【正文】 視能讓身心真正得到放松的 “ 度假之居 ” 。 旅游房地產(chǎn)概念紅火，正值青春期 旅游業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)相比， 投資低回報穩(wěn)定， 風(fēng)險較 小。旅游開發(fā)如今已是房地產(chǎn)商手中的一張 王 牌，通過營造一種休閑度假的氣氛來提升樓盤的品位、概念。去年，曾在海南遭遇敗績的旅游地產(chǎn)品種 “產(chǎn)權(quán)式酒店 ”在全國各大城市悄然興起。市委、市政府果斷出臺了一系列穩(wěn)定市場的產(chǎn)業(yè)扶持措施，將住房保障與擴 大需求并舉，通過強化政府對市場的引導(dǎo)與監(jiān)管，我市房地產(chǎn)市場在年末開始出現(xiàn)回暖跡象。在歐美國家，擁有休閑度假第店、度假酒店等 業(yè)增值、零售獲取房地產(chǎn)開發(fā)利潤 都市桃源項 目建議書 23 二住所已成為中產(chǎn)階級人士及家庭恢復(fù)身心健康，追求時尚消費的主流生活方式。 相關(guān)研究數(shù)據(jù)顯示，中國中產(chǎn)階級年齡主要在 3045 歲之間，受過良好教育，文化程度以大學(xué)為主，職業(yè)構(gòu)成主要包括：國家公務(wù)人員、都市桃源項 目建議書 24 企業(yè)中高層管理人員、知識型中小企業(yè)主和專業(yè)技術(shù)人員。黃興鎮(zhèn)是距離長沙市區(qū)最近的東郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。 豐富的人文資源 辛亥革命的元勛、偉大的民主革命家黃興，其故居座落在我鎮(zhèn)黃興新村涼塘， 1988 年，黃興故居被國務(wù)院認定為 全國重點文物保護單位，目前，黃興故居三期工程已經(jīng)完工，不久一個占地 500 畝，集愛國主義教育、旅游觀光、商貿(mào)休閑于一體的紀念園區(qū)將落成。 （ 五 ）項目定位 與主題 長沙既是國家批準設(shè)立的“兩型社會建設(shè)試驗區(qū)”又是“長株潭經(jīng)濟一體化”的核心主導(dǎo)城市，同時也是國內(nèi)主要的旅游目的 地與湖南旅游集散地。此舉措施既能長期有效地增加農(nóng)民的收入，又能加大日后運營商在節(jié)假日及旅游旺季時的接待能力。 2）開發(fā)和經(jīng)營理念新穎 策劃商、投資商等具有 獨到的 旅游 房地產(chǎn)開發(fā)理念，將房產(chǎn)投資、休閑度假 、生態(tài)觀光旅游 與投資理財概念有機結(jié)合 ； 未來經(jīng)營上， 將 產(chǎn)權(quán)式度假物業(yè)部分 出售給投資者 ，部分自營，并加入農(nóng)民家庭旅館群，宣傳形象統(tǒng)一，經(jīng)營運作統(tǒng)一。 這一地區(qū)的發(fā)展前景也較為樂觀，這為本項目的經(jīng)營管理創(chuàng)造了良好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境。 經(jīng)初步協(xié)商，對本項目開發(fā)與經(jīng)營理念很感興趣，尤其是農(nóng)民家庭旅館，能帶動農(nóng)民致富奔小康，實行長期受益，希望項目早日落地。 （ 3）保留物業(yè)預(yù)估價值： 億元（按毛坯房計價） 12*6000=72020萬元 （ 九 ）投資風(fēng)險分析 土地 政策風(fēng)險 政府 出臺的政策對項目影響很大。本項目 符合長沙市旅游規(guī)劃，可納入“黃興鄉(xiāng)村旅游區(qū)” 體系 中去，可以開發(fā)度假休閑物業(yè)的，成為高端“鄉(xiāng)村旅游”的樣板與試點。本項目要挖掘地文人脈資源，突出特色，抓好促銷，保證潛在客源市場得到很好地開發(fā)。 （ 3） 施工及監(jiān)管不到位 。 針對這項風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)對內(nèi)部資源進行分析，判斷自己是否已為投資旅游區(qū)項目做好了充分的準備。 （十）結(jié)論 都市桃源項 目建議書 37 綜上所述，該項目分析結(jié)論為：風(fēng)險小，回報高、可持續(xù)性好，因此該項目建設(shè)是必要的、可行的。企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、管理經(jīng)驗、企業(yè)文化等都關(guān)系到產(chǎn)品開發(fā)的成功與否。 （ 2） 工程進度不到位 。 都市桃源項 目建議書 35 （ 2） 項目投資商 —— 華劍實業(yè) 公司有著十分豐富的酒店與旅游休閑娛樂業(yè)的管理實踐與經(jīng)驗，與全球華人華僑及國內(nèi)成功人士有豐富的商脈與人脈關(guān)系，可為本項目吸引高端客戶。國家現(xiàn)有的土地政策對于這一市場的發(fā)展有一定的約束，應(yīng)都市桃源項 目建議書 34 該對適合農(nóng)村發(fā)展的項目在土地指標與統(tǒng)征上給予支持，對集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)給予支持，使鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)能夠順利發(fā)展，使其成為推動新農(nóng)村建設(shè)的一個有力的工具，帶動區(qū)域公共設(shè)施配套，交通道路建設(shè)，環(huán)境整治及衛(wèi)生安全建設(shè)，帶動農(nóng)民生活水平的提高。 都市桃源項 目建議書 32 （ 八 ）項目經(jīng)濟（投入產(chǎn)出）分析 開發(fā)建設(shè)模式 按照 項目策劃方案擬定的開發(fā)與經(jīng)營策略，本項目所 集合開發(fā)的 40萬平方米房屋，按 7： 3 的比例劃分產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移與保留經(jīng)營的面積，其中用于轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)投資快速回收的面積分 70%即 28 萬平方米，保留產(chǎn)權(quán)用于自行經(jīng)營使用的面積 30%即 12 萬平方米。 并認識到： 在發(fā)展方式上， 必須 由單體分散經(jīng)營向產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展轉(zhuǎn)變。 2） 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展前景持續(xù)看好 中部崛起戰(zhàn)略、長株潭一體化及融城戰(zhàn)略和“兩型社會”建設(shè)試驗區(qū)，長沙打造成“休閑之都”的目標，大大刺激了區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展。 都市桃源項 目建議書 29 （ 六 ） 項目的 優(yōu)勢與機遇 分析 優(yōu)勢 （ Strength） 1） 地理位置 項目地處 長沙 市 “東花園”黃興鎮(zhèn)，深厚的文化底蘊，優(yōu)越地理區(qū)位，快速便捷的交通，優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境是旅游房產(chǎn)的理想之地。 都市桃源項 目建議書 28 開發(fā)方式采用產(chǎn)權(quán)式度假村的作法，瞄準高端人群，意在為社會的成功人士提供一條投資途徑，同時也有利于開發(fā)商快速回收投資后輕裝上陣搞好后期運營及擴大再投資。 ?? 黃興鎮(zhèn)與長沙區(qū)僅一河之隔； ?? 與雨花區(qū)政府新治、省政府新治距 離 5 公里左右； ?? 三座橫跨瀏陽河的大橋與市區(qū)相連，三環(huán)線穿鎮(zhèn)而過； ?? 與株洲市只一鄉(xiāng)之隔； ?? 四周有京珠高速、長永高速、機場高速、黃株高速、遠大路、319 和 107 國道。近代更有王學(xué)謙、徐特立等一代宗師開壇講學(xué)留下一段千古佳話。由此可見，隨著中國中產(chǎn)階級人口的快速增長，休閑度假公寓 /別墅的市場需求在中國具有廣闊的發(fā)展前景。從中國中產(chǎn)階級目前主要集中在北京、上海、廣州、深圳以及長三角和珠三角等部分城市來看，中產(chǎn)階級的形成和中國區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展密不可分。 產(chǎn)權(quán)式度假房產(chǎn)的客戶市場分析 據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，美國人有三分之一時間用于休閑旅游，三分之一收入用于休閑消費，全美國有三分之一土地面積主要作為休閑用途。 休閑度假消費類旅游房產(chǎn)：分布在著名旅游風(fēng)景區(qū)、旅游度假區(qū)以及海濱城市等地區(qū)，如各類度假公寓、別墅等。 旅游地產(chǎn)被看好，更主要的原因在于國內(nèi)旅游房地產(chǎn)市場已經(jīng)日漸成熟以及交通的改善。 旅游地產(chǎn)的經(jīng)營模式已被各大郊區(qū)大盤靈活應(yīng)用。 此外，大量休閑度假村、高爾夫球場、旅游景區(qū)主題休閑公園等休閑度假類房地產(chǎn)的建成，吸引了大量的旅游度假人群進入，推動海南旅游從以低端游客為主向高端游客為主轉(zhuǎn)型，由大眾消費市場向中高 檔消費市場轉(zhuǎn)移。無論是投資者、開發(fā)者還是居住者，衡量休閑度假地產(chǎn)的價值，一定是從生態(tài)環(huán)境、資源優(yōu)勢、人文氛圍、產(chǎn)品品質(zhì)、區(qū)域配套、物業(yè)服務(wù)等幾個大方面綜合而言。結(jié)合長沙市的歷史人文環(huán)境及旅游資源特色，確立了長沙市旅游形象：極具人文底蘊的歷史文化名城，最具休閑特色的現(xiàn)代娛樂之都。積極開發(fā)城市的旅游功能，進一步增加城市的影響力和輻射力，健全城市旅游體系，推動長沙城市旅游的發(fā)展。通過資金、物資、能量、信息、人才的聚集形成增長極 ，以增長輻射帶動周邊旅游業(yè)發(fā)展。五是城市目標。一是總目標。 （ 5） 產(chǎn)品與效益問題 。 （ 3） 資金短缺，投入不足?！兑?guī)劃》的編制和實施，對于貫徹落實國務(wù)院提出把旅游業(yè)培育成國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的要求，提升長沙旅游業(yè)在促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展及拉動內(nèi)需等方面作用，推動長沙市旅游業(yè)的繁榮和可持續(xù)發(fā)展，將長沙打造成為全國著名的旅游目的地和熱點旅游城市具有重要的現(xiàn)實意義。特別是今年，市委、市政府確定2020 年為“長沙市旅游業(yè)發(fā)展年”，作出“突出把旅游業(yè)培育成消費熱點”的戰(zhàn)略部署，攻堅克難，逆勢而上，有效化解了金融危機對旅游業(yè)的不利影響，促使旅游經(jīng)濟實現(xiàn)了平穩(wěn)增長。 旅游正在成 為我國居民的日常消費項目。城鄉(xiāng)互補，城鄉(xiāng)互動，加強了都市與鄉(xiāng)村的血肉聯(lián)系，真實地推動城鄉(xiāng)一體化的進程。 資源節(jié)約型 社會 是指整個社會 經(jīng)濟建立在節(jié)約資源的基礎(chǔ)上，建設(shè)節(jié)約型社會。在“中部崛起戰(zhàn)略”、長株潭城市群為“資源節(jié)約型和環(huán)境友好型國家綜合實驗改革配套區(qū)”以及“長沙城鄉(xiāng)一體化”的大背景下，《長沙市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃 （ 2020—— 2020 年） 》 確立了“將長沙市建設(shè)世界級旅游目的地和復(fù)合型國際化旅游城市”等宏偉 目標，并將“黃興鎮(zhèn)鄉(xiāng)村旅游區(qū)”建設(shè)列為重點。 另外，隨著旅游者的成熟，人們對旅游的要求不再是純粹的觀光，而是希望獲得更深層次的體驗。 （ 二 ） 、規(guī)劃理念 以人為本，生態(tài)優(yōu)先，鄉(xiāng)村旅游，度假休閑 ； 復(fù)合產(chǎn)業(yè)，城鄉(xiāng)一體化發(fā)展 （ 三 ） 、總體目標 城鄉(xiāng)一體化發(fā)展與新農(nóng)村建設(shè)綜合示范：加快建立農(nóng)旅合一、旅游與地產(chǎn)結(jié)合、景區(qū)開發(fā)與旅游運營、以城帶鄉(xiāng)的長效機制，探索土地流轉(zhuǎn)和整體性開發(fā)模式，提高土地利用效益，率先建立城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)、設(shè)施的一體化，城鄉(xiāng)生態(tài)與文明交融的綜合示范窗口。 堅持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報，是華劍獲得成功的基石。其中： 都市桃源項 目建議書 4 （ 1）前期準備階段 1 年（設(shè)計、報批、辦理、用地手續(xù) ，三通一平工程及園林基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ） （ 2）主 體 工程建設(shè)期 2 年 （ ３ ）配套工程建設(shè)期 1 年 （九）項目效益 社會經(jīng)濟效益 （ 1）可解決 30005000 人就業(yè)； （ 2）每年可培養(yǎng)專業(yè)技能人員 60008000 人； （ 3）可帶動項目地周邊的農(nóng)民加快致富速度； （ 4）為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展起到示范推動作用。 都 市 桃 源 (綜合 型環(huán)保 生態(tài)示范園 ) 項 目 建 議 書 都市桃源項 目建議書 目 錄 前言…………………………………………… … …… … 1 一、項目概況 …………………………………………… … … 2 二 、項目總體規(guī)劃設(shè)想…………………………………… … 7 三 、可行性分析論證 （一）項目建設(shè)的必要性與重要意義…………………… … 8 （二）長沙旅游行業(yè)市場分析…………………………… … 11 （三）旅游房地產(chǎn)市場 析…………………… ………… … 18 （四）項目選 址地的資源條件分析……………………… … 24 （五）項目定位與主題…………………………………… … 27 （六）項目的優(yōu)勢與機遇分析…………………………… … 29 （七）目標客戶市場定位及細分………………………… … 31 （八）項目經(jīng)濟（投入產(chǎn)出）分析……………………… … 31 （九）投資風(fēng)險分析……………………………………… … 33 （十）結(jié)論………………………………………………… … 36 都市桃源項 目建議書 1 前 言 2020 年 12 月長沙市委通過了《關(guān)于推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展工作綱要》，明確了長沙市鄉(xiāng)村，尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合部發(fā)展的目標 任務(wù) 。 其中： （ 1）建設(shè)用地成本費： 2 億元 （用地面積按 1000 畝 ， 單價按 20 萬 /畝計算）（ 2）房屋建設(shè)