【正文】 周邊環(huán)境、配套抗性 —— 項(xiàng)目周邊商業(yè)、居住、人流和配套條件不完善是目前我項(xiàng)目存在的最大問(wèn)題，從投資者角度分析，這是必然將提及的問(wèn)題，當(dāng)在以后工作中解答客戶此問(wèn)題時(shí)，我們可告知他們，“韓國(guó)之窗”作為文登經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)形象型項(xiàng)目， 3600 畝的大型多業(yè)態(tài)、多風(fēng)格的大型社區(qū)，其內(nèi)部消費(fèi)群和居住量將滿足周邊消費(fèi)量，同時(shí)項(xiàng)目的商業(yè)將滿足文登、威海引乃至整個(gè)膠東半島的消費(fèi)需求，同時(shí)將大大帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，周邊的配套也也 隨著時(shí)間段很快成長(zhǎng)起來(lái)，目前投資就象是原始股、極有增值性和保值性，同時(shí)通過(guò)可與政府溝通，配合說(shuō)詞展示區(qū)域規(guī)劃藍(lán)圖增加投資客戶信心。忌：合帳、安葬、入殮。 價(jià)格走勢(shì)圖 —— 銷控及折扣策略 銷控策略 —— 如何把準(zhǔn)“韓國(guó)之窗”項(xiàng)目一期建材市場(chǎng)銷控關(guān)，應(yīng)從三個(gè)要點(diǎn)開展工作， 其一針對(duì)項(xiàng)目自身特性（位置、總價(jià)、朝向、戶型實(shí)用度）進(jìn)行銷控；其二通過(guò)蓄市期準(zhǔn)確了解各經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目需求比例，通過(guò)比例分析銷控位置發(fā)放量；其三是針對(duì)整區(qū)域產(chǎn)品推出量進(jìn)行銷控，合理打好市場(chǎng)戰(zhàn)。尾盤期放出保留戶型后，價(jià)格上調(diào)，此時(shí)以最大限度完成銷售任務(wù)為基準(zhǔn)，除特價(jià)鋪位外所有剩余物業(yè)實(shí)行漲價(jià)后一次性付款 折、按揭 折。有著一定的地理優(yōu)勢(shì)，人口高達(dá)千萬(wàn)，是山東省最大的人口量城市 青島 3 月底前 經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，百姓生活水平要求較高，投資意識(shí)明顯的城市之一。后期鞏固市場(chǎng)份額，擴(kuò)大市場(chǎng)容入空間。 e、 常規(guī)現(xiàn)場(chǎng)客戶接待 時(shí)間： 2021 年 2 月底 ~3 月 6 日開盤 地點(diǎn)：售房中心 執(zhí)行目標(biāo)：完成日常接待，把握現(xiàn)場(chǎng)氛圍，完成前期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、預(yù)定、預(yù)售。 c、 常規(guī)現(xiàn)場(chǎng)客戶接待 時(shí)間： 2021 年 3 月 6 日 ~5 月中旬 地點(diǎn)：售房中心 執(zhí)行目標(biāo)：完成日常接待，把握現(xiàn)場(chǎng)氛圍，完成銷售 所需道具：售房部、售房部所需道具 負(fù)債人員：孫弘 工作人員：案場(chǎng)銷售人員 預(yù)計(jì)效果：完成部分銷售任務(wù)。 c、 SP 活動(dòng)促銷 時(shí)間： 2021 年 1 月 ~2 月 地點(diǎn)：文登、威海、煙臺(tái)、濟(jì)南、青島、 榮成、淄博、臨沂、乳山 執(zhí)行目標(biāo)：完成所有銷售，并通過(guò)各項(xiàng)促銷活動(dòng)增加項(xiàng)目二期知名度和推廣力度，促成消費(fèi)者購(gòu)買欲望。 e、 盤期 很多的項(xiàng)目進(jìn)入尾盤期后都進(jìn)入了自然銷售階段，但真 正體現(xiàn)開發(fā)商利潤(rùn)的恰恰就是剩余的物業(yè)。 d、 持銷售期 由于項(xiàng)目屬于超大型體量的商業(yè)項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)和銷售情況難以預(yù)計(jì)，使其不得不將持銷期的時(shí)段拉長(zhǎng)，當(dāng)隨機(jī)事件出現(xiàn)時(shí)能有合理的時(shí)間處理及隨時(shí)調(diào)整銷售策略。 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 2 月 30 日細(xì)步執(zhí)行計(jì)劃 尾 盤 期 2021 年 1 月至 2 月 均價(jià)上調(diào) 組織異地投資購(gòu)房團(tuán)和韓國(guó)購(gòu)房團(tuán)現(xiàn)場(chǎng)看房并促成交易 派發(fā) DM 單 增強(qiáng)影響力 放出全部銷控戶型 實(shí)行（二至三套）特價(jià)鋪位其余實(shí)行淡 季折扣 接待現(xiàn)場(chǎng)客戶 統(tǒng)一說(shuō)詞執(zhí)行銷控發(fā)放策 統(tǒng)一說(shuō)詞執(zhí)行特價(jià)放策略 成交客戶數(shù)據(jù)表錄入 派發(fā) DM 單 完成統(tǒng)計(jì)報(bào)表 簽定合同 協(xié)助開發(fā)商完成交房 與物管辦理交接手續(xù) 1提交操案總結(jié) 價(jià)格上調(diào) 5% 利用銷控策略實(shí)現(xiàn)成交 利用折扣策略實(shí)現(xiàn)成交 利用特價(jià)鋪策略對(duì)有銷售難度的戶型實(shí)現(xiàn)成交 完成銷售任務(wù) 總結(jié)操作過(guò)程 100% a、 規(guī)現(xiàn)場(chǎng)客戶接待 時(shí)間： 2021 年 12 月 ~2021 年 2 月 地點(diǎn)：售房中心 執(zhí)行目標(biāo)：完成尾盤期日常接待，把握現(xiàn)場(chǎng)氛圍，完成所有銷售 所需道具：售房部、售房部所需道具 負(fù)債人員：孫弘 工作人員：案場(chǎng)銷售人員 預(yù)計(jì)效果：完成全部銷售任務(wù)。 b、 組團(tuán)式銷售 時(shí)間： 2021 年 4 月 地點(diǎn)：杭 州、溫州、上海、北京、重慶 執(zhí)行目標(biāo)：組織異地購(gòu)房團(tuán)，促進(jìn)銷售進(jìn)度。 d、 政府協(xié)助完成目標(biāo)客戶收集 時(shí)間： 2021 年 2 月 地點(diǎn)：文登、威海 執(zhí)行目標(biāo)：通過(guò)政府渠道收集目標(biāo)客戶，如銀行高額存儲(chǔ)戶、高額手機(jī)用戶、政府預(yù)定消費(fèi)部門等。 常規(guī) SP活動(dòng)式 ——— 考慮 SP 活動(dòng)效果的和指向性，特定根據(jù)目標(biāo)客戶定位的三種分類開展工作，首先是山東省內(nèi)客戶，在接受公關(guān)活動(dòng)方式上，仍處于一個(gè)初級(jí)“賞識(shí)”階段項(xiàng)目，故活動(dòng)主題以貼近市民生活為主，活動(dòng)地區(qū)主要以煙臺(tái)、文登、威海、榮城、乳山聯(lián)動(dòng)公關(guān)，活動(dòng)內(nèi)容主要有：如十輛貨車組成宣傳車隊(duì)巡游膠東半島，其車身宣傳主題有“一元到家” 建材售后送貨服務(wù)、“韓國(guó)之窗”建材市場(chǎng)形象宣傳、韓國(guó)之窗項(xiàng)目形象宣傳；煙臺(tái)、文登、威海、榮城、乳山就近城市設(shè)置看房直通車并在車身上做上“一元到家” 、“網(wǎng)絡(luò)式貨品銷售” 建材售后送貨服務(wù)、“韓國(guó)之窗”建材市場(chǎng)形象宣傳、“韓國(guó)之窗”項(xiàng)目形象宣傳；盛大開盤典禮，主要體現(xiàn)國(guó)際化項(xiàng)目品質(zhì)，并溶入齊魯文化宣傳主題、升值潛力宣傳主題、“韓國(guó)文化”宣傳主題，主要內(nèi)容有：開幕致詞、齊魯文化演介、舞臺(tái)表演、小品、韓國(guó)流行勁舞、英文歌曲等；執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)參與各項(xiàng)專業(yè)雜志演講，電視演講、接受媒體訪問(wèn)；定期根據(jù)時(shí)段性銷售主題舉辦露臺(tái)循演，主要宣傳地域以煙臺(tái)、文登、威海、榮成、乳山市核心地段為主，韓國(guó)地域形象宣傳，考慮到成本問(wèn)題，活動(dòng)主要以參加媒體演講、公益活動(dòng)等為主，其他為輔；盡最大可能的吸引到投資者的 目光，刺激投資欲望。不僅占據(jù)國(guó)內(nèi)地轉(zhuǎn)行業(yè)一部分銷售份額，且出口也有一部分成熟市場(chǎng)。強(qiáng)銷期 2021 年 4 月上旬放出銷控后實(shí)行一 次性付款 折、按揭無(wú)折扣，保證利益點(diǎn)。節(jié)氣： 3 月 5 日 驚 蟄， 20 日春雨），從一期建材市場(chǎng)從開盤到尾盤期整體營(yíng)銷時(shí)間暫設(shè)定為一年銷售周期；四個(gè)漲幅階段共計(jì)上浮價(jià)格 35%~40%：第一階段：開盤期 2021 年 3 月底趁熱打鐵上調(diào)8%~10%，在 3 月底至 4 月月初底平穩(wěn)過(guò)渡價(jià)格上漲抗性；第二階段：強(qiáng)銷期 2021年 4 月底結(jié)合熱市效應(yīng)和發(fā)放部分保留極好上調(diào)屆時(shí)價(jià)格 10%~15%，體現(xiàn)周期利益最大化；第三階段：持銷期根據(jù)時(shí)間段情況陸續(xù)上漲 5%~10%；尾盤期 2021 年3月以隆重推出珍藏版鋪位為帶動(dòng)基礎(chǔ)上調(diào)屆時(shí)價(jià)格 5%，以最快的速度實(shí)現(xiàn) 100%銷售 率的同時(shí)保證發(fā)展商利潤(rùn)和資金回收。 既然可以解決抗性問(wèn)題，那么就不得不考慮賣點(diǎn)的挖掘，從我“韓國(guó)之窗”項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)而言，在一期建材銷售過(guò)程中在與客戶介紹到利益點(diǎn)訴求是由“成功”此詞作為投資延展。鑒此，我們把 15%的投資占比拋向了他們，目的在于正確的為我項(xiàng)目注入品牌實(shí)際保證品牌附加，其二可加大國(guó)際合作、交流空間、其三滿足投資占有率。從此點(diǎn)可以看出，如今此地的消費(fèi)者是保守而又理性的。文登經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)海陸空交通非常便利，水、電、通訊、綜合服務(wù)設(shè)施十分完善，工作、生活、居住環(huán)境優(yōu)美。 再投資退稅 外商投資企業(yè)的外國(guó)投資者從企業(yè)取得的利潤(rùn)直接再投資于該企業(yè)，增加注冊(cè)資本，或者作為資本投資開辦其它外商投資企業(yè)，經(jīng)營(yíng)期不少于 5 年的，經(jīng)投資者申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，退還其再投資部分已 繳納所得稅的 40%的稅款。其中：屬于技術(shù)密集型、知識(shí)密集型項(xiàng)目；外商投資在 3000 萬(wàn)美元以上、回收投資時(shí)間長(zhǎng)的項(xiàng)目；能源、交通、港口建設(shè)的項(xiàng)目，經(jīng)批準(zhǔn)后，可減按 15%的稅率征收企業(yè)所得稅。 那么文登所需的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是什么：高層次的第三產(chǎn)業(yè)。推動(dòng)全市對(duì)外貿(mào)易工作持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。從不動(dòng)產(chǎn)的品質(zhì)上加大了提升力度！ 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，增長(zhǎng) %。吸引國(guó)內(nèi)資金 億元，增長(zhǎng) 78%。 投資效益繼續(xù)提高 。三產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，新型流通業(yè)態(tài)和現(xiàn)代營(yíng)銷方式所占比重達(dá) %。政府有關(guān)部門積極采取扶持措施，再就業(yè)工程成效顯著，社會(huì)安定祥和。也許 在理論上真的是一寸長(zhǎng)一寸強(qiáng)，但是真正的執(zhí)行難道不是短小精悍為妙嗎？ 面臨我們目前需要打開的市場(chǎng)面 ,正所謂是困難重重 , 如今商業(yè)投資的八大“鐵律”擺在他們面前：區(qū)位選擇、交通便利、商業(yè)人流、產(chǎn)業(yè)前景、經(jīng)營(yíng)管理、商戶質(zhì)量與競(jìng)爭(zhēng)度、產(chǎn)權(quán)主性、租金及租金成長(zhǎng)性是每一個(gè)投資者精打細(xì)算的問(wèn)題，加之目前商業(yè)地產(chǎn)弊病重多，大到北京的實(shí)力派的“巨庫(kù)”、“第五大道”小到如今的供大于求的“凈菜超市”，每一個(gè)帶著自己的優(yōu)點(diǎn)進(jìn)入市場(chǎng)的項(xiàng)目，大多都嘗到市場(chǎng)無(wú)情的一面，同時(shí)在慘淡的經(jīng)營(yíng)中都讓投資者飽受煎熬，使得大部分投資者對(duì)商業(yè)物業(yè)充滿 恐懼，導(dǎo)致全國(guó)的商用房存量面積大大的增加。 “先進(jìn)一步是財(cái)富、落后一步是包袱”，隨著開盤時(shí)間一天天臨近，項(xiàng)目的營(yíng)銷工作也在實(shí)質(zhì)性全面展開， 鑒于我項(xiàng)目的自身情況，如何才能在最小的營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)和成本下，達(dá)到開盤前最好的效果，我們本著精而求實(shí)的 態(tài)度和 五個(gè)關(guān)鍵性、兩個(gè)有效結(jié)合（ 實(shí)戰(zhàn)性、 專業(yè)性、 可回報(bào)性、 差異性、 可指導(dǎo)性， 結(jié)合政府優(yōu)惠政策、 結(jié)合王志剛策劃理念）的基本點(diǎn) 進(jìn)行了操作設(shè)計(jì)，將整體流程與每一個(gè)細(xì)節(jié)相結(jié)合，完成了項(xiàng)目的操作規(guī)程。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；人均國(guó) 內(nèi)生產(chǎn)總值 33762元，增長(zhǎng) %。其中，私營(yíng)企業(yè)達(dá)到 7217 個(gè)，從業(yè)人員 萬(wàn)人 ，注冊(cè)資金 億元，實(shí)交稅金 億元，分別增長(zhǎng) %、 %、 %和 45%。經(jīng)濟(jì)外向度達(dá)到 40%，提