【正文】 7834 42350734 79508239 33426250 170363057 均價 4309 5536 5417 5792 5392 大戶型 面積 總銷 18353768 49361525 63163740 55298701 31752720 217930454 均價 4206 4914 4916 5084 5070 4909 小計 面積 總銷 111617711 110646287 207337763 118927542 31752720 580282023 均價 4644 5267 5270 5428 5070 5156 小結(jié)： 該項目 項目實際銷售均價從 2020 年 10 月 26 日首次開盤當(dāng)年年均均價 4644 元 /平米，穩(wěn)步上升到2020年年均成交均價 5428 元 /平米； 2020 年因項目多層產(chǎn)品和小戶型產(chǎn)品售罄，現(xiàn)場僅大戶型在售，加上特 價促銷，成交均價約 5070 元 /平米。 5. 項目營銷推廣策略評估 銷售環(huán)境與地盤包裝 1）售樓中心、樣板房及景觀示范區(qū)為區(qū)域內(nèi)品質(zhì)示范 ,為項目一期銷售起著至關(guān)重要的展示功能： 本案售樓中心為 某市北區(qū) 鎮(zhèn)各競品項目中最氣派最具品質(zhì)感的展示中心，加上 7 套大手筆樣板房以及別具情調(diào)的景觀示范區(qū)，為奠定客戶購買信心起著不可替代的積極心理暗示作用。 二期隨著市場宏觀環(huán)境的進一步惡化，更是 化“盛大公開推盤”為“小步快跑落袋為安”的高頻內(nèi)部認購策略，即以更短、更頻、更快，更果斷出擊的方式小步快跑定座客戶，以適應(yīng)整體宏觀大環(huán)境。此外，在重要節(jié)點配合的報廣，也為本案帶來 6 組直接成交；樓市因受眾局限性，為項目帶來 1 組直接成交。 根據(jù) 某市 市現(xiàn)行政策，《商品房買賣合同》實行網(wǎng)上統(tǒng)一簽訂，《商品房買賣合同》簽訂同時 在房地產(chǎn)市場網(wǎng)上備案。待《商品房買賣合同》蓋章落實后，開發(fā)公司將按要求移交辦貸銀行。 合同回款： 該項目 一期目前總貸款金額為 16635 萬元，回款金額為 萬，回款率為 %。 3）活動配合： 前期通過電影巡展及派報活動，為項目蓄積客戶，再以盛大開盤活動高調(diào)引爆項目形成熱銷口碑，后續(xù)再根據(jù)現(xiàn)場銷售需求，舉辦系列小規(guī)模認購輔助暖場 DIY 活動，營造現(xiàn)場熱烈人氣促進成交；利用社區(qū)優(yōu)越配套舉辦籃球賽，贈送游泳券等，放大社區(qū)優(yōu)勢增強項目口 碑；針對教師節(jié)、中秋節(jié)、國慶節(jié)等特殊節(jié)日舉辦限時特價促銷活動，形成小規(guī)模認購小高峰。 C、輔助低首付墊付促銷，進一步降低置業(yè)門檻： 以晚交房形式實現(xiàn)低首付墊付促銷的延續(xù)，降低置業(yè)門檻吸引客戶關(guān)注的同時，最大意義在于為廣告訴求提供超低震撼首付起價的可能，能有效吸引客戶關(guān)注，提高宣傳效果。 ④ 建議增設(shè)北側(cè)小區(qū)入門通道： 確保早上 6 點 晚上 9 點北側(cè)入口開放，以此加強小區(qū)業(yè)主與北側(cè)商鋪之間的聯(lián)系 ，為北側(cè)商鋪的經(jīng)營再注入消費群體。 值得推廣和借鑒的部分： 本案在歷年的銷售進程中，因市場不斷變化，始終秉承順應(yīng)市場的原則，積極主動采取措施，如堅持震撼起價快速吸引 以剛需客群為絕對主打的本區(qū)域客戶，幫助項目快速有效攔截客戶；最大化降低客戶置業(yè)門檻，采取墊首付等措施，在當(dāng)前現(xiàn)房條件下仍采取晚交房形式實現(xiàn)墊付促銷條件，目的都在于最大化降低因政策、市場因素導(dǎo)致的項目滯銷壓力。 C、針對性海報大力宣傳： 在大力促銷的前提下，本案復(fù)式產(chǎn)品的單價將更為震撼，總價也具有一定優(yōu)勢，建議制定針對性海報在區(qū)域內(nèi)廣泛派發(fā)。 在招租期間，將 23和 26商鋪門頭及玻璃櫥窗全部更換為突出早期、課外培訓(xùn)輔導(dǎo)班、特色興趣班等教育主題的虛擬業(yè)態(tài)廣告，形成醒目鮮明的現(xiàn)場氛圍。 A、分批有序促銷，利用價差提高認購成功率： 細分余房批次，每次選一批特價房房源促銷，與非促銷房源部分形成明顯價差，引導(dǎo)客戶成交。從一期 4380 元 /平米起到二期 4580 元 /平米起，再到持銷期的低首付墊付降低準入門檻，以“ 萬起兩房， 萬起大四房”持續(xù)吸引當(dāng)?shù)丶爸苓吙蛻?，一直到目前項目現(xiàn)房階段，在單價和總價均無競爭優(yōu)勢的現(xiàn)況下采取晚交房形式延續(xù)低首付促銷，為“首付 萬起，輕松擁享健康社區(qū)大四房”的媒體訴求創(chuàng)造條件。其中，公積金及擔(dān)保公司的送件工作也由置換中心負責(zé)，開發(fā)公司對置換中心提供的補缺名單，進行跟進，務(wù)求盡快劃款。開發(fā)公司在簽約當(dāng)天開具首付款發(fā)票，銀行收取復(fù)印件。故公司針對抵押房源已調(diào)整簽約期限，已解決解押而導(dǎo)致延期這一問題。其中，派報為本案二期帶來 88 組直接成交，約占 %，為投入性價比最高的精準營銷推廣方式。 后續(xù)隨著項目開發(fā)進程推進，二期秉承一期完美品質(zhì)全面升級，再結(jié)合震撼起價、低首付墊付促銷后更堅持以超低首付起價來突出項目高性價比。 3）截止 2020 年 4 月底，已發(fā)生費用并實際支付的有：廣告費 萬元；制作費 萬元，計 萬元。 ? 商鋪產(chǎn)品各樓棟去化統(tǒng)計 批次 樓號 總套數(shù)（套） 面積 可售面積（㎡） 已購 套數(shù) 可售套數(shù) 可 售 面積（㎡） 銷售率 55 ㎡以下 66100 ㎡ 100 ㎡以上 一期 1 12 4 8 0 6 6 46% 2 7 3 4 0 6 1 82% 小計 19 7 12 0 12 7 58% 二期 14 12 6 6 0 9 3 72% 23 4 0 4 0 0 4 0% 26 11 0 4 7 0 11 0% 小計 27 6 14 7 9 18 22% 合計 46 13 26 7 21 25 34% 小結(jié)： 本案商鋪一期銷售率近 6 成， 2去化率最高；二期商鋪臨錫港路小區(qū)主入口方向 14去化率近 7 成，但北側(cè)商鋪 23和 26迄今為止沒有銷售。 住宅小計 5283 5297 14 商業(yè) 11000 13183 2183 北側(cè)商業(yè)滯銷，南側(cè)商業(yè)價格較高，北側(cè)商業(yè)銷售后將拉低均價。） 1）從產(chǎn)品形態(tài)及比例：本案由 14 棟多層， 5 棟小高層， 7 棟高層組成。雙學(xué)府雙學(xué)府例如 臥室空調(diào)掛機開孔設(shè)計高度與飄窗頂板沖突，空調(diào)冷凝水排水不暢；飄窗側(cè)板二次磚墻砌筑且厚度只有 10 公分，后期沿接接頭處豎向裂縫普遍存在；二期高層消防立管在連廊內(nèi)，影響使用功能，特別是每層的 01 室，開門不方便。 、建筑設(shè)備自動化系統(tǒng) 無 、有線電視系統(tǒng) 預(yù)留 86 型暗盒，分線頭穿至臥室內(nèi) 、火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 一二層住戶配有紅外幕簾報警 、停車管理系統(tǒng) 捷順一卡通 、門禁系統(tǒng) （安居寶） RFID 系統(tǒng) 、安防報警系統(tǒng) 所有住戶主臥設(shè)有緊急呼叫按鈕 、電子巡更系統(tǒng) 安全巡查簽到 給排水配置 給排水方案設(shè)計一次性完成。 該項目 項目建筑標準及設(shè)備選型 項目 建造標準及類型 備注 結(jié)構(gòu) 多層基礎(chǔ)選型選用獨立基礎(chǔ)；高層為管樁加筏板 ；高層主體結(jié)構(gòu)為混凝土剪力墻；小 高層和多層采用天然地基，框架結(jié)構(gòu) ，小高層、 17樓設(shè)半地下室。本項目總體規(guī)劃設(shè)計和一期施工圖由深圳機械院設(shè)計有限公司承擔(dān)，該院主創(chuàng)人員前期未到過現(xiàn)場，僅憑照片和紅線圖設(shè)計，由于不了解 某市 當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，高層全部設(shè)計成塔樓，后在 某市 公司堅持下，經(jīng)過市場調(diào)研改為板樓。 在堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投機性購房的調(diào)控背景下，房地產(chǎn)整體市場演變以剛需為主導(dǎo)，改善需求受到極大抑制，投資投機已被完全清除市場。相較近三年的土地成交情況，成交面積較上年有所上漲。 二、 項目投資發(fā)展評估 項目發(fā)展期內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展 回顧 20202020 年 某市 市經(jīng)濟發(fā)展及房地產(chǎn)總體發(fā)展數(shù)據(jù) 9 小結(jié)： 20202020 年間 某市 總體經(jīng)濟形勢穩(wěn)步發(fā)展，但房地產(chǎn)市場波動較明顯。由于項目連續(xù)開發(fā)及人員招聘難度大，始終未滿編。較目標成本增加的分項主要的是簽證、市場人工及材料價格的大幅調(diào)差。銀行貸款 億元，其中一期 12020 萬元，二期 13000 萬元。 工程管理方面： 該項目 施工期內(nèi)正趕上全國范圍的勞動力短 缺和勞務(wù)工資快速上漲，一期的混凝土和其他材料價格也大幅上漲，甲乙雙方對合同的理解不同，互相指責(zé)，總包不配合不蓋章，我方工程管理上缺乏強制手段，導(dǎo)致二期竣工驗收延誤 5 個月，雖然在最后規(guī)定的入伙日期前完成了綜合竣工驗收，但過程也是驚險的。多層 356 套，戶型面積 78121 平米，多層可售面積 平米；小高層和高層產(chǎn)品由 8287 平米小戶型、 133140 平米大戶型、 164273 平米復(fù)式三種戶型產(chǎn)品組成，其中小戶型 376 套，小戶型可售面 7 積 平米；大戶型 464 套，大戶型可售面積 平米；復(fù)式 37 套， 復(fù)式可售面積 平米。 開發(fā)總成本 % 5 凈利潤 % 銷售凈利率 % % % 銷售凈利率（扣除占用集團資金成本后） % % % 占用集團資金成本 萬元 項目內(nèi)部收益率 項目靜態(tài)投資回收期 4 某房地產(chǎn) 二期經(jīng)濟效益情況 （萬元） 項目 開發(fā)目標值 實際完成值（預(yù)估） 偏差率 偏差原因說明 銷售總收入 33943 % 實際可售面積比目標可售面積增加 平米左右（半地下室計入產(chǎn)權(quán)面積）； 實際銷售均價比目標均價高 元 /平米。 該項目 住宅總計 1233 戶 ，商鋪 51 套 。 【項目營銷工作評估】 ................................... 錯誤 !未定義書簽。 【項目物業(yè)管理評估】 【項目人力資源管理評估】 附件 1：項目大事記 附件 2：項目總平面圖 附件 3：項目實景照片 3 某房地產(chǎn) 項目后評估報告 一、 項目概況及綜合評估 項目概況 某房地產(chǎn) 項目是 某房地產(chǎn) 地產(chǎn)以公開競拍方式于 2020 年 1 月 29 日競得的。 已入住 788 戶（一期 429 戶，二期 359 戶），商鋪 20 套。 某市 是個三線城市，加上本項目處于兩鎮(zhèn)中間，位置較偏，周圍缺乏商業(yè)配套，房價較低，使整個項目投資回收期長，投資回報率低。 總體而言，項目在規(guī)劃設(shè)計、建筑形態(tài)配比、戶型設(shè)計、外立面設(shè)計、小區(qū)環(huán)境及配套等而言都堪稱區(qū)域內(nèi)標桿項目，為 某房地產(chǎn) 地產(chǎn)樹立了良好的品牌形象，但大戶型面積比例過大，導(dǎo)致以剛需為絕對主打的本區(qū)域內(nèi)大戶型產(chǎn)品嚴重滯銷。 此事處理的不到位，也造成了業(yè)主大規(guī)模投訴，給公司造成了不良影響。 （后續(xù)未售物業(yè)存在不確定性）。 物業(yè)管理方面： 從前期銷售配合、前期物業(yè)形象展示、入伙、裝修管理及日常管理等幾個階段物業(yè)都表現(xiàn)出了良好的風(fēng)貌，體現(xiàn)了 某房地產(chǎn) 物業(yè)管理的特色，在當(dāng)?shù)貥淞⒘溯^好的口碑和信譽，為項目的持續(xù)熱銷打下了基礎(chǔ)。從項目角度看，基本上完成了開發(fā)建議書的要求，在 某市北區(qū) 樹立了 某房地產(chǎn) 地產(chǎn)的品質(zhì)形象，建立了良好的公共關(guān)系，經(jīng)濟指標超額完成；從管理角度看，管理經(jīng) 驗不足，管理不到位的地方也非常多，尤其是與總包方的管理和斗爭，值得認真 反思、 總結(jié)和借鑒。 1） 2020 年 某市 國有建設(shè)用地共掛牌出讓土地約 590 萬平米，環(huán)比 09 年增加明顯，供應(yīng)水平已經(jīng)接近歷史最好水平的 06 年。對居民首次/ / 11 購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的 倍，最低首付款比例調(diào)整為 20%。 12 土地合同執(zhí)行情況 某房地產(chǎn) 土地合同執(zhí)行情況簡表 項目 時 間節(jié)點 說明 土地成交確認書簽訂 2020129 無 出讓合同約定交付土地 20201230 政府因加油站拆遷、管線移除問題，2020 年 4 月與我司簽訂延期交付協(xié)議書，交付時間延期至 2020 年 9 月 30 日。根據(jù)專家意見及《地下工程防水技術(shù)規(guī)范（ GB501082020）》的規(guī)定，地下室頂板厚度不應(yīng)小于 250，地下室頂板（塔樓以外部分）做成無梁樓板結(jié)構(gòu)體系。 二期采用框架結(jié)構(gòu)，高層帶自行車車庫；有人防，地下室梁板結(jié)構(gòu)；水泥地面、墻面為白色內(nèi)墻涂料 一期出入口貼灰色條形 PK 磚，出入口頂采用鋼架結(jié)構(gòu)；二期出入口為外墻白色涂料，出入口維護采用裝配式組合陽臺欄桿，取消鋼架頂棚 機電配置標準 、電梯標準 品牌： HITACHI(日立 ) 型號 /規(guī)格：高層單位 : HITACHI HGP900CO105； 小高層住宅 : HITACHI HGP900CO90 、供配電系統(tǒng) 本工程由市政統(tǒng)一引入二路 10KV 高壓進線，共設(shè)計兩個高低壓配電室，分區(qū)供電。 、自來水系統(tǒng) 水管安裝到廚房，留有一個自來水龍頭 、生活熱水系統(tǒng) 太陽能真空管 、雨水系統(tǒng) 小區(qū)雨水管網(wǎng)接市政管網(wǎng) 、排水系統(tǒng) 污水先進入小區(qū)化糞池，再接市政污水管網(wǎng) 制冷系統(tǒng) 無 供暖系統(tǒng) 無 新風(fēng)系統(tǒng) 無 通風(fēng)系統(tǒng) 地下 車庫、設(shè)備用房設(shè)置送排風(fēng)、通風(fēng)系統(tǒng)；地下室部分房間設(shè)置排煙系統(tǒng)；公共衛(wèi)生間設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)。 專業(yè)深化圖間進行聯(lián)合審圖，尤其是