【正文】 管理 在對(duì)各個(gè)商家的管理中，力求做到公平、公開、公正的原則。我們因予以進(jìn)行協(xié)調(diào)，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)為經(jīng)營(yíng)商家減輕負(fù)擔(dān)、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。 ② 檢查制定并執(zhí)行合適的消防工作計(jì)劃和制度，確保物業(yè)的防火工作安全可靠。對(duì)物業(yè)的設(shè)施進(jìn)行定期維護(hù)和翻新。 ① .定期收繳商場(chǎng)租金和管理費(fèi)及其他應(yīng)收費(fèi)用，并及時(shí)催收未交的有關(guān)費(fèi)用，保證 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的正常運(yùn)作。 項(xiàng)目 物業(yè)管理收入費(fèi)用測(cè)算 XX項(xiàng)目 在營(yíng)業(yè)鋪收費(fèi)明細(xì) 鋪號(hào) 建筑面積 月管理費(fèi) 月分?jǐn)? 備注 1 首 1號(hào) 首 2號(hào) 首 3號(hào) 首 40號(hào) 首 41號(hào) A1 層 01 A1 層 02 A1 層 03 A1 層 04 首 5號(hào) 首 8號(hào) 首 11號(hào) 首 12號(hào) 首 13號(hào) 首 15號(hào) 首 19號(hào) 首 22號(hào) 首 23號(hào) 首 25號(hào) 首 26 號(hào) B 首 35號(hào) 首 36號(hào) 首 37號(hào) 首 38號(hào) 首 39號(hào) 首 44號(hào) 首 45號(hào) 首 46號(hào) 首 47號(hào) X 公司 38 首 48號(hào) A1層 09 號(hào) A1層 10 號(hào) A1層 11 號(hào) A1層 12 號(hào) A1層 13 號(hào) A1層 15 號(hào) A1層 16 號(hào) A139 A140 A142 A143 A144 A145 A146 A147 C55 C56 C80 C81 小計(jì) : 總合計(jì) : +（ 樓管理費(fèi)） +2210（ 3樓 健身館） = 元 全部收回情況下 月 物業(yè)收入 按照以上方法測(cè)算物業(yè)管理是不盈利的 ， 每月虧 – 萬元左右。 加強(qiáng)物業(yè)管理人員分工協(xié)作 ，對(duì)所管商鋪實(shí)行統(tǒng)一管理，貫徹落實(shí)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理制度、裝修管理、監(jiān)控各商鋪的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有否違反管理規(guī)定以及商場(chǎng)的清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化、設(shè)備設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等。 ① . 檢查制定并執(zhí)行 工程及機(jī)電設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)計(jì)劃，建立設(shè)備檔案、設(shè)備卡。另外，在巡查中，可兼顧監(jiān)管商場(chǎng)的清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)、綠化保養(yǎng)情況等等。與傳媒保持良好關(guān)系和聯(lián)系，包括電臺(tái)、報(bào)刊、電視臺(tái)等。 ④ .服務(wù)投訴 處理 該項(xiàng)在 XX 項(xiàng)目 的日常行政事務(wù)處理中是必須重視的，所以 在解決顧客投訴的時(shí)候，首先要認(rèn)真聽取消費(fèi)者和商家雙方的解說，并向目擊者了解情況 ，一般的處理結(jié)果可以傾向于消費(fèi)者，以便形成整個(gè)商業(yè)廣 場(chǎng)的宣傳口碑。 目前公司的商戶入駐運(yùn)營(yíng)狀況不是太好，人氣不旺，除了要進(jìn)一X 公司 29 步加強(qiáng)宣傳推廣和招商之外，周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況和 XX 項(xiàng)目 自身運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)也是要考慮的因素，在周邊商城陸續(xù)出臺(tái)免租一年甚至兩年的情況下，對(duì)商戶進(jìn)行必要的優(yōu)惠降低商戶運(yùn)營(yíng)成本，使商戶和業(yè)主及開發(fā)商一起堅(jiān)守從而逐漸推升運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)。戶外廣告位在運(yùn)營(yíng)初期由我司經(jīng)營(yíng)，主要懸掛我司的項(xiàng)目推廣內(nèi)容，后期根據(jù)招商的情況逐漸轉(zhuǎn)讓給商戶運(yùn)營(yíng)。在日常管理中要定期和業(yè)主進(jìn)行溝通，通報(bào)運(yùn)營(yíng)狀況樹立業(yè)主盈 利信心。 3. 通過 促銷宣傳推進(jìn)客戶消費(fèi) ： 可結(jié)合數(shù)碼港項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合推廣，比如 新聞媒體的合作，除正常的廣告播放和欄目合作，同時(shí) 嘗試抓住時(shí)機(jī)策劃和炒作一些臨時(shí)性的新聞報(bào)道宣傳，提高酒店的知名度和美譽(yù)度。公寓運(yùn)營(yíng)后可用現(xiàn)有酒店人力資源進(jìn)行維護(hù)，在此期間 根據(jù)運(yùn)營(yíng)情況可解決酒店員工的工作餐和社保福利問題以求增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)凝聚力，增加團(tuán)隊(duì)積極性，甚至可嘗試績(jī)效考核，設(shè)定保底工資，根據(jù)營(yíng)業(yè)額的多少進(jìn)行績(jī)效工資的提成。 3． 旺場(chǎng)方案的執(zhí)行和評(píng)估 方案提出后關(guān)鍵是執(zhí)行，在執(zhí)行過程中要注意執(zhí)行的責(zé)任人的分工明確和合作緊密，關(guān)注競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)態(tài)和商戶的配合。 ② ．電視廣告等發(fā)布： 可以采用字幕廣告和視頻圖片廣告結(jié)合的方式，研究發(fā)放廣告的電視臺(tái)和黃金時(shí)間， 提升發(fā)布效果。如：國(guó)慶、元旦、圣誕等。 目前來講，數(shù)碼港的招商商戶比較少， X 地 當(dāng)?shù)氐娜诉€處于觀望狀態(tài)，因此需要我們打破 目前這種局面，我認(rèn)為需要采取以下措施： ①．對(duì) X 地 市本地商戶的招商 數(shù)碼港項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，當(dāng)?shù)厣虘粢恢碧幱谟^望狀態(tài)，因此對(duì)于他們我們要有耐心，首先做好內(nèi)功，幫助商戶解決問題，將宣傳和推廣堅(jiān)持不懈的去抓，然后去當(dāng)?shù)厣虘羧贤ń涣?，尤其是每?dāng) XX 項(xiàng)目 取得進(jìn)展的時(shí)候就是對(duì)當(dāng)?shù)厣虘粼俅螠贤ㄖ畷r(shí)。 3. XX 項(xiàng)目 夾層招商情況 總建筑面積： ㎡；共 21 間鋪位；待出租總面積： ㎡；共 17 間鋪位 (其中我司物業(yè)共 2 間，建筑面積： ㎡ )；目前X 公司 15 夾層數(shù)碼項(xiàng)目已出租 7 間鋪位，建筑面積共 ㎡。 該項(xiàng)目如果得以成功實(shí)施，相信未來三年經(jīng)過有效運(yùn)營(yíng)，我 司 XX 項(xiàng)目 的財(cái)務(wù)狀況會(huì)起到根本性改變作用。 5. 舉行特色活動(dòng)宣傳推廣 比如舉行節(jié)日特價(jià)房，租十送一（租十個(gè)月送一個(gè)月），回饋老租戶，租戶生日祝福等活動(dòng)來拉動(dòng)人氣，增加回頭客。并且可考慮后期提升一系列的服務(wù)項(xiàng)目，包 括 “家居清潔 ”、 “洗熨及送衣 ”、 “送餐 ”等 等 ， 酒店公寓不僅僅是純居住功能， 可以兼顧 具 備 商務(wù)兼辦公的功能，所以 招租 部分 中小商戶的 寫字樓 也是我們的目標(biāo)之一。 X 公司 10 酒店公寓總體的裝修標(biāo)準(zhǔn) 在國(guó)內(nèi)一線城市一般 不低于 4 星級(jí)酒店的裝修， 但根據(jù) X 地 市場(chǎng)則可以降低 要求 ，一般 可 參照我司 XX 項(xiàng)目大酒店的標(biāo)準(zhǔn)即可，具體 對(duì)酒店公寓的裝修 建議 包括如下幾個(gè)方面： ① . 對(duì) 接待中心的 裝修要求：酒店公寓對(duì)于 接待中心 裝修 是比較重要的 ； 主要 重在裝修后的效果，而不一定必須使用非常名貴的材料 ，建議在一樓大酒店的接待處進(jìn)行重新裝修，以突出酒店和公寓的兩重服務(wù)。 第四 ：利用 XX 項(xiàng)目 及大酒店知名度， 品牌認(rèn)知度形成快 第五 ：招租面廣闊，可避開 XX 項(xiàng)目 的原設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)缺陷。至于運(yùn)營(yíng)成本除了一次性投入裝修成本之外，至于運(yùn)營(yíng)的人力資源完全可以在原大酒店運(yùn)營(yíng)的團(tuán)隊(duì)上 進(jìn)行安排，所以該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)也是沒有問題的。這些區(qū)域?qū)频?公寓的需求較大 、較集中，而遠(yuǎn)離鬧市中心的偏遠(yuǎn)區(qū)域或城郊結(jié)合部則不適合運(yùn)營(yíng)酒店 公寓項(xiàng)目。 X 地 的經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，未來前景更廣闊， 全市現(xiàn) 108 萬人，到 2021年發(fā)展到 130 萬人，市區(qū)常住人口現(xiàn) 20 萬，轄 24 個(gè)鎮(zhèn) 。 公司可考慮采取由上而下的方式，既然底層公司由于一些原因運(yùn)營(yíng)困難可以從上層突破，解決目前最重要的 5 層公司物業(yè)空置問題，只要 5 層滿租，一方面公司可獲取租金收益解決目前財(cái)務(wù)虧空，另一方面 XX 項(xiàng)目 在整體自給自足的情況下，就可以集中精力既X 公司 4 加大力度又沒財(cái)務(wù)壓力解決一二樓問題， 也可以騰出手來加強(qiáng) 7樓大酒店的運(yùn)營(yíng)管理，進(jìn)一步提升其業(yè)績(jī)，最 終達(dá)成旺場(chǎng)和樓盤升值目標(biāo)。其實(shí)，這類酒店式公寓就是小戶型住宅。 酒店 公寓概念的樓盤中，據(jù)土地性質(zhì)的不同，可以分為 三 類： 公寓，土地性質(zhì)在出讓時(shí)就明確規(guī)定為純住宅性質(zhì)，只是開發(fā)企業(yè)在開發(fā)時(shí)打造出酒店式公寓的概念。 XX 項(xiàng)目 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)前期采取的是由下而上的經(jīng)營(yíng)方式， 主要是通過一樓和夾層及二樓的運(yùn)營(yíng)來帶動(dòng)整體 XX 項(xiàng)目 的經(jīng)營(yíng)，由于XX 項(xiàng)目 門口位置，以及街鋪出售，二樓絕大多數(shù)鋪位出售等原因，致使我司對(duì)商鋪運(yùn)營(yíng)的控制力降低，運(yùn)營(yíng)困難度增加，再加上商業(yè)廣場(chǎng)需要 主力店的支撐和拉動(dòng)，我司 XX 項(xiàng)目 除了肯德基之外已沒有品牌實(shí)力強(qiáng)勁的商業(yè)帶動(dòng)， 二樓目前業(yè)主太多，招商困難，一樓和夾層鋪位面積不大 ， 位置好的，已出售給業(yè)主，剩下的鋪位面積也不大，很難再招大型品牌 主力 商戶入駐，因此由下而上的運(yùn)營(yíng)在招商炒作上存在不足， 需要我們進(jìn)一步的放開思想，轉(zhuǎn)變觀念，積極創(chuàng)新，尋求新方式和突破口。 所以說做租賃公寓項(xiàng)目在 X 地屬于首家。成功的酒店公寓主要分布在三個(gè)區(qū)域：其一是鬧市中心，如 CBD 核心區(qū)、市中心，其二 是 以工作為導(dǎo)向、從業(yè)人員多數(shù)為白領(lǐng)年輕人的地區(qū)。