【正文】 /平方米以下的樓盤基本消失。商業(yè)的功能還停留 在基本的購物和基本生活配套階段，休閑等功能還未與購物有機(jī)地結(jié)合起來。在滿足了基本的購物需求后，更富有都市生活意味的購物、休閑一體化的商業(yè)設(shè)施應(yīng)是未來發(fā)展的一個重點(diǎn)。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報告 Page 38 of 55 相城區(qū)項(xiàng)目周邊主要商業(yè)設(shè)施分布表： 商業(yè)形態(tài) 現(xiàn)有配套 所處位置 備注 銀行 交通銀行、工商銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、 商業(yè)銀行、信用合作社 大都集中在陽澄湖中路 大多為各銀行相城區(qū)支行 餐飲 南亞賓館、在水一方大酒店 相城區(qū)政府對面 檔次較高、價格不斐 水天堂大酒店、金水灣大 酒店 項(xiàng)目南面采蓮商業(yè)廣場 檔次較高，價位適中 通天府、萬家火鍋城 陸慕鎮(zhèn)內(nèi) 檔次一般，價位適中 住宿 星百盛賓館 相城大道 檔次較低 超市 華聯(lián)超市、聯(lián)華超市、易出蓮花 陽澄湖中路和相城大道 中等規(guī)模 藥店 雷允上、東吳醫(yī)藥 陸慕鎮(zhèn)齊門北大街 為醫(yī)保定點(diǎn)、規(guī)模較小 美容美發(fā) / 陸慕鎮(zhèn)內(nèi) 零星分布 保險公司 中國人民保險公司 陸慕鎮(zhèn)陽澄湖中路 / 證券交易所 無 / / 健身場所 無 / / 專業(yè)性市場 中翔小商品市場，中國國際服裝城，蠡口家具城， 匯海隆家具廣場等 相城大道 為專業(yè)性 市場 其它 藝體館 相城大道旁 主要用于舉行會議、文藝演出和 播放電影 數(shù)據(jù)來源：金洲房產(chǎn) 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報告 Page 39 of 55 商業(yè)市場需求特征分析 相城區(qū)作為蘇州北部城鄉(xiāng)結(jié)合部的近郊區(qū)，依托基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的長足發(fā)展，近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人口增加較快，商業(yè)配套的需求增長也很快。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報告 Page 40 of 55 各典型市場出租率比較表： 市場名城 商鋪出租率 備 注 中翔裝飾城 90%以上 目前基本租完 中翔 家電城 約 70% 市場內(nèi)部靠里的鋪位空置較多 匯海隆客居廣場 95%以上 基本租完 數(shù)據(jù)來源：金洲房產(chǎn) 消費(fèi)者與客戶情況分析 租賃客戶情況 陸慕鎮(zhèn)上的沿街商鋪?zhàn)赓U者大部分為本地小業(yè)主，由于商鋪面積較小，租金合理，符合本地人的承受能力，因而，陽澄湖中路和齊門北大街的沿街商鋪出租率非常高，幾乎看不到閑置的商鋪。采蓮商業(yè)廣場總規(guī)劃占地面積 平方米，項(xiàng)目總建筑面積 80500 平方米。陽光名邸、南亞花園等樓盤的逐步交房，大量居民的入住，對周邊的生活配套，特別是娛樂休閑設(shè)施的要求將會非常旺盛，對本項(xiàng)目來說，具有較大的市場空白，市場潛力較大。 ? 相城區(qū)目前面臨諸多利好，未來發(fā)展?jié)摿薮? 項(xiàng)目周邊聚居了數(shù)家大中型批發(fā)市場，經(jīng)營業(yè)戶多，其消費(fèi)能力和消費(fèi)集中度都比較高，是項(xiàng)目穩(wěn)定的目標(biāo) 客群。本項(xiàng)目銷售可以迅速收回大部分前期投資，如進(jìn)行租賃經(jīng)營，則可以獲得長期的高額租金回報。為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┬蓍e購物、餐飲、娛樂休閑等商業(yè)配套，為區(qū)域內(nèi)經(jīng)營業(yè)戶和大量流動人口提供購物餐飲、休閑娛樂、金融等一攬子綜合服務(wù)。其入住方式分為購買自營和租賃經(jīng)營兩種方式。 本商業(yè)項(xiàng)目的主要投資客群包括： ? 蘇州。 （ 2）、 商業(yè)經(jīng)營客群 經(jīng)營客群是指有意入住商業(yè)物業(yè)進(jìn)行長期穩(wěn)定經(jīng)營的客戶群體。 服務(wù)范圍 本項(xiàng)目定位于立足相城區(qū)，主要服務(wù)范圍是以項(xiàng)目所在三叉路口為圓心的 5 公里商圈，主要服務(wù)對象以相城區(qū)老城市民、新遷入小區(qū)居民、區(qū)域內(nèi)經(jīng)營業(yè)戶、相城區(qū)政府的各級官員和流動人口為主。這會給整個項(xiàng)目帶來生氣和活力，提高整個項(xiàng)目的人氣和商業(yè)價值，帶動項(xiàng)目升值。 ? 相城區(qū)商業(yè)空白較多，發(fā)展機(jī)會良好 相城區(qū)作為城郊區(qū)，商業(yè)發(fā)展較為緩慢，商業(yè)業(yè)態(tài)不夠豐富，業(yè)態(tài)空白多。 存在問題： 該商鋪銷售為一、二、三層捆綁銷售，抬高了總價； 每層建面僅為 80 平方米，樓層較高，垂直動線設(shè)計不好，從而導(dǎo)致二、三層人流量不足，投資險加大。整個項(xiàng)目位于相城大道以東、富元路以南，位置比較優(yōu)越。 商鋪?zhàn)馐矍闆r分析 由于各個市場經(jīng)營項(xiàng)目的側(cè)重點(diǎn)不同，每個市場的出租率和客戶人流量也不盡相同。商業(yè)業(yè)態(tài)多為大中型商品批發(fā)市場，依托相城大道便利的交通條件和密集的車流發(fā)展迅速，主要有中翔家電城、中翔家具裝飾材料城和江蘇蠡口國際家具城等。在未來的幾年中，相城區(qū)的商業(yè)發(fā)展前景較大。 目前，相城區(qū)的商業(yè)發(fā)展在業(yè)態(tài)的多樣性、特色等方面還存在著一些不足和較大的發(fā)展余地。目前部分新樓盤戶型有小型化的趨勢，如恒勵這批客群，以相城區(qū)尤其是樓盤附近的當(dāng)?shù)厝藶橹?，加之部分在中翔等?jīng)營生意的私營業(yè)主。 相韻花園 相韻花園，位于春申湖西路末端的黃橋鎮(zhèn)板塊。另外，別墅和寫字樓市場幾乎為空白，僅有一兩個樓盤，市場情況有待觀察。而銷售態(tài)勢也普遍走高，雖有個別樓盤的處于尾盤銷售的情況下成交套數(shù)和供量有所下落，但整體走勢良好。相城區(qū)生活配套非常少，目前還主要是在依靠相城區(qū)一些鎮(zhèn)上的生活配套設(shè)施。 相城區(qū)人口社會發(fā)展現(xiàn)狀 相城區(qū)全區(qū)現(xiàn)有戶籍人口共約 40 萬人，其下述各鎮(zhèn)的常住人口如下表所列。今天， 以有逾 10 億民資紛紛涌入相城區(qū)的會展、 度假休閑、房地產(chǎn)、污水處理等行業(yè)。 2） .特色農(nóng)業(yè) 水產(chǎn)、奶牛、花卉苗木、蔬菜瓜果，組成了相城區(qū)城郊型農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的“四朵金花”。 ▲距蘇州火車站 5 公里 上海虹橋機(jī)場 85 公里 上海浦東機(jī)場 130 公里 ▲東至：上海 80 公里 ▲南至：蘇州工業(yè)園區(qū) 5 公里 ▲西至：蘇州新區(qū) 15 公里 ▲距昆山 20 公里 吳江開發(fā)區(qū) 25 公里 無錫開發(fā)區(qū) 25 公里 杭州 150公里 交通 五縱五橫兩聯(lián) 的區(qū)內(nèi)公路網(wǎng)，形成極為方便的立體交通網(wǎng)絡(luò)。相城是蘇州城市外向拓展的重要空間場所 ,也是蘇州市極具發(fā)展?jié)摿Φ男鲁菂^(qū)。從另一個角度來講，商業(yè)開發(fā)可以帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是有利于 提升土地的等級，蘊(yùn)涵了誘人的盈利潛力。 從政府今年年初的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃可以看出，新區(qū)獅山廣場商務(wù)功能區(qū)將會和園區(qū)湖東商業(yè)功能區(qū)并列成為僅次于觀前、石路和南門組成的蘇州核心商業(yè)圈的市級商業(yè)功能區(qū)，顯然政府規(guī)劃的出臺對投資者和經(jīng)營者都有一個明確的導(dǎo)向作用，這就意味著蘇州商業(yè)將迎來一個新的發(fā)展機(jī)遇。此外，湖西和平江新城商務(wù)功能區(qū)、湖東國際會展功能區(qū)以及 12 個區(qū)域級商業(yè)功能區(qū)也將成為標(biāo)志性商業(yè)格局的一部分。本著“松動古城、加強(qiáng)新城、分級布局”的要求，形成具有蘇州特色的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局體系。迄今已有 150 多年的歷史，一直以匯集稻香村、乾泰祥、黃天源等多家名優(yōu)特色的百年老店而名滿天下；碧鳳坊 —— 太監(jiān)弄的美食街更是以蘇幫美食譽(yù)滿江南；全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位玄妙觀，以其豐厚的道教文化內(nèi)涵吸引著國內(nèi)外游客。伴隨著獅山路、何山路、玉山路等商業(yè)地日漸成熟，相信未來新區(qū)地輻射力將顯著增強(qiáng)。 ? 其中吳中區(qū)商業(yè)未來供應(yīng)主要集中在長橋區(qū)域、越溪副中心、環(huán)太湖區(qū)域等商業(yè)較欠缺的區(qū)域；相城區(qū)由于專業(yè)市場已成氣候，而日常的生活、市政配套欠缺，未來的商業(yè)供應(yīng)主要以這些配套類型為主。 一級市場土地存量分析 經(jīng)過對出讓土地的盤點(diǎn)整理，初步統(tǒng)計至 06 年 12 月蘇州存量房地產(chǎn)蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報告 Page 13 of 55 開發(fā)用地面積為 萬平方米。 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報告 Page 11 of 55 1號線 2號線 3號線 3號線支線 4號線 以蘇州中心城市為樞紐的區(qū)域輕軌交通體系和城際軌道系統(tǒng)。蘇州未來的湖東和木瀆，又何嘗不會成為上海今日的浦東和閔行呢？ 軌道交通有一個吸引人的范圍，一般來講，在郊區(qū)兩公里內(nèi)乘坐軌道交通是人們可以接受的，在市區(qū)八百米是可以接受的。古城內(nèi)保持原有路、河格局，嚴(yán)格限制道路拓寬。 房價保持穩(wěn)定增長 —— 商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)目前方興未艾，從炒作的角度來說，沒有房屋價格炒得離譜；但是從金融部門的反饋來看，對酒店、商業(yè)、寫字樓的貸款比普通住宅要更加嚴(yán)格；有些銀行甚至根本不批商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)貸款 。 ? 一方面，因?yàn)橘J不到款，中小開發(fā)商為了資金回籠，可能會低價拋 售房屋解燃眉之急（目前蘇州市場這樣做的企業(yè)很少），如果大量企業(yè)拋售房屋就會造成整個房價體系的崩潰；另外一方面，因?yàn)橘J款問題，影響了開發(fā)商推出新房的進(jìn)度，可能會造成未來一兩年內(nèi)，新樓盤推出數(shù)量減少，造成供不應(yīng)求，房價上漲。 從國家對 05 年和 06 年的政策調(diào)控的成果的評價來看，政府對近兩年的調(diào)控政策的效果總體上來說還是比較滿意的，未來政策的走向比較明顯。 蘇州金洲房地產(chǎn)咨詢有限公司 二 00 九年三月二十五日 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報告 Page 2 of 55 目 錄 前 言 ........................................... 1 第一部分 蘇州商業(yè)市場環(huán)境分析 ..................... 5 一、面臨的政策環(huán)境分析 ........................... 5 政 策執(zhí)行年 .............................................. 5 開發(fā)商面臨市場考驗(yàn) ...................................... 6 對投機(jī)和投資的影響 ...................................... 6 房價保持穩(wěn)定增長 ........................................ 7 二、影響商業(yè)發(fā)展的因素 ........................... 8 人口的分布及變化 ........................................ 8 交通的分布及變化 ........................................ 8 輕軌一號線 ............................................. 10 二、商業(yè)市場供應(yīng)分析 ............................ 12 土地供應(yīng)總量 ........................................... 12 分類型土地供應(yīng)量 ....................................... 12 一級市場土地存量分析 ................................... 12 第二部分 蘇州商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀 .................... 15 蘇州市商業(yè)供應(yīng)量較大，未來市場尤為激烈 ................. 15 蘇州現(xiàn)有商圈分布格局 ................................... 15 蘇州商業(yè)分析 ........................................... 17 蘇州相城區(qū) 蘭 桂坊商業(yè)項(xiàng)目定位報告 Page 3 of 55 商業(yè)未來發(fā)展趨勢 ....................................... 20 第三部分 區(qū)域市場分析情況 相城區(qū) ................ 22 一、項(xiàng)目所處的市場背景 .......................... 22 總體規(guī)劃－蘇州五大核心之一 ............................. 22 區(qū)位優(yōu)勢－蘇州的北大門 ................................. 22 地理環(huán)境 ............................................... 22 娛樂休閑－定格項(xiàng)目核心價 值 ............................. 25 經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀－項(xiàng)目的支撐點(diǎn) ................................. 25 相城區(qū)人口社會發(fā)展現(xiàn)狀 ................................. 26 二、相城區(qū)房地產(chǎn)市場分析 ......................... 28 區(qū)域特點(diǎn) ............................................... 28 區(qū)域配套 ............................................... 28 區(qū)域規(guī)劃 ............................................... 28 房地產(chǎn)市場 ............................................. 29 第四部分 項(xiàng)目地塊及周邊市場競爭分析 .............. 35 一、項(xiàng)目競爭市場分