【正文】 第 35 頁 共 62 頁 35 （ 2）開盤期活動推廣 A、 濟南城市新規(guī)劃論壇 形式：邀請市規(guī)劃局領導、業(yè)內(nèi)專家就濟南市新城市規(guī)劃發(fā)表自己的見解，論壇重點：西、北部新城市規(guī)劃以及新世紀山水城市構(gòu)想。 （若預熱期未完成的則務必在開盤前 準備完畢，若已完成則省去該項。 推廣重點為多層（第一期），同時小高層與商業(yè)開始預熱并進行內(nèi)部認購， 主推賣點為： A、精裝修交房 —— 后小康完整生活主張 （強勢宣傳，作為價格提升的依據(jù)、支撐） B、戶型 —— 美滿人生 3+2（兩代人分居不分離） C、特色兒童益智會所 D、健康主題園林 （應要求無障礙設計，對此加以重點宣傳，同時配備有益健康的特殊植物，推出主題園林中部 分小型組團主題） 第 39 頁 共 62 頁 39 E、樣板房 （利用裝修風格突出“康樂人家”概念，另可重點宣傳兒童房安全無傷害設計，表達領先市場、 時代的開發(fā)理念與姿態(tài)） F、 物業(yè)管理 G、費用減免政策（主要針對萬盛園） H、地段 —— 天橋區(qū)絕佳區(qū)位 I、交通 —— 交通路網(wǎng)發(fā)達，長途汽車站、火車站近在咫尺 J、配套 —— 周邊生活配套成熟，社區(qū)內(nèi)配套完善 期間媒體組合 （ 1）報廣 項目正式開盤，前期廣告投入較大，有較好的市場基礎，同時逐漸步入傳統(tǒng)銷售旺季，隨著項目工程進度的不斷進展，被關注的程度會越來越高。 期間工作內(nèi)容 （ 1）第一次強銷期價格體系執(zhí)行 （ 2）開盤期活動推廣 A、第六屆春交會 第 41 頁 共 62 頁 41 利用此次房交會，以推出特價房（銷售抗性較大的單位）的形式進行第一輪的促 銷。 （ 2） 多層 達到銷售面積：約 8800M2，占總量的 16%； 第 43 頁 共 62 頁 43 銷售均價： 3000 元 /M2。 （ 3）電視：在濟南電視臺《濟南房產(chǎn)報道》進行 賣點宣傳。 媒體選擇：齊魯晚報和濟南時報。 （ 5）部分樣本房裝修完畢。 （ 4）電臺： 在濟南廣播電臺 XX 頻道利用整點報時或半點報時，對項目進行形象宣傳和信息發(fā)布。 （ 2）達到銷售面積：約 4400 M2，占總量的 8%； 銷售均價： 2900 元 /M2。） D、沙盤： 2 個（其一為樓盤模型，其二為區(qū)位模型，若預熱期未完成的則務必在開盤前準備完畢，若已完成則省去該項。 （ 5）電臺： 在濟南廣播電臺 XX 頻道利用整點報時或半點報時，對項目進行形象宣傳和信息發(fā)布（包括活動信息和開盤信息）。 正式開盤前為預熱市場、拉升價格可在 3 月上旬再次進行節(jié)點式推盤，但此次活動只是一種操作 手法和項目姿態(tài)，真正簽約統(tǒng)一在正式開盤后，本將此業(yè)績、均價均計入開盤期。 （ 3）精裝修方案與預算確定； （ 4）五證齊全； （ 5）銷售通道與樣板房完成（如果工程進度不能達到要求，可推遲至第一次強銷期開始前）； （ 6）工程進度計劃、建筑單體設計、園林規(guī)劃設計、物業(yè)管理公司的確定落實。 （ 4）電視：作為大眾傳媒，影 響力也很大，它可以多次重復同一信息，通過靈動的畫面、真實的情景，從而使人印象深刻。 媒體選擇兩種：齊魯晚報和濟南時報，每次報廣發(fā)布后，由銷售現(xiàn)場及時反饋效果，如效果不 佳，經(jīng)分析屬于媒體原因，則應及時予以調(diào)整。 如果決定在建設期即將底層商鋪投入使用，則需要與政府有關部門及早協(xié)調(diào)，并存在外圍環(huán)境、道路先期建設，使用與施工協(xié)調(diào)的問題，需要予以高度重視，及早展開相關工作?？蓞⒖贾苓吀偁帢潜P（小高層）的情況： 樓盤名稱 均價（元 /M2） 交樓標準 天旺淺水灣 2980 菜單式精裝修（另行收費） 長城五環(huán)花苑 3000 廚衛(wèi)精裝修 第 22 頁 共 62 頁 22 舜景花園 2800 廚衛(wèi)精裝修 富華居 2900 廚衛(wèi)精裝修 本計劃需要工程進度的密切配合，此計劃的基本要求是 2021 年 4 月份小高層已經(jīng)確定所有設計方案并開始施工， 9 月進入第一次強銷期時小高層接近封頂，第二次強銷期（ 2021 年 4 月）前小高層外立面腳手架落下 12 層。 多層分兩期開發(fā)，但目前除 5 號樓面積確定、一期其它戶型基本確定外，二期多層單體建筑 及規(guī)劃尚未確定，因此無法將其單獨制訂銷售計劃。如果開盤期時間太早因春節(jié)、氣候、開發(fā)進 度等綜合原因，可能破壞整體營銷推廣節(jié)奏，開盤期之后將 會難以為繼、對整體營銷不利。繽紛本來就是可以形容鮮花美麗、色彩豐富并富于動感等，此處用于界定生活，和推廣主題“康樂人家”中“康”（健康、活力、運動）、“樂”（快樂、歡樂、安樂、喜樂）的概念高度一致，全部都隱含動態(tài)的、輕松的、愉悅的調(diào)子，形容“花園”及其中的生活方式、形態(tài)都十分妥帖； “動起來”明白、直截地表達出“動”的概念，可延展到如下三個層面： 第 15 頁 共 62 頁 15 城市建設的“動”（城市在新時代建設、變革、進步 —— 新的規(guī)劃，片區(qū)新的城市定位）； 項目開發(fā)的“動”（項目即將啟動，待開始推廣時已經(jīng)隨城市建設步伐 而實施 —— 與時俱進、明智、領先于市場）： 業(yè)主生活的“動”（運動 —— 健康、積極、活力；生動 —— 豐富多彩、亮麗、引人入勝 —— 繽紛） 輔助廣告語： 繽紛人生 花樣生活 ：“繽紛”與“花園”與推廣主題一致，“花樣”由家喻戶曉的“花樣年華”引申而來，與 “花園”一致。 設置兒童益智會所的目的并非單純地考慮會所功能滿足社區(qū)業(yè)主需求或是簡單地追求會所效益平衡，而是借助于這個載體充分演繹項目推廣主題、豐滿項目形象，最終達到實現(xiàn)銷售，獲得利益回報的目的。 按所在區(qū)域劃分，本項目目標客戶基本可劃分為如下兩類： A、天橋區(qū)本區(qū)域客戶：主力目標客戶 B、市中區(qū)及其他輻射區(qū)域：取決于城市開發(fā)、建設進度等宏觀政策引導與經(jīng)濟發(fā)展速度，但在緯六路高架橋的啟動將對項目有較大利好。 客戶關注：便利的生活配套、幽靜康樂的社區(qū)環(huán)境、較實惠的價格。 客戶關注：自然生態(tài)的環(huán)境、運動設施、良好的物業(yè)管理、較實惠的價格。 項目市場形 象定位依據(jù)： ◆ 目前天橋區(qū)大多同類產(chǎn)品設計風格與開發(fā)推廣理念仍停留在較為落伍的建筑風格和低層次的產(chǎn)品功能訴求上，本項目提出上述市場形象在境界上高出一籌，同樣產(chǎn)品便顯得品質(zhì)感較高，便于項目價格定位于較高水平、實現(xiàn)投資回報； ◆ 好的項目市場形象有利于樹立公司品牌形象，擴大項目市場知名度，項目銷售與公司發(fā)展二 第 5 頁 共 62 頁 5 者相輔相成，可互相促進，有利于公司戰(zhàn)略發(fā)展； ◆ 天橋區(qū)固有的負面形象使得居住其中的市民對自身良好的社會地位與居住環(huán)境的改善有強烈的向往，樹立良好的市場形象可迎合目標客戶的心理需求，引起其強烈共鳴。 本方案多層營銷推廣計劃為理想狀態(tài)下（宏觀經(jīng)濟面、政策面及市場格局沒有質(zhì)變，工程開發(fā)進度如期完成、資金流通狀態(tài)良好，沒有不可預見因素影響項目整體運作節(jié)奏）擬訂的計劃， 第 3 頁 共 62 頁 3 如果上述先決條件發(fā)生變化，則營銷推廣計劃相應進行調(diào)整；本計劃的執(zhí)行將秉承保證計劃、但不拘泥于計劃的原則，在客觀條件許可時，盡量在此計劃基礎上提高目標、以期縮短營銷周期。分階段、分內(nèi)容具體細節(jié)安排詳見各階段具體工作計劃與方案，如具體的報廣策略詳見每月報廣投放計劃，具體的活動策略詳見每月活動計劃與方案。建議此兩部分的實質(zhì)性營銷推廣活動在本項目多層銷售到一定程度時開始實施。因為平時工作節(jié)奏快，他們追求時尚、簡單、輕松、隨意的生活，關注個人與家 庭成員身體健康，部分可能熱愛運動。作為長期在北部區(qū)域工作生活的經(jīng)商人士，對北部樓市自然十分關注，價格經(jīng)濟實惠而樓盤品質(zhì)不錯的樓盤是他們考慮的重點，他們購買的目的是居家，有時也會考慮投資，交通、樓盤品質(zhì)、物業(yè)管理、車位是他們選擇的重點。這些單位職工普遍存在改善居住條件的強 烈愿望，較熱衷環(huán)境優(yōu)美、配套設施齊全、交通方便、有特色的小區(qū)。 客戶年齡按百分比計算 30 歲 50 歲之間 75%， 50 歲 60 歲 15%， 30 歲以下 10%。 主題內(nèi)涵：“新世紀山水城市”是對城市北部的一種嶄新定位、符合政府對城市規(guī)劃與房地產(chǎn) 開發(fā)的導向，可改變天橋區(qū)在濟南市民心目中傳統(tǒng)的負面形象； “新世紀山水城市”是本項目開發(fā)的一個宏觀背景（城市的、時代的），是我們開發(fā)本項目的前提條件（既非本項目欲以天下為己任、刻意營造“山水城市”， 亦非項目推廣過程中的重點訴求），暗示對目標客戶而言這是明智的發(fā)展商采取的理性選擇，可引申到選擇本項目的客戶是明智的有識之士； “新世代康樂人家”是對項目的直接定位，推廣“康樂”概念，這個“康樂”含義有社區(qū)為綠色生態(tài)、環(huán)保產(chǎn)品；業(yè)主在此生活可保持心身健康；業(yè)主在此可過著歡樂、喜樂、安樂的美好生活等多種層面的涵義。