【正文】 000247。既包括有形物品，如：鋼結(jié)構(gòu)設(shè)備、水泥制品、其他建材等等；也包括無(wú)形物品，如：電、熱、氣等等。 新舊對(duì)比： 舊《細(xì)則》規(guī)定：“不分別核算或者不能準(zhǔn)確核算的，其應(yīng)稅勞務(wù)與貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)一并征收增值稅，不征收營(yíng)業(yè)稅”。 應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅＝ 50000000 3%＝ 1500000 元 應(yīng)納增值稅＝（ 15000000＋ 3000000） 247。 新舊對(duì)比： （ 1）增加了掛靠的業(yè)務(wù)； （ 2）納稅人發(fā)生了變化。 ②分包與轉(zhuǎn)包的共同點(diǎn)在于，分包和轉(zhuǎn)包單位都不直接與建精品資料網(wǎng)（ 25 萬(wàn)份精華管理資料， 2 萬(wàn)多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 設(shè)單位簽訂承包合同，而直接與總承包人簽訂承包合同。 （六）“價(jià)外費(fèi)用”新規(guī)定： 舊《細(xì)則》規(guī)定： 精品資料網(wǎng)（ 25 萬(wàn)份精華管理資料， 2 萬(wàn)多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 第十四條 條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。 新《細(xì)則》規(guī)定： 第十四條 納稅人的營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營(yíng)業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅稅額中減除。其中明確規(guī)定： 現(xiàn)金折扣，是指?jìng)鶛?quán)人為鼓勵(lì)債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除。 實(shí)際工作中涉及的折扣的處理，主要是現(xiàn)金折扣。 相關(guān)說(shuō)明： （ 1）新《細(xì)則》關(guān)于設(shè)備的概念沒(méi)有明確。 設(shè)備包括以下各項(xiàng)： 各種設(shè)備的本體及隨設(shè)備到貨的配件、備件和附屬于本體制作成型的梯子、平臺(tái)、欄桿及管道等； 各種計(jì)量器、儀表及自動(dòng)化控制裝置、實(shí)驗(yàn)室內(nèi)的儀器及屬于設(shè)備本體部分的儀器儀表等； 附屬于設(shè)備本體的油類、化學(xué)藥品等視為設(shè)備的組成部分； 無(wú)論 用于生產(chǎn)或生活或附屬于建筑物的水泵、鍋爐及水處理設(shè)備、電氣、通風(fēng)設(shè)備等。 （ 2）支付給境外的： 原來(lái)以“ 外匯付匯憑證 ” 、 “ 外方公司的簽收單據(jù) ” 或 “ 出具的公證證明 ”為扣除依據(jù)；新《細(xì)則》規(guī)定以“ 該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)”為合法有效憑證予以扣除。 （ 4） 分保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，以初保人為扣繳義務(wù)人。”改變了權(quán)限主體。按此規(guī)定只有《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》設(shè)定的扣繳義務(wù)人才是法定的。 精品資料網(wǎng)（ 25 萬(wàn)份精華管理資料， 2 萬(wàn)多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 ② 處理結(jié)果錯(cuò)誤。稅務(wù)機(jī)關(guān)只能就其未扣繳稅款處以百分之五十以上三倍以下的罰款。納稅人不開(kāi)票就不征稅。因?yàn)樗麄儾辉赋袚?dān)這 樣的責(zé)任，所以就千方百計(jì)的將責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到納稅人身上。 至于新《條例》第十一條規(guī)定的“ 國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人 精品資料網(wǎng)（ 25 萬(wàn)份精華管理資料， 2 萬(wàn)多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 只能視為“為以后制定政策留有余地”。 新 《條例》、 《細(xì)則》規(guī)定： 《條例》 第十二條 營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅 人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。 納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。 精品資料網(wǎng)（ 25 萬(wàn)份精華管理資料， 2 萬(wàn)多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 （ 3） 納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 （ 3） 納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 ② 物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入 ： 是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等共用設(shè)施收入。因此對(duì)物業(yè)管理企業(yè)帶有關(guān)部門(mén)收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)收取的手續(xù)費(fèi)應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。 物業(yè)公司收取的物業(yè)接管費(fèi)、一次性收取全年物業(yè)管理費(fèi)如何納稅？ （ 1）《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》 第十二條 營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。 （ 3） 物業(yè)公司一次性收取全年物業(yè)管理 費(fèi)也應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》 第十二條，《細(xì)則》 第二十四條規(guī)定 處理。 單位及個(gè)人 ：《土地增值稅暫行條例》第二條所稱的單位，是指各類 企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； （二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的； 精品資料網(wǎng)（ 25 萬(wàn)份精華管理資料， 2 萬(wàn)多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 （三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 【相關(guān)鏈接 】 常規(guī)情況分析： 對(duì)于一個(gè)屬于常規(guī)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的項(xiàng)目，在確認(rèn)清算條件時(shí)，應(yīng)注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的確認(rèn)， 是以“五證” （“五證”的內(nèi)容：是指開(kāi)發(fā)商取得有關(guān)部門(mén)頒發(fā)的下列五個(gè)證件：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)業(yè)證》、《國(guó)有土地使用證》、《銷售許可證》） 為條件的，凡應(yīng)獨(dú)立辦理“五證”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，才是一個(gè)法定意義上的獨(dú)立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。其清算單位的確認(rèn)方法與常規(guī)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目確認(rèn)方法一致，也是根據(jù)實(shí)際開(kāi)發(fā)情況，分別以單項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、單位工程或單項(xiàng)工程為清算單位。具體計(jì)算方法和結(jié)果列表如下： 項(xiàng)目 分類 方法一 方法二 總體 寫(xiě)字樓 普通住宅 收入 售價(jià)（每平方米） 10000 4000 小計(jì) 64000000 40000000 24000000 扣除項(xiàng)目 可售面積 (平方米） 10000 4000 6000 土地成本 10000000 4000000 6000000 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 20200000 8000000 12020000 精品資料網(wǎng)（ 25 萬(wàn)份精華管理資料， 2 萬(wàn)多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 3000000 1202000 1800000 營(yíng)業(yè)稅金及附加 3520200 2202000 1320200 加計(jì)扣除部分 6000000 2400000 3600000 扣除項(xiàng)目合計(jì) 42520200 17800000 24720200 增值額 21480000 22202000 720200 增值率 % % % 適用稅率 40% 50% 0% 應(yīng)納稅額 6466000 8430000 0 稅額差額 1964000 可以看出： 兩種方法計(jì)算出應(yīng)納土地增值稅額結(jié)果相差較大。 六、征免規(guī)定 （一）《條例》第八條： 有下列情形之一的，免征土地增值稅： （ 1）納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的； （ 2）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。 投資聯(lián)營(yíng) ：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)進(jìn)行投資入股或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)稅字 [1995]48 號(hào)，精品資料網(wǎng)（ 25 萬(wàn)份精華管理資料， 2 萬(wàn)多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 1995 年 5 月 25 日）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 增值額＝銷售收入―扣除項(xiàng)目金額 （三）銷售 收入： 《條例》第五條：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。 （四） 扣除項(xiàng)目金額： 扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算方法：（《條例》第六條） 扣除項(xiàng)目金額＝土地款＋開(kāi)發(fā)成本＋開(kāi)發(fā)費(fèi)用＋稅金＋其他扣除項(xiàng)目 計(jì)算扣除項(xiàng)目金額應(yīng)遵循的原則：（ 國(guó)稅發(fā)【 2020】 91 號(hào)） （ 1）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 ①“合法有效憑證”的界定標(biāo)準(zhǔn)： 憑證是指用來(lái)記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)、明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任并據(jù)以登記賬簿的書(shū)面證明。單位和個(gè)人從中國(guó)境外取得的與納稅有關(guān)的發(fā)票或者憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)在納稅審查時(shí)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)或者注冊(cè)會(huì)計(jì)師的確認(rèn)證明，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核認(rèn)可后，方可作為合法的記賬核算憑證。 【案例 2— 3】 某房開(kāi)公司在 10000平方米的土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)，所支付的土地出讓金為 1000 萬(wàn)元。二期為別墅，占地面積（包括道路、綠地等） 4000平方米，建筑面積 5000 平方米。如企業(yè)支付給工人發(fā)生的支出時(shí)，根據(jù)工人的工資發(fā)放表（收款人簽字確認(rèn)或銀行支付證明）結(jié)合勞動(dòng)合同進(jìn)行確認(rèn)。如《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》等； B、 所提供的憑證符合國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)票及其他票據(jù)管精品資料網(wǎng)（ 25 萬(wàn)份精華管理資料， 2 萬(wàn)多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 理的具體規(guī)定。 （ 3）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，精品資料網(wǎng)（ 25 萬(wàn)份精華管理資料， 2 萬(wàn)多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 不得混淆。 （ 2）一般銷售收入的審核 《土地增值稅清算管理規(guī)程》（ 國(guó)稅發(fā) [2020]91 號(hào)） 主要審核：商品房銷售（預(yù)售）許可證；銷售合同 （含房管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料）房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表；銷售發(fā)票；其他有關(guān)資料。 （四）國(guó)稅函 [2020]645 號(hào)， 2020 年 6 月 14 日。 因城市規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原精品資料網(wǎng)（ 25 萬(wàn)份精華管理資料， 2 萬(wàn)多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。 五、普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)： 財(cái)稅字 [2020]141 號(hào)《關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知》 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》 (國(guó)辦發(fā) [2020]26 號(hào) )制定的 “普通住房標(biāo)準(zhǔn) ”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃五棟樓，由于資金困難，不能同時(shí)開(kāi)工，采取逐棟開(kāi)發(fā)。根據(jù)實(shí)際開(kāi)發(fā)情況，分別以單項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、單位工程或單項(xiàng)工程為清算單位。 （一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過(guò) 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 ； （四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 贈(zèng)與 ：（一）、房屋所有人、土地使用權(quán)人將房屋土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)的人的；（二）房屋所有人、土地使用權(quán)人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。 轉(zhuǎn)讓： 《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條：轉(zhuǎn)讓是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 條例第十二條所稱取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書(shū)面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂 書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。 物業(yè)部門(mén)收取的垃圾處置費(fèi)如何征受營(yíng)業(yè)稅？ （ 1）國(guó)稅函【 2020】 1128 號(hào)規(guī)定：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人 提供的垃圾處置勞務(wù)不屬于營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)，對(duì)其處置垃圾取得的垃圾處置費(fèi)，不征收營(yíng)業(yè)稅。 （ 2） 其他業(yè)務(wù)收入 ： 是指企業(yè)從事主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入 、 無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。 細(xì)則第二十六條 ： 按照條例第十四條規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地、土地或者不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅而自 應(yīng)當(dāng)申報(bào)納稅之月起超過(guò) 6 個(gè)月沒(méi)有申報(bào)納稅的，由其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款。 第三十一條：納稅人承包的工程跨省、自治區(qū)、直轄市的，向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 以上變化尤需注意的是：“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收 到預(yù)收款的當(dāng)天”的規(guī)定。 精品資料網(wǎng)（ 25 萬(wàn)份精華管理資料， 2 萬(wàn)多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。 “甲供材”的問(wèn)題，稅務(wù)機(jī)關(guān)必須無(wú)條件的承認(rèn)。 （ 4） 如何看待新《條例》、《細(xì)則》對(duì)“代扣代繳營(yíng)業(yè)稅”規(guī)定的修改： 精品資料網(wǎng)（ 25 萬(wàn)份精華管理資料， 2 萬(wàn)多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 新《細(xì)則》取消了對(duì)《條例》設(shè)定的 “ 國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人”的解釋，主要從以下方面考慮： 第一、新《條例》對(duì)納稅地點(diǎn)作了修訂，由原來(lái)的大部分以“勞務(wù)發(fā)生地”為納稅地點(diǎn)，改為除“提供建筑業(yè)勞務(wù)”、“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”、