【正文】 大開發(fā)工作會議上，要求將黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)成省域經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，并把它列為國家新一輪西部大開發(fā)布局的 “ 重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū) ” 之一。 圖表 XX 貴陽項(xiàng)目示意圖 溫泉新城 云山國際 國際廣場 春天大道 國家文化生態(tài)示范小區(qū) 占地 55 萬方建筑面積 96萬方 別墅 花園洋房 小高層 五星級酒店 國際文化交流中心 城市生態(tài)大盤 占地 17 萬方建筑面積 67萬方 高層 “貴州之窗”貴陽首席互動文化時(shí)尚生活圈 占地 2 萬方建筑面積 22萬方 頂級寫字樓 服務(wù)公寓 住宅 商業(yè) 美術(shù)館 復(fù)合型國際社區(qū) 占地 8 萬方建筑面積 18萬方 聯(lián)排別 墅 花園洋房 小高層 公寓 商業(yè) 保 利 公 園2021 高爾夫超高品質(zhì)高端居住社區(qū) 占地 3800畝 建 筑面積 26 萬方 別墅 洋房 高層 11 2. 資源及區(qū)位條件 項(xiàng)目所在地位于花溪公園和大學(xué)城、花溪區(qū)人民政府之間。全區(qū)森林面積 54 萬畝，森林覆蓋率為 ％，生物多樣性比較豐富。 圖表 地塊規(guī)劃示意圖 三、 項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀 項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀為地塊目前為農(nóng)戶稻田用地，呈帶狀分布，中間較為 平坦。貴昆、湘黔 鐵路貫通區(qū)內(nèi)，北有貴陽西站及貨場，西有湖潮站和磊莊機(jī)場，東北部有貴陽龍洞堡機(jī)場，花溪大道直通貴陽市中心區(qū)，桐惠路建成并通車， 312國道和 101 省道貫穿全境，貴陽環(huán)城高速公路南環(huán)線、甲秀南路的建成通車，使花溪的交通轉(zhuǎn)換實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍。地塊內(nèi)部自然環(huán)境優(yōu)美，依山傍水，具備洛平水庫良好水景資源，在項(xiàng)目規(guī)模和品質(zhì)打造方面具備環(huán)境優(yōu)勢，是花溪區(qū)不可多得的高品質(zhì)綜合用地。商 品房建設(shè)用地整體容積率為 ，可實(shí)現(xiàn)商品房總建筑面積 897423 萬平方米（包括配套商業(yè)、幼兒園、學(xué)校、會所等社區(qū)配套），擬建成包括別墅、聯(lián)排、洋房以及高層等豐富物業(yè)形態(tài)的高端綜合社區(qū)。 (四 ) 規(guī)劃條件 項(xiàng)目總占地面積 930 畝，位于 花溪區(qū)溪南新區(qū)洛平水庫 旁 A B兩地塊 。 圖表 項(xiàng)目周邊概況 8 (一 ) 交通 ? 項(xiàng)目 區(qū)域內(nèi)交 通網(wǎng)絡(luò)健全。 另外，花溪城區(qū)配套較為齊全，配套設(shè)施可為溪南新區(qū)共享。 (二 ) 劣勢（ Weakness） 1. 區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一 花溪區(qū)與貴陽市其他行政區(qū)相比經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較為單一，為了保護(hù)花溪區(qū)的自然生態(tài)環(huán)境，市政府、區(qū)政府嚴(yán)格限制了區(qū)域內(nèi)的工業(yè)發(fā)展，盡可能減少環(huán)境污染，花溪區(qū)經(jīng)濟(jì)主要依靠第三產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展。如今，貴陽每年經(jīng)濟(jì)規(guī)模以 22%的速度遞增 。 3. 城市旅游避暑資源，吸引高端項(xiàng)目客群紛至沓來 作為一個(gè)城市高端大盤，注定了本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群除了本地的客戶之外，外地客戶也是一個(gè)重要的來源。 圖表 SWOT 總結(jié)示意圖 Ｓ trength：（優(yōu)勢） 企業(yè)品牌 資源及區(qū)位條件 Wesk：（劣勢） 區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一 區(qū)域地價(jià)高，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)成本增加 高端物業(yè)銷售周期相對較長 Ｏ pportunity：（機(jī)會） 區(qū)域宏觀形勢向好，城市消費(fèi)范圍擴(kuò)容 濕地公園、大學(xué)城的建設(shè)，具有打造高品質(zhì)樓盤 的先天條件 城市旅游資源豐富，高端物業(yè)客戶覆蓋廣 Ｔ hreaten：（威脅） 政策施壓，導(dǎo)致市場產(chǎn)生觀望氣氛 競爭對手瓜分市場 SWOT 14 二、 項(xiàng)目定位思考 (一 ) 整體定位 項(xiàng)目總占地 930 畝，總建筑面積超過 80萬方。 (四 ) 產(chǎn)品初步價(jià)格定位 結(jié)合目前貴陽市場的發(fā)展現(xiàn)狀，并且本著保守估算、減小項(xiàng)目立項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的定位原則 ，初步判定本項(xiàng)目各種物業(yè)形態(tài)可實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格如下： 獨(dú)立別墅： 16880 元 /平方米 聯(lián)排別墅： 9845 元 /平方米 花園洋房： 7300 元 /平方米 高 層： 6400 元 /平方米 15 此外，本著保守估算、減小項(xiàng)目立項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的定位原則，在項(xiàng)目測算時(shí)并不考慮價(jià)格漲幅。在 2021 年增加至 30%，并保持此開發(fā)量直到 2021 年結(jié)束； (二 ) 整體工程進(jìn)度計(jì)劃 根據(jù)以上計(jì)劃原則，項(xiàng)目于 2021 年度開始動工，啟動物業(yè)為獨(dú)立別墅 1200平方米，聯(lián) 排別墅 15553 平方米，花園洋房 39824 平方米，高層 45797平方米，配套商業(yè) 5700 平方米，地下建筑面 34013平方米，累計(jì)全年啟動 145187平方米。 根據(jù) 初步擬定的方案，項(xiàng)目建設(shè)分為 6 種形態(tài)建設(shè)。 24 總的來看，項(xiàng)目整體需貸款融資 80, 萬元，向股東臨時(shí)借款 10, 萬元。 2. 保本銷售率 投資估算表格所得，項(xiàng)目整體單位投資額為 元 /可售平方米； 營業(yè)稅稅率為 ％，所得稅率為 25%； 根據(jù)保本售價(jià)計(jì)算公式：保本售價(jià) =可售單方投資 /? (1營業(yè)稅稅率 )（ 1－所得稅率）單位售價(jià)＋整體單位投資額所得稅率?計(jì)算得本項(xiàng)目的保本銷售率為 %。 圖表 項(xiàng)目動態(tài)敏感性分析表 不確定性因素 變化率（ %） 項(xiàng)目內(nèi)部收益率 項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 內(nèi)部收益率變動 測算 0% % 基本方案 0% % 銷售價(jià)格 15% % () % 10% % % 5% % % 5% % % 10% % % 29 15% % % 建安成本 15% % % 10% % % 5% % % 5% % % 10% % % 15% % % 土地成本 15% % % 10% % % 5% % % 5% % % 10% % % 15% % % 圖表 項(xiàng)目動態(tài)敏感性分析圖 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%15% 10% 5% 5% 10% 15%銷售價(jià)格建安成本土地成本 三、 現(xiàn)金流流量分析 根據(jù)測算，項(xiàng)目整體現(xiàn)金流量走勢良好，累計(jì)現(xiàn)金流峰值 128, 萬 元，出現(xiàn)在項(xiàng)目運(yùn)作后第六年，即 2021 年。 基于上述結(jié)論，本項(xiàng)目可行。即提升城市形象的同時(shí)為項(xiàng)目獲得政府的大力支持與關(guān)注，又為項(xiàng)目的 高端物業(yè)開發(fā)增添了堅(jiān)實(shí)的配套砝碼，提升物業(yè)價(jià)值的同時(shí)亦為項(xiàng)目后期營銷提供了難以復(fù)制的差異化競爭優(yōu)勢，具有極強(qiáng)的市場可行性； 在盈利能力方面，通過對項(xiàng)目在保守條件下的初步測算（成本估算充足，銷售價(jià)格保守），項(xiàng)目在實(shí)施后可實(shí)現(xiàn)稅后投資收益率 %，內(nèi)部收益率 %，具有較強(qiáng)的盈利能力。 即，本項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力的敏感性因素排序?yàn)橥恋爻杀荆冀ò渤杀荆间N售價(jià)格。 圖表 借款還本付息匯總表 2021 2021 2021 2021 2021 2021 1 貸款 合計(jì) 當(dāng)期貸款 80, 20, 60, 當(dāng)期利息 % 1, 6, 7, 5, 2, 累計(jì)本息和 21, 88, 95, 70, 32, 3, 2 還款 償還本息 103, 30, 40, 30, 3, 累計(jì)本息和 21, 88, 65, 30, 2, 26 第六部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 一、 盈利能力分析 (一 ) 靜態(tài)盈利能力分析 根據(jù)測算，本項(xiàng)目累計(jì)可實(shí)現(xiàn)所得稅稅前收益 98,891 萬元，所得稅稅前收益率 %；所得稅稅后收益 74,168 萬元，所得稅稅后收益率 %；所銷售凈利潤率 %； 具體項(xiàng)目損益進(jìn)度見附表 2：項(xiàng)目損益表 圖表 項(xiàng)目靜態(tài)收益能力分析表 序號 項(xiàng)目 金額（萬元） 備注 1 收入 515,093 2 支出 416,202 開發(fā)建設(shè)成本 377,570 營業(yè)稅及附加 28,330 銷售收入 ％ 土地增值稅 10,302 銷售收入 2％（預(yù)征） 3 所得稅稅前收益（不含經(jīng)營性資產(chǎn)） 98,891 稅前收益＝收入 支出 4 稅前投資回報(bào)率（不含經(jīng)營性資產(chǎn)） % 投資回報(bào)率＝稅前收益 /開發(fā)建設(shè)成本 5 所得稅 24,723 所得稅稅前收益 25％ 6 所得稅稅后收益（不含經(jīng)營性資產(chǎn)） 74,168 稅后收益＝稅前收益 所得稅 7 稅后投資回報(bào)率（不含經(jīng)營性資產(chǎn)） % 投資回報(bào)率＝稅后收益 /開發(fā)建設(shè)成本 8 銷售凈利潤（不含經(jīng)營性資產(chǎn)） % 銷售凈利潤＝稅后收益 /總銷售額 (二 ) 動態(tài)盈利能力分析 動態(tài)盈利能力的評價(jià)不包括車庫的銷售收入。 圖表 項(xiàng)目評價(jià)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 指標(biāo) 單位 數(shù)量 畝 備注 1 總用地面積 ㎡ 619840 930 建設(shè)用地 ㎡ 291367 437 市政用地 ㎡ 328473 493 建筑密度 25% 綠地率 35% 序號 指標(biāo) 單位 擬建 規(guī)定 備注 2 容積率 序號 指標(biāo) 單位 數(shù)量 套 備注 4 總建筑面積 ㎡ 897423 含地下建筑面積 5 地面以上建筑面積 ㎡ 670144 住宅 ㎡ 654244 5,460 獨(dú)立別墅 ㎡ 6000 20 套均 300 平方米 聯(lián)排別墅 ㎡ 62212 290 套均 300 平方米 花園洋房 ㎡ 99560 752 套均 平方米 高層 ㎡ 457972 4,398 套均 104 平方米 配套商業(yè) ㎡ 28500 配套及公建 ㎡ 16900 社區(qū)配套及會所 ㎡ 3100 可售面積 1500 學(xué)校、幼兒園 ㎡ 13800 6 地面以下建筑面積 ㎡ 227279 21 7 戶數(shù) 戶 5,460 8 停車數(shù)量 個(gè) 5,760 地下車庫 個(gè) 5,387 地上車庫 個(gè) 598 二、 項(xiàng)目投資估算 為了確保評判項(xiàng)目在較好的風(fēng)險(xiǎn)控制之下進(jìn)行，在本次項(xiàng)目的成本測算之中，對項(xiàng)目各成本均按較大值考慮。 19 圖表 項(xiàng)目工程啟動計(jì)劃 2021 2021 2021 2021 合計(jì) 145187 258634 262078 232524 獨(dú)立別墅 1200 1200 1800 1800 聯(lián)排別墅 15553 15553 15553 15553 花園洋房 39824 29868 29868 0 高層 45797 137392 137392 137392 配套商業(yè) 5700 7125 7125 8550 社區(qū)配套及會所 3100 0 0 0 學(xué)校、幼兒園 0 0 2760 11040 社區(qū)配套及公建 0 0 0 0 地面以下建筑面積 34013 67497 67580 58189 三、 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 (一 ) 銷售進(jìn)度計(jì)劃原則 ? 由于 當(dāng)期開發(fā)量計(jì)劃本身是按市場容量制定，當(dāng)期開發(fā)量達(dá)到預(yù)售條件后 1 年內(nèi)實(shí)現(xiàn)完全銷售； ? 配套商業(yè)運(yùn)營 1 年后開始銷售，即 2021 年，按同期建設(shè)量平均銷售； ? 地下車庫銷售按地下車庫的 60%計(jì)，開始銷售時(shí)間為 2021 年； ? 商業(yè)與車庫不考慮價(jià)格上漲； (二 ) 整體銷售進(jìn)度計(jì)劃 根據(jù)以上進(jìn)度原則，預(yù)計(jì) 2021年可實(shí)現(xiàn) 31790平方米，可取得銷售回籠資金 萬元， 2021 年可實(shí)現(xiàn) 平方米，可取得銷售回籠資金 萬元，而進(jìn)入 2021年之后，項(xiàng)目開始逐步實(shí)現(xiàn)自主滾動開發(fā)。 ? 最終規(guī)劃布局以設(shè)計(jì)圖紙為準(zhǔn)。 其中，獨(dú)立別墅 6000平方米，占地上建筑面積的 1%；聯(lián)排別墅 62212平方米，占地上建筑面積的 9％；洋房 99560 平方米，占地上總建筑面積的 15%，高層 457972 平方米，占地上總建筑面積的 68%。 2. 競爭對手瓜分市場 由于“濕地經(jīng)濟(jì)潮”加上大學(xué)城建設(shè)的影響，使不少省內(nèi)甚至國內(nèi)知名品牌地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始關(guān)注花溪市場。 而 發(fā)達(dá)的交通也將帶來大量人流、物流、信息流、資金流，并使之快速的流動，加上各種生產(chǎn)要素的優(yōu)化集成，將為貴陽市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入全新的活力 ，現(xiàn)實(shí)城市建設(shè)的快速發(fā)展。 12 (三 ) 機(jī)會（ Opportunity） 1. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)提速 貴陽市經(jīng)濟(jì)和城市發(fā) 展持續(xù)高速向好，為項(xiàng)目提供了很好的大環(huán)境。同時(shí)集團(tuán)公司的“央企背景”使得項(xiàng)目在運(yùn)作過程中