【正文】 2）對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算； （ 3）開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 特殊情況分析： 對(duì)于一些屬于非常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目，在確認(rèn)清算單位時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則進(jìn)行確認(rèn)。連體樓土地總成本為10000000元，房地產(chǎn)開發(fā)總成本為 20200000元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為土地成本和開發(fā)成本的 10%，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金只考慮營(yíng) 業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，為銷售收入的 %。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 20％。 （ 4） 不能分別計(jì)算增值額 ：納稅人既建普通住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算的，不能享受《條例》第八條的優(yōu)惠照顧。 第二節(jié) 土地增值稅的計(jì)算方法 一、基本計(jì)算方法 （一） 增值稅稅額： 《條例》第三條：土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。 按下列方法確認(rèn)收入： A、按本企業(yè)同年在同地區(qū)銷售同類房屋的平均價(jià)計(jì)算； B、按當(dāng)?shù)赝晖惙课萜骄N售價(jià)計(jì)算。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。 ③提供“合法有效憑證”種類的原則： A、支付給從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的納稅人（如建筑公司、設(shè)計(jì)院、運(yùn)輸公司、材料供貨商、監(jiān)理公司等）且 屬于收款方應(yīng)稅行為性質(zhì)款項(xiàng) 的，應(yīng)提供收款方開具的套印稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)票監(jiān)制章的發(fā)票或經(jīng)省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)不需套印發(fā)票監(jiān)制章的專業(yè)發(fā)票； B、對(duì)不屬于正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域而支付給我國(guó)境內(nèi)的行政事業(yè)單位的，且上述單位收取的屬于國(guó)家或省級(jí)財(cái)稅部門列入不征稅名單的行政事業(yè)性收費(fèi)（基金），以其所開具的財(cái)政收據(jù)為合法有效憑證。因此，在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時(shí)，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計(jì)算分?jǐn)偅矗嚎赊D(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面 積后的剩余面積。 10000)＝ 600 萬元 ②按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅?1000［ 15000247。這里的“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。 C、所提供的憑證符合中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定。 （ 5）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。 非直接銷售收入及自用： 國(guó)稅發(fā) [2020]187 號(hào)；國(guó)稅發(fā)【 2020】 31 號(hào)。 （五）其他不征稅項(xiàng)目。 （二）財(cái)稅字 [1995]48 號(hào)， 1995 年 5 月 25 日） （ 1） 合作建房 ：一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的暫免征收土地增值稅； （分房后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅） （ 2） 企業(yè)兼并 ：被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件： 住宅小區(qū)建筑容積率在 以上； 單套建筑面積在 120 平方米以下； 實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 倍以下。 【案例 2— 2】 精品資料網(wǎng)（ 25 萬份精華管理資料， 2 萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 對(duì)連體樓項(xiàng)目（既有普通住宅又有非普通住宅）如何確認(rèn)清算單位并計(jì)算應(yīng)繳土地增 值稅？ 舉例：某房地產(chǎn)公司開發(fā)連體樓一幢，總建筑面積為 10000平方米（假設(shè)與可售面積一致），公司以該幢樓為成本核算對(duì)象。而在實(shí)際操作中，卻是在取得的開發(fā)用 地上，根據(jù)不同的用途或不同的開發(fā)時(shí)間，分別立項(xiàng)，辦理“五證”。 四、清算對(duì)象： 《細(xì)則》第八條：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的 核算項(xiàng)目 或 核算對(duì)象 為單位。 二 、新舊政策變化： 新出臺(tái)的《管理規(guī)程》 （國(guó)稅發(fā)【 2020】 91 號(hào)， 與 2020年的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā) [2020]187 號(hào)）相比，主要發(fā)生以下 10 個(gè)方面的變化： 精品資料網(wǎng)（ 25 萬份精華管理資料， 2 萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 （一） 明確了適用范圍和土地增值稅清算的定義。 國(guó)有土地： 《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三條，國(guó)有土地，是指按國(guó)家法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地。 ① 如果收取時(shí)房地產(chǎn)公司已經(jīng)給客戶開具發(fā)票 ，并且已經(jīng)計(jì)入收入繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅，物業(yè)公司就不許再做收入處理。但是，不屬于《企業(yè)所得稅法》規(guī)定的不征稅收入和免稅收入，應(yīng)征收企業(yè)所得稅。 （ 2）代有關(guān)部門收取的費(fèi)用，如果開局本單位票據(jù)，視為物業(yè)管理收入，待支出時(shí)統(tǒng)一作為費(fèi)用扣除。 （ 2） 新《條例》、《細(xì)則》關(guān)于跨省工程建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)沒有單獨(dú)解釋，說明跨省工程建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅不再“向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅”，也改為“向勞務(wù)發(fā)生地繳納”。 新《細(xì)則》規(guī)定： 條例第十四條 ：營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)： （ 1） 納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 十二 、 “納稅地點(diǎn)”新規(guī)定： 舊《細(xì)則》規(guī)定： 《條例》第十二條 ：營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)： （ 1） 納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 條例第十二條所稱取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。 第二十八條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的。 依據(jù)以上規(guī)定，以“勞務(wù)發(fā)生地”為為納稅地點(diǎn)的納稅人，其納稅地點(diǎn)與代扣代繳稅款申報(bào)繳納地點(diǎn)不矛盾；而對(duì)于以“機(jī)構(gòu)所在地和居住地”為納稅地點(diǎn)的納稅人，其納稅地點(diǎn)與代扣代繳稅款申報(bào)繳納地點(diǎn)就相互矛盾。如果在外地施工隊(duì)伍到本地進(jìn)行施工報(bào)驗(yàn)同時(shí)，就做好納稅和扣繳稅款等相應(yīng)事項(xiàng)的輔導(dǎo)。但是無論如何讓房地產(chǎn)企業(yè)代為繳納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅都是不正確的，讓其到稅務(wù)機(jī)關(guān)換票更是不正確的。 第二、從企業(yè)所得稅的角度考慮，《企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定：“ 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除”。既然不是法定扣繳，稅務(wù)機(jī)關(guān)就有必要事先進(jìn)行納稅輔導(dǎo)。 ② 財(cái)稅〔 2020〕 177 號(hào) （ 已經(jīng)于 2020 年 5 月 28 日被 財(cái)稅[2020]61 號(hào)文件宣布 自 2020 年 1 月日起 全文 作廢） ： 納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)應(yīng)按照下列規(guī)定確定 營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)人： A、 建筑業(yè)工程實(shí)行總承包、分包方式的，以總承包人為扣繳義務(wù)人。 （ 2） 國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人。 （ 3） 財(cái)政部規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人。財(cái)稅【 2020】 16 號(hào)文件第四條規(guī)定： 營(yíng)業(yè)額減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。 設(shè)備是指：經(jīng)過加工制造，由多種材料和部件按各自用途組精品資料網(wǎng)（ 25 萬份精華管理資料， 2 萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 成的具有生產(chǎn)加工、檢測(cè)、醫(yī)療、儲(chǔ)運(yùn)及能 量傳遞或轉(zhuǎn)換等功能的機(jī)器、容器和其他機(jī)械。 新《細(xì)則》規(guī)定： 第十六條 除本細(xì)則第七條（混合銷售業(yè)務(wù)）規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù) (不含裝飾勞務(wù) )的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。 ②關(guān)于“銷 售折扣”與“折扣銷售”的理解 現(xiàn)金折扣也稱銷售折扣； 商業(yè)折扣也稱折扣銷售。 精品資料網(wǎng)（ 25 萬份精華管理資料， 2 萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 【相關(guān)鏈接：現(xiàn)金折扣、商業(yè)折扣、銷售折讓、銷售折扣、折扣銷售，有什么區(qū)別？】 長(zhǎng)期以來，在不同資料和教材中，關(guān)于折扣、折讓概念的解釋不盡相同。 （ 2）明確規(guī)定，代收的“政府性基金”、“行政事業(yè)收費(fèi)”不屬于價(jià)外費(fèi)用?！? ③《建筑法》（ 1998 年頒布施行）第二十八條規(guī)定：“禁止承包單位將其承包的全部建筑工程轉(zhuǎn)包給他人，禁止承包單位 將其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給他人。 【相關(guān)鏈接 :分包、轉(zhuǎn)包的相關(guān)法律規(guī)定】 精品資料網(wǎng)（ 25 萬份精華管理資料， 2 萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 （ 1）分包、非法分包、轉(zhuǎn)包的概念： ①所謂分包，是指總包單 位自行完成建設(shè)項(xiàng)目的主要部分，其非主要的部分或?qū)I(yè)性較強(qiáng)的工程，如工藝設(shè)備安裝，結(jié)構(gòu)吊裝工程或?qū)I(yè)化施工部分的工程，分包給施工條件符合該工程技術(shù)要求的建筑安裝單位。 ②混合銷售的對(duì)象只能是同一個(gè)單位和個(gè)人；兼營(yíng)的對(duì)象也可能是同一個(gè)單位和個(gè)人，也可能是多個(gè)單位和個(gè)人。經(jīng)地稅機(jī)關(guān)審核，建安收入為 50000000元，建材銷售業(yè)務(wù)收入 15000000元，修理修配業(yè)務(wù)收入為 300萬元。如果加工過程是生產(chǎn)過程，則屬于使用“自產(chǎn)貨物”；如果加工過程屬于“施工過程”則屬于使用“外購(gòu)材料”。該部分設(shè)備可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為 2500000 元。 2020年與某房地產(chǎn)開發(fā)公司 簽訂銷售、安裝協(xié)議。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)、企業(yè)性單位及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的混合銷售行為，視為銷售貨物，不征收營(yíng)業(yè)稅；其他單位和個(gè)人的混合銷售行為，視為提供應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。 二、新條例、細(xì) 則涉及建筑、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅新規(guī)定 （一）“視同銷售”新規(guī)定： 舊《細(xì)則》第四條規(guī)定： （ 1）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。 （四）將納稅申報(bào)期限延長(zhǎng)至 15日 。 （二）“混合銷售”新規(guī)定： 舊《細(xì)則》規(guī)定： 第五條 一項(xiàng)銷售行為如果既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物，為混合銷售行為。 案例分析： 【例 1— 1】 某 公司主要從事防盜門窗銷售業(yè)務(wù)。所需鋼結(jié)構(gòu)設(shè)備全部為建筑公司本身制造的、可以單獨(dú)對(duì)外銷售的成型設(shè)備構(gòu)件。 （ 2）加工過程是否屬于“生產(chǎn)過程”： 判別建筑企業(yè)使用的原材料是屬于外購(gòu)材料還是“自產(chǎn)貨物”關(guān)鍵在于區(qū)分加工過程是屬于“生產(chǎn)過程”，還是“施工過程”。 2020年總的收入 68000000元，統(tǒng)一計(jì)入一個(gè)科目“經(jīng)營(yíng)收入”中。 （ 2）兩者的區(qū)別在于： ①混合銷售是一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，兼營(yíng)是多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。 新《細(xì)則》規(guī)定： 第五條 （三）納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營(yíng)業(yè)額； 新舊對(duì)比： （ 1）刪除了關(guān)于“轉(zhuǎn)包”業(yè)務(wù)的相關(guān)規(guī)定。前款所稱倒手轉(zhuǎn)包，是指將建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)包給其他單位承包，只收取管理費(fèi)，不派項(xiàng)目管理班子對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行管理，不承擔(dān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)責(zé)任的行為。 新舊對(duì)比： （ 1）在列舉的收費(fèi)項(xiàng)目中增加了：補(bǔ)貼、 返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)等項(xiàng)目。 （ 2）新《細(xì)則》與財(cái)稅 [2020]16 號(hào)相比，內(nèi)容基本一致，只是語(yǔ)言敘述有所不同。 銷售退回，是指企業(yè)售出的商品由于質(zhì)量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨。 納稅人從事安裝工程作業(yè)，凡所安裝的設(shè)備的價(jià)值作為安裝精品資料網(wǎng)（ 25 萬份精華管理資料， 2 萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 工程產(chǎn)值的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價(jià)款在內(nèi)。 【相關(guān)鏈接：設(shè)備與材料的劃分（僅供參考）】 （ 1）設(shè)備的概念 。 （九）“費(fèi)用扣除”、“合法票據(jù)”新規(guī)定： 舊《條例》、《細(xì)則》規(guī)定： 舊的條例、細(xì)則沒 有關(guān)于“費(fèi)用扣除”和“合法票據(jù)”的相關(guān)規(guī)定。 （ 2） 建筑安 裝業(yè)務(wù)實(shí)行分包或者轉(zhuǎn)包的，以總承包人為扣繳義務(wù)人。 新《條例》、《細(xì)則》規(guī)定： 第十一條 營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)人： （ 1） 中華人民共和國(guó)境外的單位或者個(gè)人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒有代理人的，以受讓方或者購(gòu)買方為扣繳義務(wù)人。 （ 2） 征管依據(jù)： ① 舊《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十八條：納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對(duì)方如何結(jié)算，其營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)。只能理解為是稅務(wù)機(jī)關(guān)為了加強(qiáng)征管采取的一種措施。建筑企業(yè)不可能出這筆錢。如果做過納稅輔導(dǎo)，扣繳義務(wù)人就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，接受“百分之五十以上三倍以下的罰款”的處罰實(shí)施。目前，“甲供材”情況比較普遍，稅務(wù)機(jī)關(guān)早就知道。 第二、新《細(xì)則》規(guī)定：“扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納其扣繳的稅款”。 （ 十一 ） “建筑業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間”新規(guī)定： 舊《細(xì)則》規(guī)定： 第九條 營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。 《細(xì)則》 第二十四條 條例第十二條所稱收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完