，位于安徽省淮南市北部，南瀕淮河，北臨茨淮新河，東與懷遠縣接壤，西與鳳臺毗鄰。 項目所處市場環(huán)境 第 一 部 分 項 目 分 析 區(qū)域內(nèi)的大體購買力與消費習慣、傾向 ? 區(qū)域境內(nèi)有潘一、潘二、潘三、潘北等大中型煤礦企業(yè)，相對來說，這部分人群收入可觀穩(wěn)定，有較強的購買力，但是 35萬農(nóng)業(yè)人口購買力相對欠缺。 區(qū)域商業(yè)市場狀況 第 一 部 分 項 目 分 析 單級化格局，社區(qū)級商業(yè)中心不發(fā)達 ?潘集區(qū)商業(yè)絕大部分集中于袁莊區(qū)域； ?其他區(qū)域商圈發(fā)展滯后； ?作為潘集商貿(mào)最發(fā)達的袁莊區(qū)域，發(fā)展空間巨大。 ?商業(yè)形態(tài)滯后，有待升級： 潘集區(qū)零售業(yè)態(tài)依然以百貨，步行街鋪、集貿(mào)市場內(nèi)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主，新興商業(yè)業(yè)態(tài)缺乏，有待升級。 ?商業(yè)步行街，缺乏商業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃： 打造特色專業(yè)街，重點經(jīng)營某一類商品和服務(wù)，是商業(yè)街向特色化發(fā)展呈現(xiàn)出的一種重要形式，也是商業(yè)街發(fā)展的一個方向。 ?大型商業(yè)綜合體區(qū)域內(nèi)較少。 本案 第 一 部 分 項 目 分 析 項目 SWOT 分析 S W ? 項目地處潘區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)，眾多大型商 業(yè)環(huán)布周邊，享有龐大的人流所帶來的商氣，同 時隨著舊城改造的發(fā)展，商業(yè)優(yōu)勢愈加凸顯； ? 本項目為集中式商業(yè)街區(qū)， 19000平的商業(yè) 面積，具備了形成規(guī)模商業(yè)的條件； ? 項目臨近城市主干道，交通便利，交通輻射 力較強； ? 前期規(guī)劃缺乏統(tǒng)一指導(dǎo)，造成主題定位不明，無特色 ? 目前以服裝為主的業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況不佳，客戶忠誠度不 高，市場形象較差； ? 面積大，總價高，投資門檻高； ? 由于業(yè)權(quán)分散，給商業(yè)管理、業(yè)態(tài)整合增加了難度。 關(guān)鍵之二：由單一購物功能升級為融購物、休閑、餐飲、娛樂等多種功能于一體的復(fù)合型商業(yè)街區(qū) ?走業(yè)態(tài)互動、功能復(fù)合化的發(fā)展方向，規(guī)避市場風險； ?復(fù)合功能體系，聚集人氣； 關(guān)鍵之三：滿足消費者不斷增長的個性化消費需求，營造以體驗為特色的主題商業(yè) 第 二 部 分 項 目 定 位 第 二 部 分 項 目 定 位 目標客戶定位 目標客戶類型 投資客戶 經(jīng)營用戶 E網(wǎng) 第 二 部 分 項 目 定 位 投資客戶 目標客戶定位 核心客戶 60% 重要客戶 30% 游離客戶 10% 淮南市區(qū)較高收入階層 ， 包括： 企事業(yè)單位中高管理層，如電力、保險、電信、銀行、證券等； 具有較高收入階層，如醫(yī)生、設(shè)計師、企事業(yè)單位技術(shù)人員、政府公務(wù)員、律師等； 購買商鋪用于投資的部分私營業(yè)主； 私營業(yè)主、個體商戶 ： 自營為主 淮南周邊地州縣的投資客 ： 如合肥、淮北等地 第 二 部 分 項 目 定 位 目標客戶定位 經(jīng)營用戶 項目主要經(jīng)營商戶如下： ?主力商家： 大型餐飲、休閑娛樂商業(yè)（大型 KTV、娛樂中心、美容美體中心、健身會所、主題酒吧）、品牌專賣店、旗艦店。 優(yōu)勢： ? 有品牌商家的帶動效應(yīng)，商業(yè)前景可觀，投資者信心增強，銷售平臺較好； ? 開發(fā)商實力的體現(xiàn)； ? 開發(fā)商經(jīng)營的信心和決心； ? 便于招商，便于統(tǒng)一管理； ? 降低投資臵業(yè)門檻，最終確保項目的銷售 缺點： 發(fā)展商需要同時面對投資者和經(jīng)營者，操作較瑣碎繁雜 銷售價格： 在品牌商家的進駐與租金回報的雙管齊下，消費者信心得到保障，故售 價可適當提高。如糖葫蘆、棉花糖、燒烤、棒棒糖、熱狗食品等。產(chǎn)權(quán)的分散給統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運營和后期經(jīng)營管理帶來一定難度。簽訂返租協(xié)議，取得統(tǒng)一代理經(jīng)營權(quán)。采用市場比較法，根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)，結(jié)合項目業(yè)態(tài)的特征、鋪面位臵，制定租金價格體系。通過訪談及抽樣調(diào)查，了解業(yè)主對商業(yè)街經(jīng)營情況的看法、對前景的信心、對現(xiàn)有租金的滿意度、能承受的商業(yè)培育期等信息。 放水養(yǎng)魚，培育商業(yè)氛圍 降低商鋪租金，或?qū)嵭腥齻€月免租，招集商家加盟，使商業(yè)氛圍火爆起來。 功能定位 商戶組合 特色主力店 餐飲 休閑、娛樂 健身、美容 零售 旗艦店、形象店 第 二 部 分 項 目 定 位 具體商戶組合包括： E網(wǎng) 業(yè)態(tài)定位建議 業(yè)態(tài)定位思路 潘集商圈的未來 潘集區(qū)商業(yè)需求 尋求細分市場 商業(yè)主題概念整合 自身限制條件 發(fā)展商目標 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 第 二 部 分 項 目 定 位 業(yè)態(tài)定位建議 第 二 部 分 項 目 定 位 City Crossing街區(qū) ——時尚休閑特色風情商業(yè)街區(qū) ?引入大型知名娛樂城，如華納影城、熱舞會所等 ?中高檔流行服裝品牌旗艦店、精品店、特色店 ?特色美食（如韓日料理、燒烤等）、茶吧、中式酒樓、美食廣場等 ?健身、美容（如健身中心、美容美體、足浴等） ?休閑、娛樂（如 KTV、影院、電玩城、酒吧等） ?街鋪服務(wù)類商鋪（電信營業(yè)廳、便利店等） E網(wǎng) 整體定位建議 主題 屬性
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