【正文】 陽建筑大學(xué)、沈陽音樂學(xué)院、沈陽工業(yè)學(xué)院等高等學(xué)府。該樓盤北面為渾河及渾河外灘公園，西面為沈陽城市主干道之一的長青街。但從自然景觀方面比較，本樓盤占有一定的優(yōu)勢，我們只要在環(huán)境及自然景觀上狠下功夫來弱化地勢上的劣勢。周圍生活配套設(shè)施與本樓盤基本相似，但更靠近大學(xué)城。 （ 2）樓盤 特色及市場定位：該樓盤秉承“以生態(tài)、生活及住宅品質(zhì)設(shè)計大融合”的設(shè)計宗旨，以現(xiàn)代風(fēng)尚主體景觀規(guī)劃，打造出 170000 平方米純板式小高層幾高層住宅，先后榮獲“最佳親水住宅獎”、“最佳園區(qū)規(guī)劃獎”、“最佳戶型設(shè)計獎”等等獎項。該樓盤戶型面積在 66— 167 平方米之間，起售價為 2820 元 /平方米。 2. 假日區(qū)內(nèi)還設(shè)有廣場、運動場、休閑愿等休閑娛樂運動場所。 另外，通過市場的調(diào)查分析，可以發(fā)現(xiàn)想要購買樓房的市民年齡主要 集中在 25— 55 歲之間，他們的均有一定收入。現(xiàn)在在沈陽，沒有多少個物業(yè)管理公司做得好，不是承諾不能兌現(xiàn)。這一結(jié)果表明，人們喜歡 房子的裝修按自己的意愿來進行。有些知名度和美譽度的樓盤有如 SR 新城、河畔花園、萬科花園新城等等。本項目西面所靠的長青街是沈陽城市主干道之一，所以這里交通比較便利。本樓盤附近人口密度相對沈陽市來說比較小，附近各種生活配套設(shè)施比較完善。新建后的五里河公園和沈水灣公園 2021 年 5 月，渾河兩岸的大開發(fā)已經(jīng)全面啟動。 一系列的因素表明，沈陽房地產(chǎn)業(yè)發(fā) 展會加速從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，開始進入大盤時代、品牌時代和服務(wù)時代。 2021 年沈陽房地產(chǎn)市場亮點有很多。同時 2021 年 6 月 5 日由中國人民銀行發(fā)布的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（ 121 號文件）從另一方面也會導(dǎo)致市場供給減少。只要不發(fā)生大的意外（如國內(nèi)經(jīng)濟形勢發(fā)生大的起伏），沈陽房地產(chǎn)業(yè)將會 “在水一方”營銷全程策劃 共 52 頁 8 成為北方最繁榮的房地產(chǎn)市場之一。 2021 年度沈陽市人均住房建筑面積預(yù)計可達到 平方米。 “在水一方”營銷全程策劃 共 52 頁 7 第一部分 市場研究 一、沈陽市房地產(chǎn)市場分析（宏觀） （一）沈陽房地產(chǎn)市場分析 沈陽踏著時代的步伐邁入 21 世紀(jì)。 本策劃是秉著謹(jǐn)慎和負責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有的資料上進行調(diào)整分析的。 致 謝 ................................................................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 本文通過對沈陽房地產(chǎn)市場宏觀和微觀兩個方面進行調(diào)查，并結(jié)合樓盤的環(huán)境分析、對樓盤的市場定位，分別從價格策略、營銷方案、銷售管理、物業(yè)管理四個方面進行詳細闡述，從而得出“在水一方”樓盤的營銷全程策劃。 關(guān)鍵詞：市場研究 市場定位 價格策略 營銷策略 “在水一方”營銷全程策劃 共 52 頁 5 Abstract The Zai Shui Yi Fang locates at the south of Changqing street in the Hunnan of Shenyang, it developments of Rongtian Real Estate Development Limited Company of Shenyang. The item of area is 200,000 square meter and the total of building area is 450,000 square meter. I have researched the real estate market of Shenyang with macroscopic environment and tiny view environment. With the environment analysis of item and marketing positioning, the text relates the pricing strategy, the marketing strategy, the sale manages and the real property management. And make a marketing of Zai ShuI Yi Fang with the whole plans. To analyze to the research of the surroundings real estate, the text have established the various of price strategy by bination all of prices method The part of marketing strategy relates the sell to order and the marketing of plan. How to win the customer is a key whether successful in marketing. The Marketing technique is the technique of how to win the customer This text establish a whole set of request for personnel of sell by rite image and business process to increase their sale technique. Comparison above three parts, although the part of real estate management is slightly, that part is in the same indispensability in this text. This plans is to grasp careful with responsible at me and go forward the result of research at the current data. Owing to objective term and actual circumstances of the real estate market, this plan is not the best. If may, plan should modified according to the actual circumstance. To attain the higher and economic performance in the Zai Shui Yi Fang Key words: market researching market positioning pricing strategy marketing strategy “在水一方”營銷全程策劃 共 52 頁 6 引 言 十多年前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對“市場營銷”一詞還知之甚少，隨著我們進入 21世紀(jì)，一大批房地產(chǎn)企業(yè)成長起來，其中那些最為成功的房地產(chǎn)企業(yè)不僅接受現(xiàn)代市場營銷觀念對企業(yè)經(jīng)營的指導(dǎo)，而且在實踐中采用了整套的營銷策略，營銷水平不斷的提高，從而大大提 高了整個企業(yè)的形象。沈陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。截至2021 年 4 月末，房地產(chǎn)時常各項指標(biāo)依然與 2021 年持平。由于外地和境外開發(fā)商大批進入，以及渾南新區(qū)、鐵西新區(qū)和棋盤山風(fēng)景區(qū)的開發(fā)、ＣＢＤ的打造和沈陽市政府提出的 金廊工程 啟動進程的加快，加之沈陽房地產(chǎn)市場近年來的利好刺激 ，開發(fā)商會加大投資力度，明年有望較大幅度增加，超額完成市政府制定的計劃。首先，城鎮(zhèn)化進程加快、大量人口進城居住、就業(yè)，勢必增加房地產(chǎn)市場需求；其次，消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。商業(yè)地 產(chǎn)在 2021 年才剛剛露出了一個尖尖角，盡管各個媒體為了搶商業(yè)地產(chǎn)的廣告市場份額，在 2021 年年末紛紛推出了形式各樣的活動來吸引商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們，但所有這些都只是一個開始。去年，新區(qū)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 ％，增速高于全市 個百分點，占全市的 比重由 2021 年的 ％提高到 ％；固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長 倍，占全市的比重由 2021 年的 ％提高到 ％；實際利用外資 億美元，同比增長 ％，占全市的比重由 2021 年的 ％提高到 17％；出口完成 5 億美元，同比增長 49％，占全市的比重由 2021 年的 ％提高到 ％，實現(xiàn)了起步年的開門紅，渾南新區(qū)已成為沈陽經(jīng)濟發(fā)展的增長極。渾河兩岸開發(fā)完畢后，以渾河為中心的文化城，將拉近城市與渾河的濱水形 象魅力；以三好街為依托的科技城建成具有扇形開放式空間景觀特點，擁有較長的自然灘地。由于渾河和渾河外灘公園的存在，這里的環(huán)境非常優(yōu)美，隨著沈陽市政府治理渾河的力度加大，這里的污染很低，而且越來越好。渾南大學(xué)城坐落于此，沈陽市渾南大學(xué)城，有沈陽建筑大學(xué)、沈陽音樂學(xué)院、沈陽工業(yè)學(xué)院等一批高等學(xué)府及一些中小學(xué)使這里有著濃郁的文化氣息，陶冶了居民的情操。 （ 2）大多數(shù)欲購買住房的沈陽市民表示會購買二房二廳或三房二廳的住房，面積在70— 99 平方米。這對本項目是一大利因素。所以人們都表示，一定要加強監(jiān)督，保護消費者的利益。 （三）對手盤分析 1. 和泰該樓盤以中國式園林為核心，吸取韓式園林、日式園林、新加坡園林等精華。東方園” 之間，小區(qū)占地 64600 平方米，總建筑面積 96500 平方米，綠化率 50%。相比其他的樓盤它周圍的自然景觀顯得更差。 （ 3）比較分析：周邊的生活配套設(shè)施與本樓盤相似，但該區(qū)的交通相對不便，出行無太多公交線路可供選擇。園內(nèi) 860 平方米的水系景觀南北貫穿整個園區(qū)。第二就是價格上的優(yōu)勢，在其它四個樓盤的比較中，本樓盤的平均售價是最低的。 （二）項目周圍景觀 1. 自然景觀 （ 1）東方景觀 在該方向上，對于近景和遠景都不能算是太好，兩面均為老居民區(qū)。但總體來說，項目周圍景觀還是該樓盤銷售的一大賣點。距南面 1000 米處有即將修建完的 120 米寬的渾南大道。 （ 5）大學(xué)：沈陽建筑大學(xué)、沈陽音樂學(xué)院、沈陽工業(yè)學(xué)院、沈陽工運學(xué)院、沈陽電 “在水一方”營銷全程策劃 共 52 頁 17 大 （ 6）體育娛樂設(shè)施：沈陽建筑大學(xué)、沈陽音樂學(xué)院內(nèi)有運動場地，樓盤附近黃泥坎村有教多的網(wǎng)吧、桌球室、健身 中心等。在不久的將來，相信肯定有大型的購物中心建起。東方、 直接對手： 園假日 這樣不僅能減少小區(qū)配套設(shè)施的投入，而且對于日后小區(qū)的宣傳將起到非常大的作用。東方園、假日蘭亭”、“渾南生態(tài)園”等在市場上賣得都不錯，因為距離“在水一方”不遠，所以它們對本樓盤有一定的威脅性；二是本樓盤地段周圍的一些樓盤如“塞納家園”、“左岸慧晶”、慧緣馨村等，這些樓盤在市場上的口碑也都不錯，所以，這些樓盤會給“在水一方”造更大的威脅；三是治安問題，這一帶外來務(wù)工人員特別多，治安形勢比較嚴(yán)峻，當(dāng)然隨著渾南開發(fā)力度的加大，政府一定會加大對這一帶的監(jiān)管力度。所以本樓盤的目標(biāo)客戶就是鎖定在沈陽市區(qū)的白領(lǐng)階層和渾南地區(qū)及沈陽市郊的市民。隨著城市的發(fā)展，人民越來越注重自身的生活質(zhì)量，所以人們都需要一個良好的居住環(huán)境。同時，在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這一帶的人氣越來越旺，但附近缺乏一些超市和酒樓，所以，本樓盤的網(wǎng)點部分可以出售用于開超市和酒樓，不僅可以彌補 這種空缺，同時，也為自己小區(qū)的住戶提供了一個理想的消費場所。而且，由于本樓盤相對于其它樓盤的售價較低，所以相信“在水一方”在渾南地區(qū)有望形成“領(lǐng)頭羊”地位。 因此，我們只要堅持走高質(zhì)量樓盤的路線，充分發(fā)揮本樓盤周圍自然景觀的優(yōu)勢，通過科學(xué)的研究設(shè)計來解決地勢低的劣勢。這也成為許