【正文】 臺階（有臺階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道）； 電梯前廳和電梯內(nèi)要確 保擔(dān)架及輪椅的活動(dòng)范圍；要保證充足的陽光入室，空間通透； 樓梯踏步高度不大于 140 ㎜ ，踏面寬度不小于 300 ㎜ ， 坡道坡度小于1/12，兩側(cè)要有扶手，每間隔 200m 應(yīng)設(shè)休息坐椅；室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計(jì)，防跌扶手；各種開關(guān)、按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便；入戶陽光花園、陽臺相通，便于串門和互相照應(yīng)等等，總之設(shè)計(jì)要人性化，無障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。 建議采用坡屋頂，用金色琉璃瓦，充分展現(xiàn)古樸、傳統(tǒng)的 田園風(fēng)光。各組團(tuán)住宅 部分 底層部 分架空，設(shè)有小型會所、休閑娛樂和公共活動(dòng)場所。 （七）社 區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 園區(qū)的環(huán)境應(yīng)為老人提供優(yōu)美、安全、方便的娛樂交 往場所。道路設(shè)計(jì)應(yīng)有清晰道路脈絡(luò)系統(tǒng)和特色的空間意象設(shè)計(jì)，老年人可以通過道路脈絡(luò)找到自己熟悉的感覺，找到認(rèn)同感和歸 屬感，消除孤獨(dú)和自閉癥。 分戶空調(diào)室外機(jī)懸掛位置， 做到統(tǒng)一，保證立面整齊美觀。陽光透過大飄窗，灑在房間的每一個(gè)角落，一種溫暖擁入心房。 （十）車位、 商業(yè)配套的設(shè)置 ? 在不影響小區(qū)道路交通的前提下，設(shè)置部分露天停車位，按每千平方米 4 個(gè)車位的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，方便車輛停放。 項(xiàng)目總體方案和建筑設(shè)計(jì)必 須遵從三條原則：一是建筑設(shè)計(jì)必須體現(xiàn)老年公寓的個(gè)性、特色及建筑風(fēng)格； 二是充分滿足老年人特殊群體養(yǎng)老、休閑的特殊需要，以人為本，實(shí)現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)；三是老年公寓必須“量身定做”，“量身定 22 做”應(yīng)從設(shè)計(jì)開始。 而現(xiàn)在社會養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展水平與人民群眾日益增長的需求的矛盾越來越突出 。具體操作方式是：村民將承包地流 轉(zhuǎn)給合作公司 ，發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目，壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織；村民的宅基地折價(jià)入股進(jìn)入項(xiàng)目運(yùn)做，建設(shè)農(nóng)民集中居住新型社區(qū)，并配套各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，改善村民生產(chǎn)生活條件。據(jù)粗略估算每月約消耗谷類及薯類食物 萬斤，雞蛋 24 萬個(gè)，肉類 萬斤，蔬菜 24 萬斤，水果 萬斤。 我們會 抱著對社會負(fù)責(zé)，對家庭 關(guān)愛的態(tài)度，積極爭取政府的支持，努力建造低成本公寓，以滿足更多 老年人的需要。有一定積蓄或退休金的中老年人，即可在此以中等消費(fèi)享受高端養(yǎng)老服務(wù)。 項(xiàng)目采用的是“村企合作”的形式， 野曹 村提供合作土地，公司 負(fù)責(zé) 報(bào)批用地手續(xù)、 解決所有的建設(shè)資金。 目前中國 60 歲以上的人口 已有 億 ，今后一個(gè)時(shí)期老年人口會 以較快的速度增長，到 2021 年， 23 將超過 2 億。 本項(xiàng)目土地使用面積 400 畝，總建筑面積 20 萬平方米，分 期建設(shè)，總 周期 約 36 個(gè)月 。步入式浴缸、防滑扶手，保證老人洗浴安全。 陽光是健康生活不可或缺的。 架空層層高不低于 3 米，最好能達(dá)到 米， 提升物業(yè)檔次。步行是老年人主要空間轉(zhuǎn)移方式，也是老年人日常重要活動(dòng)。所有會所都應(yīng)集休閑、娛樂、健身、交流等于一體，使其不但具有社區(qū)配套服務(wù)功能，還具有景觀功能和商業(yè)價(jià)值。 （四）總體平面布置 所有住宅均南北朝向，保 證每棟樓，每間房均有充足的陽光照射（可適當(dāng)偏西南、偏東南 15176。 17 （二）社區(qū) 規(guī)劃特征 項(xiàng)目占地 400 畝，規(guī)劃建筑總面積 20 萬平方米；低密度 、低容積率、高綠化率；全區(qū)無障礙設(shè)計(jì)，以多層為主，輔之以少量低 層；有相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施；整體建筑風(fēng)格以 的 田園風(fēng)光 為主，通過體塊、片、構(gòu)架等幾何化的建筑元素的組織，在比例、韻律、構(gòu)圖、秩序等方面，運(yùn)用多種建筑語言展現(xiàn)田園風(fēng)貌，同時(shí)在立面細(xì)部處理上，要避免田園風(fēng)格的簡單粗陋，注重細(xì)部處理，創(chuàng)造性的展現(xiàn)傳統(tǒng)田園風(fēng)格的形象。 ? 環(huán)境要園林化 （低容積率 ） 幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動(dòng)空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。良好的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。目前，商品市場常常以經(jīng)濟(jì)效益來確定商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，在服務(wù)質(zhì)量上對老年消費(fèi)者往往缺乏耐心，更談不上周到。對于女性老年人口而主，純消費(fèi)年限不僅比低齡人口，而且比男性老年人口的純消費(fèi)年限都要長得多。 （二）老年住宅目標(biāo)客戶消費(fèi)特征分析 13 老年住宅目標(biāo)客戶群的消費(fèi)有如下特 點(diǎn)： 1) 老年消費(fèi)是一個(gè)純消費(fèi)階段，這是老年消費(fèi)的性質(zhì)特征。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。希望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城區(qū)、多子女、身體狀況較好、收入較高和低齡老年人。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產(chǎn)品提供了強(qiáng)大的消費(fèi)支持?？傊袡n老年公寓的建設(shè)將成為未來一段時(shí)間內(nèi)市場開發(fā)的主流，而高檔公寓 、低檔公寓 也將占有一席之地。 因此，目前的老年公寓是老年人無奈的選擇。 ? 戶型設(shè)計(jì)不合理、功能相對單一 、服務(wù) 范圍狹窄 目前鄭州 現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間， 8 房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人 生活 的基本要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計(jì)上 體 現(xiàn)人性化關(guān)懷。 2021 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占 %，其中，租用公有住房的為 %，租用商品房的占 %,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有 %和 %的家庭租用公有住房，租用商品房的均為 %。其中，市、鎮(zhèn)購買商品房的家庭占 %和 %，購買經(jīng)濟(jì)適用房 %和 %,購買 原公有住房的戶分別為 %和 %。 上世紀(jì)的九十年代初，在當(dāng)時(shí)的上海商品房積壓量高達(dá)上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應(yīng)求，排隊(duì)預(yù)訂的場面時(shí)有 發(fā)生。 ? 家庭因素催生老年 住宅的產(chǎn)生和發(fā)展 自我國七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu)。 1 銀色港灣 老年公寓可行性報(bào)告 二 00 七年十 月 2 目 錄 一、項(xiàng)目提出的依據(jù) 二、老年公寓 目標(biāo)客戶需求及應(yīng)對分析 三、 老年公寓 選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件 四、 老年公寓 規(guī)劃 五、 老年公寓 風(fēng)險(xiǎn)分析 六、 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制措施 七、項(xiàng)目實(shí)施 八 、 結(jié)論 一、 項(xiàng)目提出的依據(jù) 3 （一） 政策依據(jù) 《河南 省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)老齡委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的 通知》（豫政辦 [2021]105 號） 河南省民政廳等部門《 關(guān)于 加快發(fā)展社會福利事業(yè)的通知 》 （豫民福 [1998]19號 《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會福利化意見的通知》（國辦發(fā) [2021]19 號） 《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》（國辦發(fā) [2021]6 號） 財(cái)政部 和國家稅務(wù)總局〈關(guān)于對老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知〉（財(cái)稅 [2021]97 號 《中華人民共和國土地管理法》 （二） 老年公寓 市場機(jī)遇 ? 我國已進(jìn)入老齡化社會階段