【正文】 員要服從管理員的管理和指揮，接受檢查，按指定地點(diǎn)停放，自覺維護(hù)車場(chǎng)秩序 車輛進(jìn)入停車位，司機(jī)需主動(dòng)出示停車證，接受檢查。 保證業(yè)主正常生活用水，大修停水時(shí)及時(shí)張貼通知，并采取臨時(shí)供水措施。 十一、社區(qū)的電梯管理 電梯的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行由我公司下屬專業(yè)電梯公司負(fù)責(zé)。 妥善處理因零線斷線造成的燒毀電器事故。 每半月組織保潔員進(jìn)行一次集中保潔和清掃，以保證空置房屋的衛(wèi)生。 空置房屋的管理 （ 1）空置房屋的日常管理由各管理處負(fù)責(zé)，各管理處要定期對(duì)空置房屋進(jìn)行檢查清掃，并對(duì)檢查情況詳細(xì)記載，每周一次。 保證系統(tǒng)正常運(yùn)行，發(fā)生故障 ，及時(shí)排除。根據(jù)企業(yè)發(fā)展，管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平的提高、物價(jià)指數(shù)的上漲，今后物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的變動(dòng)將嚴(yán)格遵守《哈爾濱市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的程序，由業(yè)主委員會(huì)通過(guò)后執(zhí)行。 第五條、公司在會(huì)計(jì)核算時(shí)應(yīng)以實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)為依據(jù)，如 實(shí)反映公司的經(jīng)營(yíng)狀況以及經(jīng)營(yíng)成果。不屬于經(jīng)營(yíng)主要設(shè)備的物品，單位價(jià)值在 2020 元以上，并且使用年限超過(guò) 2 年的，也應(yīng)作為固定資產(chǎn)。 第十五條、融資租入的固定資產(chǎn)，按租賃開始日租賃資產(chǎn)的原帳面價(jià)值與最低 租賃付款額的現(xiàn)值兩者中較低者，作為入帳價(jià)值。 12 月折舊額＝固定資產(chǎn)原值月折舊率。 第七章 成本和費(fèi)用 第二十七條、費(fèi)用是指公司為經(jīng)營(yíng)提供服務(wù)所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)利益的流出，其中包括：經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 第八章 利潤(rùn)及利潤(rùn)分配 第三十三條、利潤(rùn)是指公司在一定會(huì)計(jì)期間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)成果，包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、利潤(rùn)總額和凈利潤(rùn)。 對(duì)于未辦理牡丹卡的業(yè)主，我們將采取收費(fèi)員主動(dòng)上門收繳的方 式，以節(jié)省業(yè)主時(shí)間，同時(shí)收費(fèi)員還將借此機(jī)會(huì)對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪，調(diào)查物業(yè)服務(wù)情況。 在社區(qū)進(jìn)戶之初，我們將推行高效便捷的牡丹卡自動(dòng)繳費(fèi)系統(tǒng)，同時(shí)為業(yè)主辦理牡丹卡，和業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)費(fèi)授權(quán)委托書， 授權(quán)我公司可以通過(guò)銀行卡劃取代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用。 第三十一條、各部門的報(bào)銷憑證，必須符合財(cái)務(wù)要求，有稅務(wù)局部門印簽，否則不預(yù)報(bào)銷。 第六章 經(jīng)營(yíng)收入 第二十五條、收入是指公司在經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)中，所形成的經(jīng)濟(jì)利益的總流入，包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。 第二十條、固定資產(chǎn)折舊方法采用年限平均法： 年折舊率＝（ 1－預(yù)計(jì)凈殘值率）247。 第十三條、購(gòu)置的不需要經(jīng)過(guò)建造過(guò)程即可使用的固定資產(chǎn)，按實(shí)際支付的買價(jià)、包裝費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、安裝成本、交納的有關(guān)稅金等，作為入帳價(jià)值。銀行存款應(yīng)與銀行對(duì)帳單相符，并按月編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，調(diào)節(jié)相符。 第四條、公司會(huì)計(jì)核算以人民幣為記帳本位幣。物業(yè)公司負(fù)責(zé)人在業(yè)主大會(huì)期間向大會(huì)作年度賬目收支說(shuō)明。 （ 6）購(gòu)房者看房時(shí)必須由銷售部工作人員親自帶領(lǐng)且銷售部人員必須佩帶胸卡示明身份，購(gòu)房者看房或維修部門進(jìn)行維修時(shí)，各管理處必須積極配合，并派專人陪同，看房或維修完畢后，陪同人員檢查并關(guān)閉水、電設(shè)施后方可離開，并在當(dāng)日值班記錄登記。 （ 3）空置房屋售出業(yè)主需要進(jìn)戶時(shí)，應(yīng)將所有房屋鑰匙一次性全部交給業(yè)主，并注明 交出鑰匙數(shù)量，確認(rèn)無(wú)誤后請(qǐng)業(yè)主簽字。 十四、社區(qū)的 空置房管理 對(duì)于開發(fā)商待售的空置房屋，我公司將在接手管理后，每周定期派員進(jìn)行設(shè)施設(shè)備及水、電、氣的例 行檢查工作，同時(shí)填寫空房檢查表，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)派員修復(fù)。 配合年度修繕任務(wù)，定期進(jìn)行安全檢查；每天查看儀表、監(jiān)視負(fù)荷用電、保證用電安全。 消防泵每年試泵一次，保證泵能轉(zhuǎn)，水能上。 有防疫部門核發(fā)的“供水衛(wèi)生許可證”，并張貼于醒目處。具體管理規(guī)定如下： 由客戶服務(wù)部制定詳細(xì)健全的海德國(guó)際社區(qū)機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車存車管理制度和管理方案以及緊急情況預(yù)案。 九、 停車場(chǎng)管理 多年來(lái) ，由我公司管轄的小區(qū)未發(fā)生過(guò)車輛丟失案件，這主要是因?yàn)槲覀冇幸惶讎?yán)密的管理辦法，比如“一車二卡”制度，每輛住戶的車都備有兩張卡，一張為車輛卡，一張為人員卡，只有兩卡都無(wú)誤才能夠出小區(qū)。 保證海德國(guó)際社區(qū)內(nèi)綠籬生長(zhǎng)造型正常，葉色正常，修剪及時(shí)，基本無(wú)死樹和干樹枝，有蟲株率在 10%以下，草坪覆蓋率達(dá)到 90%以上，修剪及時(shí)，葉色正常，無(wú)明顯雜草；宿根花卉管理及時(shí)，花期正常，缺株率在 5%以下。 六、清潔管理 保潔主管制定《保潔區(qū) 域分工安排表》， 由公司制定健全 的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行 崗位 責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍； ，并每日 上午 10 點(diǎn)前 將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對(duì)垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理 ，垃圾日產(chǎn)日清 ； 徹底 清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無(wú)廢棄雜物； 、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進(jìn)行一周一次 徹底 清掃 。 分類維修和管理 （ 1）土建公共部位的維修與養(yǎng)護(hù) 對(duì)公共給排水設(shè)施設(shè)備、公共門窗及地面、公共墻面等使用情況制定相應(yīng)計(jì)劃，定期進(jìn)行檢 查。 在盜賊撬門，撬窗入屋或走進(jìn)紅外線感應(yīng)區(qū)，觸動(dòng)警戒狀態(tài)下的主機(jī)的警 報(bào)，自動(dòng)撥號(hào)機(jī)撥通指揮中心的電話后發(fā)送用戶識(shí)別碼。有線監(jiān)控系統(tǒng)包括安裝多個(gè)帶旋轉(zhuǎn)云臺(tái)的室外監(jiān)視探頭，主要安裝在需定點(diǎn)監(jiān)控的地方，如停車場(chǎng)、道路行人步行出入口等處。具體進(jìn)戶流程見下表： 業(yè)主進(jìn)戶流程 業(yè)主提供入住資料：進(jìn)住通知單、購(gòu)房合同、 身份證（原件、復(fù)印件），本人名章，領(lǐng)取業(yè)主入住指南 查驗(yàn)進(jìn)戶通知單，發(fā)放入住文件袋 通知單加蓋“已領(lǐng)資料章” 回收填好之《業(yè)主臨時(shí)公約》《業(yè)主資料登記表》等資料 進(jìn)戶通知單、業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主手冊(cè)蓋章 憑已簽字之進(jìn)戶通知單收費(fèi)，收回進(jìn)戶通知單 憑入住交費(fèi)收據(jù)發(fā)放鑰匙，在 住戶手冊(cè)上加蓋注發(fā)放日期， 業(yè)主在《鑰匙發(fā)放登記表》 行政員、開發(fā)商、業(yè)主三方共同驗(yàn)收房屋 抄水、電、氣表，填寫驗(yàn)收交接單，三方各執(zhí)一份，記錄業(yè)主 維修要求，約定維修時(shí)間，業(yè)主在入住登記表上簽字 入住文件整理、匯總、歸檔 在業(yè)主進(jìn)戶裝修期間，我公司將嚴(yán)格按照裝修管理程序嚴(yán)格進(jìn)行管理，主要流程如下： 業(yè)主裝修管理程序 業(yè)主持住戶手冊(cè)、收費(fèi)票據(jù)領(lǐng)取裝修審批手續(xù) 業(yè)主填寫審批表，交裝修行政事務(wù)主管、責(zé)任工程師審批 施工責(zé)任人出具施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、施工圖、身份證復(fù)印件 業(yè)主、施工責(zé)任人各執(zhí)一份審批表，繳納裝修押金，垃圾清運(yùn)費(fèi) 施工人員填寫施工保證書和施工人員登記表，領(lǐng)取施工證 行政主管，當(dāng)班安管員追蹤監(jiān)督施工情況，日巡查施工現(xiàn)場(chǎng) 4 次 裝修竣工及時(shí)驗(yàn)收，行政主管匯同業(yè)主驗(yàn)收住宅，簽署驗(yàn)收意見 裝修竣工后，行政主管及工程師驗(yàn)收合格退還押金 三、 綜合管理 （ 1）每年年初由客戶服務(wù)部制定海德國(guó)際社區(qū) 物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃， 總經(jīng)理與各部門簽訂責(zé)任狀，由各部門主管負(fù)責(zé) 組織實(shí)施； （ 2）由工程部負(fù)責(zé) 每 半 年一次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù) 普查結(jié)果制定 大中小修， 維修計(jì)劃 ,由工程部負(fù)責(zé) 組織實(shí)施； （ 3）海德國(guó)際社區(qū)內(nèi)設(shè)立 24 小時(shí)報(bào)修及服務(wù)電話， 白天 設(shè) 有專職 行政 管理員 負(fù)責(zé) 接待 業(yè)主來(lái)訪 ，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有 2 個(gè)主管以上管理人員及 6 個(gè)以上維修人 員 值班，處理 各種 急迫性報(bào)修，水、電等急迫性報(bào)修 15 分鐘 內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)； （ 4）根據(jù)入住情況， 協(xié)助召開業(yè)主大會(huì)并配合其運(yùn)作； （ 5）在社區(qū)設(shè)立 健全 的 管理規(guī)章制度，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全 ，管理規(guī)范 ； （ 6）負(fù)責(zé)協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì)，每半年公 布一次費(fèi)用支出情況，公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn) 。 （二）、物業(yè)接管驗(yàn)收 公共設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收與交接 （ 1）我公司將選派經(jīng)驗(yàn)豐富的水暖、電氣及土建工程師會(huì)同開發(fā)商組成現(xiàn)場(chǎng)交接 小組，總公司成立專門的接管小組代表業(yè)主對(duì)社區(qū)的房屋、建筑、設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交接驗(yàn)收。 前期介入后，物業(yè)公司將根據(jù)以往的所管樓宇中選用建材的使用情況，向開發(fā)商提交一份各種品牌、型號(hào)建材使用情況的報(bào)告，以供開發(fā)商擇優(yōu)選用。 實(shí)行員工星級(jí)評(píng)定制度，根據(jù)員工的日常工作表現(xiàn)及工作成績(jī)?cè)u(píng)定員工等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放相 應(yīng)級(jí)別工資。迄今為止我們所管理的物業(yè)小區(qū)尚未發(fā)生一件重大治安事件。 二、經(jīng)濟(jì)效益 公司通過(guò)規(guī)?；?jīng)營(yíng)、商業(yè)化運(yùn)作，節(jié)能降耗，增收節(jié)支，將會(huì)更大的提高物業(yè)費(fèi)使用率，把更多資金用于物業(yè)管理服務(wù)之中，在保持相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上，以高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)回報(bào)業(yè)主，形成取之于民，用之于民的良性循環(huán)。 三年內(nèi)創(chuàng)建“國(guó)家級(jí)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”， 并獲得稱號(hào)。 —— 提供電腦維護(hù)、代辦網(wǎng)站等服務(wù)； —— 提供委托 性 服務(wù)，如代客購(gòu)物、代送快件等 ； —— 提供會(huì)務(wù)、 PARTY、展覽會(huì)、沙龍策劃、尊貴會(huì)議服 務(wù)； —— 提供旅游服務(wù)，如代訂票、聯(lián)系旅游團(tuán)以及提供最新的旅游信息等服務(wù)； —— 提供車務(wù)出租，代駕、代客泊車服務(wù)； —— 提供汽車清洗、美容、租賃服務(wù)，建立護(hù)理檔案； —— 為業(yè)主提供洗衣、送水、訂奶料理家政等多項(xiàng)便民服務(wù)。 —— 開辦 家裝超市 ，為業(yè)主的物業(yè)裝修提供選擇和施工方便。 —— 加強(qiáng)社區(qū)燈飾亮化、彩化建設(shè)，打造東陽(yáng)市的不夜城。 —— 室內(nèi)的綠擺、花木盆景設(shè)計(jì)美觀，擺放適當(dāng)，品味高雅，生長(zhǎng)良好，成活率 100%； （五）、社區(qū)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) —— 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備大、中、小修計(jì)劃，保證社區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)施設(shè)備狀況良好，運(yùn)行正常。 在全面的管理服務(wù)中，我們承諾“管理無(wú)盲點(diǎn)、服務(wù)無(wú)止境、業(yè)主無(wú)怨言”、全員都是“禮賓員、引導(dǎo)員、保潔員”，用高品級(jí)的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)于海德國(guó)際社區(qū)，把社區(qū)打造成東陽(yáng)市的頂級(jí)建筑群，切實(shí)提高社區(qū)的市場(chǎng)知名度，提高服務(wù)品級(jí)，保證社區(qū)的功能含金量。 提升物業(yè)服務(wù)的科技含量，建立網(wǎng)絡(luò)社區(qū)，實(shí) 現(xiàn)網(wǎng)上報(bào)修、網(wǎng)上購(gòu)物、網(wǎng)上投訴、網(wǎng)上物業(yè)服務(wù)論壇等智能化物業(yè)服務(wù)平臺(tái)，物業(yè)費(fèi)內(nèi)容在網(wǎng)上公布，由銀行托收各種費(fèi)用。把屬于小區(qū)的社區(qū)文化貫穿到業(yè)主生活的每個(gè)細(xì)節(jié)，使物業(yè)服務(wù)更加貼近人性、貼近業(yè)主，是我們追求的目標(biāo)。 根據(jù)海德國(guó)際社區(qū)的地理位置和建筑格局，我們認(rèn)為海德國(guó)際社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)該在人文服務(wù)上突出 “尊貴、舒適” ，在環(huán)境管理上體現(xiàn) “生態(tài)、綠色” ，在社區(qū)文化中彰顯 “高雅、高尚” ，在治安秩序上感受 “安全、安心” 。這些業(yè)主購(gòu)房觀念成熟，置業(yè)目的明確，文化品位較高，他們?cè)谶x擇海德國(guó)際社區(qū)的同時(shí)，也在選擇符合社區(qū)品位的物業(yè)服務(wù)，感受尊貴的專署服務(wù)，確保物業(yè)保值、增值是他們的首選目標(biāo)。 并且 在 11 月， 順利 通過(guò)了 ISO9001:2020（質(zhì)量管理體系）、ISO14001： 1996（環(huán)境管理體系）、 OHSAS18001： 2020（職業(yè)健康安全管理體系） 三位一體綜合認(rèn)證。 在培訓(xùn)工作中，公司制訂了詳細(xì)崗前和在崗培訓(xùn)計(jì)劃 ,不斷提高企業(yè)員工的綜合素質(zhì)。 保潔公司 也 是我公司重要的子公司之一，該公司配備了洗地機(jī)、吸水機(jī)、打蠟機(jī)、電動(dòng)升降平臺(tái)等一系列專業(yè)工具，公司主要負(fù)責(zé)人具有多年的星級(jí)賓館專業(yè)保潔經(jīng)驗(yàn)，自公司成立以來(lái)，已經(jīng)對(duì)外承接了多項(xiàng)大理石地面清洗，打蠟和地毯清洗、養(yǎng)護(hù)等工作，受到廣大業(yè)主的員工的一致好評(píng)。 4) 專業(yè)的保潔隊(duì)伍 各管理處的保潔工作是我們物業(yè)日常工作的重點(diǎn)，為此我公司成立了專業(yè)的保潔公司來(lái)負(fù)責(zé)各物業(yè)小區(qū)的保潔工作，該保潔公司負(fù)責(zé)人由具有多年賓館保潔經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任，同時(shí)我們還參照國(guó)家三星級(jí)酒店關(guān)于衛(wèi)生方面的檢查制度，制定了我公司詳細(xì)的保潔工作規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)，以此標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量保潔人員的工作成績(jī)。 公司還聘請(qǐng)臺(tái)灣的物業(yè)管理高級(jí)人才，原香港順邁集團(tuán)物業(yè)部經(jīng)理 羅昌迨 先生為公司經(jīng)營(yíng)顧問(wèn)，承擔(dān)公司經(jīng)營(yíng)決策責(zé)任。 （三）公司下設(shè)物業(yè)管理處 是物業(yè)管理的現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)所管范圍內(nèi)保安、保潔 、報(bào)修、收費(fèi)工作，直接與業(yè)主的員工溝通、協(xié)調(diào)，監(jiān)督所管人員的工作表現(xiàn)和行為規(guī)范。 財(cái)務(wù)部 負(fù)責(zé)公司日常財(cái)務(wù)活動(dòng)、建立財(cái)務(wù)管理制度、擬訂年度財(cái)務(wù)預(yù)算、提交年度財(cái)務(wù)決算、保證公司的運(yùn)轉(zhuǎn)能力。 公司現(xiàn)管理和已簽訂合同的物業(yè)項(xiàng)目包括昆侖商城、世紀(jì)廣場(chǎng)、得意居、名人府邸、中國(guó)銀行黑龍江省分行辦公樓、海富名都城、龍福家園、美霖嘉園、盛世嘉園、聚豪天下、江南國(guó)際公寓、百順風(fēng)華、太陽(yáng)島風(fēng)景區(qū)、世茂濱江新城等多個(gè)高檔物業(yè)小區(qū)，總面積逾 200 萬(wàn)平方米。公司以專業(yè)、高效、精干的原則，并根據(jù)公司未來(lái)的發(fā)展需要及公司的管理體制，設(shè)置了七個(gè)部門一個(gè)中心，主要有： 綜合 部、管家部、財(cái)務(wù)部、工程部、業(yè)務(wù)拓展部、法律事務(wù) 部、安全管理部、管控中心 。 管控中心 負(fù)責(zé)受理業(yè)主的員工報(bào)修、投訴及部門信息反饋，并作為公司 樞紐環(huán)節(jié)，協(xié)調(diào)、調(diào)度相關(guān)部門與人員，為業(yè)主的員工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。從而形成了以總經(jīng)理為中心的指揮領(lǐng)導(dǎo)網(wǎng)絡(luò) 。我們的保安人員每天都要按軍事化管理的要求 出早操、晨報(bào)、晨訓(xùn)，每月三次小訓(xùn)，一次大訓(xùn)，以例行的比武促進(jìn)人員素質(zhì)不斷提高。 主要有：綠化公司、電梯維修公