【正文】 前三星級(jí)酒店和二星級(jí)酒店各整個(gè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的 17%，未掛星競(jìng)爭(zhēng)酒店占剩余的 66%。 、區(qū)域酒店房間配置 ? 酒店床位數(shù)和房間數(shù)的關(guān)系：床位數(shù)是房間數(shù)的倍數(shù)為 ，集中在 區(qū)間 ，主要由于標(biāo)間的數(shù)量較多造成 。間；新樓的單間主要有兩個(gè)檔次，執(zhí)行價(jià)分別為 480 與 228 元 /夜間，新樓為 168元 /夜間，執(zhí)行價(jià)為 148元 /夜間；普通單間同樣也是三家酒店共同有的，其掛牌價(jià)區(qū)間為 130— 295 元 /夜間，最高為 388元 /夜間；協(xié)議價(jià)最高168元 /夜 ? 區(qū)域內(nèi)的樣本酒店的鐘點(diǎn)間價(jià) 格較高，區(qū)間為 50— 88元 /三小時(shí) 、 酒店星級(jí) —— 年入住率比較平均數(shù)分析 檔次 /星級(jí) 均值 頻數(shù) 最小值 最大值 極差 三星級(jí) 70% 1 55% 85% 30% 二 星級(jí) 55% 1 40% 80% 40% 未掛 星 65% 4 45% 100% 55% TOTAL 60% 6 48% 87% 43% 根據(jù)調(diào)查顯示，三星級(jí)酒店的經(jīng)營狀況最為穩(wěn)定，其入住率的最小值為 55%，最大值為85%，只相差 30%，證明其入住率穩(wěn)定， 淡旺季波動(dòng)不大，客源穩(wěn)定，由此可見三星級(jí)酒店是調(diào)查樣本中 經(jīng)營狀況最好的。 、酒店會(huì)議室分析 ? 會(huì)議室的數(shù)量主要在 13個(gè)之間，通常情況下是 1個(gè)大 中型 型會(huì)議室、其余為小型會(huì) 議室；被調(diào)查酒店中 華生賓館 的會(huì)議室最多，達(dá)到 8個(gè)； ? 會(huì)議室面積區(qū)間為 30平米－ 800㎡，容 納人數(shù) 10360 ? 多功能廳 可作為 大型會(huì)議室 ，兼顧宴會(huì)廳、會(huì)議室等多種功能； ? 配套設(shè)施方面主要影像設(shè)備，如投影儀、懸掛屏幕等；音頻設(shè)備，如話筒、功放、音箱等；其它主要是空調(diào)、人員服務(wù)、鮮花等附帶設(shè)施； ? 在同聲傳譯方面設(shè)施比較缺乏。 華生賓館使用西門子中央空調(diào)，陵州賓館使用掛機(jī)為美的空調(diào)。 ? 酒店價(jià)格： 三星級(jí) 酒店價(jià)格較為穩(wěn)定，且市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較小 ，屬于一馬當(dāng)先的情況 ； 二 星級(jí)酒店 和其他 商務(wù)酒店 價(jià)格波動(dòng)較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。 道 德 機(jī)構(gòu) 提供 33 典型案例分析 典型性案例 —— 華生酒店 ? 檔次：三星 ? 房 間數(shù) 量： 189間 ? 酒店 類 型 : 主題旅游 酒店 ? 平均房價(jià)： 200元 /夜整個(gè)餐飲可同時(shí)容納 2021多人同時(shí)就餐。 ? 客房價(jià)格： 房間類型 價(jià)格（元 /夜 、按渠道分類 ? 上門散客 ? 中央預(yù)訂 ? 公司合同客戶 ? 專業(yè)酒店中介公司 ? 旅行社 ? 系統(tǒng)內(nèi)用房 ? 政府征用 酒店根據(jù)不同客戶來源，制定不同價(jià)格策略，價(jià)格的高低基本按以上排列順序遞減。最基本的清潔、衛(wèi)生和標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)都難以達(dá)到，這些酒店往往是經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)產(chǎn)項(xiàng)目。 ? 仁壽本地政府 及黨委接待市場(chǎng)； ? 仁壽本地各部 委 接待市場(chǎng)； ? 仁壽下轄各 鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)接待市場(chǎng)； ? 仁壽下轄各鄉(xiāng)鎮(zhèn)商務(wù)接待市場(chǎng)； ? 仁壽旅游市場(chǎng)； ? 仁壽本地探親訪友市場(chǎng)。在必備項(xiàng)目和基本服務(wù)上，客戶對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店的期望值與高檔酒店是一致的，因此上述第一類產(chǎn)品適應(yīng)不了市場(chǎng)的變化；而第二類產(chǎn)品由于不經(jīng)濟(jì)的投資，使得酒店將投資轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，客戶在付出了較高的房價(jià)后還未必能購買到自己滿意的產(chǎn)品。 但是中低檔酒店的投資壁壘一般不大，許多盲目性的酒店投資都集中在這一類型里，再加上眾多房地產(chǎn)轉(zhuǎn)產(chǎn)項(xiàng)目也大多進(jìn)入這一市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，使得中低檔酒店的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。 不同類型酒店由于提供的產(chǎn)品不同，各類目標(biāo)客源比例相差很大，其中商務(wù)客源占總客源的 50％左右。 酒店環(huán)境依山造勢(shì)，高低錯(cuò)落，群山環(huán)抱，青山綠水，身后的文化底蘊(yùn)與設(shè)計(jì)的相得益彰，是現(xiàn)代與傳統(tǒng)的完美結(jié)合。大廳設(shè)大堂吧、威尼斯咖啡館。 ? 區(qū)域內(nèi)酒店的消費(fèi)群體約 70%來自商務(wù)客戶和 公務(wù)接待 客戶，其次為 旅游散客。 ? 區(qū)域酒店供應(yīng)多為 未掛星的 酒店、 二星與三星酒店各有一家 。 電梯2121220 1 1 2 2 3華生華陵陵州金馬逸景盛景麗園電梯 、空調(diào)分析 道 德 機(jī)構(gòu) 提供 30 250123456分體 中央系列1 區(qū)域酒店的空調(diào)主要以 中央 空調(diào)為主，共 5家 ，有 1家酒店采用分體空調(diào)，此外陵州酒店為中央空調(diào)和分體式空調(diào)共用。 華生 華陵 陵州 金馬 逸景 盛景麗園大堂面積大堂面積 酒店大堂平均面積為 180㎡， 其中逸景商務(wù)酒店因與寫字樓 共用大堂，因此不計(jì)入統(tǒng)計(jì)，此外陵州的大堂面積最小為 100㎡，金馬賓館的酒店大堂最大，達(dá)到 280㎡，此外華生賓館的大堂面積同樣在 200㎡以上，達(dá)到 260㎡，未掛星的酒店中平均面積為 153㎡，建議本項(xiàng)目的大堂同樣安排在項(xiàng)目大堂中 ，同時(shí)輻射范圍要達(dá)到 150㎡以上。 、區(qū)域酒店經(jīng)營狀況分析 由于盛景麗園酒店于 10 年 8 月開業(yè)，因此不計(jì)入以上入住率統(tǒng)計(jì)，據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，該酒道 德 機(jī)構(gòu) 提供 25 點(diǎn)目前平均入住率為 65%。 通常執(zhí)行價(jià)中陵州賓館的房價(jià)最低。間；執(zhí)行價(jià)最高為 200元 /夜 套房中，其掛牌價(jià)區(qū)間為 388— 688元 /夜 間， 協(xié)議價(jià)最低為 108元 /夜間，協(xié)議價(jià)為 138 元 /夜間。 、區(qū)域酒店房價(jià)分析 、三星級(jí)酒店房價(jià)分析 華生賓館 房間類型 價(jià)格（元 /夜 未掛星的酒店共有三家，總供給客房 246間，平均供給 62間，占總供應(yīng)量的 %，合計(jì) 略高于 三星級(jí)酒店的供應(yīng) 水平 ；三家中，客房供應(yīng)量最大值為 78間，最小值為 48間，相差 30間， 相差較大 ，未掛星的酒店在供應(yīng)量上基本 持平 ，較為均衡 ，僅新開業(yè)盛景麗園酒店因定位不同而客房數(shù)量較少，與二星級(jí)酒店相當(dāng)，同樣處于仁壽整體水平中 。 ? 特色化、主題化 星級(jí)酒店 ：越是民族的，越是世界的， 仁壽 擁有豐富的文化內(nèi)涵，這些文化內(nèi)涵在酒店業(yè)的發(fā)展中有著極大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在品牌和管理上， 仁壽本土的 星級(jí)酒店距離 國內(nèi)先進(jìn)水平 還有著較大的差距，但本土酒店依然有著自己的優(yōu)勢(shì)，那就是本土道 德 機(jī)構(gòu) 提供 18 色彩的特色化和主體化，另外綠色化也是其中的一個(gè)機(jī)會(huì)。 究其原因，由于三星級(jí)賓館華生賓館由于新建了 弘仁樓 ，與舊樓 弘里樓 拉開了檔次，由于新樓的房間數(shù)量和價(jià)格都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于舊樓 ，因此舊樓以低價(jià)降低門檻，新樓以高價(jià)提高利道 德 機(jī)構(gòu) 提供 17 潤，才造成了二、三星級(jí)酒店經(jīng)營狀況的差距，是的三星級(jí)酒店搶占了二星級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)份額。特別是仁壽成為成都城南門戶，承接成都產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與周末近郊旅游游客，成為成都周末休閑旅游主要目的地之一，大量的成都游客促使仁壽旅游收入有了大幅度的提升。與本項(xiàng)目隔金馬路對(duì)視相望，將形成強(qiáng)大的商業(yè)人流。 隨著仁壽大道延伸線、城北大道、職教中心、縣醫(yī)院遷建工程、城北公園、五星級(jí)賓館、仁壽一中新校區(qū)、行政服務(wù)中心等項(xiàng)目的開工，仁壽新城建設(shè)的大幕已經(jīng)拉開，一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的現(xiàn)代新城即將展現(xiàn)在仁壽縣城東北面。 兩山： 以翳嘶山為主的天仁公園和以飛泉山為主的飛泉公園。底層用八檐柱、八廊柱、八金柱構(gòu)成主體，其中，八金柱貫通閣身，每層構(gòu)架迭次向內(nèi)縮收一個(gè)步架到第四層，接底金柱則成為檐柱，故另設(shè)八根金柱，該金柱在山檐重力下起杠桿作用，將其挑起，使之微微離地，成為“真武閣”式的“懸柱” 建筑，這是奎星閣的建筑特色之一，而奎星閣八面寬度互不相等，又是該閣的又一建筑特色。 龍巖那今猶在喲，作畫那巖上邊喲、潑水現(xiàn)字絕咧，樂趣說不完咧。 干渠那繞山轉(zhuǎn)喲，毛渠那到田間喲，引來岷江水咧，灌溉萬畝田咧、如今那個(gè)黑龍灘，大南那更壯觀嘛，題碑最耀眼喲。 其牛角寨大佛被認(rèn)定為是樂山大佛的藍(lán)本，是全國唯一一座胸佛。其黑龍灘水庫建于 1970 年，庫容 億立方米，川西最大的人工湖。農(nóng)民人均純收入增加 620元達(dá) 4481元。糧食總產(chǎn)量 。 仁壽發(fā)展目標(biāo)： 立足成都城南門戶， 打造中國西部幸?？h。 仁壽，乃“仁壽”之地也，以其“山溫和、水溫順、氣候濕潤、萬生溫情，自有自然大和之美”聞名四川。 仁壽資源豐富，煤炭儲(chǔ)量 300 億 Kg，膨潤土儲(chǔ)量 10 億 Kg，還有豐富的石灰石和生物資源，均有工業(yè)開發(fā)價(jià)值。突出園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。著力打造十大“現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園”，被成都市政府授予“成都市農(nóng)副產(chǎn)品配送基地”稱號(hào)，龍正、清水萬畝高端蔬菜示范園新發(fā)展大棚蔬菜 2100 畝。成功引進(jìn)總投資 30億元的黑龍灘南湖生態(tài)度假旅游開發(fā)項(xiàng)目，成功舉辦“梨花節(jié)”、“桃花節(jié)”、“第八屆枇杷節(jié)”，新發(fā)展休閑生態(tài)農(nóng)家樂 28家，實(shí)現(xiàn)旅游總收入 5億元。景區(qū)年平均氣溫 ℃，森林植被率90%， 1986年被省政府審定為四川第一批省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。 、仁壽文化 仁壽建縣于隋開皇十八年（公元 589 年），在這片熱土上，誕生了后唐詩人孫光憲，文武雙全的宋宰相虞允文， “東方梵高 ”石魯、著名畫家馮建吳兄弟和新中國地質(zhì)事業(yè)奠基人之一黃汲清院士，歷代人才輩出，教育興旺發(fā)達(dá)。 盛夏那黑龍灘喲，碧波那好乘船喲，綠水惹人醉咧，潛水游泳歡咧。 閣基占地 196 平方米，基寬 14米。”相傳，在牛角寨附近文宮場(chǎng)生長的當(dāng)代名人董長安、潘文華、石魯和馮建吾弟兄等，都曾到此拜佛。近幾年我縣城市建 設(shè)迅猛發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，縣城人口已超過 21 萬人，建成區(qū)面積增至 21 平方公 里。仁壽縣委、縣政府將仁壽定位為“生態(tài)商貿(mào)縣城”， 城鎮(zhèn)未來人口和用地發(fā)展計(jì)劃為達(dá)到城鎮(zhèn)道 德 機(jī)構(gòu) 提供 12 人口 30萬 、 城市規(guī)劃 30平方公里的中等城市，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，“以心帶星”（以縣城為中心，帶動(dòng)多個(gè)衛(wèi)星場(chǎng)鎮(zhèn)建設(shè)），把規(guī)劃作為建設(shè)的龍頭，傾力把仁壽建成現(xiàn)代化中等城市。 2021年更是仁壽旅游發(fā)展實(shí)現(xiàn)長足進(jìn)步的一年，旅游人次在擺脫了大地震的影響之后，達(dá)到了 132萬人次，實(shí)現(xiàn)增長 %，出現(xiàn)了大幅度的提升；旅游收入與 08年相比也出現(xiàn)了大幅度的增長，為 %，環(huán)比增長 %，取得了可喜的成績。 年份 數(shù)量 營業(yè)額 （萬元） 增長率 房間數(shù)量 （間） 2021 1 379 —— 47 道 德 機(jī)構(gòu) 提供 16 2021 1 595 % 47 2021 1 464 % 47 、 20212021仁壽三星級(jí)酒店供應(yīng)分析 年份 數(shù)量 營業(yè)額 （萬元） 增長率 房間數(shù)量 （間） 2021 1 7030 —— 49 2021 1 15120 % 49 2021 1 19800 % 189 三星級(jí)酒店的發(fā)展非常健康， 09年增加了 140間客房，客房數(shù)量上來說，增加了 %，三星級(jí)酒店的客房供應(yīng)量從 49間增加到了 189間；從營業(yè)額上來說， 07年僅 7030萬元，而 08 年實(shí)現(xiàn)了 %的增長，達(dá)到了 億元，而 09 年在 08 年的基礎(chǔ)上繼續(xù)增長了%，營業(yè)額達(dá)到了 億，即將突破 2億，可以遇見三星級(jí)酒店的市場(chǎng)在持續(xù)擴(kuò)大，仁壽對(duì)于高端酒店的需求也在不斷上升。間以內(nèi)，未來的發(fā)展空間較大，房價(jià)調(diào)整的空間也較大； ? 08年是仁壽星級(jí)酒店?duì)I業(yè)額快速發(fā)展的一年， 09年時(shí)這種發(fā)展速度放緩 ； ? 09年之前仁壽星級(jí)酒店的房間供應(yīng)量一直維持不變，直到 09年才增加了 140間客房，由于多年的供應(yīng)量停滯，目前的 236間客房相對(duì)于未來仁壽 30萬人口的規(guī)劃，人不能滿足需求； ? 仁壽高星級(jí)酒店需求旺盛。由此可見，仁壽星級(jí)酒店奇缺，且星級(jí)酒店與 商務(wù)酒店 之間差距不大，高星級(jí)酒店的空缺急待填補(bǔ)，星級(jí)酒店的目標(biāo)市場(chǎng) 不明確，未來市場(chǎng)潛力巨大，急待挖掘，機(jī)會(huì)較多。 ? 客房類型：三星級(jí)酒店客房類型較為豐富， 標(biāo)間、單人間 俊分為 3個(gè)檔次，并設(shè)有 豪華套房等 五 個(gè)類別的套房 。間，標(biāo)間同樣分兩類，其執(zhí)行價(jià)為 468 與 208 元 /夜間。間，協(xié)議價(jià)為 128元 /夜間，執(zhí)行價(jià)中最低為 130元 /夜間，協(xié)議價(jià)最低為 230元 /夜間，最低為 140元 /夜間。 二星級(jí)酒店入住率較差，證明其經(jīng)營狀況較差，其入住率的最小值和最大值都是同類比較中最低的，分別為 40%和 80%，平均入住率為 55%。 、區(qū)域酒店康樂設(shè)施分析 ? 所調(diào)查酒店中，最普及的康樂設(shè)施是茶坊和 浴足，所有 的酒店都有該類型的設(shè)施； ? 酒店里還擁有如健身中心、 KTV中心、舞廳、乒乓球室、咖啡屋、 洗浴桑拿中心 、美容美 發(fā)等項(xiàng)目； ? 其他： 華生賓館有彩陶博物館，用以展示仁壽彩陶 。 、建筑風(fēng)格分析 區(qū)域酒店建筑風(fēng)格多為現(xiàn)代風(fēng)格 ，建筑外立面主要以涂料為主，輔以玻璃窗 ，僅有盛景麗園酒店為現(xiàn)代中式風(fēng)格，建筑里面為仿青磚小面磚 。 ? 區(qū)域酒店供給類型以 商務(wù)酒店、旅游酒店及 經(jīng)濟(jì) 酒店為主。間 左右 ? 目 標(biāo) 客 戶 群 : 政府接待 ,商 務(wù) ,旅游 ? 飯 店入住率： 平均 75%左右，最高可達(dá) 85% ? 酒店概況： 道 德 機(jī)構(gòu) 提供 34 位于四川省仁壽縣城中心群英街 20 號(hào)的華生賓館于 1996年 10 月 1 日正式營業(yè)， 2021年 1月 28日華生賓館有限公司董事長蔡子如先生出資購買改制， 2021年 1月 8日榮升為三星級(jí)涉外飯店，