【正文】 托投資基金引入公租房建設(shè)領(lǐng)域，利用社會(huì)化資金和商業(yè)化運(yùn)作來(lái)幫助解決保障房的資金難題，完成公共品和資本品的對(duì)接。 二、 創(chuàng)新多元化投融資機(jī)制。 七、 房地產(chǎn)融資租賃 目前，中國(guó)融資租賃市場(chǎng)滲透率不足 5%，與 17%的世界平均水平相去甚遠(yuǎn)。 湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 18 三、 發(fā)行債券 從資本市場(chǎng)融資看，資本市場(chǎng)可行的通道便集中于債券融資，發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確允許各地按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行規(guī)范后繼續(xù)保留的投融資平臺(tái)公司 申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債券，所募資金優(yōu)先用于保障房建設(shè)；符合條件的其他企業(yè)，也可以通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行保障房項(xiàng)目融資。具體來(lái)說(shuō)，進(jìn)一步完善和細(xì)化土地劃撥或出讓優(yōu)惠、投資補(bǔ)助、貸款貼息、租金貼租、稅收減免、專(zhuān)項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)等激勵(lì)方式 。 三、 引入社保基金、保險(xiǎn)資金等長(zhǎng)期資金投資保障房建設(shè) 通過(guò)制度和模式創(chuàng)新，吸收社保基金、保險(xiǎn)資金等長(zhǎng)期資金參與 到保障房的投融資中，將大大緩解保障房目前嚴(yán)峻的資金缺口壓力。具體來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)把保障房資金跟融資平臺(tái)的其他項(xiàng)目隔離開(kāi)來(lái)，防止這些資金轉(zhuǎn)移到其他項(xiàng)目中去，確保保障房資金運(yùn)作的獨(dú)立、透明、高效。 湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 16 完善保障性住房市場(chǎng)發(fā)展機(jī)制 一、 調(diào)動(dòng)商業(yè)銀行積極性，發(fā)揮其對(duì)保障房建設(shè)融資的支持作用 對(duì)政府來(lái)說(shuō)，提高公共租賃住房項(xiàng)目還貸能力。 三是建立完善保障性住房金融風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。 分析我國(guó)保障性住房融資政策發(fā)展要求和對(duì)策 一是盡快建立健全住房保障制度法律體系。 一、 加快住房保障立法 要從根本上改變我國(guó)住房保障制度的現(xiàn)狀，必須加快相關(guān)的立法進(jìn)程，盡早出臺(tái)《住房保障法》，從最高法律效力的層面對(duì)住房尤其是保障性住房的建設(shè)、融資、消費(fèi)、分配等 環(huán)節(jié)進(jìn)行強(qiáng)有力的規(guī)范，明確劃分中央和地方政府各自的職責(zé)。 以市場(chǎng)化模式吸引社會(huì)資金 保障房建設(shè)融資若是全都用財(cái)政資金，恐怕世界上沒(méi)有一個(gè)國(guó)家的財(cái)政能夠承擔(dān)如此沉重的負(fù)擔(dān)，而且也不利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 完善制度與立法 在保障房融資方面，要想長(zhǎng)期穩(wěn)定推進(jìn)，要想吸引社會(huì)資金，就必須完善相關(guān)制度湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 13 和立法。為 盡快恢復(fù)工商業(yè)，國(guó)家把有限的資金幾乎都用于工商投資，難以從資本市場(chǎng)上籌集建房資金。 日本政府成立了住宅金融公庫(kù)、住宅融資保障協(xié)會(huì)等政策性金融機(jī)構(gòu)，主要為居民提供長(zhǎng)期低息住房貸款、為住房建設(shè)提供資金以及一般金融機(jī)構(gòu)所不能提供的融資服務(wù)，而融資中出現(xiàn)的虧損則由國(guó)家財(cái)政予以補(bǔ)貼，借以引導(dǎo)其對(duì)難以從商業(yè)銀行獲得信貸的開(kāi)發(fā)企業(yè)和個(gè)人提供住房資金支湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 12 持。 從 1960 年房地產(chǎn)信托投資基金正式創(chuàng)立至今， REITs 在很多發(fā)達(dá)國(guó)家的保障房融資湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 11 過(guò)程中就發(fā)揮了這樣的重要作用，但由于國(guó)內(nèi)金融體系不完善、缺乏專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)投資基金法規(guī)、相關(guān)稅收體系不健全等因素， REITs 在中國(guó)還處于探索階段，運(yùn)營(yíng)規(guī)模較小、期限較短、流動(dòng)性較差，難以承擔(dān)為保障房建設(shè)融資的重任。但是，政策性銀行關(guān)于廉租房融資支持的制度還不完善，目前發(fā)揮的作用有限。對(duì)于以追求利潤(rùn)為目標(biāo)的已實(shí)現(xiàn)商業(yè)化運(yùn)作的金融機(jī)構(gòu)而言，貸款風(fēng)險(xiǎn)較高，參與熱情自然不高。在缺乏激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制的條件下，地方政府缺乏投資保障性住房動(dòng)力。 當(dāng)前在保障房建設(shè)中，所存在的供需矛盾突出、分配不公平和質(zhì)量環(huán)境比較差等眾多問(wèn)題，很大一部分原因是基層政府把住房政策與房地產(chǎn)政策相混淆，把責(zé)任推向社會(huì)； 另外在執(zhí)行過(guò)程中，執(zhí)行力不夠，但根本的原因就在于政府作為管理主體的缺位。 目前，房企參與保障房的模式較為多樣：如承建模式、混合開(kāi)發(fā)模式、服務(wù)模式、投資建造模式、投資運(yùn)營(yíng)模式和城市綜合開(kāi)發(fā)模式等等。這也是目前存在巨大資金缺口的原因，也是保障房融資存在迫切需求的根本原因所在。（ 1998）等 也 詳細(xì)介紹了我國(guó)保障房的建設(shè)歷史進(jìn)程及相關(guān)政策，并介紹了國(guó)外的建設(shè)體系及建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。 保障房建設(shè)屬于政府公共產(chǎn)品的建設(shè)項(xiàng)目，而在政府投資項(xiàng)目融資這一塊上我國(guó)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家及學(xué)者做了大量的研究。 陳杰（復(fù)旦大學(xué)住房政策研 究中心）建議盡快從開(kāi)展住房公積金建設(shè)貸款的擔(dān)保機(jī)制開(kāi)始，設(shè)立覆蓋各類(lèi)公共住房的擔(dān)?；鸹驌?dān)保體系，促進(jìn)保障房建設(shè)融資的多元化渠道和良性發(fā)展。在資本結(jié)構(gòu)理論體系中， MM 理論被奉為經(jīng)典的資本結(jié)構(gòu)理論，它揭示 了選擇不同融資方式的意義以及負(fù)債在融資結(jié)構(gòu)中的價(jià)值。非競(jìng)爭(zhēng)性是指物品的消費(fèi)者或者消費(fèi)量增加時(shí)并不會(huì)導(dǎo)致該物品生產(chǎn)成本的增加，即增加一個(gè)消費(fèi)者引起的邊際成本為零。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的研究，是不斷發(fā)展和豐富的，畢竟這是湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 4 一個(gè)發(fā)展中的問(wèn)題。 李遠(yuǎn)舟、董意鳳（ 20xx）認(rèn)為我國(guó)現(xiàn)階段住房公積金制度中委托代理問(wèn)題突出，在“公積金繳存者 —— 政府 —— 公積金管理中心 —— 商業(yè)銀行”這樣的委托代理鏈條下，上一環(huán)節(jié)的代理人是下一環(huán)節(jié)的委托人，容易造 成住房公積金制度偏離設(shè)計(jì)初衷，導(dǎo)致“濟(jì)富不濟(jì)貧”現(xiàn)象發(fā)生 [11]。政策的連續(xù)性問(wèn)題，成為制約發(fā)展中國(guó)家保障房計(jì)劃的另一大因素。 基于 20xx 年金融危機(jī)視角，施瓦茨（ Schwartz， 20xx）對(duì)比美國(guó)與英國(guó)住房保障體系：“從應(yīng)對(duì)危機(jī)的反應(yīng)速度來(lái)看，英國(guó)模式的反應(yīng)速度更快。 （ 二）研究意義 關(guān)于保障性住房的融資，在理論界有不少相關(guān)的研究成果，不過(guò)每一種方法都會(huì)偏重于某一個(gè)方面，畢竟這是一個(gè)發(fā)展中的研究課題，很多理論都在現(xiàn)實(shí)中慢慢出現(xiàn)，豐富和完善。 countermeasure IV IV 目錄 誠(chéng)信聲明 ????????????????????????????????Ⅰ 摘要 ????????????????????????Ⅱ ABSTRACT???????????????????????????? Ⅲ 第一章 緒論 選題背景和選題意義 選題背景 選題意義 國(guó)內(nèi)外研究動(dòng)態(tài) 國(guó)外研究動(dòng)態(tài) 國(guó)內(nèi)研究動(dòng)態(tài) 研究綜述 可能的創(chuàng)新點(diǎn) 第二章 保障性住房融資 相關(guān)理論分析 保障性住房融資理論概述 保障性住房融資基本理論觀(guān)點(diǎn)介紹 保障性住房融資理論發(fā)展歷程和特點(diǎn)分析 保障性住房融資理論發(fā)展探究 保障性住房融資理論的發(fā)展現(xiàn)狀分析 保障性住房融資理論的發(fā)展趨勢(shì)探究 第三章 我國(guó)保障性住房融資現(xiàn)狀及存在的主要問(wèn)題 我國(guó)保障性住房融資現(xiàn)狀 我國(guó)保 障性住房融資 要求 我國(guó)保障性住房融資 手段 我國(guó)保障性住房融資 成果 我國(guó)保障性住房融資 存在的主要問(wèn)題 我國(guó)保障性住房融資 的相關(guān)政策不完善 我國(guó)保障性住房融資 的市場(chǎng)成熟度不高 我國(guó)保障性住房融資 的金融手段不足 第四章 國(guó)外保障性住房融資的成功經(jīng)驗(yàn) 美國(guó)保障性住房融資的成功經(jīng)驗(yàn) 日本保障性住房融資的成功經(jīng)驗(yàn) 德國(guó)保障性住房融資的成功經(jīng)驗(yàn) 國(guó)外保障性住房融資成功經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)保障性住房融資啟示 V 第五章 改善我國(guó)保障性住房 融資的對(duì)策思路 改善我國(guó)保障性住房融資的 政策方面的 對(duì)策 加強(qiáng)對(duì)我國(guó)保障性住房現(xiàn)有相關(guān)融資政策分析 分析我國(guó)保障性住房融資政策發(fā)展要求和對(duì)策 改善我國(guó)保障性住房融資的 市場(chǎng)方面的 對(duì)策 促進(jìn)保障性住房融資市場(chǎng)化發(fā)展 完善 保障性住房市場(chǎng)發(fā)展機(jī)制 改善我國(guó)保障性住房融資的 金融手段方面的 對(duì)策 大膽豐富和采用金融手段來(lái)促進(jìn)保障性住房融資 拓展和開(kāi)發(fā)保障性住房融資金融產(chǎn)品的研究與開(kāi)發(fā) 參考文獻(xiàn) ?????????????????? ?????????????? 致謝 ?????????????????????????????????? 附錄 A???????????????????????????????? 湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 1 第一章 緒 論 一、選題背景與研究意義 （一）選題背景 近 年 來(lái) ， 隨著 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè) 的 高速發(fā)展，房?jī)r(jià) 一路 飆升，房產(chǎn)購(gòu)置 已 成為 我國(guó) 大多數(shù)家庭實(shí)際 所 面臨的困難問(wèn)題。本人完全意識(shí)到本聲明的法律結(jié)果由本人承擔(dān) 。對(duì)保障房建設(shè)而言，最大的難題就是資金問(wèn)題。 而在 整個(gè)十二五期間，國(guó)家總共規(guī)劃建設(shè)保障性住房 3600 萬(wàn)套 。對(duì)保障性住房融資進(jìn)行研究，可以更好的了解我國(guó)的保障性住房融資發(fā)展態(tài)勢(shì)，更重要的是對(duì)保障性住房的融資發(fā)展方向和具體對(duì)策進(jìn)行把握。麥德度（ Madeddu， 20xx）通過(guò)分析政府對(duì)開(kāi)發(fā)商救助計(jì)劃中的成功與失敗案例，認(rèn)為“政府應(yīng)吸收質(zhì)量較好的住 宅作為公共住房，同時(shí)注重協(xié)調(diào)與附近居民的關(guān)系” [2]。而在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，大多要靠中央和地方補(bǔ)助進(jìn)行保障房建設(shè) [6]。 張宇、劉洪玉（ 20xx）分析了美國(guó)住房金融體系以及次貸危機(jī)的影響，認(rèn)為我國(guó)發(fā)展住房 金融尤其是公共住房金融時(shí)要注重房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)目前缺乏分散住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的二級(jí)市場(chǎng)，政策性住房金融體系長(zhǎng)期持續(xù)高效率運(yùn)作離不開(kāi)政府監(jiān)管 [14]。 三、可能的創(chuàng)新點(diǎn) 本論文從社會(huì)現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)，以保障性住房住房融資的基本現(xiàn)狀作為基礎(chǔ)，采取理論聯(lián)系實(shí)際的方法進(jìn)行研究。分為正外部性和負(fù)外部性。 保障性住房融資理論發(fā)展歷程和特點(diǎn)分析 保障房住房融資理論發(fā)展歷程，從最初的公共財(cái)政為主，到后面企業(yè)參與融資，再到當(dāng)下全方位吸引社會(huì)各類(lèi)資金。 在具體的融資模式的討論和報(bào)道中，新華網(wǎng)《中國(guó)探索金融創(chuàng)新破解 萬(wàn)億元保障房融資難題》（ 20xx 年 03 月 10 日）探討了土地出讓金收益、銀行貸款、保險(xiǎn)基金、住房公積金、信托基金等幾種融資方式在保障房的應(yīng)用情況。 張啟智、嚴(yán)存寶（ 20xx）的《城市公共基礎(chǔ)設(shè)施投融資方式選擇 :基于 BOT、 TOT、PPP、 PFI、 ABS 方式研究》一書(shū)針對(duì)公共基礎(chǔ)設(shè)施的屬性，有比較地研究了 BOT、 TOT、PPP、 PFI、 ABS 各自的優(yōu)勢(shì)、使用范圍、使用的差異性和互補(bǔ)性。 中國(guó)在保障房融資理論探討方面，目前也主要是以宏觀(guān)為主，兼顧微觀(guān)，探討的重點(diǎn)是如何確保龐大的保障房建設(shè)規(guī)模能夠順利完成融資。 我國(guó)保障性住房融資手段 目前，我國(guó)保障性住房融資手段，基本上建立在政府和企業(yè)兩大平臺(tái)基礎(chǔ)上。 二、建立了相對(duì)穩(wěn)定的保障房融資制度 湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 9 我國(guó)目前建立了相對(duì)穩(wěn)定的保障房融資制度，基本上可以保障融資的渠道穩(wěn)定，融資資金基本得到合理管理和運(yùn)用。因保障性住房的低回報(bào)或無(wú)回報(bào)、投資回收周期長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)管 理復(fù)雜等特點(diǎn)，現(xiàn)金流覆蓋風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，缺乏吸引社會(huì)力量參與的激勵(lì)機(jī)制，使得社會(huì)資金介入的動(dòng)力不