【正文】 管理示范項(xiàng)目考評標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則 》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。 1． 物業(yè)管理示范（四星）項(xiàng)目：住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積在 5萬平方米以上，別墅建筑面積在 2萬平方米以上，大廈建筑面積在 2萬平方米以上且非住宅建筑面積占 60%以上，入住率或使用率達(dá) 85%以上。 （二）由業(yè)主委員會就是否同意參評征求全體業(yè)主意見，經(jīng)專有部分占專有部分建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)?數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意方可申報(bào)。 （二）審核條件：考評管理辦公室依照申報(bào)條件對參評項(xiàng)目進(jìn)行審核?，F(xiàn)場考評總分值在 98分以上（含 98分）、住宅項(xiàng)目通過現(xiàn)場答辯的授予北京市物業(yè)管理示范（五星）項(xiàng)目稱號。 第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的考評材料不得弄虛作假，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，記入企業(yè)信用檔案，五年內(nèi)該企業(yè)所有管理項(xiàng)目不得申報(bào)示范項(xiàng)目考評。 建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖、綠地規(guī)劃圖、建筑工程消防驗(yàn)收意見書、人防驗(yàn)收報(bào)告、建筑名稱核準(zhǔn)書等與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的資料； 規(guī)劃變更批準(zhǔn)文件； 臨建房屋批準(zhǔn)文件； 竣工備案表； 項(xiàng)目竣工總平面圖； 單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖； 附屬公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖； 設(shè) 施設(shè)備安裝、使用和維修保養(yǎng)技術(shù)資料； 1各單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證明材料。沒有前期物業(yè)服務(wù)委托合同扣 。 業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責(zé) 業(yè)主委員會 成立的備案資料及履行職責(zé)的記錄 符合 。每一處不符合扣 分。 1在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定；至少每半年公開一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況 按合同及相關(guān)規(guī)定收取各類費(fèi)用； 符合 2分。每一處不符合扣 分。 1落實(shí)維修服務(wù)承諾，維修及時(shí)率 100%、返修率不高于 1%，并有回訪記錄 維修工作單管理規(guī)范； 符合 。每一處不符合扣 分。 對違反規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、報(bào)告相關(guān)部門，存在安全隱患要書面告知， 并限期整改。每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣。 雨水井、化糞池疏通、清掏記錄； 雨水井、排污管道巡檢記錄。每一處不符合扣 分。 四、保安、消防、車輛管理 10分 小區(qū)封閉式管理 秩序維護(hù)方案； 符合 1分。 危及人身安全部位的防范措施。每一處不符合扣。垃圾未當(dāng)日清運(yùn)、無消殺計(jì)劃的扣 1分，其他每一處不符合扣 。 商戶管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) 商戶管理記錄； 符合 1分。 六、綠化管理 7分 綠化管理措施與小區(qū)環(huán)境相符 綠化現(xiàn)狀平面圖； 符合 2分。 綠化藥劑、肥料使用管理記錄； 作業(yè)有安全防護(hù)措施； 符合一級養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。 八、管理效益 5分 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳率 98%以上 項(xiàng)目費(fèi)用收繳情況 符合 2分。每一處不符合扣 。 建設(shè)單位在租售大廈前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同， 雙方責(zé)權(quán)利明確 與建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同 符合 。每一處不符合扣 。 專有部分占建筑物總面積的 1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 1/2以上業(yè)主同意的證明。每一處不符合扣 。 二、檔案管理 資料齊全，分類成冊，有目錄并查閱方便； 檔案使用管理記錄； 檔案保管環(huán)境、用具符合檔案管理規(guī)定。每一處不符合扣 。 無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自 改變房屋用途現(xiàn)象 物業(yè)服務(wù)企業(yè)無違反規(guī)劃和擅自改變房屋用途的行為，對違規(guī)行為進(jìn)行勸阻、報(bào)告相關(guān)部門 符合 1分。 空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕 對空調(diào)安裝位置進(jìn)行監(jiān)督管理； 符合 。 裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)備案記錄； 按有關(guān)規(guī)定辦理裝修手續(xù)，對裝修方案進(jìn)行審核； 裝修安全管理協(xié)議、裝修管理協(xié)議； 裝修人員審核、備案記錄； 告知有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)； 定期巡視檢查，對違反裝修規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、處理、報(bào)告相關(guān)部門； 裝修查驗(yàn)記錄； 裝修管理資料分戶存檔； ★ 未發(fā)生擅自變動主體和承重結(jié)構(gòu)影響房屋使用安全的行為。 設(shè)備、機(jī)房及重點(diǎn)部位有完善的安全管理措施并有效執(zhí)行； 設(shè)備機(jī)房按規(guī)范配備消防器材； 設(shè)備機(jī)房配備 必要的應(yīng)急照明、通訊等設(shè)施； 設(shè)備機(jī)房配置溫濕度計(jì)環(huán)境監(jiān)測設(shè)備和保障設(shè)備，環(huán)境符合要求。 超負(fù)荷用電監(jiān)控管理，有處置措施并記錄； 配電室操作工具整潔、齊全，便于取用； 安全警示標(biāo)志齊全。每一處不符合扣 。 消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問題 消防管理人員應(yīng)掌握消防知識，培訓(xùn)、演習(xí)計(jì)劃、記錄，每年演習(xí)兩次。無應(yīng)急預(yù)案或疏散圖扣，其他每一處不符合扣 。每一處不符合扣 。 排除電梯險(xiǎn)情的處理措施 機(jī)房配備盤車手輪、平層標(biāo)志；電梯險(xiǎn)情 符合 。 按規(guī)定對二次供水設(shè)備清潔、消 毒；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告 水箱清洗消毒記錄、水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告； 符合 2分。 排水系統(tǒng)暢通，落實(shí)管理措施 排水排污管道暢通； 符合 。每一處不符合扣 分。 供暖設(shè)施設(shè)備定期安全巡檢并記錄。 室外無架空管、線 現(xiàn)場符合要求 符合 1分。 崗位分布圖、監(jiān)控點(diǎn)位圖、紅外報(bào)警位置圖等； 出入口有人員值守。每一處不符合的扣 。每一處不符合扣 。 垃圾日產(chǎn)日清，定期消毒滅殺 垃圾清運(yùn)記錄； 符合 2分。 無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物 對違規(guī)行為進(jìn)行勸阻，報(bào)告相關(guān)部門 符合 。 花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無斑禿 綠化檔案； 符合 2分。每發(fā)生一次違規(guī)行為扣。 提供有償服務(wù) 提供特約服務(wù)清單、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)形式公示，符合合同約定或客戶需求。 己辦理承接查驗(yàn)手續(xù) 共 用部位及共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)資料； 符合 1分。 在房屋租售合同簽訂時(shí)，購房人或承租人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確 前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或臨時(shí)管理規(guī)約承諾書 符合 。每一處不符合扣 。 人事管理制度； 財(cái)務(wù)管理制 度； 工程管理制度； 客戶服務(wù)管理制度； 公共秩序管理制度； 公共環(huán)境清潔管理制度； 園林綠化管理制度； 節(jié)能環(huán)保管理制度； ； 1安全生產(chǎn)管理制度； 1安全警示標(biāo)志管理制度。每一處不符合扣 。 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)清冊。 1分戶檔案、房屋及其配套設(shè)施 權(quán)屬清冊，查閱方便 建立業(yè)主或客戶分戶檔案，基本信息齊全； 符合 1分。 配備計(jì)算機(jī)、傳真機(jī) 、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備，滿足合同要求； 計(jì)算機(jī)可實(shí)現(xiàn)對客戶信息、收費(fèi)、房屋、設(shè)備設(shè)施、工作計(jì)劃、財(cái)務(wù)、人事等工作的信息化管理。 1建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及應(yīng)急預(yù)案，有落實(shí)措施及考核辦法 行政管理制度； 符合 4分。 裝飾裝修管理規(guī)定； 管理規(guī)約。 建設(shè)單位在租售工業(yè)區(qū)前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，雙方責(zé)權(quán)利明確 與建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同 符合 。每一處不符合扣 。 九、管理效益 4分 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳率 98%以上 項(xiàng)目費(fèi)用收繳情況 符合 2分。每一處不符合扣 。擅自改變用途扣 1分，其他每一處不符合扣。每一處不符合扣 。 明確清潔人員責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清潔 保潔員崗位分配名單和保潔負(fù)責(zé)區(qū)域； 符合 3分，每一處不符合扣 。 停車管理服務(wù)協(xié)議； 崗位設(shè) 置圖； 停車庫巡視檢查記錄； 車輛出入登記； 標(biāo)志標(biāo)線規(guī)范、清晰； 公示停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、停車庫管理規(guī)定。 現(xiàn)場符合要求。 五、保安及車輛管理 9分 大廈封閉式管理 秩序維護(hù)方案； 符合 1分。 四、共用部位設(shè)施管理 4分 共用配套服務(wù)設(shè)施完好，無隨意改變用途 現(xiàn)場查看符合規(guī)劃設(shè)計(jì)，配套設(shè)施完好 符合 1分。 （八）供暖供氣系統(tǒng) 3分 供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備運(yùn)行正常 壓力容器、壓力表檢驗(yàn)報(bào)告； 符合 1分。有事故無記錄扣 。 限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知客戶 停水、限水及時(shí)告知 符合 。 設(shè)備、閥門、管道正常 現(xiàn)場符合要求 符合 。 運(yùn)行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場 接到電梯故障報(bào)修 20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場 符合 。每一處不符合扣 。 義務(wù)消防組織； 消防安全巡 視檢查并記錄。每一處不符合扣 。 備用發(fā)電機(jī)油料存儲安全、充足。 （二）供電系統(tǒng) 3分 規(guī)范管理高、低壓配電室，限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知客戶 停電、限電及時(shí)告知； 符合 1分。機(jī)房符合設(shè)備要求 明確設(shè)備機(jī)房管理、安全責(zé)任人； 符合 1分。 房屋裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象 消防主管部門批準(zhǔn)文件、專業(yè)改造設(shè)計(jì)審批文件； 符合 3分。有安全隱患每一處扣 分，其他每一處不符合扣 。每一處不符合扣 。 公示服務(wù)電話， 24小時(shí)受理客戶信息，有處理記錄，按月進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析； 設(shè)立客戶接待室，有專人負(fù)責(zé)接待客戶來訪； 有客戶回訪記錄，入戶維修回訪率不低于 60%、投訴回訪率 100%，并按月進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析； 接待人員使用服務(wù)語言，具有專業(yè)服務(wù)素質(zhì)； 物業(yè)服務(wù)中心公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目負(fù)責(zé) 人照片。每一處不符合扣 。 各類專業(yè)人員及各專項(xiàng)服務(wù)單位操作人員有專業(yè)技術(shù)崗位證書，包括消防監(jiān)控員、電梯維修工、高低壓電工、公共衛(wèi)生從業(yè)人員健康檢查證明等； 員工佩戴工牌并對工牌實(shí)施管理； 員工著裝整齊，語言、行為規(guī)范； 人事行政管理工作的實(shí)施計(jì)劃、實(shí)施記錄、考核記錄。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定爭創(chuàng)計(jì)劃和具體實(shí)施方案，并經(jīng)業(yè)主委員會同意 公示爭創(chuàng)計(jì)劃 及實(shí)施方案； 符合 。 專項(xiàng)維修資金使用記錄， 包括申請、批準(zhǔn)、施工管理及驗(yàn)收記錄。每一處不符合扣 。項(xiàng)目虧損扣 1分。 積極配合社區(qū)文化建設(shè) 實(shí)施活動記錄 符合 1分。 花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無斑禿 綠化檔案； 符合 3分。每一處不符合扣 分；環(huán)保部門下達(dá)整改通知扣。 房屋共用部位保持清潔，無擅自占用和堆放雜物；樓梯扶欄、門、窗等潔 凈 現(xiàn)場符合要求 符合 3分。 制定保潔工作計(jì)劃、巡視檢查記錄； 重點(diǎn)部位的定期消毒計(jì)劃并記錄； 清潔劑、藥劑符合環(huán)保要求，有專人管理。 停車管理服務(wù)協(xié)議； 停車場巡視檢查記錄； 固定車輛登記表及出入證發(fā)放記錄； 臨時(shí)出入車輛記錄； 公示停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、停車場管理規(guī)定； 車輛停放有序。 危及人身安全部位有明顯標(biāo)志和具體的防范措施 安全標(biāo)志設(shè)置清單，設(shè)置合理； 符合 。每一處不符合扣。 供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告； 供水故障處理記錄； 水箱間安全管 理措施； 生活用水消毒設(shè)備運(yùn)行正常、紫外線消毒燈管定期更換并記錄。 排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象 排水排污管道通暢； 符合 1分。 裝修管理協(xié)議、裝修安全管理協(xié)議； 裝修人員審核、備案記錄 ； 告知有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)； 每日巡視檢查，對違反有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、處理、報(bào)告相關(guān)部門； 裝修查驗(yàn)記錄； 裝修管理資料分戶存檔； ★ 未發(fā)生擅自變動主體和承重結(jié)構(gòu)影響房屋使用安全的行為。 陽臺封閉統(tǒng)一有序，色調(diào)一致；不得安裝防盜網(wǎng)、遮陽篷等 對防盜網(wǎng)、遮陽篷安裝進(jìn)行監(jiān)督管理； 符合 2分。每一處不符合扣 分。每一處不符合扣 分。 二、檔案管理 資料齊全，分類成冊，有目錄并查閱方便； 檔案使用管理記錄； 檔案保管環(huán)境、用具符合檔案管理規(guī)定。每一處不符合扣 分。 專有部分占建筑物總面積的1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 1/2以上業(yè)主同意的證明。 房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及管理規(guī)約等各項(xiàng)公眾制度 房屋使用手冊； 符合 2分，每一處不符合扣 分。 專項(xiàng)服務(wù)單位的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等復(fù)印件； 專項(xiàng)服務(wù)合同滿足物業(yè)服務(wù)合同和安全生產(chǎn)要求； 專項(xiàng)服務(wù)單位的選擇、監(jiān)督檢查、評審記錄。 《北京市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評管理辦法》北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《北京市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評管理辦法》及《北京市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》的