【正文】 1： 地塊用地規(guī)劃圖 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 8 本項(xiàng)目總用地面積為 公頃 ，項(xiàng)目區(qū)比較規(guī)整，近似為長方形，地形平坦，排水狀況比較好，工程地質(zhì)狀況良好，土壤無污染，區(qū)內(nèi)沒有破壞性的大斷裂分布。可規(guī)劃地上面積 萬平方米。委托方對(duì)所提供的文件以及相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)。建成后的項(xiàng)目區(qū)將成為具有較強(qiáng)輻射能力和帶動(dòng)能力的區(qū)域文化北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 3 經(jīng)濟(jì)中心的一部分，形成一定的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，對(duì)整個(gè)地區(qū)的良性發(fā)展有著重要的社會(huì)意義； 項(xiàng)目區(qū)將形成以住宿、商務(wù)會(huì)議為主體的現(xiàn)代化旅游度假圈，良好的區(qū)域環(huán)境、快捷方便的交通、適度的商業(yè)規(guī)模、合理的規(guī)劃布局、新穎的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高區(qū)域成熟度，體現(xiàn)高品質(zhì)的區(qū)域形象，為人們整體生活質(zhì)量和生活品位的提高創(chuàng)造條件，提高人民物質(zhì)文化生活水平及社會(huì)福利； 改善就業(yè)結(jié)構(gòu)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)；優(yōu)化建設(shè)結(jié)構(gòu)，改善環(huán)境；實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、 社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一和城市的可持續(xù)發(fā)展。北 京市土地整理儲(chǔ)備中心海淀區(qū)分中心作為拆遷主體統(tǒng)一組織土地一級(jí)開發(fā)，并按規(guī)定對(duì)可出讓的土地實(shí)行招標(biāo)、拍賣，掛牌交易。 23 輔助報(bào)表 2 開發(fā)建設(shè)投資估算表單位 :萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 合計(jì) 1 土地取得費(fèi)用 2 地價(jià)款 3 前期工程費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6 管理費(fèi)用 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8 銷售費(fèi)用 9 開發(fā)期稅費(fèi) 10 其它費(fèi)用 11 不可預(yù)見費(fèi) 合計(jì) 24 輔助報(bào)表 3 經(jīng)營成本估算表單位 :萬元 序號(hào) 產(chǎn)品名稱 開發(fā)產(chǎn)品成 本 1 2 n 結(jié)轉(zhuǎn)比例 經(jīng)營成本 結(jié)轉(zhuǎn)比例 經(jīng) 營成本 結(jié)轉(zhuǎn)比例 經(jīng)營成本 1 2 3 4 5 6 7 8 經(jīng)營成本合計(jì) 25 輔助報(bào)表 4 土地取得費(fèi)用估算表單位 :萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 估算說明 1 土地收購補(bǔ)償費(fèi)用 搬遷補(bǔ)償費(fèi) 一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi) 設(shè)備搬遷安裝費(fèi) 土地收購補(bǔ)償費(fèi)用合計(jì) 2 征地費(fèi)用 土地補(bǔ)償費(fèi) 人員安置補(bǔ)助費(fèi) 地上物及青苗補(bǔ)償費(fèi) 新增建設(shè)用地有償使用費(fèi) 耕地開墾費(fèi) 菜田基金 防洪費(fèi) 超轉(zhuǎn)基金 耕地占用稅 征地管理費(fèi) 其他征地費(fèi) 征地費(fèi)用合計(jì) 3 農(nóng)民居民拆遷費(fèi)用 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 搬遷補(bǔ)助費(fèi) 提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi) 拆遷服務(wù)費(fèi) 拆遷管理費(fèi) 拆遷評(píng)估費(fèi) 其他拆遷費(fèi) 農(nóng)民居民拆遷費(fèi)用合計(jì) 總計(jì) 注：具體費(fèi)用項(xiàng)目可根據(jù)實(shí)際情況增減，但增加費(fèi)用項(xiàng)目需有必要說明。 16 基本報(bào)表 2 資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位 :萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 ... n 1 現(xiàn)金流入 土地出讓收入 土地出租收入 持有期末凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 長期借款 短期借款 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 運(yùn)營費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 所得稅 借款本金償還 借款利息支付 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 凈現(xiàn)值 (i= 6 累計(jì)凈現(xiàn)值 計(jì)算指標(biāo) :財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 注 : 1. 當(dāng)采用合作開發(fā)模式或土地出租經(jīng)營模式時(shí)，才需要計(jì)算 、 、 和 項(xiàng)。 貸款償還分析主要是就項(xiàng)目的貸款還本付息情況做出估算，用以反映項(xiàng)目在 何時(shí)開始、從哪項(xiàng)收入中償還貸款本息，計(jì)算貸款償還期，以幫助開發(fā)商安排融 資計(jì)劃。此外，根據(jù)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，還要 在本章制定出確實(shí)可行的成本控制措施。 1 XXXXXX 可 行 性 研 究 報(bào) 告 項(xiàng)目名稱： （說明研究的項(xiàng)目的全稱） 委托方： （說明本研究報(bào)告的委托方名稱） 編制方： （說明編制本研究報(bào)告的機(jī)構(gòu)或個(gè)人名稱） 編制作業(yè)日期： （說明本次報(bào)告編寫的起止時(shí)間） 2 目錄 3 摘要 摘要正文： （說明報(bào)告研究的項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目情況、研究中的關(guān)鍵參數(shù)和研究結(jié)論） 南站歐式風(fēng)情小鎮(zhèn)核心區(qū) 摘要落款： （編寫機(jī)構(gòu)的名稱、并加蓋公章和法人簽名） 摘要日期 ： （編寫摘要的年月日） 4 編寫說明 （說明可行性研究報(bào)告的編寫中應(yīng)用到的重要假設(shè)條件，關(guān)鍵資料數(shù)據(jù)的來源，以及報(bào)告中使用的未經(jīng)條查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)以及對(duì)其所作處理可能帶來的影響。項(xiàng)目資金使用計(jì)劃實(shí)際是項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng) 價(jià)過程中有關(guān)現(xiàn)金流入的主要部分。 資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身資金收支平衡的能力，是 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的 重要依據(jù)。 ) 15 附表 基本報(bào)表 1 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表單位 :萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 ... n 1 現(xiàn)金流入 土地出讓收入 土地出租收入 持有期末凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 運(yùn)營費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 凈現(xiàn)值 (i= ) 6 累計(jì)凈現(xiàn)值 1. 開發(fā)建設(shè)投資中應(yīng)注意不包含財(cái)務(wù)費(fèi)用； 2. 在運(yùn)營費(fèi)用中應(yīng)扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用、折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)； 3. 當(dāng)采用合作開發(fā)模式或土地出租經(jīng)營模式時(shí)，才需要計(jì)算 、 、 和 項(xiàng)； 4. 當(dāng)采用出租經(jīng)營模式時(shí)，還需要計(jì)算 和 項(xiàng)。 21 基本報(bào)表 7 效益費(fèi)用分析表單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 ... n 1 效益 直接效益 土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓價(jià)值 間接效益 新增和改善基礎(chǔ)設(shè)施價(jià)值 新增或改善公共服務(wù)設(shè)施價(jià)值 工商企業(yè)稅費(fèi)收入 回收經(jīng)營資金 其他間接收益 2 費(fèi)用 開發(fā)建設(shè)投資 基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營費(fèi)用 項(xiàng)目管理費(fèi)用 經(jīng)營資金 3 效益費(fèi)用比率 22 輔助報(bào)表 1 項(xiàng)目總投資估算表單位 :萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 總投資 估算說明 1 開發(fā)建設(shè)投資 土地取得費(fèi)用 地價(jià)款 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其它費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 2 經(jīng)營資金 3 項(xiàng)目總投資 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 注 :項(xiàng)目建成開始運(yùn)營時(shí)，固定資產(chǎn)投資將形成固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)與遞延資產(chǎn)。鳳凰嶺地區(qū)已經(jīng)具備土地一級(jí)開發(fā)的基礎(chǔ)條件。 項(xiàng)目的實(shí)施將具有以下意義： l、實(shí)現(xiàn)土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，提升周邊土地價(jià)值，滿足本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)用地的需求； 符合海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和整體規(guī)劃的要 求，滿足政府的社會(huì)目標(biāo)。 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 5 1. 本報(bào)告是在委托方提供基礎(chǔ)文件、有關(guān)數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。 總用地面積 公頃，其中建設(shè)用地面積 公頃，代征道路面積 公頃，代征綠地 公頃。 宗地區(qū)域的歷史價(jià)值 該宗地位于北京市 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部 ，對(duì)于土地用途要按照控制性詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行，具體用途以規(guī)劃意見書為準(zhǔn)。海淀區(qū)位于北京市區(qū)西北郊。 圖 2－ 3： 地塊位置圖 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 11 項(xiàng)目現(xiàn)狀情況統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 數(shù)量 單位 備注 一 項(xiàng)目總占地面積 公頃 二 應(yīng)拆遷房屋建筑面積 平方米 拆遷公司實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù) 1 廠房 平方米 拆遷公司實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù) 自然環(huán)境 由于京密引水渠和市區(qū)西北鐵路環(huán)線的阻隔，使地塊成為一 個(gè)相對(duì)封閉的區(qū)域。雨水從山區(qū)自然排洪溝匯集于梁家園排水溝，最后流往上莊水庫，排洪能力五年一遇。 有線電視：由海淀區(qū)有線電視局提供。各種市政基礎(chǔ)設(shè)施管線接至規(guī)劃紅線外。 優(yōu)越的地理區(qū)位 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)地處海淀區(qū)中關(guān)村商圈的后花園，具有明 顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)市政設(shè)施不完備，電信、燃?xì)?、供暖管線沒有實(shí)現(xiàn)介 入，不能滿