【正文】 銷 售 方 案 目 錄 一、 操作思路 二、 執(zhí)行計(jì)劃 三、 項(xiàng)目經(jīng)營建言網(wǎng)絡(luò)式銷售和經(jīng)營 四、業(yè)態(tài)回顧 一、 操作思路 “一份報(bào)告，一份溫暖”，此言用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可謂體貼無比，做一份報(bào)告不難，但要做一份好的報(bào)告是難之又難。如何評定，難道是優(yōu)言雅語，飄飄在上還是高談闊論？有時我們真應(yīng)該好好反問一下自己，什么是報(bào)告，什么是宏觀思路的論文？有策劃就應(yīng)該有執(zhí)行，什么是最貼近自身情況，什么最有利操作。也許 在理論上真的是一寸長一寸強(qiáng)，但是真正的執(zhí)行難道不是短小精悍為妙嗎？ 面臨我們目前需要打開的市場面 ,正所謂是困難重重 , 如今商業(yè)投資的八大“鐵律”擺在他們面前：區(qū)位選擇、交通便利、商業(yè)人流、產(chǎn)業(yè)前景、經(jīng)營管理、商戶質(zhì)量與競爭度、產(chǎn)權(quán)主性、租金及租金成長性是每一個投資者精打細(xì)算的問題，加之目前商業(yè)地產(chǎn)弊病重多，大到北京的實(shí)力派的“巨庫”、“第五大道”小到如今的供大于求的“凈菜超市”，每一個帶著自己的優(yōu)點(diǎn)進(jìn)入市場的項(xiàng)目，大多都嘗到市場無情的一面，同時在慘淡的經(jīng)營中都讓投資者飽受煎熬，使得大部分投資者對商業(yè)物業(yè)充滿 恐懼，導(dǎo)致全國的商用房存量面積大大的增加。鑒于并不樂觀的商業(yè)地產(chǎn) ,各地管理部門相繼出臺新政策和管理辦法進(jìn)行宏觀調(diào)控 ,以挽回投資者的信心。正所謂是“良禽擇木而棲”，又更何況是身經(jīng)百戰(zhàn)的投資者，如何吸引他們，把控他們是如今商業(yè)地產(chǎn)商同等于把握市場同樣的關(guān)鍵，同時保證理想回報(bào)和風(fēng)險的減免固然是對投資者最好的最需要的判比法碼。 “先進(jìn)一步是財(cái)富、落后一步是包袱”，隨著開盤時間一天天臨近，項(xiàng)目的營銷工作也在實(shí)質(zhì)性全面展開， 鑒于我項(xiàng)目的自身情況，如何才能在最小的營銷風(fēng)險和成本下，達(dá)到開盤前最好的效果，我們本著精而求實(shí)的 態(tài)度和 五個關(guān)鍵性、兩個有效結(jié)合（ 實(shí)戰(zhàn)性、 專業(yè)性、 可回報(bào)性、 差異性、 可指導(dǎo)性， 結(jié)合政府優(yōu)惠政策、 結(jié)合王志剛策劃理念）的基本點(diǎn) 進(jìn)行了操作設(shè)計(jì)，將整體流程與每一個細(xì)節(jié)相結(jié)合，完成了項(xiàng)目的操作規(guī)程。 角度認(rèn)識城市 文登 ,在國人心里究竟是怎樣一個城市 ,他都在發(fā)展什么 ?顯而易見 ,在全國范圍內(nèi) ,作為沿海城市經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境還處于發(fā)展階段的它，還不知名，也未達(dá)到一個核心城市的條件。然而，隨著周邊威海、煙臺城市的迅速成長和對韓貿(mào)易的遞增，已形成了膠東半島城市、產(chǎn)業(yè)、人口、外貿(mào)互動的發(fā)展趨勢。 就鄰里城市威海， 2021 年，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，消費(fèi)水平明顯提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)更加科學(xué)合理。物價水平的平穩(wěn)發(fā)展及市場商品的日趨豐富，使百姓得到了更多的實(shí)惠。政府有關(guān)部門積極采取扶持措施，再就業(yè)工程成效顯著，社會安定祥和。社會保障體系進(jìn)一步健全，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，人們的生活質(zhì)量得以全面提高。全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計(jì)算，比上年增長 %。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；人均國 內(nèi)生產(chǎn)總值 33762元，增長 %。三次產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為 %、 %和%。按照調(diào)整優(yōu)化第一產(chǎn)業(yè)、改造提高第二產(chǎn)業(yè)、加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的原則，不斷加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為 ∶ ∶ 。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得較大突破，糧經(jīng)面積比調(diào)整到 44∶ 56，漁業(yè)養(yǎng)殖與捕撈的產(chǎn)量比調(diào)整到 54:46，森林覆蓋率達(dá)到 %。工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加大，機(jī)械、化工、建材等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)普遍得到改造，電子信息、新材料、生物工程等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速成長，占工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到 ％；大企業(yè)、大集團(tuán)的支撐拉動作用進(jìn)一步增強(qiáng)，銷售收入過億元、利稅過千萬元的企業(yè)達(dá)到 276 個和 268 個別。三產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，新型流通業(yè)態(tài)和現(xiàn)代營銷方式所占比重達(dá) %。旅游業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，全年接待海內(nèi)外游客 725 萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入 億元，分別比上年增長 13%和 19%。民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，全市個體工商戶、私營企業(yè)發(fā)展到 萬個，從業(yè)人員 萬人，注冊資金 億元，實(shí)交稅金 億元，分別增長 %、 11%、 %和 %。其中，私營企業(yè)達(dá)到 7217 個，從業(yè)人員 萬人 ，注冊資金 億元，實(shí)交稅金 億元，分別增長 %、 %、 %和 45%。在崗職工年平均工資 11215 元，增長 %。全年通過多種途徑使 萬人實(shí)現(xiàn)就業(yè)再就業(yè)，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %。 固定資產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴(kuò)大。全年全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 119%；城鎮(zhèn)規(guī)模以上投資 億元；其中基本建設(shè)完成投資 億元，增長 %；更新改造完成投資 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ，增長 %。 投資效益繼續(xù)提高 。項(xiàng)目建成投產(chǎn)率為 %，新增固定資產(chǎn) 億元，固定資產(chǎn)交付使用率為 %。 對外貿(mào)易繼續(xù)成為經(jīng)濟(jì)增長的亮點(diǎn)，全年進(jìn)出口貿(mào)易總額 億美元，比上年增長 %，其中出口 億美元，增長 %。經(jīng)濟(jì)外向度達(dá)到 40%，提高了 6 個百分點(diǎn)。出口結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，加工貿(mào)易出口 億美元，增長%，占出口總額的 %。機(jī)電產(chǎn)品出口 億美元，增長 %，占出口總額的 %。招商引資成效顯著，批準(zhǔn)利用外資 億美元，增長 %。實(shí)際利用外資 億美元， 增長 %。吸引國內(nèi)資金 億元，增長 78%。對外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作進(jìn)展順利，全年新簽訂勞務(wù)輸出合同金額 ，增長 %。完成營業(yè)額 8300 萬美元。外派勞務(wù) 4320 人次，期末在外人數(shù) 7380 人，分別增長 %、 %。 威海自從去年底 10 月 6 日榮獲 2021 年度“聯(lián)合國人居獎”后，房地產(chǎn)市場更加欣欣向榮。威海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，從一般公寓樓到高級豪華別墅應(yīng)有盡有，價格適中，適合海外人士在威海定居或臨時居住，購房、租房均享受國民待遇。 同時，威海市政府為了給來威海的外國人提供更好的生活 和學(xué)習(xí)環(huán)境，目前正在規(guī)劃建設(shè)兩個外國人生活小區(qū)：一個歐美生活區(qū)、一個日韓生活區(qū)。每個生活區(qū)內(nèi)都建有國際學(xué)校、醫(yī)院、娛樂、健身場所。從不動產(chǎn)的品質(zhì)上加大了提升力度！ 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，增長 %。房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展。全年商品房屋施工面積 萬平方米，增長 20%；竣工面積 萬平方米，與同期基本持平。商品房銷售面積 萬平方米，增長 %。商品房銷售額 億元，增長 %。 2021 年發(fā)展趨勢樓盤旺銷價格繼續(xù)上竄，自從威海獲得聯(lián)合國“人居獎”，房價就突 然來了個“三級跳”，一年來房價上漲了近千元。市中心住宅平均售價三千多，地角偏僻的郊區(qū)房房價每平方米也在兩千多元，海邊的房子更貴，平均四千多元。 而作為聯(lián)動城市之一的文登市，全市各外貿(mào)企業(yè)積極開拓國際貿(mào)易市場 ,全面優(yōu)化外貿(mào)內(nèi)部環(huán)境 ,加快外貿(mào)實(shí)業(yè)化、國際化建設(shè)步伐。推動全市對外貿(mào)易工作持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。就目前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止 2021 年底 ,全市共批準(zhǔn)外資企業(yè) 732 家 ,合同利用外資 萬美元 ,實(shí)際利用外資 萬美元。全市有自營進(jìn)出口經(jīng)營權(quán)工貿(mào)企業(yè)完成進(jìn)出口總額 57720 萬美元 ,比上年增長%,其中出口金額 38890 萬美元 ,同比增長 %。進(jìn)口 18830 萬美元 ,同比增長 %。被注入新血液的文登及時的抓住了一個又一個的機(jī)會，優(yōu)化著自身，并讓市民的生活蒸蒸日上， GDP 與人均 GDP 已大幅上升到一個新的高度，就連農(nóng)村人均 GDP 都到達(dá)了 7200 元 RMB,從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上分析 ,文登超常規(guī)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是汽車與配件產(chǎn)業(yè)群、機(jī)械加工產(chǎn)業(yè)群、輕紡與制革產(chǎn)業(yè)群、電子通信產(chǎn)業(yè)群和食品醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)群。但是要使這些產(chǎn)業(yè)形成集聚，必須要有先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的拉動。沒有一個好的吸引全國及韓國相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場環(huán)境，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 就難以集聚。如何營造一個富有獨(dú)特個性和魅力的市場環(huán)境，迅速帶動經(jīng)濟(jì)要素集聚、拉動主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、超常規(guī)推進(jìn)城市化進(jìn)程？這就要發(fā)展?jié)M足韓國企業(yè)進(jìn)入中國市場需要的第三產(chǎn)業(yè) —— “商貿(mào)、商務(wù)、生活三位一體的綜合服務(wù)體系”的第三產(chǎn)業(yè)。 那么文登所需的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是什么：高層次的第三產(chǎn)業(yè)。在此以前提下，市委市政府針對投資環(huán)境與外圍條件制定了許多的優(yōu)惠政策提供全國及鄰國投資經(jīng)營者。 投資環(huán)境 工業(yè)發(fā)展迅速 文登是一座新興的工業(yè)城市，目前已形成了機(jī)械、汽車、化工、電子、輕紡、食品、建材等 7 大支柱產(chǎn)業(yè)， 20 多個門類， 1 萬多個花色品種的工業(yè)體系，擁有光纜、曲軸、農(nóng)用車、繡品、皮革、蓄電池、鉆夾頭、活扳手等 20 多種工業(yè)拳頭產(chǎn)品，形成了一批銷售收入過億元或利稅過千萬元的骨干企業(yè)群體，宏安電纜、天潤曲軸、威力工具、威達(dá)機(jī)床、花鹿制革、云龍繡品、文隆電池等 10 多家企業(yè)的規(guī)模和效益位居全國同行業(yè)前列。 農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)穩(wěn)固 文登市有耕地 82 萬畝，是山東省重要的商品糧基地和花生、蘋果、奶山羊、長毛兔、養(yǎng)殖對蝦、蠶繭的主要產(chǎn)區(qū)。其中，糧食、花生、奶山羊和對蝦養(yǎng)殖被列為國家生產(chǎn)基地，玉米、果品、蠶繭、長毛兔和淡水養(yǎng)殖被列為山東省生 產(chǎn)基地。 對外經(jīng)貿(mào)活躍 文登市可以自行審批投資總額在 3000 萬美元以下的中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)。目前，全市已與 100 多個國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)貿(mào)易合作關(guān)系，累計(jì)成立三資企業(yè) 700 多家。 投資政策 企業(yè)所得稅 a. 生產(chǎn)性外商投資企業(yè)所得稅率為 24%。其中：屬于技術(shù)密集型、知識密集型項(xiàng)目；外商投資在 3000 萬美元以上、回收投資時間長的項(xiàng)目；能源、交通、港口建設(shè)