【正文】 對(duì)豫園的看法，使游客更愿意在豫園停留，使本地年輕人主動(dòng)來(lái)豫園，使豫 園成為一個(gè)人們津津樂(lè)道、喜聞樂(lè)見(jiàn)的好去處。生活館 ] 品：品咖啡、品茗 味：時(shí)尚的味道、傳統(tǒng)的味道、知識(shí)的趣味、美食的口味 生活：品出知性和感性的生活真味 策 劃緣起 ? 生活格調(diào)：喜歡咖啡和喜歡茶的人各有自己的口味和生活方式，但是兩者都是生活格調(diào)的體現(xiàn)。（此處插入圖片） ? 亮點(diǎn)之三 —— 上海最大的咖啡書(shū)店 一杯咖啡，一本好書(shū)，對(duì)于愛(ài)書(shū)的人可謂人生的至樂(lè)境界。 tea cultural museum 面積包含在書(shū)店內(nèi)，引入主題性的咖啡 /茶博物館，與書(shū)店的氛圍融為一體 Attached with Bookstore operator 隸屬于書(shū)店經(jīng)營(yíng)者 Thematic Bar/ Lounge Street 主題咖啡 /茶吧、休閑街 5,000 A C Maoming South Road feels Street oriented and seems not too much control in customers’ entrance design ―limited control‖ 類(lèi)似茂名南路感覺(jué)的休閑步行街，通過(guò)具有藝術(shù)性的入口吸引訪(fǎng)客。 Coffee la Tea Cultural Village咖啡 /茶文化村 3,00。 Museum B (博物館 B) 1,000 D E* Madame Tussaud’s Wax Museum/ Coco cola Museum 杜莎夫人蠟像館 / Ground Level spacious entrance, large single floor plate, ceiling height 89m, with outdoor signage 53 可口可樂(lè)博物館 flexibility 需要具備位于地面一層的寬闊入口，單層，層高 67 米 ,，外立面具有靈活性，便于創(chuàng)造標(biāo)志性醒目的外觀。在這里，你可以閑庭信步，也可以隨意推開(kāi)一家店的門(mén)，或喝咖啡、或品茗、或閑坐、或讀書(shū)、或看窗外的風(fēng)景、或與情人偶偶情話(huà) ……無(wú)論是陽(yáng)光燦爛，還是細(xì)雨紛飛，在這里都可以找到契合心情的棲息之所。 Life of Original Simply [品通過(guò)改變和優(yōu)化現(xiàn)有的人流組合，帶動(dòng)未來(lái)整個(gè) “大豫園 ”的戰(zhàn)略性漸變，引導(dǎo)豫園商圈市場(chǎng)形象的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn) “大豫園 ”旅游功能的優(yōu)化、強(qiáng)化、深化，逐步提升豫園作為國(guó)際性旅游景點(diǎn)的品位和地位?！俺勤驈R廣場(chǎng)”在 25 年的時(shí)間里將經(jīng)歷一段痛苦的“市場(chǎng)培養(yǎng)期”，從而逐步走向成熟。對(duì)于一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目而言，目標(biāo)消費(fèi)者和目標(biāo)商戶(hù)兩者互為因果，相輔相成。 “大豫園概念 ”先行的原則 “城隍廟廣場(chǎng)”是 “大豫園 ”發(fā)展戰(zhàn)略付諸實(shí)施的一個(gè)標(biāo)志性的前哨項(xiàng)目。 二、方案形成過(guò)程中的爭(zhēng)議性問(wèn)題說(shuō)明 租 /售 —— 從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看商業(yè)價(jià)值的提升 本方案的前提是該項(xiàng)目建成后的商鋪全部采用租賃方式，擁有統(tǒng)一的業(yè)權(quán)，并由專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)、管理和推廣隊(duì)伍具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施。 Beverage (Thematic amp。淺草的夜晚，東方的神韻和西洋風(fēng)情如此和諧。在東京，幽雅美麗的皇宮園林和現(xiàn)代建筑名作、古色古香的寺廟神社和雄偉壯觀的摩天大樓、僻靜小巷的朦朧燈籠和繁華都市的眩目霓虹形成鮮明的反差。 39 在老一輩人的記憶里，豫園是他們 童年的快樂(lè)天堂，因?yàn)樵谀抢镉型婢?、有故事?藝術(shù)在公眾場(chǎng)合與普通民眾面對(duì)面的交流，一方面有利于藝術(shù)本身擺脫狹小的圈子，擁有更多更廣的觀眾群，激發(fā)公眾對(duì)藝術(shù)的興趣；另一方面，藝術(shù)活動(dòng)也將帶來(lái)特定的人群，客觀上提升了該地區(qū)的旅游品位，并帶動(dòng)周邊地區(qū)商業(yè)的繁榮。趕上主題展覽，有時(shí)還有樂(lè)隊(duì)和紅酒，很多人都把這里變成藝術(shù)休閑中心。在老一輩人的記憶里，這里是他們兒時(shí)的樂(lè)園，使放飛想象的翅膀的天空。 37 亮點(diǎn)之二 當(dāng)代青年藝術(shù)家現(xiàn)代藝術(shù)展示 當(dāng)藝術(shù)與藝術(shù)家在城市缺席，我們的城市在堂皇的外表下 將變得無(wú)趣和寒冷。在展館內(nèi)，您可看見(jiàn)電視、報(bào)刊或雜志上的風(fēng)云人物，每一尊蠟像都栩栩如生， 其高度、身形甚至疤痕皺紋皆參照真人仿制。經(jīng)過(guò) 4 年的資料搜證與編撰， 1955 年第一本《金氏世界紀(jì)錄全書(shū)》問(wèn)世了。 “信不信由你博物館 ”適合開(kāi)設(shè)在人流量集中、交通方便的旅游景點(diǎn)，旅游者的沖動(dòng)性消費(fèi)是其獲得成功的有利條件。本次商業(yè)策劃的中心思想，即要將“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”的概念引入傳統(tǒng)豫園商圈的商業(yè)改造計(jì)劃，創(chuàng)造“老豫園”的“新體驗(yàn)” —— [領(lǐng)悟傳統(tǒng)，感受時(shí)尚，開(kāi)闊視野，豐美人生 ] 這將是一個(gè)人們發(fā)現(xiàn)快樂(lè)和知識(shí)的地方。根據(jù)慣例， 500， 000 平方米是一個(gè)比較合適的范圍。 審美的體驗(yàn) 在審美的體驗(yàn)中，每個(gè)人沉浸于某一事物或環(huán)境之中，而他們對(duì)事物或環(huán)境極少產(chǎn)生影響或根本沒(méi)有影響。參與有教育意義的體驗(yàn)是想學(xué)習(xí)。因此，參與娛樂(lè)體驗(yàn)是想感覺(jué)。 這些方面的組合將體驗(yàn)分成了 4 個(gè)部分 —— 娛樂(lè)（ Entertainment）、教育（ Education）、逃避現(xiàn)實(shí)（ Escape）和審美的（ Estheticism）， 它們相互兼容，形成獨(dú)特的個(gè)人遭遇?！? 生日聚會(huì)的故事非常形象地說(shuō)明了經(jīng)濟(jì)價(jià)值遞增的規(guī)律。體驗(yàn)事實(shí)上是當(dāng)一個(gè)人達(dá)到情緒、體力、智力甚至是精神的某一特定水平時(shí)，他意識(shí)中所產(chǎn)生的美好感覺(jué)。因此，年輕人是夜市消費(fèi)的生力軍之一。人流組合的改變和優(yōu)化，也是轉(zhuǎn)變商家對(duì)豫園看法的關(guān)鍵所在。正如一種觀念的形成不是一朝一夕的事情，改變觀念也需要一個(gè)過(guò)程，而且要有一種強(qiáng)有 力的推動(dòng)力，來(lái)促成人們觀念的轉(zhuǎn)變。然而，在實(shí)際操作中，招商遇到了極大的困難。對(duì)于新生代的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，他們追求新奇、時(shí)尚、 個(gè)性的東西，在物質(zhì)消費(fèi)的同時(shí)，注重精神上的滿(mǎn)足。 21 第二節(jié) 豫園商圈的發(fā)展困境 —— 變與不變的痛苦抉擇 豫園商圈的發(fā)展目標(biāo) 在今后的幾年中，豫園商城提出了“建設(shè)一個(gè)新豫園，發(fā)展一個(gè)老豫園，再造一個(gè)大豫園”的發(fā)展目標(biāo)。改革開(kāi)放以后，城隍廟市場(chǎng)引進(jìn)了許多現(xiàn)代化的業(yè)態(tài)形式，但與其他商圈相比缺乏強(qiáng) 有力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在本地人的心目中留下深刻印 象的仍然是傳統(tǒng)的特色商業(yè)。 電影院的結(jié)合 沒(méi)有電影院 19 戶(hù)外使用方案 在戶(hù)外的廣場(chǎng)上設(shè)置了一些零售亭，專(zhuān)門(mén)出售一些價(jià)格低廉檔次不高的小商品 外觀親和力 鮮明的明清建筑風(fēng)格，隨意的購(gòu)物環(huán)境，具有較強(qiáng)的外觀親和力，但由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和完善的管理，整體上凌亂而缺乏美感，傳統(tǒng)與現(xiàn)代元素的無(wú)序疊加，造成不中不洋、不古不今的尷尬。 ? 亮點(diǎn)之六 —— 魅力主題博物館 充分發(fā)揮豫園旅游景點(diǎn)人流集中的優(yōu)勢(shì)，引入具有獨(dú)特魅力的主題博物館，如金氏世界紀(jì)錄博物館、可口可樂(lè)博物 館等，令人開(kāi)闊視野， 增長(zhǎng)知識(shí)，陶冶性情。 ? 現(xiàn)實(shí)可行性：咖啡、茶這兩種業(yè)態(tài)形式具有較大的包容性，適合豫園的旅游氛圍，加上其他博物館、美食城等特殊業(yè)態(tài)的配合，招商的成功機(jī)會(huì)大。味 ? 中外游客在滬的必到之地 領(lǐng)悟傳統(tǒng)、感受時(shí)尚、欣賞藝術(shù)、開(kāi)闊眼界、滿(mǎn)足好奇、發(fā)現(xiàn)快樂(lè)“城隍廟廣場(chǎng)”的業(yè)態(tài)類(lèi)型及其組合建議，基于 25， 000 平方米的商業(yè)面積，上下略有浮動(dòng)。 父母和子女在這里分享快樂(lè)時(shí)光，增進(jìn)了解。根據(jù)慣例， 500， 000 平方米是一個(gè)比較合適的范圍。管理資源吧（ ），海量管理資源免費(fèi)下載！ 管理資源吧 大豫園的范圍界定 一個(gè)綜合性多功能的商業(yè)項(xiàng)目的成功，需要有一定體量的空間來(lái) 適應(yīng)各種功能發(fā)展的需要，并形成互動(dòng)的商業(yè)氣氛。 旅行者在這里領(lǐng)悟傳統(tǒng)，開(kāi)闊視野，流連忘返。 ? 亮點(diǎn)之四 豐富多彩的廣場(chǎng)、街頭文化 ? 亮點(diǎn)之五 休閑的餐飲文化 13 二、城隍廟廣場(chǎng) “城隍廟廣場(chǎng)”的商業(yè)策劃范圍 “城隍廟廣場(chǎng)”屬于豫園商圈的外圈南側(cè)，總建筑面積 公頃，計(jì)劃 2020 年下半年動(dòng)工， 2020 年投入使用。 ? 追求“健康、時(shí)尚”的新生代消費(fèi)群 在知性中感受時(shí)尚，倡導(dǎo)具有教育意義的時(shí)尚精神，實(shí)現(xiàn)豫園文化意義上的變革。 16 “城隍廟廣場(chǎng)”的經(jīng)營(yíng)主題 以 “浪漫的西方咖啡文化 ”和 “優(yōu)雅的中國(guó)茶文化 ”為切入點(diǎn)，在 “城隍廟廣場(chǎng) ”創(chuàng)造一個(gè) “品 無(wú)論是喜歡咖啡的人還是習(xí)慣品茶的人都能在這里找到契合心情的感覺(jué)。 ? 亮點(diǎn)之五 —— 最先進(jìn)的旅游信息服務(wù)中心 與美國(guó)運(yùn)通等機(jī)構(gòu)合作，建立上海乃至國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的旅游信息服務(wù)中心，為旅客提供行程安排、導(dǎo)游服務(wù)、訂票服務(wù)、外匯兌換等服務(wù)， 并設(shè)立小型網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)中心，方便旅客隨時(shí)收發(fā)電子郵件。 舒適的溫度 一般的商場(chǎng)、餐飲等場(chǎng)所，都已安裝了空調(diào)設(shè)備，但整體消費(fèi) 環(huán)境一般，缺乏現(xiàn)代感和人性化。民國(guó)時(shí)期，老城隍廟市場(chǎng)小商品的經(jīng)營(yíng)特色更為顯著，基本上形成了“文化商品、小商品、珠 寶玉器、點(diǎn)心、菜肴、食品、茶館”等特色商業(yè)格局。下午四、五點(diǎn)鐘光景，隨著游客的匆匆離去，人流量驟減，商家紛紛打烊，夜市一片冷清，造 成了晚間資源的浪費(fèi)。 上海是國(guó)內(nèi)商業(yè)最發(fā)達(dá)的城市，消費(fèi)者選擇的余地很大。 22 ㈡ 商家 /租戶(hù)對(duì)豫園的觀念 為了改變?cè)@商圈的現(xiàn)狀，經(jīng)營(yíng)者也曾試圖引進(jìn)一些在年輕人當(dāng)中具有號(hào)召力的國(guó)際品牌，希望在這些品牌的帶動(dòng)下，逐步改變?cè)@商城的傳統(tǒng)商業(yè)氛圍。 23 第三章 豫園商圈目標(biāo)定位的確立及背景分析 第一節(jié) 豫園商圈的戰(zhàn)略性“漸變” 豫園的戰(zhàn)略性“漸變” 以傳統(tǒng)的思維模式，通過(guò)業(yè)態(tài)的硬性調(diào)整，企圖在短時(shí)間內(nèi)改變?cè)@商圈的現(xiàn)狀是難以實(shí)現(xiàn)的。消費(fèi)者的年輕化和整體素質(zhì)的提高，還將帶動(dòng)整個(gè)豫園商圈文化氛圍的轉(zhuǎn)變。 26 ? 精力充沛，喜歡夜生活 年輕人精力充沛，大多具有晚睡的生活習(xí)慣，在白天工作、學(xué)習(xí)之余，尚有聚會(huì)、娛樂(lè)等需求，一般朋友同學(xué)間的聚會(huì)都會(huì)安排在晚 上。企業(yè)，或者可以稱(chēng)之為“體驗(yàn)策劃者”，不再僅僅提供商品或服務(wù)，而是提供最終的體驗(yàn)，充滿(mǎn)了感性的力量，給顧客留下難忘的愉悅記憶。 麗貝卡女兒的生日祝辭上寫(xiě)道：“生日最美妙的東西并非物品。換句話(huà)說(shuō)，如果體驗(yàn)“走進(jìn)了”客體，比如看電視的時(shí)候，則是吸收體驗(yàn)的過(guò)程；如果客體“走進(jìn)了”體驗(yàn)，比如玩一個(gè)虛擬現(xiàn)實(shí)的游戲，則沉浸在體驗(yàn)之中了。迪斯尼并不是創(chuàng)立另一個(gè)娛樂(lè)公園，而是在創(chuàng)造世界上第一個(gè)主題公園，使客人們流連忘返的不僅是消遣，而是參與一系列逐步展開(kāi)的故事中。盡管這個(gè)兒童樂(lè)園充滿(mǎn)樂(lè)趣，但其真正的目的是以 某種方式幫助小孩子創(chuàng)造性地學(xué)習(xí)。參與逃避體驗(yàn)是想去做。 33 第四章 局部與整體的互動(dòng)關(guān)系 —— 大豫園概念 一、“大豫園”概念的范圍界定 一個(gè)綜合性多功能的商業(yè)項(xiàng)目的成功，需要有一定體量的空間來(lái)適應(yīng)各種功能發(fā)展的需要，并形成互動(dòng)的商業(yè)氣氛。 34 三、“大豫園”商業(yè)規(guī)劃的中心思想 經(jīng)過(guò)了產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)、商品經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)，時(shí)代邁向了體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)。 ? Ripley’s Believe it or Not (利普瑞信不信由你博物館 ) Ripley’s Believe it or not 具有 75 年的發(fā)展歷史， 已經(jīng)在 世界上 10 個(gè)國(guó)家發(fā)展了 25 個(gè)主題娛樂(lè)性博物館，包括來(lái)自全球許多稀奇古怪的 珍藏，以及各種奇異現(xiàn)象的展示，滿(mǎn)足了人們與生俱來(lái)的好奇心以及渴望了解世界的欲望，年均參觀者超過(guò) 1200 萬(wàn)。 ? The Guinness World of Records Museum (金氏世界紀(jì)錄博物館 ) 36 1951 年，英國(guó)金氏公司總經(jīng)理畢佛休斯爵士因?yàn)槟慷昧擞腥藶榱藸?zhēng)論“歐洲飛得最快的鳥(niǎo)是什么鳥(niǎo)”這個(gè)問(wèn)題而大打出手，因此決定要為這個(gè)問(wèn)題提出明確解答。參觀者可在館內(nèi)近距離接觸銀幕巨 星、體壇精英及政壇上叱咤一時(shí)的人物，并與他們拍照留念。新造型當(dāng)然只是暫時(shí)添 上的，傷口痊愈后，即會(huì)被除去。豐富多彩的傳統(tǒng)藝術(shù)形式，曾經(jīng)催化了舊時(shí)豫園的繁華。在 SOHO，無(wú)須門(mén)票和請(qǐng)柬，每個(gè)人都能入室參觀，可以獵奇可以瀏覽可以沉浸。 任何一個(gè)具有說(shuō)服力之體驗(yàn)的地方，必然融合了娛樂(lè)、教育、逃避和審美多種體驗(yàn)，而藝術(shù)正是這樣一種具有包容性的體驗(yàn)形式。童話(huà)又是一個(gè)最具親和力的話(huà)題，可以跨越時(shí)代、跨越國(guó)界、跨越種族。在日本的很多城市，比如東京、京都、大阪，從城市文化上說(shuō)都是矛盾的統(tǒng)一體。然而在寺廟的前門(mén)，還可以看到金發(fā)碧眼的外國(guó)人自帶音響設(shè)備，用小提琴演奏著不知名的西洋樂(lè)曲，沉浸在音樂(lè)中。 Educational 休閑 /非傳統(tǒng)教育 2 – 3% 3 – 4% Body treatment SPA/ Massage / Footbath 42 康體護(hù)理 SPA / 按摩 / 足浴 Beauty treatment 形象護(hù)理 Hair/ Beauty / Facial treatment/ Fatburning 美發(fā) / 美容 / 護(hù)膚 / 瘦身 Learning centers 專(zhuān)業(yè) /主題學(xué)習(xí) /趣味培訓(xùn) Language / Professional / Skill /Trend setting 語(yǔ)言 /職業(yè) / 技能 / 潮流 Acmodation 住宿 不低于 5% 1,000 個(gè)房間